湖南省2016年房地产估价师制度与政策：不需要办理施工许可证的工程考试题.docx

精品文档湖南省2016年房地产估价师制度与政策：不需要办理施工许可证的工程考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为_m2。A10000B12000C180000 D15000 2、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000，可售建筑面积为8000，销售单价为1.6万元，若报酬率为8，折现率为10。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。A：9616.83B：10161.05C：12021.04D：12800E：工业用地的监测点评估价格3、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为_。A10%B11.27%C14.18% D42.55% 4、根据_的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A房地产交易方式B房地产交易顺序C购买房地产目的D房地产类型5、以下不属于经营性用地的是（）。A工业用地B旅游用地C娱乐用地 D商品住宅用地 6、在产生房地产泡沫的成因中，_是房地产泡沫产生的基础。A投机需求的膨胀B金融机构的过度放贷C土地的有限性和稀缺性 D媒体的夸大宣传 7、_是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。A形成权B异议权C支配权 D请求权 8、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间_计入裁决时限。A必须B应C宜 D不 9、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。A：取得土地使用证B：取得施工许可证C：取得商品房预售许可证D：取得房屋所有权证 E：执行层的组织协调 10、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。A40B45C48D5011、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为_。A房地产平均价格B房地产中位数价格C房地产价格指数 D房地产同质价格 12、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。A：前期价格指数B：定基价格指数C：长期价格指数D：环比价格指数 E：工业用地的监测点评估价格 13、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其_由国务院代表国家行使。A使用权B征收权C购买权D所有权14、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。A：1838.00B：1844.55C：1845.87D：1850.00 E：工业用地的监测点评估价格 15、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。A：投资率是投资回收与投入资本的比率B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格 16、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。(2008年试题)A：属于房地产开发企业B：属于业主共有C：属于物业服务企业D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定 E：执行层的组织协调 17、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_倍以上。A2B3C4 D5 18、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的估算。A：35B：58C：27D：23 E：借款合同 19、以下不属于支配权的是。A：物权B：知识产权C：人身权D：撤销权 E：执行层的组织协调 20、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。A457.40B476.98C686.10 D715.48 21、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于_。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法 D市场导向定价法 22、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为_万元。A370B385C420D55023、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为_万元。A800B1000C900 D1800 24、北京市的城市总体规划报审批。A：国务院B：全国人大C：北京市人民政府D：国务院规划行政主管部门E：房地产估价机构必须加盖公章25、房地产开发企业税后利润应首先用于_。A弥补企业以前年度的亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者分红二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称_。A市场潜量B市场预测量C市场最低量 D市场最高量 2、房地产价格构成中的开发成本包括_。A取得土地使用权时的出让金或转让金B基础设施建设费C公共配套设施建设费D勘察设计和前期工程费E管理费3、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为_。A78%B85%C117% D150% 4、以下难以使用市场法估价的房地产有_。A标准工业厂房B写字楼C古建筑D纪念馆E学校5、国办发200626号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有_。A住宅小区绿地率在30%以下B住宅小区建筑容积率在1.0以上C单套建筑面积在120m2以下D实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下 E人均居住建筑面积在25m2以下 6、房地产的供给弹性主要有_。A供给的社会弹性B供给的人口弹性C供给的价格弹性D供给的要素弹性 E供给的经济弹性 7、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于_的健全与否。A路线价B深度百分率C宗地形状D临街状态 E土地形状 8、下列不属于清偿能力指标的是_。A借款偿还期B利息备付率C现金回报率 D偿债备付率 9、广义而言，财产保险包括。A：财产损失保险B：责任保险C：信用保险D：保证保险 E：出口信用保险 10、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。A：影剧院B：普通住宅C：仓库D：停车场E：汽车加油站11、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为_万元。A222.76B224.67C268.67 D298.33 12、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为A：工期索赔B：工程变更索赔C：合同中明示的索赔D：合同中默示的索赔 E：费用索赔 13、建筑材料的物理性质中，下列不属于与质量有关性质的是_。A密度B表观密度C孔隙率D热容量14、下图表示的是（）。A富有弹性B缺乏弹性C单一弹性 D完全弹性 15、在估价中，测算开发利润时应注意_。A开发利润是所得税后的B开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润C直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本D成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值 16、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为_万元。A417B500C460 D450 17、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。A：二氧化硫B：一氧化氮C：一氧化碳D：甲醛 E：碳氢化合物 18、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为_元/m2。A50B250C300 D350 19、目前，A省w村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收w村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。A：征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B：该耕地的土地补偿费最少为6万元C：该耕地的土地补偿费最高为10万元D：征收该耕地需要报A省人民政府审批 E：执行层的组织协调 20、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括。A：营业税B：教育费附加C：城市维护建设税D：房产税 E：土地使用费 21、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。A承租人愿意承担的费用B承租人的承受能力C业主希望的投资回报率 D同类型物业的市场供求关系 22、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括。A：销售收入B：补贴收入C：