管理层内训房地产基础知识

房地产常用专业基础知识“扫盲”专项培训,决策资源管理层内训系列一,08突破年,培训纲要,一、中国房地产行业发展历程二、房地产开发流程及各阶段需求分析三、房地产常用专业术语附1：专业研究编辑技巧附2：个人管理心得分享,一、中国房地产行业发展历程,08突破年,附：房地产开发企业类型,08突破年,房地产开发流程及开发商角色分析,二、房地产开发各环节需求分析,二、房地产开发各环节需求分析1、投资决策及可行性研究,需求：市场调研，形成可行性研究报告1）对内：明确项目在经济上、技术上、效益上的可行性2）项目立项需要一份可研报告3）银行贷款需要可研报告,08突破年,需求：确定整体开发策略，产品定位，形成设计任务书1）市场调研：区域市场走势、竞争项目、类比项目、消费群体、政策、地块2）发达区域采盘，学习先进经验3）产品定位：做什么样的产品（档次、风格、户型面积配比、建筑结构、装修、配套、园林），4）整体开发思路：开发时序、开盘策略、营销主题、广告策略,08突破年,二、房地产开发各环节需求分析2、前期策划,需求：把前期策划或老板的思路通过设计形成执行方案1）概念性规划设计：确定整体规划理念及总体规划布局2）规划、园林、建筑、户型方案设计：执行方案3）施工图设计：执行方案，指导施工,08突破年,二、房地产开发各环节需求分析3、规划设计,需求：采购管理、施工管理1）采购：硬采购（建筑材料、建筑部品等）2）施工管理：进度管理、质量管理、安全管理3）成本控制：控制采购及施工过程中的成本,08突破年,二、房地产开发各环节需求分析4、施工阶段,需求1）制定整体推广方案（营销主题、开盘方案、广告策略、活动策略）2）广告及活动推广执行,08突破年,二、房地产开发各环节需求分析5、营销推广,需求1）销售培训（楼盘知识、销售说辞、礼仪、策略）2）销售管理（人员管理、客户管理、业绩管理、物料管理）3）销售策划（销售过程中的销售执行策略策划：价格、促销）4）客户服务：办理按揭、交房等,08突破年,二、房地产开发各环节需求分析6、销售,容积率绿化率建筑密度占地面积总建筑面积,08突破年,三、房地产常用专业术语1、技术经济指标,五证国有土地使用证建筑用地规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证(建筑工程开工证）商品房销售（预售）许可证两书住宅质量保证书住宅使用说明书,08突破年,三、房地产常用专业术语2、“五证两书”,三通一平三通一平是指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含“水通、电通、路通和土地平整”，是房地产基础用地开发的最低法定要求。七通一平七通一平是指“给水、排水、电力、通信、燃气、热力、道路通，土地平整”。,08突破年,三、房地产常用专业术语3、“三通一平”与“七通一平”,开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。,08突破年,三、房地产常用专业术语4、“开间与进深”,砖木砖混框架钢结构其他：钢混、框剪,08突破年,三、房地产常用专业术语5、建筑结构,错层复式跃式入户花园空中花园,08突破年,三、房地产常用专业术语6、创新户型,错层室内实景图,08突破年,错层平面户型图,08突破年,复式户型图,08突破年,跃式户型图,08突破年,跃式下层,跃式上层,错跃式户型图,08突破年,错跃式室内效果图,08突破年,入户花园,08突破年,空中花园,08突破年,按建筑层数分多层、小高层、高层按单体结构分板楼、塔楼、板塔结合别墅按单体结构分独栋、联排、双拼、叠拼,08突破年,三、房地产常用专业术语6、建筑类别,板楼四大优点南北通透，采光通风好；均好性；管理成本不高；实用率、得房率高。,08突破年,板楼平面及户型示范,板楼两大缺陷建筑密度小，不能充分挖掘地土地价值，且房价相对高；房型格局不宜改造。,塔楼平面图,08突破年,塔楼四大优点节约土地资源，房价较低；空间结构灵活，宜于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。,塔楼两大缺陷均好性差，居住密度高；使用率不高，存在灰色空间。,独栋别墅立面及户型示范,08突破年,联排别墅联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。与独栋别墅区别很大的是，它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。,08突破年,双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅。,08突破年,08突破年,叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。,叠拼别墅立面图,08突破年,叠拼别墅户型图,08突破年,叠拼别墅户型图上层套型,叠拼别墅户型图,叠拼别墅户型图下层套型,受众是开发商等专业人士报告风格,08突破年,附1：六大编辑技巧1、坚定立场，把握方向,资讯的广度、热度与新鲜度全面收集，快速学习，先加后减,2、整合研究模式,3、从大到小完成结构，再优化细部4、图表化5、上纲上线，量化包装6、新瓶装旧酒或新酒装旧瓶,1、以身作则2、工作督导松驰有度3