别墅产品研究.ppt

-,墅以“类”聚,2010-01,上海鉴略地产顾问机构,类别墅产品研究报告,常规定义,概念阐述,营销属性,精神属性,类别墅是别墅产品的延伸，其强调与别墅同样优美的环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度，相对单价和总价相对较低，适应客群更广泛。,类别墅是具有鲜明个性的一种准高端产品，提倡居住生活为首要元素，通过创造别墅级的社区氛围、更为注重邻里空间的沟通性以及更经济的特性，成为更为大众化的一种豪宅产品形式。,较为模糊的概念诠释，缺乏鲜明的产品属性区分。,解读1,解读2,诞生背景,概念阐述,供应限制,2003年，国土资源部发布关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知，通知明确表示停止纯别墅项目用地的土地审批供应，此后别墅项目用地都处于严格控制状态，别墅项目日渐稀缺。,2009年，随着楼市升温，各地别墅市场一片火爆。以北京为例，6月以后月均成交量在500套左右，别墅需求异常旺盛。而供应持续减少，新增供应套数同比下滑2.04%，销供比达到1.78：1，供求差距进一步拉大。,需求旺盛,一种游走在政策边缘，满足客户对低密度生活渴望的高性价比新豪宅产品孕育而生,类别墅,概念阐述,差异化特性,独栋别墅,双拼、联排别墅,类别墅,起源于古代帝王行宫和上层阶级庄园府邸，一般是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。,独栋别墅的衍生产品，两栋或多栋别墅进行拼接组合。在中国由于土地稀缺，基本是休闲型第二居所。,强调居住为首要元素，二居所。讲究舒适、便捷的生活环境构成，一般为第一居所。,高端,高端,准高端,容积率0.4以下，不存在其它物业形式,容积率0.50.8，可以和独栋别墅并存,2.0以下的容积率都拥有规划空间，适应各类型建筑搭配,24层，拥有独立天地空间，无公摊,24层，拥有独立天地空间,无公摊,26层，没有独立天地空间,有公摊,前庭后院，独立私家花园。,前庭后院，部分拥有独立私家花园。,底层住户享有花园，顶层住户享有露台，享受公共花园。,产品相似度高,差异化显著,用途,定位,建筑,规划,类型,景观,特性,类别墅定义,概念阐述,一种采用低密度规划，具有别墅社区的舒适生活环境，但单位住户不具备上下垂直空间完全独立性的新型住宅产品,类别墅新定义,主要产品类型,概念阐述,目录纲要Contents,1,洋房篇,贰,1,思考篇,肆,壹.叠加别墅,Superimposedhouse,产品定义,叠加别墅,叠加别墅是由多层的“别墅式”复式住宅上下叠加在一起组合而成，简单来说，就是由别墅的“独天独地”变为上一户，下一户。,叠加别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汗，风行于美国、澳大利亚。进入中国后，这种产品以营造有天、有地、有花园的私密生活空间，并实惠于独幢与联排别墅的价格，成为市场热销“类别墅”产品的一种主要形式。,产品定义,发展背景,主要特点,叠加别墅,2nd：四至五层，一般为一、二层组合一套户型，三、四或五层组成另一套户型。,3rd：和别墅极其相似的立面观感。,4th：下层户型一般有独立花园，上层户型一般有独立露台。,1st:产品规划容积率区间0.81.2。,5th：单套户型面积一般不超过250平米。,0.3,0.6,0.9,1.2,1.5,1.8,2,3,1,4,5,4,2,案例一,叠加别墅,苏州水云居,创新叠院小墅,项目规划,叠加别墅,布局以中心湖泊为规划聚焦点，突出“水居”的产品卖点，以湖景最优渗透方向为建筑朝向，具有最优角度的观景体验功能。,在大环境“景观围合”的基础上，以“小组团”规划方式，通过车行道路组织对片区进行分割，将低密度住区与高层住宅区的生活干扰降到最低水平。,项目分为四期开发，以叠墅+洋房组织的低密度近湖组团和小高层+高层组织的远湖组团形成阶梯式等高递增的天际线，整个社区都拥有良好的湖泊景观视野。,小高层,叠加,其它地块,叠墅地块,景观渗透方向,主要交通动线,建筑设计,叠加别墅,最大亮点：叠院式设计,单调的上下复式组合，下层“有院无天”，上层“有天无院”。,叠院：强调以“户”为单位的建筑单元组合，将“有天头地”的别墅生活空间融入规划中，通过错落相叠的上下空间组合，实现上层空间的亲地功能和下层空间的开敞功能。,传统叠拼,创新叠院,建筑设计,叠加别墅,广泛使用“架空手法”，巧妙利用地形高差，使土地使用效率以及垂直空间的复合功能得到极大的提高，并几乎在每一层都形成了“空中庭院”的概念。,露台,空中庭院,入户花园,阳台,车行交通,立面色彩,叠加别墅,现代简约的建筑风格与叠院的空间设计十分契合，具有强烈几何图形风格的立面错落有致，较多的阳台、露台、空中庭院也在几何元素的串联下不会过于突兀。,白、中灰、红色的主立面色彩搭配清新时尚，横向咖啡色百叶增加了视觉变化。,191m2下叠户型,叠加别墅,北向全赠送的公共庭院加强了上下两户的空间沟通，提高了互动功能,1F,亲地花园,空中庭院,内庭中井,户型轮毂,入户交通,面积紧凑，底层大花园全面积赠送，具有相当高的性价比,套内功能布局完善，动静分区,户型较短的进深具有优秀的通风采光效果,客厅的中井设计进一步提升了底层的通透性,2F,158m2上叠户型,叠加别墅,3F,4F,户型紧凑实用，动静分离，布局合理,叠院设计形成独立的居住空间，下层的公共庭院具有亲地花园的功能,中井设计提升了内部空间的通风采光,上下梯分向设计浪费了一定过道面积,露台,空中庭院,内庭中井,户型轮毂,上下交通,项目评析,叠加别墅,产品亮点,产品缺陷,叠院设计释放了户型上下垂直空间的独立功能。较低的总面积和大量的阳台、露台、空中庭园等赠送面积使产品具有不错的性价比。,内庭园一部分需计入公摊面积，压缩了户型套内空间,案例二,叠加别墅,上海叠墅ONE,迷你叠墅之王,规划评析,叠加别墅,地块排列方式采用行列式布局，建筑类型组合为“小高层+联排叠墅”。,景观隔离带,景观渗透方向,建筑设计,叠加别墅,叠墅建筑为地上四层，分为八单元联排和十二单元联排两种方式进行组合。建筑风格清新独特，现代简约与新中式的建筑元素都有在立面中体现。建筑横向线条整齐统一，加之联排单元多，视觉的开敞程度较好。竖向线条则更加错落有致，结合户型的变化，形成具有趣味性的视觉变化。,1,2,3,8,4,6,5,7,建筑设计,叠加别墅,建筑腰身部分以朱红条形砖组成主要视觉色彩元素，搭配白色的“倒门型”建筑构件，避免了大面积横向色块运用容易出现的单调沉闷感。,建筑顶部为一大特色。具有典型新中式特征的上翘檐角和外墙条纹木饰体现出儒雅的建筑气质。,钢架玻璃结构的全透明阳光入户门厅避免了由于门厅面积过小产生的狭窄感。,一层的全赠送MINI庭院别具风情，但并不具备功能延伸空间,叠加特色,叠加别墅,区别于传统叠加1、2层一户，3、4层一户的户型设计，本案采用了创新的“分割”叠加，将第二层空间分割为两户。下叠户型由底层+MINI花园+60%的二层面积组成，户型总面积仅86平米上叠户型由顶层+三层+40%的二层面积组成，户型总面积也仅为115平米。这种超微型叠加产品设计也使得总价优势十分明显。,上叠户型,1,2,下叠户型,+,=,86m2下叠户型,叠加别墅,1.86平米户型配置有亲地MINI花园，户型性价比十分突出,动静分区，布局合理，二层主卧保证了较高的居住私密性,底层进深过长，户型通透性不佳且餐厅采光较差,下层没有独立卫生间，居家功能略有不便,115m2上叠户型,叠加别墅,南北的各种小露台和小花园增加了空间多样和情趣体验,115平米户型实现三层叠加空间，户型性价比十分出色,书房和次卧面积太小，功能有限,实现动静空间的有效分区，私密性良好。,项目评析,叠加别墅,产品亮点,产品缺陷,超级MINI户型，实现最低总价和最高紧凑功能，普通住宅的总价便能获得别墅级别的户型体验,套内空间受设计限制过于紧凑，功能延伸性不强，居住舒适度欠佳。,贰.情景洋房,foreign-stylehouse,发展历程,情景洋房,洋房起源于19世纪中期的上海，是当时西方建筑文化和与中国居住习惯相结合的产物。它满足了当时中国上层阶级“崇洋”的市场需求，同时针对特定人群、采用西方建筑风格特点打造的中国特色住宅产品。以至于我们现在已提起洋房，便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。而真正的“洋房”并不在中国，以现有房地产定义观点来看，传统的洋房相当于目前市场中的独栋城市别墅。,产品概念,情景洋房,GardenVilla（花园别墅），通常是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园和居住的绝对私密性。,现有概念,传统概念,foreign-stylehouse（花园住宅），是一种普通多层住宅产品的升级形态，它具有别墅社区的优良环境，同时强调空间互动和经济功能。,主要特点,情景洋房,2nd：四至五层，一般为一层两户。部分底层带地下室，顶部两层为复式结构。,3rd：和普通多层相比立面风格变化性更强。西班牙、南加州、新亚洲等多风格都可并存。,4th：底层户型一般有不带产权的花园。,1st:产品规划容积率区间11.8。,5th：单套户型面积一般不超过200平米。,0.3,0.6,0.9,1.2,1.5,1.8,1,2,3,4,5,4,2,案例一,情景洋房,上海金地未未来,时尚主义退台洋房,规划评析,情景洋房,本案采用经典的“高低”建筑组合和行列式建筑布局。,行列式布局使得社区拥有完整划一的天际线。但集中式中心景观的缺乏，,主入口处汽车坡道将社区内部车行交通引入地下，人车分流设计提高了居住安全性,较高的建筑密度，略显单调的社区空间层次也降低了低密度住宅区的生活品质感,洋房地块,高层地块,景观渗透方向,建筑特色,情景洋房,社区总共规划有22栋组合式5层洋房，洋房风格采用现代简约风格设计，建筑线条干净整洁，富于变化的图形结构，搭配白色、红色、灰色的外立面色彩，整体视觉效果极具时尚感。,产品亮点,情景洋房,“退台式建筑设计样式”，又称为“台阶式”，其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做空中花园使用。,1F,地下室,5F,4F,3F,2F,产品亮点,情景洋房,退台形成的外立面变化也丰富了建筑的立体效果，形成错落趣味的空间重叠和几何美学的视觉观感。,通过建筑平层的阶梯式抬升，彻底释放了每一层的垂直空间，使每层住户都可以享受无遮挡的“天空”。,产品亮点,情景洋房,退台也形成了众多半赠送或全赠送的空中花园、露台等室外延伸空间，各式各样的露台，将“花园”引入到每一层的户型设计中，增加了住户的情趣体验和外部环境的沟通，提高了空间的灵活性与变化功能，大幅度提升了产品的性价比。,150m2底层户型,情景洋房,由底层+二层60%面积组成，150平米形成五房小复式洋房格局，紧凑实用俱佳,户型方正，动静分区，但过道浪费面积过多,餐厅占用交通空间，使用功能和独立性受到影响,一层南北双向亲地花园，实现前庭后院的“别墅级”空间设计,二层露台和多功能厅丰富了户型的空间组合，大量赠送面积也进一步提高了产品的性价比,150m2二层户型,情景洋房,二层40%+三层组成，形成小复式洋房格局,户型方正，动静分区，但交通面积浪费较多,退台设计释放了户型外部的延展空间，空中花园和MINI露台增加了情趣空间体验,缺乏独立的就餐空间,115m2三层户型,情景洋房,115平米三房获得较为舒适的套内空间，户型实用性高,房型方正，动静功能分区合理，但过道依然存在浪费面积,南北双花园为户型最大亮点，北向花园具备可变的独立功能房间使用面积，拓展了住户的自由空间规划，提高产品性价比,89m2三层户型,情景洋房,89平米面积实现独立三房功能，户型具有高紧凑性和实用功能,南北双花园的拓展空间，丰富了户型的使用功能，进一步拉升了产品性价比,过长的交通通道浪费了套内面积,房型方正，进深适中，南北通透俱佳,89m2顶层户型,情景洋房,由五层+顶层露台组成，89平米形成四房经典极致复式洋房格局，具有十分出色的性价比,过长的交通通道浪费了套内面积,二层露台提供了自由可变的空间组合，进一步增加了户型的延伸空间,户型方正，动静分区，布局合理,样板间图片,情景洋房,项目评析,情景洋房,产品亮点,产品缺陷,退台设计释放了住户的上层空间，每户南北露台大幅度提高了性价比和情趣性，紧凑型户型的面积控制也使得提升了总价竞争力。,高紧凑设计也使得套内空间的舒适性有所欠缺，户型某些空间使用相当局促。,案例二,情景洋房,卓越蔚蓝海岸,地中海风情洋房,规划特点,情景洋房,项目规划采用“地中海坡地小镇”理念，依地形脉络进行建筑和景观布局，营造一种亲地、近水的溪谷花园的生活环境。,受到地块的分割限制，项目采用组团式规划，分三期规划上市，洋房产品主要集中在一、二期地块。,建筑立面,情景洋房,项目采用西班牙建筑风格，通过退台和高低错层设计使得立面变化显著，视觉特点显著。,建筑色彩,情景洋房,园林特色,情景洋房,一三层154m2户型,情景洋房,户型进深长，通透性不佳,北向空间房间布局密集，功能杂乱，交通线过于集中，易造成居住功能相互干扰,两个次卧面积狭小，舒适性欠佳,入户直面客厅，缺乏过渡，私密性较差,底层带有大庭院，增加了户型内外空间的交流和延伸功能,主卧水平开间较客厅缩减过长距离，横向视野较差,顶层复式134m2+60m2户型,情景洋房,动静分区合理，顶层套房形式保证了主卧的大气与舒适,顶层南北双向大露台提升了户型性价比和休闲情趣体验,北向次卧面积举措，使用功能有限,餐厅占用空间过多，存在一定面积浪费,项目评析,情景洋房,产品亮点,产品缺陷,以地中海风情为主题打造的住区充满异域特色，建筑与园林搭配组合的小环境组团具有较好品质感。,立面耐久性差，不纯粹的退台设计并未延伸出有效使用功能，套内空间布局有明显缺陷。,案例三,情景洋房,融科檀香山,花园洋房典范,规划特色,情景洋房,本案地块狭长，四面临路，资源贫乏，自身规划条件一般。但通过“美式院落”的规划理念，采用行列式排列布局，解决了高容积率下的多层住宅布局难题，在结合原生地表肌理和环境的基础上，形成小院落的规划概念，同时也造成了地块建筑密度较高，社区通透性差。,车行干道独立于社区之外，实现完全的立体化人车分层园林体系，将车辆全部引入地下，杜绝车辆对居住环境的干扰。,洋房地块,高层地块,景观院落,车行交通,人行交通,建筑立面,情景洋房,本案摈弃了以往洋房设计所采用的排屋形式，提高了户型组合的视觉统一与高度整合，形成“别墅建筑”的立面形象。,立面造型采用南加州风格。此类设计具备地中海风格的延伸特色，如坡屋顶，弧形窗以及相似的色彩运用，但在空间变化上，主要采用立面35层的高低升降为主要视觉变换手法，而非地中海风格的退台式处理，开窗面积也更大。,立面材质,情景洋房,1,2,3,5,4,5th：底层穿插铁艺护栏、木围栏等景观元素，富于变化和异域情调,2nd：别墅项目常用的文化石基座,3rd：露台的木屋、木花架、木百叶以及塔司干柱等装饰构件,4th：窗两侧的木条装潢,1st:具有沙质质感的STUCCO涂料,园林景观,情景洋房,在缺乏大型中心景观的条件下，本案园林走精致小巧路线，通过多层住宅的前庭后院和有限公共空间，实现区域景观串联和视觉的层次变化。,通过软景材料的累积和水元素的活性运用，本案园林的自然属性十分突出。而北美色叶成熟树种的直接引入大大加强了园林的实景现场体验功能。,小品选择强调了符号性和异域特色，包括铁艺吊篮、墙灯、雕塑等都与“南加州”主题相互呼应，具有较好的视觉品质感。,194m2底层户型,情景洋房,1F,-1F,户型进深过长，通透性较差,餐厅以及玄关部分采光效果差且浪费面积多,书房开间仅2.7米，功能有限,次卧集中在北向，舒适性欠佳,户型南北花园增加了居住情趣和拓展空间,赠送地下室并未与一层形成独立复式功能，使用价值受到一定影响。,251m2顶层复式户型,情景洋房,251仅有四房左右的使用效应，户型功能性欠佳,餐厅以及玄关部分浪费面积多,多功能室依然受到面积过小的使用限制,多露台设计增加了户型情趣和拓展功能,复式顶层的套房设计实现了较好的主人私密性和动静分离。,长进深是本案户型的普遍缺陷，直接影响套内通风采光的效果,客厅大面落地窗具有优良的采光和观景功能,4F,5F,项目评析,情景洋房,产品亮点,产品缺陷,通过对园林景观的“实景化”重点打造和产品细节的精致化处理，本案成功扭转了地块先天不足的缺陷，赢得了较好的品质口碑。,过高的建筑密度，贫乏的地块资源和较差的户型设计都使得本案产品缺乏跃升为豪宅的价值支撑。,叁.平层官邸,theresidenceofhighofficials,产品引述,平层官邸,平层官邸是由绿城在国内首创的一种新型豪宅。其通过借鉴欧洲文艺复兴时期建筑特点，特别是帕拉蒂奥（AndreaPalladio）所引领的新古典主义流派风格，形成具有别墅功能的官邸式建筑概念。,产品特点,平层官邸,2nd：二至四层，别墅+平层住宅的产品组合。,3rd：高台阶、粗柱廊、厚山花等各种元素组成经典具象新古典主义建筑风格。,4th：带穹隆的圆形大厅，形成严谨庄重的“十字”空间布局。,1st:产品规划容积率区间0.71.1。,0.3,0.6,0.9,1.2,1.5,1.8,2,4,3,1,5th：“平衡与对称”贯穿产品始终。,5,案例一,平层官邸,真北京御园,新古典奢华官邸,规划特色,平层官邸,围合式+小组团布局，形成12个交通管理相对独立的组团，错落建筑布局，加强景观渗透功能，保证住户私密性和领域感，避免传统的围合式规划空间封闭不通透的缺陷.,环形主干道实现人车分流，将外界对居住空间的干扰降到最低限度。,景观院落,车行交通,人行交通,主入口大气尊崇，通过中轴设计衬托出极强的仪式感,主入口,规划特色,平层官邸,将新古典式宫殿和官邸布局用的“中轴”概念无限放大，形成严格的对称式建筑构图，极具仪式符号。,随处可见“对称”与“平衡”的视觉冲击,建筑立面,平层官邸,住区以24层的联体平层住宅为主,建筑竖向空间采用典型的三段式构图，结合横向空间高低错落的屋脊线，空间层次丰富，体现了新古典式建筑威仪，严谨的视觉特色。,建筑立面,平层官邸,建筑立面以米黄色石材墙面为基调，顶部采用深灰色石板瓦坡屋面，中性偏暖的整体建筑色彩稳重耐看，同时具备强烈沉积性的时代感。,基座部分采用拱门，连廊等具有变化性的图形元素，避免大面积石材立面可能造成的视觉单调感，同时增加了项目厚重，庄严的形象气质。,建筑细部,平层官邸,随处可见符号化的装饰构件和细节元素是豪宅品质的重要体现,四根爱奥尼克柱与古典式回廊组成的入户门厅,弧型门头与塔司干式壁柱组成的侧向门厅入口,西方风格的门灯组合,欧式“葫芦瓶”护栏,铁艺镂空小型护栏,带有西方古典元素的厚山花墙面和雕花装饰,园林特点,平层官邸,本案园林主题为“欧式宫廷”园林。其核心理念是强调规划的平衡和小品的符号品质感。,小空间着重渲染强烈的品质符号。小品、雕塑与立面装饰共同组成“官邸花园”的园林情景体验。,以中心轴为主线打造景观规划脉络，通过组团形式划分景观空间影响范围。园林大布局与规划方式相呼应，讲究构图的平衡规整规整。,园林鉴赏,平层官邸,小品细部的雕花装饰具有非常好的品质感。,成熟树种和色叶植物的搭配形成花园的实景体验。,户型亮点,平层官邸,平层官邸建筑的平面布置基本为矩形，在所述矩形布局的中心点有一个穹隆式的圆厅，圆厅的周围功能空间通过“十”字型的走廊连通有不同的功能区；圆厅的设计凸显了走廊实质的轴线感，是控制整体空间完全对称的一个轴心，每个空间均保持有非常好的独立性与连通性，避免了空间之间的功能性干扰，同时四个区域可通过十字形布局的中心点，进行自由转换，十字内廊和圆厅，形成了平层户型的十字形平面，使整个室内的布局显得更为严谨、对称。,736m2园厅别墅户型,平层官邸,2F,引入帕拉第奥别墅精髓圆厅概念，被誉为新古典风格的经典官邸符号和权力元素,1F,2500mm开间以及挑空设计的入户走道十分大气，不会产生局促感,户型结构方正合理，实现完善的动静功能分区，规划中的“对称”特色进一步体现。,大挑空中央客厅与娱乐厅搭配组合，形成奢华开阔的中心活动空间。,中西双厨、独立餐厅与南向休闲厅搭配组合，形成完整的就餐休憩空间，与客厅活动空间形成分离，互不干扰,卧室基本以套房为组成形式，设计有卫生间、更衣室等完备功能，形成了“总统套房”式的豪华生活体验,280m2平层官邸户型,平层官邸,户型结构方正合理，实现完善的动静功能分区，规划中的“对称”特色进一步体现,圆厅元素依然为主要设计元素，实现套内交通