物流园区的规划建设与经营VIP

,物流园区的规划建设与经营,后勤工程学院现代物流研究所国家物流师培训中心,物流园区的规划建设与经营,物流园区规划与建设,物流园区发展建议,3,1,物流园区的定义,物流园区建设的条件,一物流园区概述,物流园区的规划建设与经营,2,物流园区的布局,物流园区的定义,也称物流基地，是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。（GB/T18354）,物流超市（实现各种物流功能和要素的聚集）物流企业孵化器（物流企业合作融合，共同提升核心竞争力）物流地产（地产经营和物业管理的特征）,物流园区（DistributionPark）,物流园区的规划建设与经营,物流园区建设的条件,三个优势,物流园区的规划建设与经营,1、经济圈优势2、交通圈优势3、政策机制优势,物流园区建设的条件,物流园区的规划建设与经营,1、物流企业服务资源2、物流设施设备资源3、货主企业货物资源,三种资源,物流园区建设的条件,物流园区的规划建设与经营,1、政府行使管理职能（宏观调控制、政策导向、物流运作和谐环境的构建）2、中介服务机构职能（信息、结算、保险、质押、咨询、培训、安保等）3、企业营销服务职能（提供交易展示厅、产品分销、批发贸易等）,三个职能,物流园区的布局,物流园区大都布局在市中心区边缘或市区边缘，交通条件较好、用地充足的地方。,此外，还要考虑物流市场需求、地价、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会、自然等多方面因素。,物流园区的规划建设与经营,1、布局思路,物流园区的布局,依托运输组织枢纽进行布局,依托交通枢纽进行布局,依托制造业基地进行布局,物流园区的规划建设与经营,2、布局方式,即物流园区往往伴随着枢纽港口、机场、铁路货站（场）、公路运输主枢纽进行布局，或直接与运输枢纽合而为一，最大限度地利用运输组织枢纽在货源集中和运输便利上的优势。,返回,如北京空港物流园、深圳物流园、厦门现代物流园、南京龙潭物流园、宁波空港物流园、连云港港口物流园区等；,北京空港物流园,位于两种运输方式的线路交叉点，或不同方向的同一种运输方式的干线网络节点上，区域型的物流园区和商贸流通型物流园区多采用此种空间布局方式。,物流园区的规划建设与经营,返回,如上海西北综合物流园区（公铁联运陆路口岸型综合园区）、青岛前湾国际物流园、泰州物流园、山东盖世物流园区等；,上海西北综合物流园（江桥区）,依托经济开发区、工业区、产业园区、保税区等园区进行布局，逐步具备辅助生产和加工贸易的综合物流能力。如为制造业的原材料采购、产品生产、产成品销售等的物流组织与管理提供便捷的服务。,物流园区的规划建设与经营,如苏州现代综合物流园区、大连保税物流园区、顺德保税物流基地、南昌进出口物流园区、浙江传化物流基地等。,例如德国在全国范围内布置物流结点主要考虑以下三个原因：,物流园区的布局,1、至少有两种以上的运输方式连接（特别是公路和铁路）,2、选择交通枢纽中心地带（使物流园区网络与运输枢纽网络相适应）,3、经济合理性（运输方式的选择与利用，环境保护与生态平衡、物流园区经营成员的利益等）,物流园区的规划建设与经营,、物流园区布局案例,物流园区的规划建设与经营,德国物流园区区位图,不来梅物流园,1,物流园区的运作模式及分析,二物流园区规划与建设,物流园区规划的技术路线,物流园区建设中应注意的问题,物流园区布局规划的方法,物流园区的规划建设与经营,物流园区规划的技术路线,物流园区的规划建设与经营,物流园区规模确定程序,物流园区的规划建设与经营,社会经济分析与预测,物流现状分析,物流市场发展预测,功能设计,战略定位,规模初算,方案设计,规模确定,物流园区布局规划的方法,设施布置规划方法-SLP,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,、确定功能区域划分,物流园区的规划建设与经营,某物流园区功能分区及面积,2、功能区域间物流强度分析,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,2、功能区域间物流强度分析（续）,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,3、明确各个区域的相互基准关系,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,3、明确各个区域的相互基准关系（续）,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,4、确定各个区域的优先权顺序,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,5、确定功能区域的相关位置图,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,6、绘出总体布局图,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,物流园区建设应注意的问题,物流园区的规划应结合国家物流产业规划要求、所属地的物流产业导向，根据所属地的城市总体规划、用地规划和交通设施规划等进行选址，编制符合所属地城市总体规划和土地利用规划的物流园区详细规划，并通过规划评审。物流园区建设应做好各功能区的规划，建设适合物流企业集聚的基础及配套设施，吸引区域内物流企业逐步集中，引导物流企业向物流园区聚集。物流园区建设应加强土地集约使用，货运服务型、生产服务型和贸易服务型物流园区所配套的行政办公、商业及生活服务设施用地面积应小于园区总用地面积的15%，综合服务型应小于20%。,、规划与评审,物流园区的规划建设与经营,物流园区建设应注意的问题,应对物流园区建设项目对区域内各类交通设施的供应与需求的影响进行分析。如：分析交通需求与路网容纳能力是否匹配；建设项目内部交通与外部交通的衔接等问题。物流园区应建有能满足入驻企业活动所需的由主要道路、次要道路和辅助道路构成的道路系统，其主要道路、次要道路应纳入城市道路系统统一规划建设。,、交通影响评价与规划,物流园区的规划建设与经营,物流园区建设应注意的问题,物流园区规划与建设应进行环境影响评价，并按环境影响评价的要求，采取有效措施，减少环境污染，保护环境。物流园区应建立与其规模相适应的环境保护和监管系统，并定期开展环境质量监测活动。物流园区的环境空气应达到GB3095中的二级标准。物流园区装卸作业区环境噪音应达到JTJ231中装卸作业库场标准，非装卸作业区环境噪音应符合GB12348中规定的类标准。物流园区应规划环卫设施，组织收集入驻企业产生的废弃物，并委托有资质的经营单位来收购和处理这些废弃物。鼓励物流园区的入驻企业通过GB/T24001环境管理体系认证。,、环境影响评价与建设,物流园区的规划建设与经营,物流园区运作模式及分析,新建园区运营管理公司；委托或整合现有的公司；吸引来自运输和物流行业的私营企业参与。,物流园区的规划建设与经营,1、国外物流园区的运作经验,物流园区的发展方式,物流园区运作模式及分析,前期开发和后期运营管理分开进行的公司，前者的核心工作是园区选址，与政府相关部门和其它行业的协调工作。后者的核心工作是园区规划和具体实施。同时负责园区前期开发和后期运营管理的公司。,物流园区的规划建设与经营,物流园区的开发组织可以分为两类,1、国外物流园区的运作经验（续）,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,开发公司业务范围包括该园区的开发、市场推广、招商。,如果开发公司的业务范围仅限于园区交通和物流优化的控制和协调工作，开发阶段结束后成立管理委员会完成后续工作。,物流园区的开发公司的业务范围,1、国外物流园区的运作经验（续）,物流园区运作模式及分析,规划阶段土地开发和入驻阶段运营阶段,物流园区的规划建设与经营,1、国外物流园区的运作经验（续）,物流园区的开发阶段及各个阶段主要任务,物流园区运作模式及分析,在规划阶段并不一定需要成立开发公司或者有明确的股东组成。因此，物流园区开发的第一阶段中首先由当地政府成立工作小组，进行地点选择和可行性研究。此阶段的工作和所得数据是建立开发公司的基础。开发公司可以承担整个项目或参与它的实施。,物流园区的规划建设与经营,规划阶段的任务,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,土地开发和入驻阶段的任务,规划服务的融资、获得土地的融资、开发土地的融资、将开发完毕的土地市场化（招商）,地点鉴定、建设规划、土地平整和建筑工程施工规划等；,任务描述,开发公司作为开发商或在土地招商时起中介作用,在规划服务合同的基础上承接任务。,融资和土地管理,规划服务,政府负责规划和法规制定；园区内事务通过开发公司协调；以服务商形式承接合同；,备注,任务范围,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,运营阶段的任务,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,政府及私营经济在园区发展中的目标和任务,1、国外物流园区的运作经验（续）,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的运作模式,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,由政府来承担土地的开发和销售工作，它的主要特点和融资方式如下表所示。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的运作模式,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,由政府来负责土地的开发工作和所有的组织工作，销售工作交给投资商，能够更灵活的满足入驻企业的要求。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的运作模式,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,由投资商和使用商组成联合投资集团来负责销售工作，政府可以在较短的时间内获得土地出让的收入。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的运作模式,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,政府将未开发的土地租让给一个投资商，由该投资商来负责土地的开发工作，政府从租让土地中获得收入。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的运作模式,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,政府将未开发的土地租让给投资商和使用商组成的联合投资集团的方式，土地的开发工作由联合投资集团来负责，政府收入从租让土地中获得。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的运作模式,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,政府将未开发的土地租让给由公司合作组成的开发公司，由其负责土地的开发工作，政府作为开发公司的股东之一，并从销售土地和出租物流设施中获得收入。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的成功实施模式案例,公私合伙公司（PPP）是管理物流园区的公司最常采用的组织结构模型。股份资本由参与分享利润的公有和私有合伙人所持有，但是大多数情况下，在物流园区完成前管理公司会将利润进行再投资。,意大利博洛尼亚Interporto物流园区,奥地利Graz货运中心(CCG),物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,坐落在意大利的北部，是承载及配送意大利以及海外货物的节点。该物流园区发展公司“InterportoBolojnaSpA”建立于1971年，其组织形式为公私合作模式。股份资本总共约14亿欧元，其中52%由公有部分管理：博洛尼亚县、博洛尼亚商会、意大利铁路公司。私有的合作者大部分是银行，保险公司，工业协会，当地运输组织。,股东组成图,总体鸟瞰图,返回,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,CCG是1996年11月铁路基础设施融资公司依据铁路基础设施融资法成立，其任务是对奥地利铁路基础设施建设资金进行管理。,2002年9月,CCG与运营联合体签定了合同，成立了一个由私营运输企业和货代、三家当地最大的银行、Graz市所在州以及联邦政府联合新型的公司模式(PPP)。,CGG所在的Graz地区，是奥地利南部最大的经济区，Graz货运中心作为铁路基础设施企业通过与一个能力极强的铁路运营商州属公司STLB合作，能够保证运营的中立性。由于Graz货物中心的中转站直接与公路和铁路相接，因此是一个极佳的集装箱、交换式载货箱、托车等交通中心。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,主要业务范围：海关；货运代理商；将货物通过卡车送至公铁联运站或从联运站载出的组织；出租中转、办公和仓储面积和空地；出租起吊集装箱、交换箱等设备；物流咨询；海运集装箱维修服务；存放海运空集装箱；危化品集装箱暂存。,总体鸟瞰图,CCG组织结构图,三物流园区管理模式,1、管理委员会制,2、股份公司制,政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，提供企业登记、土地使用、人事代理等服务，物业管理等具体工作则委托专业公司来做。这种形式适合规模很大的物流园区。,物流园区的规划建设与经营,采取公司制管理园区，设立董事会、总经理、监事会与相关部门，按照责权利相结合的原则对园区进行管理。如果开发商是物流龙头企业，采用这种模式的可能性比较大。,三物流园区管理模式,3、业主委员会制,4、协会制,由物流行业协会负责整个园区的经营管理，组织、协调园区企业开展物流服务。这种形式和业主委员会制的不同在于，协会所代表的物流企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对园区进行直接投资。,由参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体的经营。,物流园区的规划建设与经营,三物流园区管理模式,5、房东制,投资商完成土地开发、基础物流设施建设之后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为“房东”，只收取租金，不参与经营。园区为企业提供的服务职能则由政府有关部门提供，或者委托给专业公司。,物流园区的规划建设与经营,三物流园区管理模式,五种管理模式比较,这几种模式很大程度上是园区投资主体决定的，各有优劣。管理委员会制行政色彩比较强，能较好体现政府规划的意图；股份公司制运营效率较高，但可能片面追求效益；业主委员会制和协会制决策层比较松散，难于取得一致意见，效率较低；房东制纯属投资行为，对整个园区的开拓能力较差。,物流园区的规划建设与经营,1,2,传统盈利模式,四物流园区盈利模式,创新盈利模式,物流园区的规划建设与经营,传统盈利模式,我国物流园区的经营理念仍停留在建造设施、招商引资、获取实物资产经营收入的传统观念上。园区更多的是扮演工业地产商角色，即通过规划和土地划拨或转让对园区实施基础设施开发并独立建设或合资合作共建仓库、办公楼及其他商用配套设施。通过转让成熟土地，出售、出租办公房、仓库、车间、堆场、停车场等实物资产，以及提供餐饮住宿商场等生活服务获取收入。,1、以实物资产经营为主体的盈利模式现状,物流园区的规划建设与经营,传统盈利模式,从入住园区的物流企业经营情况分析，主要还是靠提供单一性的物流运输、仓库储存、指定性的货物配送来获取收入，由于服务内容单一，服务手段落后，成为劳动密集型的劳务服务，在市场竞争中缺乏优势。一方面价格竞争失去了盈利成长空间；另一方面，因没有物流网络和信息技术支撑，增加了车辆空载率，降低了仓库周转率。使物流成本大幅提高，盈利能力不断下降。,物流园区调查：93有库房货场租金63有物业管理费30有设备租金20有所属物流企业17有物流信息服务10有国家拨款和税收优惠7有土地增值后出售出租,1、以实物资产经营为主体的盈利模式现状,物流园区的规划建设与经营,传统盈利模式,2、传统盈利模式的弊端,缺少市场机制盲目发展，造成大量空置忽视资源整合，建设成本上升，缺乏吸引力信息技术落后，物流服务和经营水平低下,物流园区的规划建设与经营,创新盈利模式,1、创新盈利模式的思路,通过对”需求链、供应链、信息链、管理链”四个物流产业基本运行要素的有序整合，以需求链为主线供应链为配套，信息链为手段、管理链为核心，实现设计需求链，整合供应链再造产业链的创新盈利发展目标。,物流园区的规划建设与经营,创新盈利模式,2、创新盈利模式的实现途径,开发资源平台，以资源整合吸引供应链聚集,拓展信息技术服务功能，提高物流供应链服务水平,主要通过整合交通资源（各种运输方式和运输环节，提供综合运输服务）、网络资源（形成多主体联合，依托中心城市的区域乃至国家骨干物流运作系统和网络合作）、市场资源（依托物流运作平台，拓展电子商务、构筑电子商务交易平台；通过以现货批发交易为主的系列产品交易，获得物流、信息流、商流集聚，逐步形成强大市场辐射，带动物流网络化、一体化的形成。）三大资源。例如：利用钢材园区集聚效益，培育钢材销售市场，实行“统进分销”，通过开展“代采购业务”，实现钢材采购的规模经济。开展“仓储电子交易”的交易模式，降低交易成本，获取交易管理费。,建立综合信息网络平台，提供信息发布、物流交易、物流载配、物流跟踪、远程车辆监控等服务功能；同时利用资源整合优势，实施区域合作和联盟。采用“虚拟物流”运作方式，形成更大的运输配置、仓库管理、流通加工、包装储运等一条龙网络服务。通过使用GIS、GPS、EDI等先进的物流技术装备，可以改进物流服务质量提高物流服务效率，实现物流标准化，为物流集约化、甚至国际化合作奠定基础。,物流园区的规划建设与经营,创新盈利模式,2、创新盈利模式的实现途径,利用需求链、供应链、信息链资源集聚，开发管理链的增值服务,以产业融合理念设计需求链，延伸服务链，再造产业链,通过调集和管理组织园区其他企业或者组织的单项服务、资源、能力和技术，运用自身的管理模式和运筹技术，整合提供一个综合的生产、物流、销售的供应链解决方案。同时运用“实体网络虚拟网络”的接合技术，提供给客户一个迅速、及时、高效，并伴有高级信息咨询建议服务功能的虚拟供应链查询系统，提供一体化的物流服务；通过分析需求链，创新设计供应链。成为从生产原料供应、运输组织、销售、配送以及信息咨询的系统供应链的组织者和集成者，实现一种以批零一体化、生产加工销售一体化、高度组织化、规模化、集约化的经营模式，开发管理链的增值服务。例如：专营性采购、团购车辆保险、养路费、代办车辆年检、工商税务手续、开展转口贸易加工、国际贸易中转、国际采购、配送、信息咨询、质押监管；,以产业融合的理念，开拓交叉性和渗透性的特色服务产品,作为业务模式的延伸,挖掘新的盈利点。同时通过与其他产业融合，发挥经济渗透能力和产业联动效益，创造新的产业功能。如开