西安富力城北综合体-物业发展建议

,精品商业（商务、主题化）,商务中心（商务的、弹性的）,酒店服务式公寓（精品、领先）,高端住宅（高品质、身份感）,住宅,商业,写字楼,公寓,以差异化、精品化打造商业核心价值；通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。,控制规模，保持弹性功能，降低市场风险；适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。,借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值；以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。,依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质城市住宅；通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。,分物业发展策略,商业定位,都市核心主题商业广场,精品生活荟萃名流社交中心魅力休闲体验,商业定位消费者定位,本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位，以及区域中高端消费人群为主,核心消费者,重要消费者,客户：区域大型企事业单位高管和中坚政府公务员陕北迁入人群大型企业员工、事业单位职工消费内容：生活型消费及商务往来、餐饮、休闲娱乐消费等。,客户：外围区域偶得消费人群消费内容：餐饮、娱乐、商务往来等特定消费需求。,商业定位业态定位与主题策划（3大主题）,娱乐体验,商务社交,精品生活,说明：针对区域商务/社交需求，以大型餐饮、品牌餐饮及高端休闲娱乐设施，打造高端圈层的交流空间；针对周边高端人群，以品牌旗舰店、高端商品专卖点，营造高端商业氛围，满足消费者需求；从项目自身出发，通过商业的整体打造，形成项目卖点与价值标签。同时满足社区居民的消费所需,大型餐饮（3-4家）西餐厅（1-2家）咖啡厅、茶社雪茄吧、书吧,高端休闲会馆（1家）娱乐演艺/KTV（1家）高端SPA/健身（1家）,高端品牌旗舰店（如品牌服装、服饰、家居家饰、汽车概念展厅、电子数码）中/西式快餐银行、通讯营业厅等,本项目商业业态建议：餐饮（40%）、休闲娱乐（30%）、品牌专卖及服务设施（30%）,商业设计要点,领先,内部空间,活力广场,空中花园,现代简约的建筑风格，体现国际化特征,精品生活、商务社交、休闲娱乐,景观中庭、挑空等处理，提升商业档次,动线指引性明确的地面铺装，细节体现品质,绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围,活跃、现代气息，凸显城市感和设计感,国际,商业设计要点建议,观赏性小品、雕塑：显示趣味性，体现人文精神,现代建筑,主题特色,绿植、桌椅、天井等在商业顶层打造特色休憩地,设计、材质等方面突出极致形象，自造营销话题,设置运动和休闲娱乐设施，提供情趣生活配套,情景商街,创意街区形式、情景空间、氛围营造,公寓定位,新空间精品国际公寓,超能空间至享服务,主抓核心客户实现稳定回现目标；打造创新精品服务式公寓，满足客户对高品质公寓的需求。,核心客户,公寓定位客户定位,公寓定位产品定位：小户型、精装修,1.根据市场调研结果，目前区域公寓产品的主力户型为50-100平米（总价30-70万）；2.本项目公寓产品主要针对投资客户及少量过渡居住型客户，应控制产品总价；3.通过精装修、高服务水平等附加值，提升产品性价比。,本项目公寓产品定位,定位依据,本项目户型定位：40-70平米/套，精装修,假设本项目公寓售价达到1万元/平米，租金可达到40-60元/平米月，则年租金回报率可实现6-8%。,公寓设计要点,领先,精品装修,科技配置,公建化形象，与整体风格相统一,个性化设计,国际,公寓设计要点建议,建筑形象,公共空间,人性化设计,品牌嫁接,无线网络、24小时卫星电视、智能家电,首层大堂、入口及内部空间体现物业形象,每隔几层设空中花园增加客户视觉震撼,空中花园,每隔几层设空中花园增加客户视觉震撼,酒店服务,24小时酒店贴心管家服务,写字楼定位,以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所,城市新中心弹性商务空间,写字楼定位客户定位,主抓核心客户实现稳定回现目标；打造高形象和高性价比型，兼顾一定的内部功能；,核心客户,写字楼定位产品,根据市场调研结果，本区域以中小型企业为主，办公需求集中在以70-100平米为主；同时不排斥实力较强的中型企业整层购租或需求较大面积，应使办公物业便于组合，满足多种面积需求；为保证实用性，根据市场标准，单层1300-1500平米最为经济。,定位依据,本项目公寓产品定位,单层面积1300-1500平米框架结构，可灵活分割，满足多种面积需求(可分割为70200平米不同面积区间),写字楼设计要点,领先,空中花园,公共配套,灵活分割,突出楼体设计感和品质感,公共通道宽敞、明亮，体现档次（选材控制成本）,营造生态办公的概念，提升品质感,中小型企业提供实惠的分时使用服务,国际,写字楼设计要点建议,立面形象,内部空间,性价比型，追求高形象，兼顾一定的内部功能,净高控制在3米左右,采用分户式空调,成本控制,住宅定位,瞰景顶礼华宅品质生活公馆,揽尽公园胜景独享城市资源圈层专属领域,客户定位住宅客户定位,III次要客户：职业特征：大型企业员工、拆迁户置业目的：满足自住需求，投资升值置业关注点：生活便利度、未来升值潜力,重要客户：职业特征：政府公务员置业目的：生活品质的提升、保值升值置业关注点：舒适度、环境、私密感,核心客户：核心客户1：以长庆石油为代表的大型企业中高层置业目的：改善居住条件、保值升值置业关注点：居住舒适度、产品品质、配套、环境、身份感核心客户2：陕北客户置业目的：资产占有、保值升值,住宅产品定位市场回顾,市场,城运公园板块项目户型以两居（90-100平米)、三居(130-150)为主两居占比位于30%-40%之间，三居占比位于50%-60%左右,本项目住宅户型定位,住宅设计要点,领先,私属空间,精装双大堂,建筑挺拔，体现城市意象，与整体统一,控制成本的情况下，强化标识感，体现城市意向,设置住宅私家道路保证居住的私密性,国际,住宅设计要点建议,形象统一,主题园林,入户大堂/汽车大堂,景观化、舒适化,高附加值：1）送面积；2）储藏空间；3）玄关,户