五匹狼的策划小组之“市场调查”.ppt

,爱“吃”才会赢,五匹狼策划小组之“市场调查”组长：邹福珍组员：王凯黄鼎李忠贵周喜荣邹福珍,调查问卷的设计宏观环境分析中观环境分析微观环境分析,调查总体思路,一、市场调查的目的。1、为潜在的用户画像，描述他们的基本属性和特征。2、潜在用户对户型、质量、面积、室内设计、外部环境、物业管理、会所、价格、位置等要素的要求及购买趋向。,调查问卷的设计,二、抽样方法、配额抽样、随机抽样,一、样本筐。拆前原地经营户。近距离各类市场经营户近距离（5km范围）居民。附近街头拦截。年龄在25-60之间,调查问卷的设计（）,二、配额抽样筐占地经营（75）各类专业市场（75）近距离居住（75）附近街头拦截（75）,1、占地经营和各类专业市场地毯式问卷访2、近距离居民按地块和实地右手法则问卷访问。3、附近街头拦截在4-5个不同访问点于不同的时段访问,具体调查准则,探测性调查,描述性调查,因果性调查,预测性调查,调查方向,控制性调查,房地产市场需求,房地产产品调查,目标客户特征，偏好调查,消费行为调查,调查内容,误差控制,初步调查，按测试结果再对调查表作必须修改，得出正式调查表,督导调查督导1名，对访员的工作进行指导、监督和核实,利用初步调查成果等，另加植入种子法,政治要素,社会要素,经济要素,技术要素,未来房地产市场趋势,法规政策政府关系环境保护,人口统计收入分配消费结构生活方式,GDP水平恩各尔系数可支配收入供求状况,新产品开发技术更新优质产品率,未来房地产市场趋势,宏观分析之模型,政策背景,1.国土资源部与监察部内容：各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系,2.年月日，央行提高存款准备金率.个百分点；国务院根据中央会议精神下发通知，房地产开发项目（不含经济适用房）资本金比例要由提高35%到以上；,经济背景,2.国家统计局的数据显示：房屋销售量及价格同步增长26.4%和9.1，土地购置量同比增幅下跌51.；4.截止8月,全国商品房均价2741,增长13.5%,1。粮油价格大幅上涨，通货膨胀抬头。2.股票市场低靡,置业投资再掀小热潮,全国房地产市场走势预测,3.中低挡房具有较大发展空间,1房地产业将有望继续保持发展良好势头,2.房屋价格继续稳步上涨,中观市场分析波特模型,行业竞争者现有企业竞争者,利益相关者(政府等),供方,买方,替代品,潜在进入者,福州市房地产特点,表现为以住宅为绝对主体地位的市场。需求拉动因素是福州市房地产市场发展的主要源动力休闲、健康、时尚的个性化住宅将成主流,房价上涨阶梯效应明显涨幅居全国平均线以下.开发商盈利状况良好,开发投资保持快速增长,流动资金状况改善,房价稳中有升,2003年前三季度商品房交易价格以上年同期相比,主要竞争对手分析,一、金山碧水二、金山明星三、百合苑四、北京金山五、金山明珠六、武夷明珠七、香江明珠,楼盘基本信息(金山碧水),楼盘名称：金山碧水地区：仓山区板块：金山板块开发商：市房地产经营总公司建筑设计：厦门中建东北设计研究院，福州规划设计研究院销售价格：多层均价1800元/平方米规划用途：住宅楼盘地址：仓山区金山大道西侧销售热线：23747111,楼盘名称：金山明星地区：仓山区板块：金山板块开发商：福建兴元房地产开发有限公司建筑设计：福建建科建筑设计院销售价格：住宅均价1900元/平方米规划用途：住宅楼盘地址：金山大道198号销售热线：83856663主力户型：3房2厅2卫1厨,楼盘基本信息(金山明星),金山明星建筑效果图,楼盘基本信息(百合苑),楼盘名称：百合苑地区：鼓楼区板块：城北板块开发商：福州金茂房地产开发有限公司建筑设计：福州市建筑设计院销售价格：均价1900元/平方米规划用途：商住楼楼盘地址：暂无信息销售热线：87711366,楼盘基本信息(香江明珠),楼盘名称：香江明珠地区：仓山区板块：金山板块开发商：中庚企业（竣建房地产）建筑设计：暂无信息销售价格：均价2500元/平方米规划用途：住宅楼盘地址：金山大桥南岸西北侧销售热线：83743555主力户型：图4房3厅3卫1厨,相关结论,、商品房发展结构不平衡,中低挡房供需缺乏、近郊townhouse需求较旺3、金山版块升值空间大,相关结论（续）,、价格始终是消费者首考虑因素、金山版块对中等阶层具有较大吸引力、金山版块升值空间大,住房面积：现有住房面积的分布呈现中间大的态势，住房面积较大。70平方米以上的占大多数。但是从整体来看，需求面积都有所增长，即比现有的住房面积要大得多。,住房户型结构：从访谈结果得知居民现居住房户型以二室一厅为主，在问“如果您购买住房，会选择什么样的户型？”大部分居民首选的是三室一厅和三室两厅，但是要考虑经济的前提条件下。,您打算什么时候买房子：A1年内7.69%B.13年内23.08%C.35年内15.38%D.5年以后