二手房买卖纠纷法律咨询.doc

二手房买卖纠纷法律咨询1 买没有拿到红本的福利房风险有多大网友问：如果买没有拿到红本的福利房，风险有多大（在买卖时已签署法律公正和购房合同拿到手）？如果最终买卖不成功的话，法律是不是可以保护买房者？如果卖者因某种原因到期没有把红本拿到手，房子是不是可以一值住下去，政府是不是可以把住房收回去？律师答：虽然买卖时已签署法律公正和购房合同已拿到手，但是如果未变更该房产权利人名称的话。一旦原权利人有债务纠纷被诉至法院，法院在查实原权利人有两套房产的情况下，仍可查封执行该房产用于抵偿债务。联系人张律师 法律咨询电话： 135 0127 41472请问中介公司收的按揭服务费要不要收网友问：在深圳整整有几个年头了，攒了点小钱，中国人都要有个家的感觉，近来想着看看房子，不但看房辛苦，单单深圳的房价真的让我们这些人汗颜，没的想，考虑二手房吧（其实算算也不便宜呀），可是中介公司给我列收费方式的时候，我看到有的中介为啥有按揭服务费，有的又没有收呢，而且要收1000元。中介公司不是已经收了佣金了吗？怎这里还要收？而且收费还不同，不同公司差别还大。这是怎回事情呀。能不能请哪位大侠给讲解一下呀。头回买房子，问题多多，请多指教！律师答：因法规对于中介公司从事居间服务的收费标准有相应规定，但按照中介公司的法定责任，在介绍买卖双方成功交易后，即有权利收取佣金。其余办理过户手续、水电过户手续、申请按揭、赎楼等事务按照双方约定办理，属提供附加服务项目。联系人张律师 法律咨询电话： 135 0127 4147如中介公司事先告知您由其办理需要收取该费用，您没有提出异议，属于双方平等自愿行为，应遵守之。如您自己愿意办理按揭等相关事项，中介公司无权强制您交付其代办的费用。3买二手房小区绿化出问题可否得到赔偿网友问：您好！我现在通过一家信誉良好的中介公司买了一套二手房，但是那个小区原来有很大绿化面积。但是最近我好象听说开发商要将这些绿化的地方建第3期起来，里面的那些第一手的业主都在找开发商要个说法，不行就赔款，业主可以得到开发商的补偿款，我不知道象问我们这样能否得到补偿！律师答：如果开发商在销售原小区物业时对于该绿化面积有明确承诺，业主可以得到补偿。但是如果没有明确承诺或规划设计变更得到有效批准，业主无法得到补偿。购买一手房时要注意开发商的广告并尽量与之确认影响您是否购买的各种因素，您有权利要求其写在合同上。购买二手房时也是如此，您可以在与业主方签订的合同中强调您重要的购买条件，如果其有意欺诈可以作为证据主张您的合法权利。4中介公司有没有权利做资金监管？网友问：目前，绝大部分人在二手房的买卖中，订金和房款都是交给地产中介进行保存和监管，这一现象已经越来越引起业内有识之士的担忧。据推算，目前深圳80%的二手房购房款由中介公司托管，中介手中托管着的资金一年下来累计可达400亿元。请问律师，中介公司有没有权利做资金监管呀，这里面会有法律漏洞吗？联系人 张律师 法律咨询电话： 135 0127 4147律师答：在深圳中介行业的规范操作要求中，对于是否有权利做资金监管房协有明确的要求：如果代为收取房款，则有义务保证该资金的安全，严禁挪用。也就是说：可以监管，但要履行相应义务。哪一种操作都有各自的利弊，我们期待法规、政策对于该资金监管出台具体的实施办法。比如：要具备什么条件的中介公司可以监管、履行什么手续、有哪些机构监控。5看房一定要签订看房协议吗？网友问：我找房已经有段时间了，但在之中找房子的时候，每次找中介公司看房时候都有要我签订看房协议，但从上面看，我随便签个其他的名字也可以呀，我这样的想法和做法，这对我有没有利弊呀。（因为怕看房不满意后，中介公司的人老来电话问，烦）所以这里就问一个很菜的问题。律师答：如果您诚意想通过中介购房，看楼书应该签署。这样他就会诚意提供服务给您，对于双方合作都体现一种诚意。签署了看楼书，如果你没有购得该物业，那么看楼书对您不会有任何约束。但是签署了看楼书后您没有透过该公司成交（私下与业主成交或找其他中介公司成交），可能就会承担法律责任。个人建议如何您第一次通过某个中介公司看楼，尽量通过该公司成交，避免不必要的纠纷产生。看楼量也是中介公司对于业务人员考核的一项指标，也是业主对于中介公司接受委托，代其办理事务的标志。希望您能够理解。6收取律师费的作用是什么？可否不交？联系人：张律师 法律咨询电话： 135 01274147网友问：您好！我现在买了一套新房，但现在出现的问题是，在签合同时要交律师费500元，请问这个价格合不合理（因为我们有些同事买的房都可以不用交律师费，还有一些的价格没这么高）？收取律师费的作用是什么？可不可不交？期待您的回复，谢谢！律师答：不知道你购买的新房开发商与银行签署的合同中是如何约定的，据我所知：现在新房开发商选择的银行都是送律师费的。7“定”与“订”音同意迥 买房避险律师来支招 联系人：张律师法律咨询电话： 135 0127 4147网友问：自己选中了一套商品房与开发商签订了认购书。我们约定，我签订认购书之日起4天内与开发商签订商品房买卖合同并交首期房款。我若未按期签合同或未按时交付相关款项，开发商有权将我认购的商品房另行出售并不退还定金。签约当日，我交了4万元，开发商在收据上注有“订金”两字。当时，开发商只将一份没有盖章的认购书的复印件交给了我。4天后，我没有去交首付款，自然也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将4万元注明为“订金”，我认为这实际上已将定金变成了预付款，现在我怎样才能要求返还那笔？律师答：从法律角度看，定金有双重性质。首先，可作为合同的担保，以保证合同履行。其次，可以起到合同成立的证明作用。此外，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。开发商如有盖章的认购书原件，虽然收据上注明“订金”二字，但根据双方所签订认购书中的相关约定，可认定这4万元系定金，收据上写的“订金”仍系定金性质，而非预付款。本案中，你没有正当理由拒签合同，故应对自己的未履约行为承担责任。你交的4万元定金属于担保性质，在其违约时，开发商有权不予返还。定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：1.形式要件，必须签订书面的形式；2.数额的限定，定金的总额不得超过合同标的的20%。 “订金”概念不规范 不履行合同如数返还现实中，很多购房者把“订金”当成定金，导致最后无法维权。其实，“订金”不是一个规范的概念，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金法则。8买卖双主解除合同定金与违约金二者只能选一网友问：我有一套面积1994年85平方米左右的的住房，经朋友介绍，我与买家王女士签订了二手房买卖合同。合同中约定，房屋总价款34万，王女士在合同签订时支付6万元定金，余款在办理房屋过户时一次性付清。合同签订后，我收取了房屋定金，但在办理过户手续时，王女士提出资金不足，要求先办理过户，房款后付。因朋友介绍的缘故，我答应了王女士的请求，但与王女士约定，余款必须在3个月内付清，否则每逾期一日，需要支付全部房款千分之一的违约金。转眼半年就过去了，但我迟迟未收到房款，于是找到王女士要求解除合同，并要求王女士赔付定金及违约金，王女士同意解除合同，不同意定金及违约金的主张。我该怎么办？联系人：张律师 法律咨询电话： 135 0127 4147律师答：根据担保法及合同法的规定，合同的双方当事人可以约定定金条款，如果双方履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。如果给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收取定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。但合同中如果既约定了定金又约定了违约金的话，则只能选择一项，不可同时主张。本案中你与王女士签订的两份合同均有效，只是后达成的合同对付款期限做了变更。王女士未按照约定支付房款并且在我催促的合理期间内仍未履行，所以你有权要求解除合同。但合同中同时约定了违约金和定金条款，你只能选择其一，不能既要求王女士赔付定金，又要求支付违约金。9为避税公证代过户私下签协议买房避税后患无穷网友问：你好，我于2004年购得一套商品房，总价为20万元，目前房屋已升值至26万元。最近我欲将此房出售，但考虑到要缴纳“26万元51.3万元”的营业税，再加上手续费、印花税等，卖房人的利润寥寥。后来，在知情者的指点下，我和买房人协商想到公证部门办理了交易公证手续，只花了300多元就可以啦，我们还可以先签了“转让合同”以等两年期限一过再过户。请问这样操作也是可以的吧！律师答：你们的做法虽可合理避税，但暗含极大交易风险，看似减少了交易成本，但真等到两年后，一旦房价上涨或下跌，或卖家将房屋抵押，就容易出现交易纠纷。就以公证代替过户来讲，房屋作为特殊商品，与机动车一样实行的是登记备案制：即使双方公证了交易合同，而不到产权登记机关办理过户手续，仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户，房屋产权仍属卖方，如果卖方将房屋抵押或二次销售，房屋的产权则会发生变化，双方难免要发生纠纷。只有办理了过户登记，买方的利益才能保证。因此，只将目光盯在税费上显然是一种短视行为，要想更好地保障自己的权益，还是要三思而后行。10租房合同终止不能再收费网友问：我通过中介所找了一套房子，由于是和房东合住，房东又是个年过七旬的老奶奶，她觉得很踏实、安心，便一下和老人签下了半年合同。可是日后和老人的相处中，两人产生了各种摩擦。老人嫌我太爱玩，经常带朋友回家过夜，吵得她无法休息；我却认为老人过多干涉我的私生活，思想上无法与老人沟通。现在半年合同就要到期了，胡小姐便向老人提出退房。办手续时，老人却要从我交的租房押金里扣掉元，说是我在退房前半个月没通知房主，有违租房规矩。而我却认为合同中并没有写明“退房前半个月应通知房主，否则扣租房押金元”这一条，因此老人不应扣除她的租房押金。你说是不是这样子的？律师答：记者随后从律师事务所周律师处了解到，如租房者与房东的租房合同到期，合同便会终止，租房者也有权搬走，因此房东不应扣除元租房押金。至于提前通知房东这一条，双方可在签订合同前协商好。周律师还特别提醒租房者，在签订租赁合同并交纳承租费用前，不仅要对房东验明身份，还要谈清相关事宜，以防日后闹纠纷.11开发商托延办理房产证可原业主不能把房卖网友问：请问各位行家，我朋友买了一套二手房，可是该房开发商因资金问题三年未办理房产证（原房主和开发商之间有一份预售房合同），原房主因个人原因并不追究其责任，且朋友冒险买下后至今也不知何时能办理房产证等手续，他会遇到什么风险，有办法补救吗？谢谢。妞妞答：你朋友买这样的房子是没有法律保障的，房产证未办出的房是不允许在市场上流通的，对于原业主来讲预售合同中注明发放房产证日期如延迟发放开发商是要对原业主赔偿的，而对于你朋友来讲并没有取得索赔权。你们的做法暗含极大交易风险，看似已购置了此房，但房产证问题托了几年后，一旦房价上涨或下跌，或卖家将房屋抵押，就容易出现交易纠纷。房屋作为特殊商品，即使双方私自签了交易合同，而不到产权登记机关办理过户手续，仍不具备对抗第三人的法律效力。我国的房产交易是以登记备案作为有效凭证的所以在原业主未与开发商理清相关责任前，建议你朋友不要购买12交易未成资金监管定金能否取到？网友问：我有一套房子在中介成交，买卖双方签了买卖合约，现因买方违约，当时我没有签定金托管书，不知能否收定律师答：你与中介公司未达成定金托管协议，便无从约束你对定金的收取，在中介公司收取买方定金后则有义务向你交付，现买方违约，你有权收取定金并不予返还。13“父债子还”网友问：你好，我想请问一下，“父债子还”有没有法律依据律师答：这需要看你是充当什么角色了，如果你是债务人，父债子还无法律依据，须在子女继承了财产后，可向继承人追讨债务，而你所能得到的偿付仅仅限于继承人继承的遗产份额；如果子女没有继承财产，你向子女追讨债务则不会得到法律支持。另一方面，如果被继承人的子女没有继承遗产，而又自愿偿付的，法律也予以认可，即这样的偿还行为有效。14合约无效能否要回定金？网友问：我有一套房三月份在中介成交，当时买卖双方签了合约买方交了5000元定金，由于房产证在银行要赎楼，定金暂由中介托管，但当时我没签定金托管书，因中介说我第二天作了全权委托公证就可给定金，第二天做了公证我因忙没去拿，后来听说买方一直没交手期款（买方违约）我就问中介要定金，但中介说合约无效不给钱一直到现在。请问我能拿回定金吗？谢谢！律师答：不能。房屋转让合同以房屋的实际交付为生效要件，虽然你们的合同已经签订，但双方均未实际履行。定金的交付是对双方诚实履行合同的保证，但这并不表示买方对定金的交付负有当然义务。如你以买方违约要求买方履行义务，因你对房屋的所有权有瑕疵，买方可通过履行不安抗辨权以反驳你的请求。15迟迟未办过户怎么办网友问：代问：在中介公司带领下，我和老公看好龙华一套房，起初交了5000元诚意金，然后，中介公司、业主和我们签了房屋转让合约，同时又交了1.5万元定金，业主给我们出具了收到2万元定金的收据。合同是中介公司事先拟好了的，条款我们没有来的及详细研究，签名后才发现里边很多条款对我们不利。在房屋过户时，因业主购买该房时的蓝印户口指标已被他人占用，但是没有办完手续，而业主对此又不知情，导致国土部门拒绝办理过户手续，除非业主登报声明该房蓝印户口从未使用。现在几个月过去了，我们还未办到过户手续，我们担心不能过户，请问我们该怎么办？可以要求退房或签订补充协议吗律师答：王继丰律师对您们的问题回复如下：一、为防止二手房出现交易风险，如不能办理过户手续等，建议您们立即到宝安国土局查询该房的权属和抵押情况，如果该房不属于业主一个人所有，或者不是红本房地产证的，或者该房正处于抵押贷款、查封中，建议你暂时中止履行合同，征求专业律师意见后，与中介和业主交涉、签订补充协议，或者委托律师终止该合同的履行并索赔。二、如果该房不存在上述问题的，您们可以继续履行合同，并着手解决过户问题。1、业主已收定金2万元，如果该房因户口问题不能及时过户的，责任应在业主，您们可以要求解除合同，业主双倍返还定金，因合同解除带来的中介方违约金的赔偿应由业主承担。2、合同属于中介公司的格式合同，如果中介公司凭借格式合同条款加重您们责任，减轻自己责任，剥夺您们基本权利的，该格式条款无效，对您们没有法律约束力。具体条款的效力，应具体分析。3、现在房屋过户遇到挫折或存在过户不能的潜在风险的，您们有权要求中介公司和业主作出说明，签订补充协议，但是协议的签订应遵循自愿的原则，如果对方不同意的，您可以请律师向对方发律师声明或函件，以保证您的权益得到法律保护，或请律师提前介入纠纷。16东西丢了怎么办？网友问：专家你好：我有个问题想向你请教下，我在沙尾租了个1房1厅的农民房，住6楼，下面没有保安房子也每防盗门。3月份家里就进贼掉了台价值1800的手机，当时给老板反映过，当时老板也没什么反映就不了了之了，6月12日下午6点我下班回来见家里又被盗25寸康佳电视9层新三星主机 现金8000元。这可是个不小的数字，后给老板交涉，老板说与他无关，妞妞你说我可不可以找老板索要部分赔偿？律师答：不能。业主对于您只有房屋修缮的义务，对于您在租赁物中丢失的财产不承担责任17求助房产纠纷网友问：我家五年前搬到深圳，正值我姑妈单位分集资房，而我妈也调到此单位，但无条件享受此房，我姑妈当时无经济条件购买，与我家商定由我家以姑妈名义出钱购买，将来再过户，但当时无任何文字证明，而后我父亲两年前去世，如今我姑妈拒绝过户，并以退还房款为由要将我们母女赶走，还要扣除折旧费，想起来当时我们若不买此房，姑妈就享受不到此最后一次分房，请律师帮我，该如何打此官司，胜算几率有多大，有无可能索赔，谢谢！律师答：网友您好：这种情况属于当事人之间的自由意志表示，所达成的协议具有法律效力，应按此履行，现在如果该房产能够继续履行进行过户的应该办理过户手续，您可以举证证明上述协议的存在，起诉对方要求履行！律师答：因为当时是你的姑妈享有购买此房子的权利，而且是以你的姑妈的名义购买房子的，因此在法律上该房产是属于你的姑妈的。而且你们也很难证明当时协议的内容。根据你说的情况，你可能并不能要求其强制过户，只能要求其返还当时的房款，并支付同期的利息。你的姑妈也并不能要求你们支付这折旧费。以上意见仅供参考。律师答：单位的态度是只有我姑妈同意过户，就可办理，现在我应该以什么名义起诉姑妈呢如果姑妈退钱，当时买房的五万元价值其实要高于现在，如果官司输了，我家再买房就不止五万了，我能要求赔偿这个差额和精神损失费吗，如果当时不买此房，我家会在附近买商品房的啊律师答：你好： 从实践上说，你不能举证证明的东西在法律上是不成立的所以你应该从能取得证据的东西上开始你的诉讼。律师答：这个案件关键在于取证，现在你们缺少的就是证据，因此，建议你们可以采取录音等手段弥补当初这一过失。18面积缩小该不该双赔偿网友问：本人签订按照国家模式文本购买房产，交钱后，发现面积缩小1/3 =相当于价值240万元；曾经多次提醒面积缩小，但房开商不理还是催收了，“按揭”贷款全部现金款项（按实际多付150万元）；结果在事实面前，又不得不承认面积缩小，却宣称：1、地方房产开发规定，面积由地方房管会测算，自己没有责任，属于重大误解，不予以赔偿。2、合同附有示意图，标有部分尺寸，是否也属于重大误解。本人不知在法律上会如何审判，套用什么条例，是否不管如何，事实合同已经错误，本人当初对房产也不熟悉，我是否可以向“房开商”双索赔呢？希望给与支持，我可以提供合同图片。谢谢！律师答：现在关键是看你们合同文本上记录的房屋面积是多少，如果记录面积与实际交付面积严重不符，对方就是违约，不管其如何狡辩也必须赔偿您的损失，您可以选择请求法院解除合同，或者减少价款。这个案件对您很有利，您无须担心。只需提供原来的合同文本与现在请求房管会测量的实际面积数据和诉讼状，起诉对方违约。律师答：根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，对于你说的情况如果有约定的，按照约定处理。如果没有约定的，则超过3面积误差的可以解除合同，要求返还价款和利息。19头痛问题网友问：我有一头痛问题，一直压在心里不知怎么解决，请法律专家帮忙。事情大致如下：1、我男友婚房的房产证上有他本人及他父母的名字，2、并且贷了款。3、男友有一哥哥。以上情况对女方来讲我想是非常不利的，结了婚后要共同还贷不算，万一感情不合离婚或发生其它，那他或他的父母可随意支配房子或是他父母给予另一儿子，因为新婚姻法规定这是婚前财产，这样的话女方不是有可能连住处也没有了？以上是否要公证或房产证上加上名字，请法律专家指点方向，不甚感谢律师答：你的担忧是有必要的，您可以进行公证，说明现在的房产已经偿还的份额，以及今后使用夫妻共同财产偿还的份额，在可能出现的离婚纠纷中维护您的正当权益。离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。律师答：比如该房值100万，至你们结婚开始共同还贷之日起尚有60万未还，则你们可约定该60万由双方共同来还，相应地房子的百分之六十产权为你们共有。关键是，他的父母也要在上面签字，因为他们也是产权人之一。网友问：专家：你好！再请问1、如果我在房产证上添上名字，也就是我和他及他父母都有名字的情况下会如何？2、为了不和他哥哥有纠纷，他父母答应去公证，大意就是百年后房产全归儿子所有，那如果写上百年后房产归儿子和儿媳所有，情况会不会不同。律师答：房屋的所有权是登记的所有权人所拥有的，因此