中原咨询发布会之旅游地产页

讨论地产发展新方向旅游地产,二级市场咨询顾问营业中心总经理陈昌学,中国房地产协会旅游地产项目组负责人：蔡芸,旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与房地产相结合的开发、经营模式所形成的各种物业的总称；旅游地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动等需求为主要功能；具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态；广泛而言就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。,什么是旅游地产？,旅游地产的发展前景？,经济的高速发展为旅游地产的兴起和高速发展带来了核心驱动力,成熟旅游经济时代,深度度假体验,休闲度假体验,观光旅游,旅游业尚未起步,数据来源：国家统计局旅游消费需求特征：国际通行标准,国家政策扶持，为旅游地产的发展创造了必然条件,政府大力推进旅游区的开发建设2002年5月，国务院西部开发办公室、国家发改委、国家旅游局和滇、川、藏三省区决定共同开发建设“滇川藏中国香格里拉生态旅游区”；2010年1月4日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨；2010年，北海涠洲岛通过国家旅游局评审，将建设为“国内一流、国际知名的休闲度假海岛”；2011年4月12日，政府向社会公布我国第一批开发利用无居民海岛名录。2011年4月15日，国家旅游局将鄱阳湖生态旅游区建设已纳入国家旅游发展战略；,资料来源：各地方政府官方网站、官方新闻媒体,国家法定假日实际休假天数新年元旦（放假3天）；春节（放假7天）；劳动节（放假3天）；国庆节（放假7天）；清明节（放假3天）；端午节（放假3天）；中秋节（放假3天）；周末（放假2天）,创造了时间和地点的必然条件,交通的改善、私家车保有量的迅速提升，促进了旅游地产的进一步发展,民航“十一五”期间，民航基础设施5年投资2500亿元，相当于前25年民航建设资金的总和。截止到2010年底，机场已覆盖了全国91%的经济总量、76%的人口和70%的县级行政单元；铁路截止到2010年底，全国铁路营业里程达到9.10万公里，居世界第二，比2005年底增加了1.56万公里，增长了20.7%；全国高速铁路的营业里程已经达到8358公里，居全球首位，另外还有1万多公里的高速铁路正在建设；公路截止到2010年底，全国公路网总里程达到398.4万公里，5年增加63.9万公里。,资料来源：中国网数据来源：国家统计局,人口老龄化、环境的恶化以及生活的压力等，使人们更向往回归自然,人口老龄化,生活压力,环境的恶化,截至2009年底，中国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿，占全国总人口的12.5%，并呈现出加快增长的趋势；,工作的繁重；频繁的社交；房贷、车贷、医疗、教育；,堵塞的交通；环境的污染；,向往回归自然,数据来源：国家统计局,旅游地产资源的稀缺所拥有的保值增值能力，已被人们普遍认同,投资渠道少，期货、股票不稳定，存在银行又面临着通胀的危险；,2011年3月CPI达到5.4%，通胀压力进一步加大。,数据来源：国家统计局,强势资源的赋予，提升了旅游地产的保值增值能力；,人们已广泛认同旅游地产是投资收益的稳定保障,根据国际权威机构预测，未来二十年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，已经受到社会各界的关注。,旅游地产的发展将一片光明,主题定位是项目成功的关键前提，同时根据不同城市、区域，需结合当地的市场做精确定位,由北京的神州之旅开发，位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡，是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区，是其在黄山“徽州文化园”项目的快速复制定位不准确，对于地广人稀、旅游大环境远没有形成以及旅游季节性太强等因素客观制约其发展，未充分发挥根河原有自然资源品位和低廉地价优势快速复制，缺乏详实调查研究，后期承担大部分旅游推介工作,由华侨城集团公司开发、建设和管理。以科学合理，功能配套齐全，已成为一个现代滨海城区，被誉为深圳湾畔的一颗璀璨明珠定位准确，休闲娱乐主题，从深圳的历史地理和人文环境出发，由静态陈列到完全动态体验，文化内涵从表面的景观移植到文化转变，不断适应城市发展，满足客户多元化需求成立之初，华侨城引进第一个项目是聘请知名顾问，做区域定制性项目定位,失败案例：内蒙根河“天工部落”，主题定位绝非简单复制,占地2000亩，预计投资2亿元，其中一期投资4000万元,徽州文化园产品定位为度假式公寓和产权式酒店，产品在市场上旺销,天工部落产品复制徽州文化园，出来后并没有像预期的火爆，项目经营异常艰难，第一期建成之后，迟迟不见第二期出来,旅游季节性太强,旅游大环境远没有形成,定位不准确,进入之前缺乏必要的调研,根河“天工部落”失败原因,交通太偏远,定位于中低端很难实现销售，因为度假成本高,夏季只有3个月，漫长冬季造成资源限制,旅游总量不高，且主要集中于呼伦贝尔市，延伸到根河的不多，现实客源少,地广人稀，产业配套缺乏，基础设施为零，因此土地成本低不意味着可以降低总成本,&,商务活动主题定位成功案例：海南博鳌水城、白云山麓鸣泉居,广州白云山麓鸣泉居国际会议中心,时机,区位及环境,高标准设施,海南博鳌水城,超常规的创新思维博鳌亚洲论坛事件效应奠定向国际会议与休闲度假方向发展的基础高标准建立高品质区域形象,通过拟合度分析，找到适合自身发展的主题定位经验分享,1分，高度不符合,2分，较不符合,3分，基本符合,4分，较符合,5分，高度符合,非一级旅游资源城市或项目，必须借助城市化，融入经营城市的开发理念，打造“泛地产”性质复合地产,典型案例：京津新城,京津新城开发思路,1,2,3,4,“环渤海”的兴起与“金十字”的机遇,打造一个两万多亩的大盘，必须融入经营城市的旅游地产开发理念京津新城正是秉承经营城市的理念，全面实施市场化企业品牌化资本化及国际化运作，实现“项目品牌企业品牌城市/区域品牌”的升华,体现人与地产相关的渐进发展线索：旅游观光度假休闲家居发展次序,“泛地产”理念,“经营城市”理念,京津新城位于天津市宝坻区，处在京津唐三角区的中心点，西北距北京98公里，约1小时车程，南距离天津45公里，30分钟车程，东距唐山105公里，1小时车程；津蓟高速、京沈高速的十字形已完成，核心区域雏形已成，在这样背景下，京津新城应势而动,复合型功能体系,三大主导功能：保健康体、运动休闲、度假居住；四大辅助功能：会议会展、旅游观光、商业娱乐、教育文化,旅游地产的盈利模式与企业性质、背景息息相关，重点在于有无可持续的资金来源,集团的产业支持与自身完备的产业链是华侨城旅游地产发展的基础，强大国资背景和融资平台是其追求长远效应的重点,华侨城集团拥有极具关联性的产业矩阵和乘数效应优势,华侨城地产拥有全资及参股企业17家，构建了非常完备的产业链,为华侨城旅游地产核心竞争力的提升和运营模式的成熟提供了产业基础,华侨城：华侨城系列,旅游产业与房地产良性互动先由旅游起步，通过旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进旅游，实现长期获益,中粮集团控制下的亚龙湾是唯一采用企业化开发管理模式并取得成功的国家级滨海度假区，注重最大化创造股东价值,中粮集团控股亚龙湾度假区由中粮集团控股的亚龙湾公司整体开发；基础设施投入累计达到12亿元，实现“七通一平”；投入亿元，兴建了凯莱酒店、仙人掌酒店、中心广场、贝壳馆、蝴蝶谷等高档次度假接待设施和观光娱乐项目,中粮集团控制下的亚龙湾开发历程：制定统一开发规划，10年中全力打造基础设施和顶级酒店群+娱乐配套，近期才开始第一个大规模住宅项目开发的尝试,博鳌的酒店不是多了,而是少了,五星级酒店只有两个,再下去的酒店档次都很差了,客户没有选择,特别是在旺季和接待大型会议时客房不足。博鳌更多要看未来，象我们两个酒店每年要财务费用就要有一个亿的亏损。中远销售总监看博鳌,中粮集团：三亚亚龙湾,杭州休博园项目在宋城集团重金打造下，采取房地产、旅游多元化盈利模式，最终实现集团利益最大化,项目发展,1,杭州休博园,3,2,一个集“会展、休闲、娱乐、旅游、度假、居住”为一体的现代休闲旅游度假区,项目契机：杭州于03年取得06年世界休闲博览会的举办权，是中国首个游憩型休闲商务区（RBD）,项目背景：杭州宋城旅游发展股份有限公司是中国最大的民营旅游企业，其前身为创办于1994年的杭州世界城宋城置业有限公司。旗下拥有杭州宋城旅游发展股份有限公司、杭州第一世界大酒店有限公司、等20余家企业，总资产逾200亿，证券代码:300144本项目总投资35亿元人民币,包括：休闲王国、游乐世界、购物天堂、创意天地、会展中心、人居乐园,宋城集团：杭州休博园,突破传统单一会展和旅游地产开发理念，通过旅游深度开发，形成不同功能组合、互为支撑和补充，实现项目可持续发展,开发理念更新,盈利模式多样化,突破传统单一的会展+旅游的地产开发理念，通过旅游资源的深度开发，将原有的旅游功能全面扩展为游憩休闲功能，使客户从最初的“常来”至“常留”到“常住”，使项目实现可持续,06年休博会落幕后，宋城集团通过其休博会会址休博园的开发，将会展、旅游、休闲、度假、娱乐、商住、教育、居住等不同功能进行重新组合，共同组成一个配套完善、个性鲜明的会展型旅游型休闲社区,休博园在随着嘉年华项目的撤走、会展项目的减少和媒体曝光率的降低，怎样确保活力永续，可持续发展，效益最大化？,海南清水湾在雅居乐与强大金融服务企业强区联手下，总投资逾200亿元，整体开发1000万，将实现集团长远效益,项目介绍总占地面积：约1.5万亩，约1000万总建筑面积：约1.35万亩，约900万开发商：海南雅居乐房地产开发有限公司投资商：摩根斯坦利,项目开发投资清水湾是海南目前最大的热带滨海旅游度假区，项目总投资逾200亿元，开发周期为10年；6家超五星级酒店。3个18洞国际高尔夫球场，贵族游艇会，海洋展览馆。,雅居乐：海南清水湾,背景介绍雅居乐地产控股有限公司在香港联合交易所有限公司主板上市（股份代号：3383）是中国领先的房地产开发商之一，现为摩根士丹利资本国际中国指数成股份，恒生综合指数成份股和恒生流通综合指数成份股,风险,风险一：准备风险一年之计在于春，一日之计在于晨,思路决定出路，旅游地产非传统城市住宅开发理念。Case：海南很多城市的房产、仙女山多数项目,术业有专攻，策划、公关、规划、建筑、营销、管理等各种人才准备。充分借助优秀的外脑。,往往涉及前期大量投资，投资回收期一般在项目的中后期。是否考虑到融资政策环境风险？,准备风险,而现实是，很多项目未能充分研究目标市场容量，也未能做好系列准备工作，为了追求短期利润而盲目上马,风险二：选址风险正确的选址是项目成功的关键因素之一。,区位,项目与目标市场之间距离是选址时考虑的重要因素交通通达性车程时间国际通行标准：100300公里之间为家庭短假的最佳距离,资源条件,自然资源条件怎样？人文资源如何？资源之于市场的强势度如何？如自然资源和人文资源不够是否便于打造强势的人造资源？人造资源目前市场同质化非常严重：多以星级度假酒店、会所、高尔夫或游乐设施等形式,选址风险,注：位于城市群几何中心的项目还不如依托于有个大城市Case：合生创展的京津新城,Case：深圳东部华侨城、成都国色天香,风险三：公关风险能否与政府处理好关系对项目的成败起决定性作用,争取较低的地价（灵活的付款方式、税费减免）顺利推进项目开发中的各项工作（建设指标、征地拆迁、生态环保、报规报建、预售备案等）各项法律和政策风险的规避,开发企业要与政府建立起相同的价值取向建议：最好是让该项目成为当地的重点项目，主要领导兼任建设领导小组负责人。,风险四：定位风险战略决定方向,准确性,差异性,项目定位是否充分分析目标市场供需、开发企业背景与项目条件与目标？旅游地产中旅游定位是什么？（休闲、游乐还是体验）地产定位又是什么？（第二居所、纯度假、投资）旅游与地产之间的关系梳理是否清晰？,项目定位之于市场是否具有差异性？项目核心驱动元素是否与其他项目同质化？项目定位是否具有创新性？,CASE：京津新城前期定位为以商务驱动型的度假小镇，目前调整增加生活配套为新城镇开发。,风险五：运作风险细节关系成败,运作风险,规划设计,规划理念是否具有新意，是否具有前瞻性？各项规划指标是否灵活？Golf报规处理道路体系,工程执行,建筑施工与管理选材与施工细节其他各个环节执行,宣传推广,各阶段全方位宣传推广充分借助其他平台,管理服务,各项管理服务,风险六：生态风险“旅游地产”掏空江河名胜？背负千秋万代骂名的风险,不要为了一时的利润而去毁掉子孙后代生存的根本环境。,不能回避的现实是，如今全国但凡有名的风景名胜区都正被或已被地产商视为风水宝地，类似新闻屡见报端：案例1昆明滇池：在滇池边长大的民间环保人士张正祥一句“被人开车撞断了右腿，还被多次追杀”来形容