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文档简介

长沙市写字楼情况概览,目录,整体市场情况代表案例分析项目建议,长沙办公库存339万方,去化周期为81月,存量依然巨大。,整体市场,办公市场月度供求走势,从全年来看,2016年受热线多,但投资渠道有限,固定资产快速上涨影响,16年长沙办公市场大客户成交增多,也带动了市场成交。全年办公市场成交量涨价稳,环比成交量增加88%,成交价格上涨3.3%,但市场供大于求,库存居高不下,潜在库存巨大,短期内市场难以改观,企业定制,从租赁客户需求端出发是办公破局之道。,2017年九龙仓等大体量项目入市,同时岳麓区写字楼项目开始增加,未来潜在供应面积高达364.5万平米,库存压力将更加巨大,长沙潜在办公市场,湘江财富金融中心,福晟国际金融中心,九龙仓,启迪协信中心,长沙写字楼租金上涨幅度大,其中高端写字楼提价幅度最大,涨幅30%以上,目前市场上分三个档次,高端专业写字楼租金3-5.5元/天,中高端专业写字楼1.8-2.6元/天,中端1.5元/天左右,长沙写字楼租金,大量积压全线供应,竞争尤为激烈,有价无市,租金高,老写字楼内部硬件条件无法跟进升级,写字楼情况,目录,整体市场情况代表案例分析项目建议,依托成熟商圈、地段、政府金融规划等大量高端写字楼进驻,中心区板块,传统中心CBD,品牌高配写字楼聚集地,供应量集中爆发,高价缓速,整体价格实现高,15000-18000元/,甚至超20000元/,但走速有限,在700-800/月,高性价比产品相对去化较好,营销动作,平推为主,主打中心地段、高配城市地标,定期圈层活动拓展,高额返租,高投资回报率拓展投资客,激烈竞争下出现低首付手段,销售政策,华创国际广场,案例一,高端写字楼集群,共三大塔楼&商业裙楼,写字楼约18万方,均价1440016800元/,月均去化1700,产权划分,高低分区,A塔为高配产品,另B、C中配产品,C座定制,A座21层以下,A座23层以上,B座19层以下,B座22层以上,产品硬件,绿地中心,案例二,金融生态区智慧写字楼产品,共3座塔楼,写字楼23.3万方,均价1480017000元/,月均去化980,产权划分,A座,B座,C座,A座主塔为高配产品,B、C座辅楼标准层17001800,单位产权相对较小,产品硬件,开福万达广场,案例三,5栋江景5A甲级写字楼集群,写字楼35万方,尾盘封顶价14800元/,热销期900010000/月,写字楼,酒店,写字楼,产权划分,楼高150192米,标准层17001900,单产权100300为主,产品硬件,华远华中心,案例四,传统CBD核心区,高端写字楼23.3万方,均价2000024000元/,月均去化300/月,产权划分,268米地标,共60层,写字楼为44层以下,标准层2600,产权面积100400,产品硬件,保利国际广场,案例五,滨江地标级高端写字楼8.6万方,均价1800020000元/,月均去化700800/月,产权划分,235米地标,写字楼标准层2600-2900,产权面积80-100为主,产品硬件,泊富国际广场,案例六,芙蓉路地标级高端写字楼9.7万方,均价19000-20000元/,月均去化300-400/月,产权划分,228米,写字楼939层,标准层2000,产权面积100起,产品硬件,北辰三角洲,案例七,开福北高端居住区,高端写字楼集群20万方,均价15000-19000元/,月均去化600-700/月,产权划分,楼体268米,写字楼45层,标准层11001800,单产权128370为主,产品硬件,顺天IFC,案例八,韶山路地标级高端写字楼6万方(可售),均价16000-18000元/,月均去化300-400/月,产权划分,南塔楼体180米(41F),北塔120米(25F)标准层16551770,产品硬件,旧商务区集中在岳麓大道沿线,当前梅溪湖、洋湖垸、滨江新城三大商务新区均处于快速起步期,湘江国际财富中心,河西板块,37,量价表现,量价实现有限,成交均价难以破万,受优质地段低价值公寓干扰,月均走速在500左右,未来新增项目报价均在13000元/以上,38,营销动作,营销动作常规化,无重大营销节点主要围绕地段、配套来传递项目形象和价值,个别项目主打销售政策,销售政策,返租、低首付、高额转介等手段集中轰炸,长沙西中心,案例一,地铁上盖综合体,含8.7万方3栋5A写字楼,均价1000012000元/,月均去化135,产权划分,楼高100m,共25层,单层面积1630,产权面积100300,产品硬件,恩孚财富岳麓,案例二,近郊综合体项目,5A级写字楼,均价7600元/,月均去化536,产权划分,楼高100m,共26层,单层面积1700,产权偏大270570,产品硬件,楷林国际广场,案例三,滨江写字楼群,主推B座均价870011000元/,月均去化581,产权划分,超高层集群,单层面积18002000,产权110起,产品硬件,柏宁地王广场,案例四,非传统商务核心区综合体,报价14000元-17000元,产权划分,超高层集群,单层面积1457,单产权面积200320,产品硬件,中盈广场,案例五,洋湖创意总部基地,首推D、E栋,均价8500-11000元/,产权划分,创意流线型商务产品,单层面积4961400,单产权面积100-260,产品硬件,呈现新格局:价格

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