前期物业管理资料.ppt

第四章前期物业管理,主要内容1、早期介入2、前期物业管理3、物业管理的竣工验收与接管验收4、入伙与装修管理5、物业管理的招标投标,第一节前期物业管理概述一、早期介入1早期介入的含义是指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便于建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。（是前期物业管理的前奏）费用:开发商承担物管企业在接管物业以前的各个阶段就参与介入并不是物业管理具体工作的介入，而是请物业管理企业的主要技术人员参与即可。,2早期介入的必要性完善物业的使用功能有利于后期物业管理工作的顺利进行为验收接管、保证物业正常运行打下基础设计人员：只是从设计技术角度考虑问题早期介入：从业主和管理者的角度,3早期介入的工作内容,投资立项阶段（潜在业主构成，利润测算）规划设计阶段（结构设计、功能配置）施工建设阶段（参与隐蔽工程验收，机电设备，管线铺设）,4、物业管理早期介入的方式前期介入，积极参与物业的规划设计中期介入，严格管理施工每一环节（线路管道的铺设走向，设备安装质量）类似监理，但不同。开发建设单位及监理公司：建设与设计是否相符物业服务企业：着眼细处以及长远使用晚期介入建设工程基本结束，工程开始竣工验收，物业服务企业准备接管验收的阶段性工作。,二、前期物业管理1前期物业管理的含义最早：1994年施行的深圳经济特区住宅区物业管理条例第24条规定：开发建设单位应当从住宅区开始入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期物业管理，管理费用由开发建设单位自行承担。1997年施行的上海市居住物业管理条例第41条规定：前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。,物业管理条例规定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。2前期物业管理的工作内容,草拟物业管理方案，承揽物业管理任务签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系进驻工程建设现场，提出合理化建议设计物业管理模式，草拟管理制度建立服务的系统与网络办理移交接管与入伙事宜,三、早期介入与前期物业管理区别主要区别：是否已签合同具体如下：是否拥有对物业的经营管理权前者：以咨询顾问角色提出意见和建议后者：与开发商签订了委托合同，有经营管理权是否承担相应的民事责任前者：决策权开发商后者：受开发商全权委托，承担相应的民事责任,第二节物业的竣工验收与接管验收一、竣工验收含义：承建单位把物业交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。,分类,隐蔽工程验收（钢筋的数量，预埋件）分期验收（住宅区）单项工程验收（某个单项工程）全部工程验收,二、物业接管验收含义：是指物业管理企业根据标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理工作。应具备的条件：（一）新建房屋：1工程已施工完毕，并已竣工验收合格2各种设备设施能正常使用3房屋幢、户编号已经有关部门确认（二）原有房屋：1房屋所有权、使用权清楚2土地使用权范围明确,物业接管验收的程序1.新建房屋接管验收程序建设单位书面提请接管单位进行接管接管单位对产权和技术自理进行审核，并约定验收时间接管单位对房屋主体、外墙、露面进行检验对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理责任检验合格后，接管单位7日内签署验收合格凭证，签发接管文件,2.原有房屋接管验收程序移交人书面提请接管单位接管验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转称登记(若无产权转移，则无须办理)。,三、物业保修期按建设部2000年6月26日发布的房屋建筑工程质量保修办法正常情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1地基基础和主体结构工程工程的合理使用年限2防水、防渗漏工程5年3供热与供冷系统：两个采暖期、供冷期4电气系统、给排水管道、设备安装:两年5装修工程：两年保修期：从工程竣工验收合格之日起计算,以主体结构确定建筑合理使用年限分为四级：1耐久年限100年以上的重要建筑和高层建筑；2耐久年限50100年的一般性建筑；3耐久年限2550年的次要建筑；4耐久年限15年以下的临时性建筑。,四、物业的接管验收与竣工验收的区别：1验收所处的阶段和目的不同竣工验收是为了取得物业进入市场的资格，检验是否达到设计要求；接管验收是在竣工验收之后的再验收，标志着物业可正式使用。如下图：,承建单位,竣工验收,建设单位,移交,接管验收,移交,物业管理企业,2验收的性质不同竣工验收是政府行为验收主体：房地产行政主管部门（监理部门）接管验收是企业行为验收主体：物业企业3交接对象不同,竣工验收：,承包商,移交,开发商,接管验收：,开发商,移交,物业企业,第三节物业入伙与装修管理一、入伙业主领取钥匙，接房入住。当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。,二、入伙手续文件物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。,入伙通知书收楼须知缴费通知书入伙手续书楼宇交接书住户手册,三、装修管理1依据：建设部1995年颁发的建筑装饰装修管理规定1997年4月颁发的家庭居室装饰装修管理试行办法包括房屋装修的申请与审批,2申请装修提交的资料：1）房屋所有权证2）申请人身份证件3）装修方案4）变动主体结构或者承重结构的，需要提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案5）需提交有关部门对设计方案或施工方案的批准文件6）装修企业的资质复印件7）非业主使用人还需要提供业主同意的书面证明。3填装修申请表,业主装修申请表,业主姓名,施工单位,住址,进场人数,负责人,电话,电话,装修施工项目内容,约定事项,施工队签字（章）,业主签字（章）,管理处签字（章）,备注,年月日,年月日,年月日,4装修申请的批准接到申请表10日内审批确认装修设计对物业的正常使用不会造成影响时，予以批准。,5装修管理的要求内容：1）不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。2）不得凿穿地面和屋顶的水泥层。3）不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观统一。,4）装修垃圾的清运与处理（自己处理或请物业处理）。5）空调要安装在统一位置。6）允许施工时间。7）高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。8）施工人员应办理临时出入证。9）未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。10）底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。,11）临平台的阳台、窗户不能改装。12）防盗窗的安装要求。,第四节物业管理招标、投标概述一、招标、投标的概念招标和投标，是一个过程的两个方面。是指由招标人发出招标公示，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过综合比较，确定其中条件最好的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。招标方:开发商或业主委员会投标方：物业管理企业,二、物业管理招投标的必要性1是物业管理市场发展的需要2是房地产管理体制改革的需要3是提高物业管理水平，促进行业发展的需要三、物业管理招投标的原则（一）招标原则1不规避法定招标原则任何单位或个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或以其他方式规避招标,如广东省建设厅规定：凡新建的建筑面积在10万平方米以上的物业，必须以招标的方式选聘物业管理企业。2公平原则注意:（1）采用统一的招标方式（2）招标文件中所规定的内容，对所有投标者要求要一致1）招标文件必须在同一时间、同一地点公开发售2）招标文件中的要求，每一个投标者都要接受,3）对招标文件中的问题澄清应在同一时间，对所有投标者公开进行标前会议公正原则评标准则应具有一贯性和普通性4合理原则,（二）投标原则1真实性原则,投标,A投标书B投标保证书（押金）,2合理竞争原则,四、招标、投标组织机构的设置,开发商（或业主委员会）自行招标委托招标代理机构,招标,投标,物业企业,开发部财务部工程部,开发建设单位(开发商)物业产权未转移或未完全转移；现售:前30日完成招投标；预售：在商品房预售许可证之前完成招投标；非出售的新建物业项目：应在交付使用前90日完成早投标。全体业主或业主大会选聘物业服务企业的决定权在业主大会而不是业主委员会其他物业所有权人(产权人为一个或几个时，如企业办公楼),主要有,公开招标邀请招标协议招标,五、物管项目的招标方式,1公开招标:又称“无限竞争性招标”特点：竞争的充分性招标公告通过报刊、广播、电视等发表招标广告或通告，够条件均可参加。招标人通过媒体向社会公开发布公告，邀请所有符合投标基本条件且愿意参加投标的物业服务企业参加的招标方式。招标有较大的选择范围，但是招标时间长，资金成本高,2邀请招标:又称“有限竞争性招标”特点：招标对象是特定法人邀请书被邀请单位的数目通常在38个以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的物业企业发出招标邀请，参与竞标。成本较低，可保证投标企业的资质和经验；但是邀请招标可能会漏掉一些具有较强竞争力的企业。,3议标特点：协商谈判当投标人少于3个或住宅规模较小的，经批准，可用议标；适用：A物业的使用在保密或安全方面有特别要求的。如军事基地B捐款建设，并明确要求采取议标方式的。,物业服务招标物业服务招标是指开发商、业主或其他产权人等物业服务市场主体通过编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立前期物业合同或物业服务合同的过程。,第五节物管招标程序和招标文件的书写一、物业管理招标的程序（一）招标准备阶段决定进行招标到正式对外发布招标公告之前,1成立招标机构2编制招标文件3制定标底（绝密）,主要职责：拟定招标章程和招标文件；组织投标；评标和定标;签订物管合同。,成立招标机构:成立途径：自行成立招标机构；（实力雄厚的大企业，小范围招标）委托招标代理机构进行招标；（公开招标和大范围的邀请招标）编制招标文件；递交招标书的程序，项目情况，投标评定准则，签订合同的条件确定标底；（标底是招标单位的“绝密”资料，不能泄露）,制定合理的标底，应遵循两条：1工作量计算准确报价与实际工作量误差5%2以先进的物业管理方案为基础（二）招标实施阶段1发布招标公告或投标邀请书,公告渠道：报纸、期刊、信息网络公告时间:公告内容：,至少有45天准备，通常为6090天,购买招标文件的时间、地点、价格；接受标书的最后期限；开标的时间、地点；保证金数额；单位地址、联系电话等。,2资格审查投标者的第一轮竞争粗筛,1）发出资格评审通告（邀请书）惯例：不少于45天2）出售资格预审文件3）组织评审,分三步,3召开标前会议通知预审合格投标人，进行标前会议内容：澄清问题宣布开标日期4开标、评标和定标（1）开标招标单位将各单位投标文件正式启封,开标程序,公开开标程序秘密开标程序,唱标：合格者公开宣读其投标文件,（2）评标1）评标委员会由5人以上（含5人）的单数组成。2）评标原则:质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好。3）评标程序：初步评审；详细评审；询标；编写评标报告。,方式,发出问题清单澄清问题会议,（3）定标,询标：,在评标的过程中，对部分标书中有不清楚、不确切的内容或未响应招标文件的地方、应专门组织人员对投标方进行询标。,发出中标通知书；谈判；正式签订合同,(三）结束阶段合同的签订与履行中标通知发出之日起30日内，订立书面合同。不签订合同的，给对方赔偿资料的整理与归档为使业主和开发商监督履约行为；招标文件，招标文件附件及图样，对招标文件进行澄清和修改的会议记录，投标文件，标书,二、物业管理招标文件,主要内容,1招标书2具体要求和初步设想3投标须知,1招标书主要内容1）物业概况介绍2）物业的规划设计图纸3）物业管理的范围,4)物业管理模式5）维修基金的收缴与使用管理6）经营管理的质量标准7）考核标准与奖惩办法8）标前会议及现场勘查、答疑时间9）评标、定标的标准如:价格合理、管理技术水平高、经验丰富、资信良好等2具体要求和初步设想本物业管理服务档次级别、人员数量的控制、管理特色等3投标须知1）投标企业的条件或资质等级,2）填写、递送投标书的有关规定3）投标单位对招标文件中有关内容提出建议的方式4)递送投标书的要求5）投标、开标、评标、定标的时间和地点6）招标单位的权利7）招标单位“不约束自己选择最低标价”的申明8）投标单位出具投标保证书和履约保证书的要求保证金5%9）投标文件保密要求10）合同的格式及内容的说明11）招标单位对未中标单位义务的说明12）招标单位的名称、联系人和联系方式13）物业管理委托的期限14）其他需要说明或约定的事项,第六节物业管理投标物业服务投标是指物业服务企业为了开拓业务，根据物业服务招标文件中确定的服务要求和标准，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管理竞标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过程。,投标程序1.准备阶段取得从业资格筹措资金收集招标物业相关资料进行投标可行性分析,2.实施阶段购买并阅读招标文件，标前调查与现场考察，制定管理服务方法与工作量，制定资金计划，标价试算，标价评估与整理，办理投标保函，封送标书，参加开标及答辩会,3.结束阶段签订物业服务合同，做好入住物业的准备,一、投标步骤（一）购买阅读招标文件,重点,1）全貌2）设计图纸、方案3）合同4）物管模式、管理费收取、维修基金5）时间:开标、评标、定标6）投标保证书、履约保证书,（二）考核物业现场1若前期介入2若已竣工3主要业主情况4气候、地质、地理条件（三）制定管理服务方法及测算工作量种类、性质住宅小区：重点房屋、设施的维护和修缮写字楼：清洁、安全保卫工作商业楼宇：保安、清洁工作工业厂房与仓库：各项保障、材料物资的供应保障、工作条件的安全保障,（四）制定资金计划确定单价、估算管理费总额物业经营中的主要现金流入、流出列表（五）标价试算（六）办理投标保函为防止投标单位违约给招标单位带来经济损失，要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件。投标保函一般由投标单位开户行出具,投标保涵所承担的主要担保责任：投标人在投标有效期内（投标截止日期起至中标通知书签发日期止）不得撤回标书及投标保涵。投标人被通知中标后，必须按时签约。3在签约后的一定时间内，投标人必须提供履约保涵或履约保证金。（七）编制、封送标书1编制按招标文件的要求正式编制标书2封送派专人或邮寄,二、物业管理投标书的编写,主要包括,投标致函正文附件,（一）投标致函主要内容：1表明投标者完全愿意按招标文件的规定承担物业管理服务；并写明自己的总报价金额。2表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限。3表明本投标如被接受，愿意按招标文件规定提供履约保证金。,4说明投标报价的有效期5表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力。6表明对招标者接受其他投标的理解。,（二）正文,主要内容,物业管理要点物业管理服务内容服务形式和费用,1介绍本物业公司的概况和经历（1）公司概况（2）以前管理或正在管理的物业的名称、地址、类型和数量（3）同类物业的管理经验和成果（4）主要负责人的专业、物业管理的经历和经验,2分析投标物业的管理要点如：住宅小区：,突出,1)房屋、设备的修缮管理2)环境管理：卫生、绿化3)治安管理4)便民服务,机电设备的管理：供水、供暖、消防、电梯、发电机、空调2）治安管理3）卫生、清洁管理4）保养维护,高层住宅：,3介绍本公司将提供的管理服务内容（1）前期介入管理顾问服务内容A)图纸B)设施C）建筑施工D）特别管理建议（2）物业竣工验收前的管理顾问服务内容A)员工培训计划B）制定租约条款、管理制度和租用户手册C）列出财务预算方案,（3）用户入伙及装修期间的管理顾问服务内容解释：A)入伙手续、收费办法及阅读收楼须知B）规定装修时应注意的问题及应提交的文件C）说明搬迁时安全服务应采取哪些措施（4）管理运作服务内容A)物业管理人力安排：编组织机构图B）保安服务C）清洁、绿化服务D）维修保养服务E）财务管理服务F）租赁服务,（5）说明将提供的服务形式、费用和期限A)管理顾问服务期限：B)管理运作服务期限：,接受委托楼宇验收合格,楼宇验收合格合同到期,（三）附件,1物管项目的主要负