长沙市写字楼情况调研201702VIP

长沙市写字楼情况概览,目录,整体市场情况代表案例分析项目建议,长沙办公库存339万方，去化周期为81月，存量依然巨大。,整体市场,办公市场月度供求走势,从全年来看，2016年受热线多，但投资渠道有限，固定资产快速上涨影响，16年长沙办公市场大客户成交增多，也带动了市场成交。全年办公市场成交量涨价稳，环比成交量增加88%，成交价格上涨3.3%，但市场供大于求，库存居高不下，潜在库存巨大，短期内市场难以改观，企业定制，从租赁客户需求端出发是办公破局之道。,2017年九龙仓等大体量项目入市，同时岳麓区写字楼项目开始增加，未来潜在供应面积高达364.5万平米，库存压力将更加巨大,长沙潜在办公市场,湘江财富金融中心,福晟国际金融中心,九龙仓,启迪协信中心,长沙写字楼租金上涨幅度大，其中高端写字楼提价幅度最大，涨幅30%以上，目前市场上分三个档次，高端专业写字楼租金3-5.5元/天，中高端专业写字楼1.8-2.6元/天，中端1.5元/天左右,长沙写字楼租金,大量积压全线供应，竞争尤为激烈,有价无市，租金高,老写字楼内部硬件条件无法跟进升级,写字楼情况,目录,整体市场情况代表案例分析项目建议,依托成熟商圈、地段、政府金融规划等大量高端写字楼进驻,中心区板块,传统中心CBD，品牌高配写字楼聚集地，供应量集中爆发,高价缓速,整体价格实现高，15000-18000元/，甚至超20000元/，但走速有限，在700-800/月，高性价比产品相对去化较好,营销动作,平推为主，主打中心地段、高配城市地标，定期圈层活动拓展,高额返租，高投资回报率拓展投资客，激烈竞争下出现低首付手段,销售政策,华创国际广场,案例一,高端写字楼集群，共三大塔楼&商业裙楼，写字楼约18万方，均价1440016800元/，月均去化1700,产权划分,高低分区，A塔为高配产品，另B、C中配产品，C座定制,A座21层以下,A座23层以上,B座19层以下,B座22层以上,产品硬件,绿地中心,案例二,金融生态区智慧写字楼产品，共3座塔楼，写字楼23.3万方，均价1480017000元/，月均去化980,产权划分,A座,B座,C座,A座主塔为高配产品，B、C座辅楼标准层17001800，单位产权相对较小,产品硬件,开福万达广场,案例三,5栋江景5A甲级写字楼集群，写字楼35万方，尾盘封顶价14800元/，热销期900010000/月,写字楼,酒店,写字楼,产权划分,楼高150192米，标准层17001900，单产权100300为主,产品硬件,华远华中心,案例四,传统CBD核心区，高端写字楼23.3万方，均价2000024000元/，月均去化300/月,产权划分,268米地标，共60层，写字楼为44层以下，标准层2600，产权面积100400,产品硬件,保利国际广场,案例五,滨江地标级高端写字楼8.6万方，均价1800020000元/，月均去化700800/月,产权划分,235米地标，写字楼标准层2600-2900，产权面积80-100为主,产品硬件,泊富国际广场,案例六,芙蓉路地标级高端写字楼9.7万方，均价19000-20000元/，月均去化300-400/月,产权划分,228米，写字楼939层，标准层2000，产权面积100起,产品硬件,北辰三角洲,案例七,开福北高端居住区，高端写字楼集群20万方，均价15000-19000元/，月均去化600-700/月,产权划分,楼体268米，写字楼45层，标准层11001800，单产权128370为主,产品硬件,顺天IFC,案例八,韶山路地标级高端写字楼6万方（可售），均价16000-18000元/，月均去化300-400/月,产权划分,南塔楼体180米（41F），北塔120米(25F)标准层16551770,产品硬件,旧商务区集中在岳麓大道沿线，当前梅溪湖、洋湖垸、滨江新城三大商务新区均处于快速起步期,湘江国际财富中心,河西板块,37,量价表现,量价实现有限，成交均价难以破万，受优质地段低价值公寓干扰，月均走速在500左右，未来新增项目报价均在13000元/以上,38,营销动作,营销动作常规化，无重大营销节点主要围绕地段、配套来传递项目形象和价值，个别项目主打销售政策,销售政策,返租、低首付、高额转介等手段集中轰炸,长沙西中心,案例一,地铁上盖综合体，含8.7万方3栋5A写字楼，均价1000012000元/，月均去化135,产权划分,楼高100m，共25层，单层面积1630，产权面积100300,产品硬件,恩孚财富岳麓,案例二,近郊综合体项目，5A级写字楼，均价7600元/，月均去化536,产权划分,楼高100m，共26层，单层面积1700，产权偏大270570,产品硬件,楷林国际广场,案例三,滨江写字楼群，主推B座均价870011000元/，月均去化581,产权划分,超高层集群，单层面积18002000，产权110起,产品硬件,柏宁地王广场,案例四,非传统商务核心区综合体，报价14000元-17000元,产权划分,超高层集群，单层面积1457，单产权面积200320,产品硬件,中盈广场,案例五,洋湖创意总部基地，首推D、E栋，均价8500-11000元/,产权划分,创意流线型商务产品，单层面积4961400，单产权面积100-260,产品硬件,呈现新格局：价格