按揭和签约百问

按揭政策一、 按揭的含义；简单的讲按揭即个人住房商业贷款。它是由银行、房地产商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为。实际上是为了帮助开发商和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。二、 个人信用报告等级分类；禁入，次级，瑕疵，正常m2三、 借款人的条件；1、 必须是满18岁至65岁具有完全独立民事行为能力的自然人2、 有稳定合法的收入，信誉良好，具有偿还贷款本息的能力3、 非人民银行个人信誉信息基础数据库特别关注客户信息系统禁入类客户，且最近24个月个人贷款信用记录中无连续3个月/3次（含）以上违约，累计逾期不能超过7个月/7次（含）以上违约。4、 公积金贷款的借款人必须是购房人。5、 如借款人为外地户口需提供连续一年以上的完税证明（必须为东平县地税局出具的个人所得税证明/缴纳税款凭证）或者社保缴纳证明。注意；未成年人不能做借款人。 若有担保人的，担保人也要符合借款人的条件 6、 借款人需同时具备的条件持有居住地的合法的身份证明 购房合同，首付款收据 同意以所购房产做抵押令贷款银行满意的财务状况 收入证明（需要盖单位的公章或公司的人事章）没收入证明的需要到村或镇里开据财产证明 银行存折记录（近半年工资流水账）7、外地客户的认定标准；银行外地客户 备注中行借款人的户口为山东省以外外地客户和工作及户口均在省内市外的客户，都需要追加东平本地人为担保人。工行建行客户提供一年以上完税证明或社保证明，按正常程序办理。农行借款人的户口为泰安市以外客户提供一年以上完税证明或社保证明，按正常程序办理。公积金客户的公积金在泰安市以外客户无法使用公积金办理贷款，若符合商代可以办理。8、 住房套数的认定标准；即认房又认贷认定范围；以购房人的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。认房：根据房管局的查询结果来认定。认贷；根据银行征信系统查询结果（贷款买房的记录）来认定。住房公积金贷款；只认房第一套的认定；1、 如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中购房人家庭未有已登记房产，且未利用贷款购买住房。2、 虽在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中购房人家庭有已登记房产，但已出售，且该套房屋为一次性付款购买的。第二套的认定；1、 借款人首次申请利用贷款购买住房，但在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套住房的。2、 借款人已利用贷款购买过一套住房，未办理房产证，又申请贷款购买住房的。3、 借款人已利用贷款购买过一套住房，该笔贷款已结清，该套住房已出售，现又申请贷款购买住房的4、 借款人曾利用贷款购买过一套住房，但该套住房以及债务由于离异等原因判给其他人，现又申请贷款购买住房的。注意；若为上述第2、3、4种情况，申请公积金贷款，则可按第一套算。第三套的认定；1、 借款人首次申请利用贷款购买住房，但在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有两套住房的。2、 借款人已利用贷款购买过两套住房，未办理房产证，又申请贷款购买住房的。3、 借款人已利用贷款购买过两套住房，该笔贷款已结清，该套住房已出售，现又申请贷款购买住房的。4、 借款人曾利用贷款购买过两套住房，但该套住房以及债务由于离异等原因判给其他人，现又申请贷款购买住房的。9、 按揭种类及利率住房商业性贷款（第一套70%贷，第二套40%贷）年利率；首套6.55%，二套上浮10%为7.205%公积金贷款(第一套70%贷，第二套50%贷)年利率；首套4.5%，二套上浮10%为4.95%组合性贷款，以上二者结合商铺贷款（50%贷，无套数限制，最长贷款10年。）年利率；在基准利率的基础上上浮20%为7.86% 公积金贷款、农行贷款只许到万位第三套目前政策拒绝贷款 10、 各行贷款年限的标准商业贷款；最长30年，申请人年龄+贷款年限不超银行规定的年龄。银行年龄（男）年龄（女）备注工行7070农行6868中行6560特殊情况除外（以借款人为主建行6560特殊情况除外 公积金贷款；最长30年，男方最高贷款年限到60岁，女方最高贷款年限到55岁。 11、各行审核贷款的标准名称方式要求备注农行当面审查走形式符合银行标准就可以放款最松建行当面审查比较详细当所报材料虚假时，难以顺利通过，需尝试沟通。（不能办理无产权的复式房屋）较松工行电话审查95588给客户打电话时落实相关情况（例；单位名称、收入、出身日期、房号、面积、总价、首付、贷款额、贷款期限等），电话审核信息不一致时就退件，不许办理该业务。（按揭手续可以在售楼处办理，可以不用面签。）较松中行当面审查比较严格所报材料必须真实，会打电话抽查或实地调查。较严公积金以公积金系统为准客户到公积金管理中心咨询，确定能否办理按揭及贷款的额度、所需的材料等。严格12、等额本金与等额本息的比较等额本金每个月还的本金固定，利息逐月减少。等额本息由于每个还款额固定，其一开始还本金少，利息多，利息还的比本金还多很多对等额本金和等额本息来说提前还款，所还的金额都是直接从所剩本金扣除。因此对想要提前还款的客户一般选择等额本金更划算。即使不提前还款等额本金和等额本息相比较等额本金总利息更少。例；贷款330000，贷款15年，月利率为5.4583%。等额本金总利息为；171882.98 等额本息总利息为；148193.44也就是15年的贷款等额本息的还款方式需比等额本金多付23689.54元利息本金 本金利息 等额本金 等额本息13、 办理按揭贷款申请的已婚夫妇是否都要到现场办理按揭？ 在办理按揭申请的审核过程中，已婚者必须夫妻双方全部到场。14、 储藏室能否办理银行按揭？ 只有中行不能参与贷款，其它银行及公积金都可以。 例：在中行办理贷款时，储藏室款需全额加入首付款。15 、山东省以外的军人能按揭买房吗？根据银行的要求，山东省以外的军人无法以借款人的方式办理按揭手续，如果客户有东平的身份证、户口本也无法办理，因为客户只要当兵，客户的所有证明都以部队的为准，以前的都已作废。若客户的配偶不是军人，并且符合银行借款人的条件，就可以班里按揭手续。注意；此类客户办理手续时，必须以客户相对应的军衔证件办理相关手续（例如；房产证明、银行还款卡、单身证明等）。16、客户如果不按时交月供，怎么处理此种情况？根据客户与银行签到的抵押贷款合同的约定，一般处于小额违约金或支付逾期供款利息，逾期供款超过3个月（连续）或累计逾期供款超过6个月，银行可以起诉客户、拍卖该房屋、要求发展商履行回购责任等方式处理。17、贷款人什么时候可以提前还款？目前，只有中国银行及公积金提前还款时，需要正常还款1年后，才允许提前还款，其它行随时可以提前还款。18、贷款人提前还款时，有违约金吗？目前；只有中国银行会收取还款额的3个月的利息为违约金，其他银行暂不收取违约金。19、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前1个月向贷款行提出书面申请，经贷款行审核同意，贷款人可以提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不在计息，此前已计收贷款利息不作调整。20、贷款期如遇利息调整，如何处理？根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。21、有关费用的收取；（以下金额和数据均为参考值）房屋产权登记费80元房屋查询费20元律师见证费10万20万，300元备注；目前中行、建行收取律师见证费，工行、农行不收此费。银行卡开户费根据银行相关规定公积金贷款担保费以贷款1万元为例；1-5年/60元，6-10年/70元，11-15年/80元，16-20年/100元，21-25年/120元。客户办理公积金贷款并且由担保公司担保的交担保费以上全部费用由客户支付22、外籍人士购买的房屋可否办理按揭？外界人士可以申请按揭贷款购房，但必须有一下要求；所购房屋具有外销许可证 必须提供在中国有固定工作和固定收入的证明必须提供在中国的合法居留证 必须委托一名中国公民办理关于该按揭贷款的一切事宜具体贷款年限与款额有待银行进一步落实。23、已抵押的房地产能付转让？根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签定有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。24、什么是转按揭？就是个人住房转按揭贷款，个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。25、什么是住房公积金？是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私人企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。26、什么是公积金贷款？公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。28、申请住房公积金贷款的条件？借款人及所在单位已于住房公积金管理中心建立正常的住房公积金缴存关系，及时足额缴存住房公积金12个月以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。29、公积金贷款的办理程序借款人填写公积金贷款申请表，并提交相关资料报送住房公积金管理中心受理、审核报送泰安市住房公积金管理中心受理、审核通过客户签字确认，银行放款30、办理公积金贷款应提供哪些资料？去除客户的基本资料以外，需开发商提供售房方账户确认书两份，备案后的商品房预售合同一份。31、外地客户能办理公积金贷款吗？根据住房公积金管理中心的规定，公积金在哪交的就可以在哪受益，以市为单位（不含县级市）无法跨市办理公积金贷款，在市内的办理公积金贷款，需要到公积金的缴存地办理相关手续。32、个人住房贷款转住房公积金贷款暂行办法第一条；本规定所称转公积金贷款是指已在商业银行办理个人住房贷款的借款人向管理中心申请将原住房贷款转为个人住房公积金贷款。第二条；转公积金贷款只能申请纯住房公积金贷款，并且原个人住房组合贷款不能申请转公积金贷款。 转公积金贷款对象和条件1、 转公积金贷款必须在原住房贷款商业银行办理转公积金贷款手续。（限中行和建行）2、 申请人的个人住房贷款还款时间以达到贷款银行规定的最低还款时间，并且没有不良还款记录。33、当前按揭基准利率表项目利 率2012年6月3日2012年7月6日一、短期贷款六个月以内（含六个月）六个月至一年（含一年）5.855.606.316.00二、中长期贷款一至三年（含三年） 三年至五年（含五年）五年以上6.40 6.156.65 6.406.80 6.55四、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）五年以上4.20 4.004.70 4.5034、各人征信系统不良信用记录满5年后删除个人征信系统中因信用卡或贷款未按时还款而造成的不良信息保存期限为5年，超过5年的，征信机构直接删除。 任何人在银行办理了贷款，或者持有信用卡，或为他人贷款担保，就会自动拥有个人信用记录。今后，借款人的每一次还款都会被记录在内，如果借款人在还款过程中有一次逾期行为或者信用卡透支拖欠一两天还款，即被视为诚信情况不良；按揭贷款多次逾期未还或信用卡透支超过180天未还款，就会被列入黑名单。目前央行征信中心的个人信用信息实际上主要包括三部分；第一部分是自然人的基本信息（如居住地、单位信息等），第二部分是借款交易的基本信息（如信用卡、担保、贷款等），第三部分是借款人每个月的用卡和还款信息（是确认客户信用的主要依据）。35、按揭材料及注意事项身份证 必须是有效的二代身份证客户年龄+贷款年限； 不超过银行规定的年龄1、 在中行办理贷款时，夫妻两人以借款人（担保人）的年龄为准；2、 在其他银行办理贷款时，联名的以年龄大的为准；户口本必须提供；1、户口首页；2、索引页；3、借款人登记卡；4、配偶登记卡；5、子女登记卡（限农行）。 注意；若夫妻的户口本不在同一个本上，需提供两人的。结婚证1、 复印件要体现双方信息及照片；2、盖单位公章或人事劳资部门章，用碳素笔、签字笔填写内容，不能错字、改字。注意；A、商贷；夫妻双方各一份； B、公积金；到公积金管理中心拿贷款申请表；C、组合贷；A+B； D、收入金额；月供0.4/0.45=夫妻双方收入/单身个人收入还款账户1、 必须是借款人的正常使用的账户；2、有泰安市以内还款账户，直接带上；3、最好是办理贷款手续时现开。 注意；A、非初始密码；B、非睡眠及欠费；近半年流水账1、 个人收入超过银行规定的额度，需提供近半年工资/交易流水账；2、 流水账必须体现借款人或配偶的姓名及盖银行章；3、 中行、农行其他财产证明也可以（如；车、房、存单等）。注意；工/农/建行工资流水账取平均数，中行以最低的为准。银行金额（元）备注中行5000特殊情况除外；例银行怀疑客户信息、银行优质客户等。工行3600农行3600建行3000首付款收据格式；1、 公积金贷；限有公积金为买受人-借款人；（一人有公积金，另一人没有，借款人必须有公积金；若收据只写一个人姓名，必须有公积金或写两人姓名）2、 商贷；买受人=借款人；3、 大小写；（例；150600大写-壹拾五万零陆百元整）认真审核客户姓名、房号及交