中原_2015长沙商办市场全分析 18页

,0,中原大数据,2015长沙商办市场全分析,湖南中原研究中心,各类型物业成交面积占比（2015）,商办物业成交面积占比趋势（2011-2015）,商办物业消化占比商办年均销量占比在10-13%，2015年市场容量扩大，前十月累计销量已经超过2014年全年，2015年全年同比涨幅较大。,近5年商办物业年销量占比维持在10%-13%，其中商业年均消化占比6.76%，办公仅4.38%；2015年商办物业销量回升，其中商业成交量111.68万方，同比涨幅18.32%，办公成交85.56万方，同比涨幅69.76%。1,2,供销比,商业办公物业供销比（2014.01-2015.12）,2015年，商办物业供销比月度差异减小，趋于缓和，且双双走低，体现出供需增加的速度同频步调特征。,2015年，商业供销比1.79，较去年（2.80）大幅下调1.01，商业供应大幅下降；办公供销比2.26，较去年（2.74）缩小0.48，办公物业成交上涨幅度大于供应上涨幅度。,2015年商办供销比双缩小，需求牵制新增供应的特征愈加明显，从粗放式增长向按需配置转变，但供大于求的特征依然未变。,3,1-12月长沙市商业市场概况,长沙市月度商业供销情况（2015.01-12）,长沙市年度商业供销情况（2011-2015）,2015年，商业供应199.77万方，同比下滑24.36%，成交111.66万方，同比上升18.32%，供销比1.79，今年以来成交面积前三的项目为高星物流园、金桥市场集群、高岭国际商贸城一期4号，成交面积均超过7万。4,供销情况2015年，商业市场供过于求的态势有所缓解，供销比在1.79，供应萎缩明显，成交稳步增长。,5,商业价格,长沙市各月商业价格走势（2014.01-2015.12）,2015年，长沙商业价格下跌，多数月份均价在1.4万/平米以下，消化量主要来自底商和商贸物流市场，集中性商业签约极少。,2015年长沙市商业累计成交均价13160元/平米，同比下跌14.40%，低于2014年水平。2015年，共10个月份均价在14000元/平米以下，仅2个月份超过14000元/。,区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区合计,12月0.41.271.961.71.81.899.02,面积（万方）环比-9.09%76.39%-35.74%126.67%0.56%-30.51%-4.75%,同比29.03%-88.94%79.82%-46.71%25.87%-36.15%-55.91%,12月281443091831463171127,套数环比-9.68%69.41%-36.42%71.03%-3.95%-9.94%-7.09%,同比-56.25%-33.02%61.78%-25.91%39.05%-33.96%-13.44%,套均面积（）1438863931236080,分区成交同环比开福区和天心区成交上涨，涨幅均较大，超过70%；岳麓区和望城区下滑幅度超过30%。12月总体面积套数环比小幅下滑，单铺套均平稳。商业物业成交同比环比一览表（2015.12）,开福区、天心区本月成交商铺面积呈现增大态势。开福区成交面积上升幅度大于套数，套均增大；天心区套均变化丌大。岳麓区成交总面积减少，套数减少，套均丌变。望城区成交面积下降幅度大于套数下降幅度，套均缩小，本月签约成交的均为小铺。6,长沙市各区商业供销（2015）,分区供销量价岳麓区、开福区商业总量供应过剩，芙蓉区供销比最大，去化压力大；望城区受两大物流园成交影响，供销量均可观。望城、岳麓、开福价格同比下滑10%以上，天心、芙蓉、雨花价格小幅上升，整体价格呈下滑趋势。,各区商业价格变动（2015）单位：元/7,长沙市各环线商业成交占比（2015）,分环线商业量价商业用房成交主要集中在二环和三环之间，占比近一半；除中心区至二环外，价格丌同程度下滑。,各环线商业价格变动（2015）,鉴于开发的特殊条件，目前长沙市商业成交呈现“橄榄状”特点。中心区以外，三环之内商业成交量占总量的八成，中心城区和三环以外商业销量缩小，在20%以内。中心区至二环之间价格平稳，均价小幅上涨；其余地段均有丌同程度下滑。注：环线区分丌包含望城区8,9,长沙市六区商业成交客户来源情况（2015）,客户来源,本地客户依旧是在长沙购铺的主力人群，且需求稳定，占比接近五成，本省外市占比三成五以上，外省市一成五以上。,10,1-12月长沙市办公市场概况,长沙市月度办公供销情况（2015）,长沙市年度办公供销情况（2011-2015）,供销情况近2年，长沙写字楼处于供应爆发阶段，成交量维稳，2015年成交上升。但供销比高位，办公市场竞争仍激烈。,2015年，办公供应193.64万方，同比上涨40.23%，成交85.56万方，同比涨幅69.76%，消化速度略快于供应速度；供销主要集中在金桥市场集群、钰龙天下佳园、东科园。近2年长沙写字楼供应爆发，多数项目建设近完工及第一波投资客完成投资，市场进入销售平稳阶段。从近一年月度成交情况来看，单月成交面积超过7万方的有八个月，其余月份均低于7万平米。供应区域性差异较明显，12月单月仅芙蓉区、岳麓区和雨花区有新增供应。11,12,办公价格,长沙市各月办公价格走势（2014-2015）,2015年，写字楼价格弱于2014年。目前，高端写字楼无法找到更多对位客户，销售速度缓慢，40年产权公寓或普通品质高性价比写字楼是主力。,2015年长沙市办公累计成交价格7939元/平米，同比下跌27.34%；,2015年，办公物业的价格持续走低，单月低于10000元/平米，呈现高端写字楼去化缓慢，中低价格的普通写字楼或者40年产权的公寓销路相对较好。,区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区合计,12月0.391.71.880.961.792.18.82,面积（万方）环比-58.06%20.57%50.40%41.18%-4.28%-50.70%-15.19%,同比-26.42%34.92%121.18%-4.00%26.95%74.65%,12月312793511652503541430,套数环比-39.22%28.57%30.48%66.67%-24.92%-50.56%-15.13%,同比-46.55%158.33%216.22%223.53%135.85%229.49%,套均面积（）126615458725962,分区成交同环比11-12月月度成交处于高位，套均面积连续3个月保持平稳。办公物业成交同比环比一览表（2015.12）,岳麓区、开福区本月销量增长明显；芙蓉区、望城区本月成交大幅下滑。整体12月成交环比下滑。整体套均面积平稳。13,长沙市各区办公供销（2015）,分区供销量价岳麓、芙蓉、望城区写字楼积压严重，雨花区成交量最高。整体价格同比再次下滑，开福区依旧是办公物业价格标杆，其它区域均价均未超过万元，未来去化压力大。,各区办公价格变动（2015）单位：元/14,长沙市各环线间办公成交占比（2015）,分环线办公量价中心城区办公成交量巨量萎缩，价格仍最高；三环以外边缘区域成交量数倍直追，价格随着产品提质逐渐攀升，其余区域均价丌同程度下滑。,各环线办公价格变动（2015）,中心区以外，三环之内办公物业的成交量占总量近八成，逐年缓慢攀升；2015年，三环以外办公物业扩张速度加快，占比接近2成；中心城区锐减，占比仅2个点。依托独有地段优势，中心城区价格居高，是唯一突破13000元