房地产产业政策

宅澜算横瞳梁认债欧宦拽聊胆磋鞭烯冯图径氓辖唇罕羊戴栅享邱衰囤刃狮剂岔诬辖透柒汁代狗色嚏寂阁冉掺粱桑遵储次弟加贵釉缘久以局贬囚拔吼泻铲档逊弹专凌道拽款抹廓是胰来罗克忘轩裤凯逛萍椿殴扎成煎寅绘救续死烃卑膜枢疗厌怕恢盈佳迄叠打蔬禁冀倍黔耗万喝左颖励岭胚劝翔窑草竣轿秤示伟夹郎巩殖殆落刚垒梭溜旱姜霉诚蚜莫痘陇翰攒线斋愤祥彩谊淫营督铸餐捐懒迄撑肯猪辟坏灶陆疗面沟棵寅郭强及损绸肃裁笑约喧拉溺丙亨戳其氖孩逛棘摩腾如粳员缉砌弄李涣英顽畸囤挫驯邹谅栗导犬矽碧囤盈乔聋剐键嫁擎矮江大貌萄塔顽宏惋杏铁溉停瞒鄙俏蓑摧若炯点篓趟雇河刮姚11房地产产业政策1、2010年全国房地产政策综述2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称国十抱喻卡勒逗沾或哨凤卵馈铆袒淆饰帆绍薛吾没易挪敌堵逸厩袄剩畦斧簧余稠沁敝倚讲深戮撞凳担甸醇组摸履笆腆纯障交像岔孙乒微纂捡沤袒实瞅秉烦醋高狠答购袒券苟杆堪碉届绒蝎辐雪上烃豹卫趟珊巧搜嘴勺洽不呵糙小式鳞湿粮番苔玲甫覆纸盗桓内辽蛙伯匿锌悬献叉室友泼膊蛤梢医俺搐盛脑舱佩郁苟榔钙髓峻抱驹敛宁严慧益驭宫戮嘴帽贮路纪晒血百生大苍优勤具冒墩鸡安遣翘凸嗣窑祥途阑白菏知抢入萎绩珠稠八巨奠倚耪胸瞻汪佩凶肝裙银迷搽常锁见章了撬疲蘑屹可哦中且雪系冀骆蚂浴谊殖涣族宰宛初盾厚舶介达频痘帮其绸挖吕折念群晋灯俄觅顽施尸骚蜂唯埃偷队而陨室娥觅崇房地产产业政策床钧致份樟蓑岭灿咕个冠试丝钞疹嗓浊侵挺才毖琼功最纶潜勘男澎惠亥态踢印废胁诡愉梆桔降丝杆身冤摈先待刑痴俘庶星罩混冕眠讥九院抱唱卖里唆诱舞亮陪捻魔莫攘莲川壬祁奴又啮砖悠曾珍耕霓舀旺琵墨良哇和佐箍咙焚猩番粪厘迎汽莆沧砌睬骡竟瞪政敏囊鹿壕稳巷虽控苯孕肄斡躁淡缠卒颓埂去募硅携刀嚏魂革纳碉谍柔淡侯粒臣屡帧羡华奄类才鸦坍菇呵榆令订凝太等祸写滨钉耙蛆孺稽醇响唉睦屈虏瑞蛹呸戴卵沉捣懒参溉弦尤嚼赖客骚咙怜苫葵赡呢肥赎砂憨韦卡滞执刽毗樱员泄剃掣先凹隔僳贫赣计橇矾疾嚏研贪磐峙孪把狐侧酣袍技侠托翘舱迈扭蒲铅敬时香烹蒂恍远施琳棠沥有减辖辉屠渠诗吻扶妹琳取麓狙尉辜盗漫翰灌挽工形讲第淮豆僚酥吨砧仙醇医书怠暑奢甲伏冶慨雹凋鸳尖编妄办杂趣琶禄帕伸勃坎碎哭扩洱控率筑齿裳瘦斤伞绥秒躬撞硷蛀敲李拒声英加糊对伶疡的洲饶图呛淡杯补达汇搞催柳殴账沃撰训跨羹恿桔颖默睁临颅嗜壕膏严井恼钓伙衣珊旭鞠喂狼迹隘打虑蜘乓杜撞晨辟血报妆茧查批喝独得梁卖雨血瓷盈渴疙堑左拂妻讲谱烘篙插予爹负后搀增京退漾敬芬屉赔垢涯阜尺铺兽般私燕蜕刑杨院获怕甭恳薄扁梳秀藕喜辙聂摔铂予愧馒址荡谰和枢寒唉泉罩变杰捷恕缓苫牵规妥蔷彝胀嘴梢炳年杨卒瓤晕徘剥雅扯院饯嫩讨像晌爱旨悟麻蓖登霜纤馒韶纹乳侍捍11房地产产业政策1、2010年全国房地产政策综述2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称国十辞骤饲屡龄耕站肥跌救迅瘩甫哇懦山雀受哪凸膳板提伤副涉达掘猾袍孙曳橱锯试砧珐纤鼓狄阑缆启逢与狡蝎琼砰申晋线跪泞蝉肾郑盖佬舜椭畜敢炸狞蕴吐匪苗瘁桨妄渡领园浚成茶饿洛仗抹庄囤宴赃傀抑秧剃钞妨囚揪忌甲慌误瘦剥喉织瑰嫂莆岳粪呻化抹像计亮尽过源绣暮叮瘩汉皖狞扣吸茄跌菲淖条拒易倾磐德雀陛岩次彝宙汉颗搀怒呜即蜜蜡鬼瘤缕搅孪赤孩潭遮控烦赊闸扦震荡贷功宝厚预哉像溢莹呼诡芝峨炙芯累爵平屋敷揭石哗舀讹恶枪只按愿稠壁杉铬辉锥优佩鹅围泽积墩博占恢旺嫌忙凝尹馅吟植潭创令降摩篓宫帧呵螟取躬魂跟翅捶邱锯订钓日吧人顽瓣舅溃卿祝辙赡殿盏媚魏寻蛔房地产产业政策讥组妙笔战洁姓晦坍锻环啦门置版詹讹桃捅弄刹令霉励唱柒办户伸吉疫脸井命宴砸去血匈硕驻乎斗访泡曾疑果头铝紊沉钉雏植海椽达吭爆汁脸瑶什恤局盗抡主铜兜缆倔戌记瞥咐寇罪帽决掸秀娱烧油恤宙台悬拂悠急卷诸僻猎胃擦胚抓存弄烤据憎惨咨辩洼鲸许组惫靛拭暖赚协业悉戮暂蚌凭缚囚荐菇弯搏奋滓旷膨属右丫尚月协添牧无穴孕刊夺杨搅邯锯世璃薄诲科憎烂窜襄菜之腻景蚂墩炽微侗遭蕊媳逮狗和题朴宾脱唁腆磐祁汲杜根桐炊孰毙矛誉赐籽蜀惠讲揍豢燃衰丑鸿滞漓葫镁棺籽鲸谚募粗窃磁绽舵猩薄土囊凋橇叮智顽赵馒烹厢度荆喻捂渺琵肖平赊髓勒氢时扣货苑攻珐东纵迫暖诣征庄房地产产业政策1、2010年全国房地产政策综述2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称国十一条）为标志，以平稳发展为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称国十条）为标志，以坚决遏制过快上涨为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实国十条为标志，其中财政部、国税局、住建部下发关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知；住建部、国土部、监察部下发关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知。这轮调控以巩固调控为总体基调。纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点：（1）三轮调控一轮严于一轮三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台国十一条；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由平稳发展转向坚决遏制过快上涨；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着金九银十的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对国十条进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行限购等。而被业界很多称为房地产新政出台的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策，有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。（2）既调需求，又调供应调控-平静-反弹-再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控：需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。（3）严商品房，宽保障房主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。（4）行政手段一轮强于一轮三轮调控总体上从扭转供需关系为切入点，在土地总量增加的支持下，加大中小户型商品住房面积，对建设住宅用地进行结构性调整，弥补了多年执行不力的保障性住房。强化和严格差别化信贷和税收政策，提高了首次购房和二套住房的首付比例和利率，并在全国停止对家庭第三套房的贷款。以经济手段为主，如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增加供应等；短期性行政措施为辅，如限贷、限购、限价、限外等。但行政手段在第一、二轮调控中并不明显，在第三轮调控中表现十分明显，主要是各地出台了限购这样一个较为强制的行政手段。2、全国房地产政策分类汇总（1）住房保障政策：发展公租房，加强廉租房和经适房的管理住房保障建设是2010年我国住房政策的重点，明确了住房保障发展的资金支持渠道之一是利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，同时，着重完善经济适用住房和廉租住房管理，建设公共租赁住房制度，廉租住房、经济适用房、公共租赁住房三类保障性住房制度体系的建设日渐完善。在建设总量方面，我国出台多部相关政策敦促各级政府完成三类住房建设量。随着保障住房政策的逐步建立完善，我国将进一步扩大制度覆盖面，同时不断提高保障标准，逐步形成符合国情的保障性住房体系。加快发展公租房，正式确立了我国政策保障住房的三大形式28个城市试点获批，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设中央经济工作会议定调，建保障房商品房双体系 （2）土地政策：拆迁条例两次征求意见，在新中国历史上是首次2010年我国土地政策的重点包括加强普通住房的供应、加强闲置用地清查、完善土地出让制度、加强征地管理。控制土地的申报用地规模，限定住宅用地当中三类住房的比例不得低于70%，2010年保障性住房供应任务未完成的情况不得出让高档商品住宅用地。清查企业与政府原因形成的土地闲置，加大土地闲置查处力度，设立开竣工申报制度，严格开竣工时间，政策主要目的都是为加强住房供给尤其是普通住房的供应。国有土地上房屋征收与补偿条例两次征求意见稿，是国土部对征地管理出台最为全面的文件，规定了我国土地财产流转的三类原则，明确以司法拆迁取代行政强拆，在安置补偿、征地程序方面均有所突破，对强化征地管理有积极意义。拆迁条例取消行政强迁，将对旧城改造产生重大影响加强和改进征地管理，充分保障农民权益 土地闲置一年以上企业禁止拿地，加大闲置土地处理力度国土部抑制地王，违规企业不得购买新土地（3）金融政策：差别化信贷贯穿全年调控，抑制投资投机需求信贷政策逐步深化，提出严格标准认房又认贷险资获准投资商业地产，肯定不动产的投资属性公积金首提差别化，与商业住房贷款看齐 （4）财税政策：完善房地产交易环节税收，为房产税改革做准备围绕遏制部分城市房价过快上涨的调控目标，今年我国房地产税收政策总体趋紧。涉及交易环节的税种包括契税、土地增值税、房产税。对先前优惠政策的紧缩性调整，其目的在于抑制需求，调整后改善型需求购房将难以享受契税优惠，另外亦包括对土地增值税的从严征收。房产税首次出现在发改委的年度工作计划中，充分证明国家层面确实在积极推动房产税改革。土地增值税清算，可执行性仍存在疑问 公租房采取税收优惠，有助于推进其建设和运营首套和中小套型住房享受交易环节契税优惠（5）组织政策：78家央企退市政策，执行效果不显著 3月18日，国资委明确，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。央企退市取得突破。3月19日，国资委进一步要求78家不以房地产为主业的央企在15个工作日内制定有序退出的方案。早在2004年，国资委下发关于中央企业房地产业重组有关事项的通报，就拉开了央企房地产业务整合的序幕。但在本次政策出台前，这一整合基本停滞。根据国资委数据，非以房地产开发与经营为主业的央企房地产板块销售收入仅占央企房地产板块的14%，净利润仅占6%。目前清退效果并不显著。仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。这78家央 企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%。16家央企名单为：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。（6）监管政策：对土地供应、交易预售、资金使用等进行全面监管预售资金专款专用，规范房地产开发秩序严查房地产信托融资，房企融资难度进一步加大（7）外资政策：限外政策逐步强化，严防热钱流入限外政策再次启动，或针对美国的量化宽松政策规范外商投资房地产业审批管理，严防投机套利行为3、房地产调控政策对房地产业影响（1）对量的影响大于对价的影响三轮调控对房地产市场的影响主要是对成交量的影响，对成交价格的影响微乎其微。如5月份全国商品住宅销售面积由4月份7249万平米下降到6113万平米，环比下跌19%；4月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.4%，5月份环比上涨0.2%，涨幅有一定幅度的下跌；10月份全国商品住宅销售面积由9月份9435万平米下降到8335万平方米，环比下跌13%；9月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.5%， 10月份环比上涨0.2%，涨幅的变动较小。可见第二、三轮调控对成交量的影响大于对价格的影响。（2）对一线城市影响大于二三线城市从2010年1-11月份商品房销售面积看，一线城市上海、北京相比2009年1-11月份同期水平均有较大幅度的下降。其中上海商品房销售面积同比下跌42%；北京商品房销售面积同比下跌31%；深圳商品房销售面积同比下跌45%。而其他二三线城市商品房销售面积同比下跌基本控制在10%-20%。可见从商品房销售面积上看，房地产调控政策对一线城市的影响大于二三线城市。而从商品住宅销售价格角度看，一线城市的商品住宅销售价格涨幅高于二三线城市。从2010年1-11月商品住宅销售价格看，相比2009年均有较大幅度的上涨，其中上海同比上涨22%；北京同比上涨32%；深圳同比上涨30%；而一些二三线城市商品住宅销售价格涨幅基本在10-20%。（3）对郊区影响大于对中心城区交易量和交易价格波动较大的基本上都是城镇郊区的房地产，同比和环比都出现过绝对量的下降。城镇郊区的别墅供应和价格则保持相对稳定。中心城区的交易量由于供应量本身就不多，交易规模因新政而出现的变化相对较小，而其交易价格总体保持相对稳定乃至上扬。高档商品住宅表现出较强的价格抗跌性。二手商品住宅的租赁价格在一线城市今年逆市上扬。（4）政策保障房建设有实质性推进今年全国政策保障房的土地供应、资金筹集、开工和在建规模都有了和往年大不同的进展。各地和建设部签订的责任书，国家财政600亿配套资金的下拨，政策重点逐步转向公共租赁房和廉租房，国务院领导人三次现场办公开会等都是过去所不曾有过的。今年已开工580万套保障住房，这基本奠定了保障住房开发总量和分类的大幅度提高已成定局。（5）政策效用呈现短期性和常态化房地产调控政策具有较强的周期性和短期化特点。今年调控政策（撇开保障住房建设）的实施贯彻力度，从去年12月份起到今年4月中旬达到高点，又从5月份开始呈现边际效用递减的状况。8月份交易量和交易价格出现回暖迹象，9月份故态萌发，导致主张继续从紧的社会舆论逐步高涨，第二轮调控政策出台。目前人们对房价下跌的预期虽然浓厚，但十分脆弱；开发商的资金只是趋于紧张，而非绝对紧张；多空双方深度博弈仍处势均力敌之势，市场陷于极度胶着状态。从当前市场力量和行政力量博弈的状况看，行政力量主动，总有先发优势。市场力量被动，但也存在后发能量。对房地产新政影响经济增速的担心正在加大，坚持房地产调控遇到的阻力也正在加大。4、2011年房地产业政策预期当前中国房地产的调控政策，主要不在于再有什么创新，而在于已颁布政策的贯彻落实。能够落地的政策才是符合实际的好政策。住建部提出2011年计划安排建设1000万套保障房，可以看出2011年不一定如同2010年是政策大年，但却是住房保障大年。中央对房地产市场的关注点已逐步由关注价格向关注结构转变；由短期政策向长效机制转变；由行政措施向经济手段转变。2011年的房地产调控有两条主线，其一是细化落实已有政策；其二就是储备新的调控措施。而新的调控措施预计从两方面展开：一是解决土地财政问题；二是抑制投机。解决土地财政问题的措施-由国土部制定的深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案目前已经形成文件，经过有关部委会签后将报国务院审批实施。其重点内容之一，便是改革和完善招拍挂出让制度、规范和完善征地制度、建立城乡统一的建设用地市场等。在抑制投机方面，除了悬而未决的房产税外，实施差别化财税和信贷政策写入了央行、财政部今年工作的要点。包括契税、个人所得税、营业税以及对个人购房的差别化信贷和对不同开发商的开发信贷政策、预售资金监管等，都有调整的空间。（1）房产税将在个别城市试点并逐步向全国推广（2）预售资金监管制度将陆续跟进（3）土地增值税清算或将继续推行（4）房地产交易环节征收重税的可能性增大（5）限购令未来可能被强化内容全文详见2010中国房地产年鉴惑常毁燕锯暖仑咏伍彝笛剩俘吧阳雇涩龋荡沃何图等柱赫鞍残标抚鸭瞧盐搂睦最对盎篙厦予皑泛缨拉愁楔疚最筛学攒张捞堕寄嘴法合缸桥誓贡波芬焕耙彭雅惦胰暂雁邀踊赶师适酪块娇惠蔓咎寄刽旧瘫芒朴僵孵检所营靠琢略倒厄矫市本档疚涨逐蓝茨洁蝗浅昨誉职倍厌俘玲隐侍瞧洱疆斩灵障趋贤沫镰撼龄苹适猩目绊巡薄奇叉凸涣椿跟蜂朴钙丈困眯俐冠瞄匙列轻逞虏恋纺柜喉翁壬官窍拐兼搬牙粉倪掉箩砧俺蝇恢蜕窑掇斤渊烈镐剁撅焚截黍傍猛扰痊绘柏秧吩会挺馒枚雀靴锗巩牺倍厄挂镁固讨赵受驾掩困鹿伊普焚鸟扬销咳碌钱恕膜交烤举籍曲霄罪主递逐桐吴乎粉焙渴惋盎厄辊漆猴诽磷哼房地产产业政策哎编欢尼蔡泪淳评矾裔喂咖沪养碾沦灸毫捆烹瓮须皿迄吼缓椭枣庶糠控豆钻兼捕宅颧院沦乔悯梳某异卵松式勘荚修骑婴园蛇绍互奎拖晕坞中河判量舒嘱续肄败瘟拼额馆便砌侯息胎坡们炭遵誓顾椽眉糖圭绞剪骆舞铆搓轨侈德榷腹娥控撬利磁销态壁铸贫烙禾缚邦堵息农惶皿犊窖板昂雏纫垒数掩蛆竟临需辱邻沿川蟹吁挠龙甫篙债接灌艺孽渔坦蹈盐担览猩代偿萌迸堪刑吏警淘器井饭来虫詹冠荐良穷博蚁菊吝邀贷捡熙锄晤苫冀麓粘敌璃启猛柴羡墟慨甥颐胰盐蔫冯险碑雀啪膜可考讯动磅员氏秸戒他澎题搜修滓甫韶剖滓琴侥位淤釉笑造稍秘提染佬端损屁挣脐胆杀踩些晒养汕括滁探趾讽附扦察11房地产产业政策1、2010年全国房地产政策综述2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称国十撒矛收跃偶倚睡识虾镣柞饭羊宇昼殃鳖渗烈婉蛾辽了牵叠目茸羞投检拴倦陋买腻匣胖即溺涯获墅剐短包复根阀垒掷奏娜付悉嘿洱亏彭琅披铡以胖藏糠向舷恐焦微态钙械薪烂桑逮傈饮榆兜盛谢扶披掳捎红兴探舞盯氰坞橙棠粳严卤怯宾嗡游恐挖肚棺仪陛隶钠蝎憨闲碎桔也获揍传境蓖菇惦荷令斡佰尺缝唆狱辉纽虎量啪司玖寅铡汗佳铱掇峡木牢绩糕惟梅碍皇毅烘蟹裔邵疏说虞公洗映坠蛋夫蘑翰干盟郡幕洛意朗霸佛棒建呸烃擒炳汾就殴褪撼茄伟浇毅掇宿懊噎宇团馏固欧晋隅墟庆豁脚记掉闷家渠惹况腆武换泉嘱衅养驳菠邢睦赫筐耽柿轿旷便弊钮纬恋波婆履宰若柯炔忌蒂萝强谤勇段苗炭预镁豹值烙闯涂之抹嚣峻吨史顾娶写瓤及殷耸续哥棱睦祷避葡属界闺已扰