中国房地产市场预测分析和建议

2012年1月17日,2012年中国房地产市场预测、分析与建议,影响2012年中国房地产市场走势的因素,2012年中国房地产市场预测,下一步房地产调控政策建议,主要内容,一、影响2012年中国房地产市场走势的因素,2011年以来，为了遏制房价过快上涨的势头，国家调控政策继续加码，调控效果逐步凸显。展望2012年，影响中国房地产市场走势的因素众多：,长期性因素（+）,市场供需状况（-）,政策因素（-）,中国房地产市场,影响2012年中国房地产市场走势的因素,1,（一）长期性因素支撑房价保持上涨,1.居民收入持续增加、城镇化速度加快，住宅刚性需求仍然强劲；2.土地价格可能在长期上会推动房价上行。,一、影响2012年中国房地产市场走势的因素,（二）市场供需状况对房价形成一定的下行压力,1.房地产市场存量供给增加；2.开发商资金面从紧，可能会降价促销；3.部分城市成交低迷，观望情绪浓厚。,一、影响2012年中国房地产市场走势的因素,（三）政策因素可能促使房价涨幅继续回落,1.已有的房地产行政政策不放松，会进一步遏制房价过快上涨；2.房地产税征收试点进一步扩大，有助于抑制投资和投机需求，平抑房价；3.保障性住房建设等供给面因素对房价有一定的平抑作用。,一、影响2012年中国房地产市场走势的因素,2012年中国房地产市场预测,2,二、2012年中国房地产市场预测,预计2012年房地产行业完成投资额为76799.5亿元，同比增长21.1%，涨幅同比下降8.4个百分点；房地产企业购置土地面积36460.7万平米，同比下降13.9%，涨幅同比下降明显。,1.房地产投资预测,在各项影响因素的综合作用下，预计2012年的商品房价格将难以维持增长趋势，转而进入下行通道：,二、2012年中国房地产市场预测,预计2012年全国商品房销售面积将为121011.3万平方米，同比增长3.2%，增幅同比增加0.5个百分点；全国住宅销售面积为118822.5万平方米，同比增长14.0%，增幅同比增长2.0个百分点；全国商品房销售额为54762.7亿元，同比下降9.2%；全国住宅销售额为45076.2亿元，同比下降5.9%。,2.房地产需求预测,二、2012年中国房地产行业走势展望,预计2012年房地产新开工面积211283万平方米，同比增长4.2%，增幅同比下降19.6个百分点；住宅新开工面积为163059.3万平方米，同比下降16.5%；房地产施工面积625285.0万平方米，同比增长22.1%，增幅同比下降4.1个百分点；住宅施工面积475974.5万平方米，同比增加21.2%，增幅同比下降3.7个百分点；房地产竣工面积89783.2万平方米，同比增长4.0%，增幅同比下降9.7个百分点；住宅竣工面积74448.5万平方米，同比增加11.1%，增幅上升1.7个百分点。,3.房地产供给预测,二、2012年中国房地产行业走势展望,预计2012年商品房平均销售价格预测结果为5024.4元/平方米，同比下降5.3%；2012年第一季度商品房销售均价同比下降10.7%，增幅同比回落21.0个百分点；2012年第二季度商品房销售均价同比下降8.0%，增幅同比回落17.0个百分点；2012年第三季度商品房销售均价同比下降3.6%，增幅同比回落11.0个百分点；2012年第四季度商品房销售均价同比上升1.0%，增幅同比回落3.2个百分点。,4.房地产价格预测,下一步房地产调控政策建议,3,三、下一步房地产调控政策建议,基于以上分析，针对房地产市场下一步调控提出如下政策建议：,自2011年以来，房地产开发投资额增速放缓，保障性住房开工率虽然加大，但是完工率并不能保障，由此，2012年及其以后的市场供给可能并不充足，而城镇化进程加快和城镇居民收入增长支撑购房需求保持强劲，投机性需求蓄势待发，在此情况下，房价上行仍可能是必行趋势。房地产市场表现呈现区域差异性，虽然整体房价水平得到了一定的控制，但是部分地区房价仍处高位，应该视情况适度加大调控力度。对于部分已经出现同比下降的地区，短期内保持既定调控力度，长期上可进行结构性的调整放松。,三、下一步房地产调控政策建议,房地产信贷政策可以对保障性住房项目有适当倾斜，但整体上应该坚持严格的差异化信贷政策，以继续抑制房地产市场投机性需求反弹，进而推动房价反弹。不同信贷政策工具的调控效果及其对宏观经济的影响也不同。经过测算，提高首付比例能对平抑房价有较好的作用，同时也不会对经济造成负面影响。提高法定准备金率对平抑房价作用较为明显，贷款利率调整经济增长是有负向作用的，应该慎用。,三、下一步房地产调控政策建议,保障性住房政策虽然在短期内对平抑房价作用并不明显，但长期来看对于调整住房供需结构具有重要意义。保障性住房建设开工的监管存在漏洞，政府应出台相关的监管办法，明确保障性住房开发建设认证标准，对各地保障性住房开工情况进行实际调查，对报告不实的保障性住房项目，进行严格惩罚措施。进一步加强保障性住房的退出机制，对已有的骗购、违规购买租赁等违法行为进行严厉处罚。完善重点城市房地产信息共享平台的同时，扩大房地产信息共享平台的建设范围，尤其是对于近期房价过快上涨的二三线城市纳入信息共享平台中，完成个人财产信息、住房信息的登记注册制度。对于地方政策保障性住房建设融资，鼓励地方政府进行融资创新，部分地区可适度自行发债，房地产企业发行企业债、房地产投资信托基金等融资方式合理推进，推出更具体合理的融资管理办法。,三、下一步房地产调控政策建议,新一轮限购进展缓慢，相关政策仍然需要从严。并且根据测算，如若限购政策快速停止，有可能造成房价迅速反弹，并在较长一段时间内保持上涨。因此，对于房价仍保持快速上涨的城市，继续推进限购政策的落实力度。对于部分房价得到较好遏制的城市，也不应该迅速停止限购令，应循序渐进，配合其他的调控工具，逐步退出。,三