西安奥特莱斯规划深化报告

,西安奥特莱斯规划深化报告,运营管理建议,租售模式建议运营建议后期运营管理公司建议,租售模式建议,商业地产项目一般采用以下三种租售模式：直接销售：开发商出售产权，由投资者自主经营，是一种纯粹的销售。对地块原生的商业价值要求较高，商业物业的单体生存能力较强，由此实现自然销售。自持出租：开发商不出售产权，整体招租，统一经营。委托经营管理：开发商出售产权，在约定期限内投资者委托商业管理公司统一经营，获取稳定的收益回报。约定期满后，投资者自主决定经营权归属。,一、运营管理建议,本项目的商业前景虽然谨慎看好，但介于目前区域商业尚处于起步阶段，商业氛围清淡，投资者信心不足，自营经营模式风险太大，极易失败。而整体招租的经营模式，资金回收过于缓慢，后期承担风险过大。综合考虑各种因素，本案的经营方式在专业商业管理公司的统一管理下实行招租+委托经营管理+自营相结合的经营形式。,租售模式建议,一、运营管理建议,商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和管理来实现的。,运营建议,一、运营管理建议,统一运营的工作从项目规划和定位就已经开始了，一直到招商、开业、后续经营管理，是一个无限循环的工作。所以，单纯的“收租观念”和物业管理是完全不能满足商业地产运营和管理需要的。,基于上述的情况，最符合本项目的运营模式就是成立专业的运营管理公司进行后期统一运营,运营建议,一、运营管理建议,为此，希望甲方能设立一个运营管理公司，由该公司进行统一管理，实行所有权、经营权、管理权三权分离，通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。,后期运营管理公司建议,一、运营管理建议,商业成长分析,后期运营管理公司建议,一、运营管理建议,小结,后期运营管理公司建议,一、运营管理建议,运营管理公司结构,后期运营管理公司建议,一、运营管理建议,租售节点建议,一、运营管理建议,财务测算,项目成本项目售价确定及收益评估酒店公寓市场分析定位项目租售面积分析定位项目租金年收益项目销售收益,建造成本,由于各地用工成本不一样，我们推算的建安成本，仅作参考：,二、项目财务测算,运营成本,二、项目财务测算,参考范本：上海某购物中心，建筑面积160000平方米，经营面积120000平方米，商业面积72000平方米。,平均月运营成本约为80元/月/,万科城地理位置与本案较为接近，所以可作为为参考依据。万科城优势：1品牌知名度较大。2位置距西部大学城较近。3住宅底商。劣势：1与自持物业相脱离，无互动。2销售商业，不利于整个商业的管理。悦达华美奥特莱斯优势：1拥有KTV、影院、大卖场及品牌餐饮等自持物业，与销售物业搭配穿插，因此能够有利维护整个商业的有序发展。2处于商业综合体的销售商业，整个商业氛围比较浓。劣势：1目前整个市场的行情不佳，我们相对万科城开盘晚，因此整个售价也会相应的波动。2无法做到5.8m的层高综上所述，本案的售价会相对于万科城的售价持平。,项目售价确定及收益评估,二、项目财务测算,本案售价,A1区售价,项目售价确定及收益评估,二、项目财务测算,但这是区域成熟商业物业的租金，本案是个新兴项目，需要一定的养铺时间，并且持有一部分大面积物业从而帮助打造整个广场的商业氛围，所以三层平均租金定价为2元/天。由此可见本案目前的市场售价和租金是背离的；,根据预估的平均售价推算三层平均租金：2.4万元/天365天8（目前市场最低投资回报率8%）5.3元/天。,项目售价确定及收益评估,二、项目财务测算,主力店租金在三年至五年的养铺阶段过后租金价格会相应提升。,项目售价确定及收益评估,二、项目财务测算,基于售价与租金的缺口，我们的带租约销售也有2个方案：,项目售价确定及收益评估,二、项目财务测算,方案一测算：按照净售价24000元/计算，5年8回报率，前三年一次性在售价中扣除，则起始售价为29760元/。由此推算的平均租金为：6.5元/天，该租金是无法实现的，因此需要开发商补贴。开发商的收益测算：销售收益：29760元/前三年租金收益：2元/天365天第四、五年租金收益：2.1元/天365天第四、五年补贴的回报率6.8元/天365天,项目售价确定及收益评估,二、项目财务测算,方案二测算：按照净售价24000元/计算，保证投资者的租金收益。销售收益：24000元/前三年租金收益：2元/天365天第四、五年租金收益：2.1元/天365天,项目售价确定及收益评估,二、项目财务测算,*,区域市场公寓产品相对较少，但是形态丰富，从平层到LOFT，从毛坯到精装，基本涵盖了整个公寓产品的全形态，其价格表现主要是产品的竞争力和配套的丰富程度,酒店公寓市场分析定位,二、项目财务测算,综合上述分析，从市场分析来看，本案的功能定位为：投资为主，过渡性居住为辅，定价为8000元/（包含1000元/的装修成本）,奥特莱斯新都会全能精装公寓,酒店公寓市场分析定位,二、项目财务测算,项目租售面积分析定位,二、项目财务测算,业态比例,二、项目财务测算,项目租售面积细化,二、项目财务测算,租金年收益合计：4307.1万,租金年收益测算,二、项目财务测算,租金五年收益合计：22138.5万,租金5年收益测算,二、项目财务测算,基于售价与租金的缺口，我们的带租约销售也有2个方案：,项目高层销售方案,二、项目财务测算,销售收益合计：16800万+16000万+14400万=4.72亿方案A：项目总收益=租金年收益+销售收益=4.72亿+0.43亿=5.15亿元,方案A：A2区域一幢酒店,项目高层销售方案A,二、项目财务测算,销售收益合计：16800万+16000万+14400万+14400万=6.16亿方案B：项目总收益=租金年收益+销售收益=6.3亿+0.43亿=6.59亿元,方案B：A2区域建造2幢酒店,项目高层销售方案A,二、项目财务测算,小结,二、项目财务测算,业态布局,各层店铺细分,三、业态布局,A区布局理念,1.A2区设立两个主入口，两个次入口，主入口带入交通干道客流，西边入口导入B区客流、南边入口导入停车场客流，东面路口贯通整个A区，将商业更好的串联起来。,2.连廊通道为6-8m，中庭通道为3-4m，中庭通道因为有了中庭这大的空间，通道小也不会存在空间拘束感，反之，连廊不存在中庭，通道应设立宽敞的6-8m。,3.波浪形通道可以增加消费者的购物情趣性，同时也可以很好的体验开放式的环境，环境影响心情，心情影响消费。,12,11,6,12,11,6,三、业态布局,一楼布局方案,三、业态布局,二楼布局方案,三、业态布局,三楼布局方案,三、业态布局,四楼布局方案,品牌落位,四、品牌落位,THETIMETOSHARE。,五、目前无法解答问题汇总,先做出整体项目资产平衡：住宅及商业。,无住宅相关数据，需要提供后才能测算。,根据时间进行分段计算售价：1、未建成时销售价格、2、培育期时销售价格、3、成熟期销售价格。投资