螺丝湾迁建项目的决策思考及利益相关者分析

螺丝湾迁建项目的决策思考及利益相关者分析,姓名,1.该项目建设的背景及概况。,背景：（1）为适应新昆明建设需要，在昆明市委、市政府的有力推动下，昆明市西山区政府正式授权螺蛳湾市场最大业主单位云南新瑞安投资控股（集团）牵头组建昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司作为项目运作平台公司，负责在原址上实施螺蛳湾商业片区的升级改造，建设螺蛳湾中央商务区（二级CBD）。（2）中国昆明螺蛳湾国际商贸城是昆明市2008年招商引资重点项目，总投资320亿元人民币，为一个罕见的超大型市场。地处昆明老城区与呈贡新区的交通门户，东临昆玉高速昆明螺蛳湾国际商贸城、西临新昆洛路、北靠广福路、南接规划中的新昆明汽车总站，正居未来的昆明市的新CBD板块核心地段，所以对于老螺蛳湾的升级是一个必然的趋势。,概况：螺蛳湾中心是政府主导下的在老螺蛳湾市场原址升级改造的大型城市商业综合体项目。项目位于昆明主城一环边，东临南坝路，紧靠盘龙江景观带，西临老海埂路，南邻二环城市快线，北邻环城南路城市主干道，总占地面积316亩，总建筑面积约200万，包含商业、写字楼、酒店、公寓等多种物业形态。其中，商业建筑面积约70万，超5星级酒店、5A写字楼及公寓面积约43万，设有主城区最大地下停车场，约有车位13000个。升级建成后的螺蛳湾中心将是昆明一环主城区罕有的超大体量商业综合体项目。其中包括特色专业商场（百货）集群、多功能展销中心、黄金步行街区；超五星级酒店、总部办公楼、国际时尚公寓、风尚住宅等多元产品，是一个集商贸、购物、展览展示、办公、休闲娱乐等多功能于一体的亚洲首席商业共同体。,以下就是新螺蛳湾建成之后的布局效果图,2.迁建决策的合理性。,我们组经过认真讨论认为这个项目是合理的，理由如下：（1）中国昆明螺蛳湾国际商贸城能够实现全方位地与义乌中国小商品城形成无缝对接，即小商品配送中心、管理模式、经营理念、管理团队四大系统均与义乌中国小商品城接轨，并且在“义乌模式”的基础之上，结合云南本土特色有所创新。（2）中国昆明螺蛳湾国际商贸城全面提升了交易方式。从以前原始的面对面的交易，一手交钱、一手交货的交易方式提升到最具效率的网上交易，即电子商务模式。（3）紧密结合云南省与昆明市的特点，坚持“请进来”与“走出去”相结合的方式，在中国昆明螺蛳湾国际商贸城内开设民族特色馆，全国名优产品馆和国际进口商品馆。并借助这三个特色馆的魅力，打造国家5A级旅游购物景点。（4）立体交通助进入中国昆明螺蛳湾国际商贸城的巨大的人流、物流加速运转。市场正居未来昆明市的新CBD板块核心地段，规划中的城市轨道1号线和5号线、昆明市汽车总站、昆明火车新客站、昆明市政府、使馆区、新亚洲体育城、昆明新国际机场、呈贡国际物流园区等一系列的城市一线配套将簇拥其左右，使其傲踞城市新中心。更兼具国际化的拓展空间与发展前景，位居整个东亚地区国际商贸物业选址最理想的区位之一。（5）先进的设计理念、良好的市场配套服务设施以及全方位的管理服务体系，构筑成中国昆明螺蛳湾国际商贸城这一国际一流的新型市场业态。要倾力打造一座未来50年内不会落伍的国际级商贸大市场。,3.该项目建设涉及哪些利益相关者？,（1）昆明市市政府（2）新老螺蛳湾的当地居民（3）新老螺蛳湾的商铺的店主（4）新老螺蛳湾的地产商（5）新老螺蛳湾的地区政府（6）原材料供应商（7）采购商（8）与交通有关系的部门和机构（9）建筑部门和机构（10）银行,4.项目建设对这些利益相关者的影响。,利益相关者能够影响组织，他们的意见一定要作为决策时需要考虑的因素。但是，所有利益相关者不可能对所有问题保持一致意见，其中一些群体要比另一些群体的影响力更大，这是如何平衡各方利益成为战略制定考虑的关键问题。除了对战略制定产生影响以外，利益相关者分析也是评价战略的有力工具。所以在筹建一个项目的时候要充分考虑的这些人和事的影响，这样才能有利于项目的成功。在此项目中，利益相关者众多，项目对其的影响有好有坏。在建设新螺蛳湾的地区，对其当地政府和整个昆明市政府的财政收入是有很大的好处的，但对于老螺蛳湾地区的政府的财政收入是有很大的影响的，并且对于当地居民的购物有着很大的利益相关，这些也和商铺店主有关。还有就是这么一个大商业投资，银行贷款是必不可少的，很多的建筑部门的建设也是必然。当新螺蛳湾建成并投入使用，公交车路线要增多，当地的地产和房价都会随着经济的发展而水涨船高，原材料供应和商品采购也会随着地区不同而有很大变化。,5.在项目建设过程中，利益相关者对项目的影响。,老话说的好，人为财死，鸟为食亡，在项目建设过程中，不同的利益相关者都有各自的价值取向，并且都希望追求自己利益最大化。在利益的驱使下，态度不同，冲突必然存在。所以，在这次项目建设过程中遇到了很多比较难解决的问题，比如：许多商户及当地居民聚集游行来阻止搬迁，阻碍了迁建工作，有某些政府官员直接与商户进行沟通，希望商户能够答应搬迁，沟通未果，就只能让警察释放烟雾弹驱散人群，促进迁建决策的实施。这些都直接影响了项目发展。,6.项目建设方在处理利益相关者问题上是否得当？,在此项目中，我们组认为项目建设方在此项目上有几点做的不够好。（1）在此项目中，没有充分考虑不同的利益相关者信息不对称、谈判地位不对等，在控制权、掌握权的拥有上存在不平衡等因素。（2）没有对不同利益相关者在项目中得益与受损的状况进行具体的分析。（3）项目建设与周边社区、人群的冲突主要表现为与受损利益相关者的冲突，这些受损的利益相关者往往又是弱利益相关者。其对于项目的了解度、掌控度等较有限，处于劣势地位，只有探讨这部分群体的受益受损情况、需求，提出化解冲突的方案，这样才有助于项目的顺利开展，而在这方面他们做的还不够。以使得没有很好地处理商户和当地居民搬迁的经济补贴问题，未与利益相关者进行有效的沟通，许多人虽然有怨言但还是无条件的服从搬迁。,7.如果您是项目总负责人，您将如何做？,项目的建设从某种角度来说，是强弱利益相关者之间的一种博弈过程。如何使弱利益相关者尤其是受损弱利益相关者在这场没有硝烟的战争中，能最大限度的保护自己的权益，分享项目的效益，最终使得项目建设与当地社会经济和谐发展是作为项目总负责人的最终目标和责任。通过实地调研可以发现，打造多赢的管理模式，需要把一些被忽视的因素考虑在内，不能仅仅停留于项目建设的层面，项目建设及运营过程中的利益相关者的利益均衡问题需要纳入经营管理者的决策视野，只有顾全利益相关者，才能保证多方利益的协调，最终促进项目与当地的和谐发展。,8.具体做法,（1）政府转变角色：政府在项目的实施过程中，需要以组织协调者的身份出现，而不是一个单纯的利益相关者。应该充分发挥组织、管理、指导、监督和服务的职能作用，扮演好国家公共行政权力管理者和城市公共产品管理者这二个“角色”。在项目实施过程中，进行不同程度的干预，加强监督项目办在征地、拆迁、安抚受影响利益相关者等方面的作为。（2）项目办转变观念：项目办在项目的实施过程中，不应该一味追求经济效益，若安置不好受损利益相关者、调节不当选址周边群体对项目的态度，则极易造成这部分人群的不满，出现受损群体集体抗议工程进展，最后反而影响项目的建设与运营。项目办需要转变观念，在关注经济效益的同时，更注重社会效益。（3）多方利益关系协调：冲突根据其产生的原因不同，可划分为利益冲突和观念冲突两类，如本项目与周边社区居民和商铺店主之间的冲突，主要是利益冲突