2014成都洛带古镇蓉城之心项目营销策划

成都洛带亿手集团项目全程营销策划报告提案汇报,2014年1月,呈：成都亿手旅游文化产业有限公司,区域认知,项目认知,商业市场研究,定位及业态建议,营销策略,保障体系,目录,龙泉区域发展重心逐渐北移，本案所在区域将成为未来重点发展辐射范围，具备一定的支撑利好条件，本地消费的重要性将日益凸显。,区域认知,龙泉驿区,经开区,洛带镇,经开区规划,2012年，成都政府规划了汽车产业发展以经开区为核心，龙泉驿、青白江、新都、金堂园区为支撑的“一区四园”空间布局，成都市龙泉经开区逐渐北拓，建设以成都经开区为引擎，龙泉驿区、新都区、青白江区、连片发展的产业功能区。,现阶段龙泉以汽车、机械重工产业带动区域经济，区域经济发展势头迅猛，区域整体经济水平大幅提升。,区域认知,汽车产业：龙泉驿区作为四川汽车产业的聚集地，目前区域已聚集了一汽大众、一汽丰田、吉利高原等汽车整车项目，此外，武汉一汽大众规划选址临近本案；机械产业：富士康、神钢集团、卡特彼勒、德国海瑞克等工程机械重大整机项目也纷纷入驻,在区域汽车产业强势支撑下，极大化助推区域整体经济和房地产市场快速发展，将带来数量庞大稳定居住人口，将成为区域未来商业消费客群的主力来源。,区域认知,龙泉洛带镇是距离成都市区最近的休闲古镇，拥有区位优势。,区域认知,洛带古镇与三条主干道连接，同时规划中的地铁4号线将贯通至西河镇（与本案约2公里），进一步增强区域的城市便捷性和客流承载力。,区域认知,洛带古镇,绕城高速,三环路,成洛大道,城南高速,成环路,成渝高速,地铁四号线,区域拥有丰富的人文旅游资源，但自然资源优势不明显，对游客的吸附力不强。,区域认知,区域小结,我们发现洛带古镇，随着城市的发展扩张，洛带古镇将成为一个城市特色商业区；洛带古镇，将离我们远去。那么，本项目自身素质如何？,项目认知,地块东朝龙泉山，临成环路，与洛带核心古街仅一街之隔，但被公园阻隔，尚未形成旅游区。,营销保障,地理区位地块处于洛带古镇区域内，但位于边缘地带，整体区域尚未成熟。,项目认知,东侧部分临路，南北均被商住楼包围；西临燃灯寺和规划路，交通优势不明显。,地块四至优势西临燃灯寺，东临道路；弱势交通优势不明显，略显孤立。,项目认知,60.8亩纯商业，容积率按1.4左右，政府要求配建1万平米酒店（作为酒店配套化解）。,经济指标中小规模，项目在规模和容积率上不占据优势。,地块指标净用地面积：49467.59()，约60.8亩土地用途分类：商业土地用途：商业服务业设施用地使用年限：商业40年容积率：1.0-3.0规划总建面：69694.07（）地上计入容积建面：44644.52（）商业用房建面：30923.48（）配套设施建面：280（）物管用房建面：280（）其他用房建面（酒店）：13441.04（）地下建面及层数：25049.55（）（1F）地下机动车库面积：14183.29（）建筑密度：41.99%绿地率：15.09%,项目认知,项目以多入口开放式设计，有利于客群的大量导入，传统中式合院布局。,整体规划整体规划和建筑风格较为中规中矩，无突出亮点及特色。,入口,入口,入口,项目现行规划有：独栋商业、酒店、临街商业、院落商业，以旅游步行为主的古镇商业街,SWOTAnalysis,S,W,企业自身商业资源优势突出；项目体量较小，可控性强，运作风险小。,地块规模小，品牌塑造难度大；项目规划亮点较少，可发挥空间有限。,在区域发展北移规划下，人口数量导入迅速增多，需求基数势必大涨；区域内商业基础已基本建立，本案具备较大的后发优势。,区域内项目之间直接竞争威胁大。政策调控对投资性需求的打压影响。,项目认知,发挥优势，规避威胁，精准定位，做细分市场的创新者。,项目小结,市场认知,洛带以古镇为核心驱动力，目前商业主要分三类：场镇商业、古镇老街商业、新兴商业街。,洛带商业洛带以古镇商业为主，城市型商业匮乏。,场镇商业洛带基础商业配套,基础商业配套，档次低端，仅能满足生活基本需求,古街商业-洛带古镇核心商业街,洛带古镇的核心商业街，承接观光、休闲等需求，以小型零售为主,新兴商业街新兴文化商业街,艺术产业、文化产业衍生的主题商业街，承接老街升级需求，以艺库、博客小镇为主导,项目认知,古镇商业主要以地方特产等零售为主，档次偏低，业态较为单一，同质化严重。,业态单一原有的古镇业态，同质化严重，已无法满足游客消费需求。,项目认知,古街商业整体运营情况较好，人均消费较低，休闲娱乐等商业较弱，难以使消费客群滞留。,商业运营典型的传统古镇一日游，无法提升较高的经济价值。,市场认知,区域目前新型文化商业街以中国艺库和博客小镇为代表，他们将文化、艺术、建筑、商业融合；无论从建筑特色，还是商业业态，档次都有较大程度的提高。,项目与古镇有6大接口，能较好的吸纳老街的商气及人气。,项目整体以建筑为主题，缺乏明确商业指向性，招商商家以特色零售为主，缺乏人气聚集力和商业衍生力，项目目前已呈现的商业运营情况欠佳。,典型项目,集博物馆聚落、文化商业街、艺术工作室、企业会馆群、五星级酒店为一体。,博客小镇艺术收藏、客家馆院、娱乐美食共享的商旅博览城。,典型项目,以客家文化为灵魂，建筑以闽南风格为主，客家土楼，书院等特色建筑将成为新的旅游亮点。,首期商业更多是形象标签型，对销售物业促进作用有限，仍以传统的零售商业为主，业态规划上未有较大的创新和突破。,经营模式定向主题招商目的性较强，以的租金为核心招商优势，常规销售为主。,典型项目,博客楼商业集群区（除土楼以外）业态目前开业的商铺以工艺品、民族服饰及配饰销售等特色零售为主【规模】0.88万方【产品】以临内街商铺为主，面积范围较广，但集中在30-100【模式】全部招商，以非遗文化、旅游购物、品牌餐饮为主【租金】主要集中在60-80元/月*平方米【现状】博客楼周围商业已部分开业，以工艺品、民族服饰及配饰销售为主，土楼内部必须为非物质文化遗产才能入住，基本已填充完毕,产品以200-400院落式商铺为主，采用直接销售模式。,典型项目,博客楼商业集群区（除土楼以外）业态目前开业的商铺以工艺品、民族服饰及配饰销售等特色零售为主【规模】0.88万方【产品】以临内街商铺为主，面积范围较广，但集中在30-100【模式】全部招商，以非遗文化、旅游购物、品牌餐饮为主【租金】主要集中在60-80元/月*平方米【现状】博客楼周围商业已部分开业，以工艺品、民族服饰及配饰销售为主，土楼内部必须为非物质文化遗产才能入住，基本已填充完毕,项目商铺于2012年3月开始销售，售价基本在1-1.5万元/左右，月均去化7套/1300，整体去化速度较慢。,典型项目,项目启示：博客小镇在创新中古典与现代、文化与商业完美结合，更加注重将古镇商业全面升级，但升级并没有带来本质的发展，后期持续经营艰难，未来发展前景不明朗。,中国艺库以艺术产业衍生和孵化为商业主题。,典型项目,项目位于古镇核心区，以艺术产业衍生和孵化为商业主题。,艺术产业贯彻艺术为核心主题，培育艺术产业、文化、商业、居住发展方向。,典型项目,以文化主题，艺术产业群落培育为商业发展方向，前期承接古镇客流，后期艺术关联人群均衡。,整个项目分为高端休闲区、高端艺术品展区、文化艺术体验区、创意产业区、旅游度假区包括艺术街区、文化院落、创意工坊、艺术展馆、歌舞剧院、艺术会所、个性奢品酒店等，涵盖了休闲旅游、文化教育、康养、会议、购物、餐饮6大产业。,一期以免租期定向招商主力店，二期以20-40小面积低总价商铺销售为主。,经营模式自己出租或交由商管公司出租；7#返租3年，年租金回报率7-8%。,典型项目,中国艺库1期销售以低价取胜，小面积段商业销售相对较好。,典型项目,销售情况产品以50以下小面积低总价商铺为主，采用直接销售模式。,中国艺库项目销售均价为2-3元/，返租约商业酒店部分销售相对较好。,典型项目,备注：成交量来源锐理认购数据，成交价格为备案口径。,项目商铺于2012年11月开始销售，售价基本在2-3万元/左右，月均去化22套/770，整体去化速度较慢。,产品规划后期产品规划瞄准高端艺术市场，较强的目的性消费群体。,典型项目,后期产品规划调整后将兼顾娱乐目的性和高端商务性，建筑形态以院落式和独栋式商业为主。,项目启示：中国艺库以鲜明的艺术主题，打造世界级的艺术建筑、功能集群，古镇的文化仅仅存在着一个影子；在商业运营及销售方面以免租期定向招商主力店，但由于项目主题过大，落地实现难度较大，招商出现问题，举步维艰，后期发展前景不明确。,目前市场与典型项目给了我们思路上的启示博客小镇在延续古镇文化与商业，全面升级，特色创新成为核心亮点之一，但后期持续经营与发展前景不明确；而，中国艺库颠覆了古镇的商业业态，在全面升级的过程中，强势打造艺术为主题的产业群与商业价值，但主题太大，落地实现非常艰难，未来发展前景不明确。那么，本项目拥有怎样的机遇？,发展机遇,龙泉区域发展重心逐渐北移，本案所在区域将成为未来重点发展辐射范围，具有发展机遇。,龙泉驿区,经开区,洛带镇,2012年，成都政府规划了汽车产业发展以经开区为核心，龙泉驿、青白江、新都、金堂园区为支撑的“一区四园”空间布局，成都市龙泉经开区逐渐北拓，建设以成都经开区为引擎，龙泉驿区、新都区、青白江区、连片发展的产业功能区。,发展机遇随着龙泉城市重心向北发展，本地消费的重要性将日益凸显。,消费机遇,古镇文化是目前到访客群的核心吸引力，年旅游人数近400万。,消费机遇以观光型业态为主，停留时间较短且人均消费较低。,客群机遇,成都市区、龙泉为主要的客群来源地，且以小太阳家庭为主要的旅游单元构成，消费理由为洛带是离成都最近的古镇，往返便捷。,洛带客群来源组成,成都客群分类构成,洛带客群消费原因,客群机遇,洛带消费客群年龄分布广，但整体消费水平偏低，以周末放松休闲及情感沟通为主要消费目的，对特色小吃、文化体验有较大偏好。,客群深访,客户语录“这里离市区很近，交通方便”“喜欢洛带客家文化及传统小吃”“希望在传统的业态下，增加一些更多参与性体验性的新型业态，能够在此逗留”,消费关注点：业态规划、交通、特色文化体验、餐饮休闲,休闲消费客群,客群机遇,新型商业以投资型购买客群为主，多看中洛带旅游人气及发展前景。,客群机遇商业投资客户增多，关注商业吸附能力与商业稳定投资回报。,自用兼投资客户客户更多以自持企业会所或经营性会馆餐饮为主,企业自用客（以个人名义购买）主要为企业私人会所、私房菜茶馆等餐饮类等；地域无明显限制，有龙泉经开区成都市企业，看重区域整体规划和项目规模，周边的商业氛围；经济实力较强，主要用于自用，对于租金和投资回报率无过高要求。,需求机遇,投资客以成都市区域散客主导，看重未来收益率和总价控制。,客户特征商业主力商家的关注度成为投资客户及部分经营商家的信心保障。,【投资客构成】大成都区域占比70-80%其他县市20-30%【投资客看重】洛带商气投资回报率较易受营销说辞影响，大品牌商家的签约入驻有助于投资者的信心小面积低总价门槛较低的产品对于投资客诱惑力较大,客户语录“这里古镇文化氛围较浓，人气有保证”“希望面积在50左右，总价控制在100万左右”“希望业态规划更有吸引力，能够带来大量的人气”“有稳定较高的投资回报率”,购买关注点：面积、总价、业态规划、人气、回报率,小面积投资客,客群深访,通过市场研究及典型项目分析本项目不仅要跳出“洛带古镇”情节；更要强化“目的性消费”与“本地性消费”为核心。通过对项目所存在着的机遇商业业态规划是关键，将成为本案成败的核心竞争力。,养生,养生福地以注重养生主题延展商业业态发展，包括中医名医馆、食疗养生、针灸、瑜伽等。,核心主张,养生主题作为本项目核心价值之一，四川省养生福地。,酒店,特色主题以特色主题酒店为核心价值，延展特色主题驿站，作为商业业态重要环节。,核心主张,特色主题酒店作为本项目核心价值之一，具有建筑与装饰特色，注重每个房间的格调。,奇幻,创新商业以奇幻3D艺术馆、主题博物馆、IMAX球幕影院、娱乐风洞、儿童职业体验馆等。,核心主张,奇幻主题作为项目核心价值之一，以科技、魔术、3D画廊等商业业态强化项目价值。,项目定位,洛带蓉城之心项目以养生、特色酒店、奇幻为核心商业主题，延展餐饮、娱乐等商业业态。,定位,主题商业确定“养生、特色酒店、奇幻”三大商业主题，强化目的性消费。,奇幻区,形象,中、老年一代以注重养生、休闲、饮食为卖点，塑造核心主题之一。,形象定位,分消费阶层及根据阶层消费目的定位形象，将项目核心亮点“养生”贯穿其中。,形象定位,迎合年轻群体商业消费需求，定位“餐饮、娱乐、休闲、奇幻”为主题，贯穿其中。,形象,青年一代以休闲、娱乐、餐饮为卖点，塑造核心主题之一。,产品定位,项目产品形成临街区域为小面积产品，合院产品为大面积段产品，但需要可以灵活分割。,产品,租售分离将主力商业确定为大面积段产品，而直接销售部分以中、小面积段为主。,业态定位,项目业态以三大核心价值商业业态为导向，延展餐饮、休闲、娱乐、购物，但保持养生主题。,业态,奇幻区,核心业态商业业态以三大核心价值业态为主结合餐饮、休闲、娱乐、购物为一体。,客群定位,项目客群为双主力客群，其一为投资客户；其二为商家培育为买家客群。,客群,培育机制在重点招商主力商家及辅助性商家中培育第二主力购买客群。,价格定位,竞品项目价格集中在1F：1-1.5万元/，2F：2-3万，整体销售速度缓慢，月均去化800-1300左右。,回顾,销售回顾项目区域竞品项目销售均价在2-3万元/平方米。,价格定位,确保主力商家入驻项目给予市场信心，确立项目核心价值，项目整体销售均价为23000元/。,价格,销售价格商业业态的存活度与主力商家的号召力给予市场信心，支撑销售价格的关键。,根据竞品市场销售价格情况，结合不同销售模式，我司给出以下价格建议：直接销售：根据目前竞品目前商业售价，市场接受价格1F：2-3万元/，2F：1-1.5万元/。反租销售：按照4年租期，年回报7.5%（如面积100、单价2万元）进行返算可知，销售价格大致在2.4万元左右，返租价：售价=1.2：1。,本项目商业售价分层价格：1F：2.6-2.8万元左右、2F：1.2-1.5万左右整体均价：2.2-2.3万元左右,当我们明确项目发展方向在为项目注入灵魂与核心主题；如何招商与销售是我们的目的！,招售策略,项目不同商业业态区域板块树立两家核心主力店，由核心主力店带动延展性商业发展。,策略,策略执行项目采用部分短期自持，自持部分为主力商家物业，延展性商业进行销售。,推售策略,本项目将分商业组团推售，前期情景示范区为项目营销引爆点，其次为快速回款产品商业区域。,策略,推售策略项目将分组团顺时针进行开发与销售，在结合商业招商的同时树立市场信心。,项目情景示范区及首批次招商主力主题组团。,项目主力销售区域，零售区域可直接销售回款，而酒店区域为返租约式销售区域。,招商攻略,招商以“定制型”核心主题商业为突破口，采用定期“免租期”优惠政策确定主力商家。,招商,核心主力利用核心主力商家确立市场信心，带动相关或其他商业业态的经营。,将各区（除特色酒店区）主力店采用先招商，通过免租（2年期）优惠吸引商家，同时将大师汇进行项目商业示范区打造，提升商业氛围和市场影响力。,招商原则：1、以引入主力店，采用免租优惠方式。2、商业示范区提前营造，增强客户介入信心。,返租案例,以50以下小面积低总价商铺为主，月均去化307套/7193。,案例,美国城利用返租销售模式成为项目所在区域销售业绩最佳典型项目。,返租案例,美国城项目周边商业未采用返租约销售模式整体销售速度慢，月均销售量1000平米以下。,世纪百合尚寓,合力达新锐,销售策略,针对投资性客户制定五年稳定投资回报率在7%-8%的范围。,销售,返租约式确保投资客户三年稳定回报率，控制在7%-8%的范围。,销售策略,店中店销售模式存在着无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾。,销售,店中店式缓解全部销售与持续经营矛盾，邀请专业商管运营公司，但无法解决高价销售。,开发商,投资者,经营者,消费者,获取物业,获取现金,获取投资收益,承租物业,获取经营收益,购买产品,操作模式开发商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。,销售策略,利用主力商家前期签约商户，主力店五年以上租约或中小型商家两年以上租约，引入基金。,基金,引入基金解决持续经营与销售之间的矛盾，但很难达到价格和快速回笼资金的目的。,操作模式基金或大客户直接收购商业，然后持有主力商家，保持长期稳定收益。,当我们明确项目招商前置，招售并举之后如何推广是我们的执行力！,推广策略,本项目采用招商前置，招售并举的模式进行运作，分阶段推广。,策略,推广策略项目推广结合商业招商情况制定，主要采用时间推广及活动推广策略。,事件引爆，持续性主题活动，病毒式渗透，聚集市场关注度和影响力，快速强势蓄客,事件推广,养生之道，中医名医堂。,事件推广,特色酒店，体验入住。,事件推广,商业大联盟，掘金大讲堂。,活动推广,地点：洛带古镇活动内容：1、在项目现场放飞热气球；2、进行航拍，留下项目风景；3、邀约业主及成都高端圈层人士参与；4、室外冷餐会源。5、航拍作品在售楼部展示造势渠道：网络软文+报纸软文+电视媒体营销关键词：热气球、航拍、古镇,洛带古镇热气球升空航拍活动。,活动推广,洛带古镇风筝节。,地点：洛带古镇活动内容：1、现场风筝DIY培训制作；2、邀约风筝界专业人士参与和表演；3、业主与意向客户参加并进行比赛；4、室外冷餐会。造势渠道：网络软文+报纸软文+杂志营销关键词：风筝、古镇、人文、自然,活动推广,洛带古镇摄影节。,地点：洛带古镇活动内容：1、在现场组织摄影活动；2、邀约摄影界专业人士进行指导和讲解；3、业主、意向客户及摄影爱好者均可参加并进行比赛；4、参赛作品可以作为后期现场展示以及物料使用造势渠道：网络+报纸软文+社区海报营销关键词：摄影、古镇、环境、美女,活动推广,洛带古镇婚纱摄影展。,地点：洛带古镇活动内容：1、和婚庆公司嫁接，将示范景区作为婚纱摄影基地，其作品可置于会所内进行展览；2、邀请业主及意向客户报名婚纱或者结婚纪念照的拍摄，最后评选最幸福伴侣业主并颁发证书；造势渠道：网络软文营销关键词：资源环境、摄影基地、异业合作、古镇风情,当我们确定营销及推广策略后如何保障是我们的基础！,A,商家保障,商业资源拥有全国性的庞大商业资源涉及多个领域，服务商业项目已成熟形成“填鸭式”。,保障体系,金网络商业发展已占据全国各商业行业，积累近千家品牌商业机构。,商业综合体文化地产旅游地产,服务内容,KINVO金网络商业,典型项目,金网络运营管理郎园VINTAGE文化创意产业园。,A,郎园VINTAGE文化创意产业园成功运作内容：策划定位、招商推广、运营管理、物业管理、资产管理的全案运作。,位置：北京市朝阳区建国路郎家园6号开发商：首创置业建筑面积：30000物业类型：旧厂房改造项目介绍：郎园vintage，在城市核心区域，借助对旧工厂的改造，打造以创意机构办公为主，集时尚餐饮、主题会所、创意零售、高级定制、旗舰展示、秀场、商务中心于一体的，综合型文化产业园区。通过统一招商，统一管理的模式，引进文化产业中的龙头企业，形成产业聚集，从而建立起企业联盟，资源互补的合作平台。主要商家：天下玉家、阑舍家具、凤凰网、JOY-CLUB开业时间：2012年,A,商业项目,类似项目拥有强大的主题招商及运营管理经验，可持续发展的商业保持上升趋势的利润。,典型项目,金网络运营管理首创熙街邻里中心。,A,商业项目,类似项目拥有强大的主题招商及运营管理经验，可持续发展的商业保持上升趋势的利润。,首创熙街邻里中心成功运作内容：策划定位、招商推广、运营管理。,位置：北京市朝阳区太阳宫桥东南角开发商：首创置业建筑面积：住宅220000，写字楼10200，商业6000；物业类型：城市综合体项目介绍：项目总占地约11公顷，规划地上总建筑面积约25万平方米，地处于国门主脉，东北三环内直连机场高速路。同时二环、京承等多路城市内外环线，衔接其它城区与繁华地带，紧临轻轨13号线光熙门站，并与10号线、5号线集中交汇，便捷往返东直门涉外使区与燕莎、CBD、亚奥、中关村等多个商圈，换乘可遍及全市。打造国际都会的办公生活空间。主要商家：江苏银行、乐天超市(洽谈中)、7-11、COSTA（洽谈中）；开业时间：2014年,B,客源保障,客户保障金网络占据成都城东10余各项目销售代理，积累客户高达30万人资源。,保障体系,金网络代理成都城东区域的王者。,本公司深耕成都东区6年之久，了解城东客户属性，已建立动态及时城东客户监控管理系统，并对区域内竞品长期监控和跟踪，积累了长期的人脉和联动效应，拥有长期城东大客户拓展机制。目前，我司掌握的城东客户资源已达30万组，特别是龙泉区域客户资源，在同行中具有绝对的竞争优势。,保障体系,金网络代理成都城东区域的王者。,首创系列项目,首创爱这城:作为首创置业的战略合作伙伴，金网络与首创置业携手完成了首创置业的品牌落地，和市场占有；全程提供土地市场分析,提升了建设路板块的区域价值和居住价值。,首创百朗峰：金网络置业实现了首创国际城成为区域销售冠军后继续发力，建立了城东首个城市150米双塔地标；,首创万卷山：2012年，城东区域销量冠军，全年实现6次集中开盘，金网络团队开盘必销冠；全年为开发商实现产值3.76亿，成为全年三家代理公司第一名，领先对手超过40余套；,首创东公元：2012年，在3月强势发力后、销售480套，下半年以提高利润为目标，均价上调至6500元/平米，我司在全年销售业绩中持续领跑！,保障体系,金网络代理成都城东区域的王者。,中国铁建系列项目,中国铁建-果壳里的城:中国铁建成都一号作品，首期开盘1300余套房源当天售罄；项目开盘至今，依然稳坐世纪广场板块销量、利润率冠军的宝座，区域领导者地位无法撼动；,中国铁建-国际城:从项目前期开始介入，以高于区域同期价格1500元以上的单价入市，奠定了开发商的品牌形象基础；项目双代后，充分发挥团队的战斗力，保持每月均超对方团队10余套任务的佳绩，年底超对方100套的高指标；,中国铁建-西派国际:项目于2012年11月开盘，我司以现场执行力强、自身主动拓展外联客户资源、利用圈层营销活动至今一直以开盘销冠、11月、12月、1月、3月销冠的成绩领先于其他三家代理公司，为该项目迅速在站南豪宅板块取得一席之地做出贡献；,保障体系,金网络代理成都城东区域的王者。,比华利国际城:金网络置业于2008年入场后，利用开发商景观优势及现房优势，我部加强现场执行力，在弱市下破解项目大户型去化的难题，为开发商半年回款2亿元，取得当年房交会所有参展项目销售额排名第6的佳绩；,百悦城:金网络置业于2012年9月进场，与开发商和另1家代理公司三代，通过努力，在后进场的状态下，一举夺得9月、10月销售冠军，为我司得到百悦城其他项目及开发商信任做出贡献。,C,营销保障,服务团队利用公司内部强大的营销团队进行制定内部销售任务。,保障体系,公司内部下达在职员工每月销售任务，确保项目充