喜盈门范城分析

,踩盘报告,市场研究部：王治洲,目录,项目慨况,项目交通,项目配套,整体规划,经济指标,项目园林,项目产品,户型分析,项目简介,喜盈门范城将建成湖南省规模最大,档次最高,功能最齐全,配套设施最完善的国际化时尚商业航母。,喜盈门集团汇集国际时尚百货购物中心、甲级写字楼、时尚建材家具生活馆、精装奢华酒店公寓、等互为依托的城市顶级业态组合。,经济指标-项目容积率高，产品种类齐全,雨花区有着得天独厚的区位优势，是长沙市的东南门户，占据了长沙市东南两个方向出城口的主通道，是长、株、潭三市融城的接合部、有足够的发展空间和广阔的发展前景。,区位分析,长沙市的东南门户，长、株、潭的融城接合部、武广新城的核心位置.未来发展空间大。,长沙,湘潭,株洲,雨花区业态发展趋势,通过以产业结合，构建产业高端集群发展的承载平台。以东塘、红星、高桥三大商圈为载体，发展现代商贸业和现代服务业；，借助武广片区、工业园区，大力发展现代服务业、高端制造业；，以圭塘河生态景观区为轴线，以万家丽路、圭塘路两厢开发为支撑，打造都市产业经济带。,东塘商圈,红星商圈,高桥商圈,武广片区,湖南创意产业园,湖南环保科技产业园,圭塘河,发展现代商贸业和现代服务业,发展现代服务业、高端制造业,打造都市产业带,万家丽路,圭塘路,构建产业高端集群，发展现代商贸业、现代服务业、高端制造业，打造都市产业经济带。,本案,商圈分析-未来受附近商圈辐射较大，发展可观,东塘商圈,武广商圈,红星商圈,喜盈门范城地处三个商圈的中间位置，濒临红星商圈跟武广商圈，三个商圈里已经有两个已经非常成熟，日益崛起的武广商圈也在规划中有所起色，处在武广商圈的本项目人气会受到很好的商业辐射，未来发展趋势乐观,项目交通,喜盈门范城北靠香樟路，南连木莲路东临万家丽路，西靠圭塘河风光带，东至万家丽路。,喜盈门范城北至-香樟路、南至-木莲路、西至-圭塘河风光带东至-万家丽路,项目配套-周边配套有林科大、女子大学也、砂子塘小学。商业配套有喜乐地、步步高电器城等,天际岭森林公园,省植物园,林科大,长沙市中心医院,长沙女子大学,长沙雨花区行政学院,步步高电器城,砂子塘小学,本案,内部配套：百货购物中心甲级写字楼连锁大卖场酒吧休闲街下沉式步行街精装奢华酒店影视城休闲餐饮金融中心,喜乐地,项目规划,16万方商铺；12万方公寓式酒店、5万方写字楼、15万方家居卖场,1#商铺,1#栋负一楼近万方华润万家超市，负二楼、三楼为地下停车场，地上商业与地铁站连接、零距离互动；1#栋1-2层、连锁卖场1#栋3-8楼为大型建材家居市场3#栋临街商铺，内街步行街总量16万方商铺、15万方家居卖场,2#栋为5A级写字楼，采用5A智能化系统总量5万方写字楼,2#150米写字楼,4#公寓,5#公寓,6#公寓,3#商铺,4-6#栋为40-80平米精装酒店式公寓总量12万方公寓式酒店,圭塘河风光带，位于雨花区圭塘河中游，北起香樟路，南至湘府中路，总长3200米，沿河展开约长200米，总占地面积1959亩，项目预计总投资约20亿元，被称为“城市绿肺”、“天然氧吧”。而喜盈门范城紧邻圭塘河风光带，位于其东南方，圭塘河风光带已于2011年9月动工建设，预计在2014年建成。,项目园林-市政规划1959亩河景绿化风光带,写字楼-超5A甲级写字楼,左图为超5A甲级写字楼。面积为110-1900平米均价：11000-12000元/平米,现阶段住宅与商铺的优惠一样，一次性95折，按揭99折，分期97折(3个月内付清余款)。,三栋酒店式公寓-4、5、6号栋为住宅。共计1800户，其中4、5号栋32层，层高4.5米，6号栋30层，层高3.2米，均为4梯20户,住宅反面，总共推出4.5.6号三栋其中中间5号栋为精装公寓32层4梯20户，户型面积有两种40、80平米，北边为40平米单身公寓，南边为80平米两房，其余两栋4、6号栋为毛坯整层出售,4#,5#,6#,下图为主楼，为8层纯商业用地，大小有400个商铺1号栋则是8层商业用地，层高4.5米。负一楼到二楼为时尚卖场，三层到八层为开发商自持，负二层为地下停车场,商铺整个项目则是以商业、娱乐的城市综合体定位，总共8层,3号栋则位于三栋住宅之前，为2层的临街商铺，大小有77个商铺,商铺，总共有16万平米商业对外销售，面积区间为10-20000平米，主力面积为30-500平米，其中1号栋楼除了3-8层商业自持以外，1-2层外销，处去一层及负一层的华润万家超市，其余商铺在售3号栋沿街商铺也在热卖中，均价为3万每平，区间价格为15000-40000万每平。所有采用的是二十年包租的形式。投资回报率相对稳定,。,商铺价格适中，包租回报率高,户型南北交叉，除了软装摆设以外，其余都是随房赠送设计简约大方，整体性比较强.带2平米的阳台，整个户型的面积相对于实体楼而言，面积相对较大，单身公寓朝南朝北的均有。,公寓样板间-设计合理，赠送面积较大,80平米的两房两厅一卫，其中主卧带封闭式阳台，卫生间为公用。实体楼中南边户型相对于北边而言，相对要大一些。,踩盘现场小结,从进入喜盈门范城售楼中心到被接待，从沙盘讲解到工地考察以及参观样板房易居中国的置业顾问都是相当给力的接待并且毫无保留的把我想了解的告诉我，他们对产品的展示也是相当的到位。再加上开发商团队的协助以及项目本身的极大优势,区位卖点,武广CBD,财富升值最中心,武广片区发展最为突出武广新城必然成为城市财富名流汇集中心,卖点1,35个精品项目600亿的投资预算,交通卖点,交通大枢纽，百万人流聚人气。,卖点2,这里无上便捷的交通，势必成为长沙的交通大枢纽，也定能汇集超旺人气,距离火车站10分钟,距离黄花机场20分钟,城际铁路跟武广高铁仅需5分钟可直达,长沙唯一内河风光,卖点3,环境卖点,3200米圭塘风光带200亩天然大氧吧,卖点4,上海喜盈门在全国有19个连锁机构，雄厚的经济实力跟成熟的运营能力就是最大的保障,上海喜盈门,福州喜盈门,泉州喜盈门,品牌卖点,项目销售情况,商铺销售情况-商铺总体去化量,写字楼、公寓销售情况-公寓及写字楼去化量,写字楼销售情况,价格区间在11000-12000元/m,目前104-1900平米的产品在售。产品面积区间均在104平米以上，加上区域办公市场发育不成熟目前去化速度较慢、仅在30左右，还有至少22层货量待售,公寓销售情况,均价区间约为8400-8500元/。其中，较早推出的4#栋、6#栋去化率分别达到90%和70%目前所剩产拟面向大客户整层推售；5#栋目前去化率约为60%所剩货量以高楼层及两房产品,消费者分析-针对年轻有活力的年轻人及公司,对时尚自由生活充满向往的年轻白领,有较强购买力的成功人士,有活力的并且有实力的公司,项目总结-未来发展趋势可观，也存在一定风险,喜盈门范城不管是投资还是居住，都相对适宜。从居住环境来看，圭塘河风光带将于2014年完工，入住后即可自然生活景观，宜居度相对较高，从投资角度而言，位于武广新城，未来发展空间较大，与周边项目相比，喜盈门范城是唯一以商业为中心的城市综合体，自身各方面的商业品牌也较为完善，投资升涨空间较大。,优势,劣势,作为一座以商业为中心