泉州鲤城区SOHO市场调查

SOHO产品简述,r,ContactUsLoremipsumdolor,03663,State,CountryP.1234567890/email,2,1.SOHO概述,SOHO，是英文SmallOfficeHomeOffice的头一个字母的拼写，就是小型办公、家里办公的意思。音译是苏豪苏活，SOHO是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。,SOHO们的职业一般是网页设计有音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、炒股票和一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等,近两年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式，因为他们的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中独立完成或通过在网上与他人的协同工作来完成而它的内涵与形式也在发生变化。,3,2.SOHO住宅的特点,鉴于SOHO需要同时满足住宅和办公的需要，在设计上，需要考虑两者需求的统一,Soho建筑的特点在于，最大程度满足办公需求的同时，保证生活环境的优雅与高尚。保证生活舒适的同时，追求商务办公的便利,用地特点用地性质为办公，年限40-50年对周边环境要求较高，一般依托成熟商圈或者产业园区或者高科技园区,产品特点灵活的户型分割，更多的机动空间独立的卫浴设置，管道煤气对物业管理要求高,3.SOHO产品的优势,SOHO产品的特殊性质在于其除了居住功能外，还拥有注册公司的商业优势。且小户型、低总价、是目前市场上SOHO产品的统一属性股市风险大、住宅限购、商铺总价太高，对于手里有几十万元资金的中小投资者来说，选择SOHO公寓是投资最好的出口,SOHO产品的优势,低总价。客户如果是通过银行按揭方式购买，那么其首付和月供也相对较低，银行还贷压力相对较小。如果投资，那门槛也相对不高。好的地段好的装修，一般可以实现用月租偿还月供，赚取长期稳定的收益，或者择机出售，迅速回笼资金。比起大户型来说，由于总价低，机会成本也相对少。即使房价出现比较大的动荡，亏损也相对较少,SOHO产品的优势,过度性强。对大多数自住购房者尤其是单身贵族或刚结婚不久的小夫妻而言，想要一次性购置3室甚至4室这种大户型，其难度是比较大的。,重点小结,SOHO公寓属于商业物业，不管是物管费还是水电费，均比普通住宅要高一些。如若空置，每月的物业费也不少，所以地段、区位选择非常重要。同时，商业性质首付比例也高，交税也多对于用于自住的购房者，SOHO首先具有商业性质，因此是不能直接落户的,SOHO土地使用年限通常是只有40-50年,简单点说，SOHO产品就是介于住宅与商住楼之间的第三方产品，主要应用于自由办公，居住双用，同时不限购限贷为主体,SOHO产品常见户型,这是目前市场主流的SOHO户型之一，一般正常以挑高户型为亮点，但是其高度一般在4.5米-5米之间，扣除顶板后实际使用高度较为压抑,SOHO产品常见户型,右图也是SOHO市场小户型产品的户型，基本上高度都是3.5米左右，满足客户基本办公及自住需求,鲤城区江南板块市场在售SOHO产品,r,ContactUsLoremipsumdolor,03663,State,CountryP.1234567890/email,南益鲤景湾项目,二期,SOHO,14,14,2013-07-10,南益.鲤景湾“营销推广”节奏图,2013-09-30,2013-10-08,南益开始打出三期SOHO广告，住宅同步销售中,南益鲤景湾精装样板房公开，展示60精装SOHO及挑高SOHO。,2013-08-19,南益中秋晚宴盛大召开，三期持续蓄客中。,南益鲤景湾变形金刚展，三期持续蓄客。,南益鲤景湾“幸运大转盘活动”看房即可参与转盘抽奖。,2013-10-16,15,2013-10-23,南益.鲤景湾“营销推广”节奏图,2013-12-23,南益鲤景湾在售楼处举办哆啦A梦展。同步办理VIP卡,南益鲤景湾在售楼处举办赢圣诞DIY圣诞树活动。VIP同步办理。,2013-12-14,南益鲤景湾三期SOHO开盘推出挑高5m房源共180套。,南益鲤景湾三期12月21日SOHO开盘，共推出360套房源,推盘情况：本次推出B栋房源，挑高4.8m。现场情况：开盘活动于早上9点开始，现场来客约90组客户，采用叫选房的方式选房。现场还设有乐队表演、亲子互动游戏、糕点区等暖场活动，现场气氛较好。装修情况：毛坯房优惠情况：1、按揭99折，一次性95折，2、总价优惠10000元，3、西面，北面共12套做特价9折优惠；小结：南益鲤景湾本次开盘去化情况较差，截止当天12:00仅去化60套，去化率约16.67%。项目所处江南板块配套还未成形，交通不方便，商业氛围差，市场认同度低是本次开盘去化差的主要原因。,二期,SOHO,17,户型配比,截至到2014年2月11日售楼处现场去化共计89套，数据来源于现场公示栏,数据来源于现场市调了解以及预售证数据,18,户型鉴赏,60精装SOHO,60挑高SOHO,19,环境分析：位于滨江第一排，毗邻2400亩金塔公园，拥揽3公里极目视野，9米架空设计，形成3.8万平米园林，绿化率高。5大公园环抱，内有3万法系中庭园林，外拥2万香榭里公园，东瞰2400亩金塔公园，西享规划市政公园，近赏晋江沿岸笋江公园。商业配套：鲤景湾三期购物中心、沃尔玛、新华都、中闽百汇教育配套：泉州七中、鲤城第三实小医院配套：江南医院生活配套购物：新华都、兴贤商业街,客群来源：大泉州地区客户为主，其中以鲤城片区约占40%，丰泽客户约占30%，其它地区约占10%,其中约有20%的客户为南益业主客群职业：客群基本为工薪阶层、企事业单位、白领。用途:多为投资为主，仅约有二成客户自用。项目优势/劣势：优势：项目位于江南板块，未来性较好，周边配套齐全，小区品质高。劣势：目前区域还在发展中，近期周边人气不足，距市区尚有一段距离。热销或滞销的原因：项目为一线江景房，周边配套齐全，小区品质高雅，产品市场认同度高，销售情况较好。,外部条件分析,客群分析,20,小结,1-产品：精装挑高3米，4072；无精装挑高5米，3977；2-价格：已开挑高SOHO，均价9894元/；3-去化：目前备案数据60套，去化率33%，截至到2014年2月11日售楼处现场去化89套4-客群：鲤城区45%，丰泽区30%，南安及晋江约20%，其他区域5%（其中约有20%的客户是南益老业主）5-用途：80%为投资性，10%半投资半居住，10%为居住想法6-推广：（1）江景楼中楼（2）酒店式精装SOHO（3）不限购，不限贷（4）江景公馆,鹏达国际项目,22,媒体标语,主打挑高与欧洲风格,鹏达国际项目,数据基于泉州房管网备案数据，统计截止2014年2月11日,24,户型鉴赏,75三房两厅2卫,482房2厅1卫,25,环境分析：项目位于江南大街与常泰路交叉路口处，与泉三高速路口相距不到1公里，周边南环路、S308、江南大街、常泰路、江滨路等交通要道，交通条件好。但项目距离老城区较远，周边配套不成熟，且处于城乡交接处，周边为鲤城工业区，居住品质一般。商业配套：目前无其他大型商业配套，为街道两侧部分便民生活类商业。教育配套：泉州七中、鲤城第三实小医院配套：江南医院生活配套购物：江南大街生活区、南环路购物区,客群来源：鲤城本地周边约15%，南安25%，安永德55%，小部分附近工作的外来人群客群职业：客群基本为企业高管，工薪阶层。客群特征：多为第一次置业，且在项目周边工作。客群对户型/品质/性价比/环境的兴趣：客群看重的是性价比，挑高4.9m，赠送面积大。项目优势/劣势：优势：项目挑高近5m，赠送面积较大，性价比高。劣势：目前区域还在发展中，近期周边人气不足，距市区尚有一段距离，周边配套一般，住宅品质差。用途：多以自用居住为主，仅约1成客户投资。热销的原因：项目体量小，开盘去化一般，但后期持续去化，目前以去化9成以上；性价比，