济南和信城市广场二期住宅定价策略

和信城市广场二期住宅定价策略,1.定价方法：项目价格制定采用“市场比较法”，需考虑项目的市场供求关系和市场接受度，主要参照竞争对手的销售价格、地段资源、楼盘素质、物业形象等多方面因素而制定。2.参考楼盘：“发祥福邸、盛世名门、名泉春晓、映月清水湾”3.根据以上楼盘制定出详细的比较内容：（1）地段资源：地理位置、周边环境、市政及生活配套、交通、城市规划及升值潜力（2）楼盘素质：户型设计、楼盘规模和规划设计、社区配套设施、建筑风格及立面、建筑品质和建材、预售房交房期、物业管理、新技术新材料的应用（3）物业形象：发展商品牌实力、包装及营销手法、楼盘进程（4）政策经济,市场比较法,均价制定,权重设定：把竞争楼盘相比较的所有内容设定一个总权重，为100%，然后根据各部分内容结合区域市场状况由重要到次要设定相应权值：1.地段资源（40）地理位置（17.5）、周边环境（7.5）、市政及生活配套（7）、直入交通（4.5）、城市规划及升值潜力（3.5）2.楼盘素质（35）户型设计（10）、楼盘规模和规划设计（6.5）、社区配套设施（5）、建筑风格及立面（3.5）、建筑品质和建材（3）、预售房交房期（2）、物业管理（3）、新技术新材料的应用(2)3.物业形象（20）发展商品牌实力(11)、包装及营销手法(7)、楼盘进程(2)4.政策经济（5）通过对以上因素对竞争楼盘的权值进行研判解析，将对本项目的定价提供修正数据。,均价制定,项目均价推导过程,均价制定,由以上可得出本项目现阶段入市价格为9030元/建议入市价为：9050元/,均价制定,1#,3#,2#,4#,9236,8836,8936,9086,楼栋价差制定,整盘均价9050元,4#南部临街在四栋楼中市场客户接受度最低，景观差，故定为楼栋基准价差0；2#东部、南部临街，且南向无景观，故价格次低，楼栋价高于基准价差100元；1#东部临街，但景观效果好，楼栋价高于基准价差250元3#位于小区内部，景观等居住环境最好，楼栋价差为400元,1#单元价差,2#单元价差,1单元+150,2单元+0,3#单元价差,1单元+150,2单元+0,单元价差制定,1#,3#,4#,1单元均价9011,2单元均价8861,1单元均价9208,2单元均价9008,3单元均价9108,1单元均价9311,2单元均价9161,2#,4号楼均价8836,单元均价推导,1#平面差,平面差,一单元,01室+0,02室+200,03室+100,02室+0,01室+200,二单元,1#平面差,三单元,03室+150,02室+0,01室+100,1#平面差,2#平面差,平面,04室+0,03室+200,02室+250,01室+100,一单元,04室+0,03室+200,02室+250,01室+100,二单元,2#平面差,3#平面差,平面差,一单元,01室+250,03室+100,02室+0,二单元,01室+250,02室+0,03室+100,3#平面差,04室+0,03室+200,02室+250,01室+150,4#平面差,平面差,1#垂直差,地面,1号楼二、三单元：2F8F层差50元/，89F层差150元/；9-17层差20元/，顶层层差-300元/。拉开89层的价差，促进8层快速销售；顶层18层下浮300元/，促进顶层销售；减弱9-18层的层差，促进快速销售。,垂直差,二、三单元,一单元,1号楼一单元：1F2F层差100元/,2F8F层差50元/，89F层差150元/；9-16层差20元/，顶层层差-300元/。1层为最底层，居住环境稍差，拉开12层层差，促进1层销售；拉开89层的价差，促进8层快速销售；顶层17层下浮300元/，促进顶层销售；减弱9-17层的层差，促进快速销售。,2#垂直差,3F8F层差50元/，89F层差150元/；917F层差20元/，顶层层差-300元/2号楼为18层，较低楼层拉大差价50元/，缩小较高楼层差价20元/，控制低层与高层的单价，保障房源的正常去化；拉开89层的价差，促进8层快速销售；顶层18层下浮300元/，促进顶层销售；,垂直差,3#垂直差,地面,1F2F层差100元/,2F8F层差50元/，89F层差150元/；917F层差20元/，顶层层差-300元/。1层为最底层，居住环境稍差，拉开12层层差，促进1层销售；拉开89层的价差，促进8层快速销售；顶层18层下浮300元/，促进顶层销售；,垂直差,4#垂直差,3F8F层差50元/，89F层差150元/；916F层差20元/