专业管理规定的说明

的说明二九年三月,2008年初，根据房地产业务发展需要和集团主要领导指示，制订了保利集团房地产专业管理暂行规定经过一年多的实践，专业化管理工作初具雏形，主要工作包括：建立规章制度，制订工作标准，组织交流与培训、项目考察指导等在实践中也发现需要进一步完善的地方。此次修订，在总结经验的基础上，进一步完善工作职责和机构设置。以下将修订后的文件简称为规定,指导思想：原则：一是集团各级公司均实行董事会领导下的总经理负责制二是原有的计划、财务等管理工作仍按原有规定执行,指导思想：三个层面，各有侧重：一是集团公司层面。通过总师项目巡查和重点项目示范指导，落实集团产业管理理念，推进规章制度制订和工作标准落实二是开发平台层面。明确开发平台是集团专业化管理工作的主要执行机构，详细规定了应由开发平台承担的投资、技术、工程、成本和营销等各项工作职责三是开发平台下属公司层面。下属公司是项目开发实际运作机构，是成本发生与利润落实单位，其日常工作均涉及经济、技术等各专业知识，以及需要专业人员开展工作。因此其架构及职责由开发平台根据项目实际情况确定,规定共5章，17条规定的主要内容包括：为什么制订？工作职责是什么？总师系统如何组成的？如何开展工作？,第1条,第210条,第1113条,第14、15条,第16、17条,第一章：总则制订规定的三个目的：一是做强做大房地产主业二是发挥总师系统的作用三是提高房地产专业化管理能力,第二章：工作职责各级总师的职责，概括表述为5项内容：一是同级公司的副职，总经理的专业工作助手二是协助总经理（或主管副总经理）组织工程技术和开发运营等房地产专业化管理工作，提出专业意见三是参与决策，组织实施四是指导下级公司总师系统的专业化管理工作五是参与对下级公司的业绩考核,第二章：工作职责：集团总会计师集团公司总会计师依据现行规定，负责集团房地产业务的会计核算、资金管理、财务风险控制等财务管理工作，主要承担以下职责：1、组织制订和实施房地产业务统一的会计核算标准和规范；2、参与制订开发平台公司整体资金平衡预算方案，负责集团公司资金统一安排和调度；3、参与开发平台公司重大投融资方案的制订和实施；4、组织集团公司与银行间的整体授信工作，协调集团内部银行贷款额度的分配；5、参与开发平台公司资本运作方案的制订与实施；6、会同集团公司总工程师、总经济师，对开发平台公司上报的房地产项目立项议案进行考察和预审，提交集团公司审定；7、参与对下级公司的业绩考核。,第二章：工作职责：集团总工程师集团公司总工程师负责项目的工程规划、设计、建设等专业指导工作，主要承担以下职责：1、组织对房地产行业新规范、新材料、新技术、新工艺的学习与推广使用；2、组织制订总工程师系统各项规章制度和企业技术标准，并监督检查实施情况；3、制订总工程师系统年度工作计划，并组织实施；4、制订总工程师系统人员交流与培训计划，并组织实施；5、会同集团公司总会计师、总经济师，对开发平台公司上报的房地产项目立项议案进行考察和预审，提交集团公司审定；6、参与集团公司重点项目的规划设计方案评审；7、指导集团确定的重大项目的技术工作，并监督实施；8、参与对下级公司的业绩考核。,第二章：工作职责：集团总经济师集团公司总经济师负责项目投资立项、开发运营等专业指导工作，主要承担以下职责：1、组织进行经济形势分析和房地产行业市场动态研究；2、组织制订总经济师系统各项规章制度和企业标准，并监督检查实施情况；3、制订总经济师系统年度工作计划，并组织实施；4、制订总经济师系统人员交流与培训计划，并组织实施；5、会同集团公司总会计师、总工程师，对开发平台公司上报的房地产项目立项议案进行考察和预审，提交集团公司审定；6、参与集团公司重点项目的规划设计方案评审；7、参与对下级公司的业绩考核。,第二章：工作职责：开发平台开发平台是集团房地产专业化管理工作的主要执行机构和关键环节，通过不断完善投资、技术、工程、成本和营销等各项管理职能，提高专业化管理能力。开发平台负责落实集团公司总师部署的各项工作，主要承担以下职责：1、制订开发平台公司的发展规划、年度工作计划，向集团公司提出年度经营业绩考核目标建议值；2、向下属公司下达年度经营计划指标、重要节点工作计划，并签定经营责任书；3、负责推行集团公司颁布的各项企业标准，组织实施集中采购；4、根据集团公司房地产项目立项标准，负责组织对所有拟拓展项目进行可行性研究，编制立项议案，办理报批手续；5、根据年度计划和立项指标，负责检查落实情况。每月对经营情况进行分析研究；6、负责审核项目的规划设计方案；7、负责组织下属公司编制项目开发方案，包括项目基础数据，成本与利润指标测算，工程建设计划，开竣工与销售等重要节点。审核已定开发方案的重大调整；8、负责审核项目的销售方案，包括开盘价格，推广策略，销售政策调整等；9、负责对下属公司的业绩考核。,第二章：工作职责：开发平台总会开发平台公司总会计师依据现行规定，负责财务管理工作，主要承担以下职责：1、组织制订开发平台公司统一的会计核算标准和规范；2、组织制订开发平台公司全面预算管理方案，并组织实施和过程监控；3、参与制订开发平台公司投融资方案和资本运作方案4、参与开发平台公司项目立项议案评审；5、参与对下属公司的业绩考核。,第二章：工作职责：开发平台总工开发平台公司总工程师（或分管技术、工程的副总经理）负责工程规划、设计、建设、产品研发等技术管理工作，主要承担以下职责：1、接受集团公司总工程师的业务指导，组织落实集团总工程师系统制订的各项规章制度和企业技术标准；2、对下属公司工程技术管理工作进行指导和监督；3、组织审核项目规划设计方案；4、参与开发平台公司项目立项议案评审；5、参与开发平台公司项目开发方案编制；6、参与对下属公司的业绩考核。,第二章：工作职责：开发平台总经开发平台公司总经济师（或分管副总经理）主要承担以下职责：1、接受集团公司总经济师的业务指导，组织落实集团总经济师系统制订的各项规章制度和企业标准；2、对下属公司开发运营工作进行指导和监督；3、组织对所有拟拓展项目进行可行性研究，编制立项议案；4、组织下属公司编制项目开发方案，组织审核已制订开发方案的重大调整；5、组织实施集中采购；6、参与对下属公司的业绩考核。,第二章：工作职责：平台下属公司总工开发平台下属公司总工程师（或分管副总经理）主要承担以下职责：1、接受上级公司总工程师的业务指导，贯彻执行集团总工程师系统制订的各项规章制度和企业技术标准；2、组织本级公司项目设计、工程等技术管理工作；3、参与本级公司项目立项议案评审；4、参与本级公司项目开发方案编制。,第三章：机构设置哪个层级的公司设置总师？一是集团公司二是保利地产、保利投资（保利置业），简称开发平台公司三是平台下属区域或项目公司，简称下属公司为什么控股公司（南方集团、保利控股）不设立总工程师和总经济师？控股公司缺乏必要的专业人才队伍总师系统重在专业指导，而不是行政决策在集团和开发平台设立总师系统可以缩短工作链,第三章：机构设置总师设置的原则：各级公司均设置总会计师根据工作需要，可以设置总工程师和总经济师（除另有规定外，工作不需要时也可以不设置）,第三章：机构设置集团总师系统共有三级机构，即集团公司、开发平台公司、开发平台的下属公司集团机构设置：设置总工程师和总经济师房地产部是总师专业工作部门,第三章：机构设置开发平台机构设置：设置总工程师和总经济师根据总经理分工或委托，总师分管相应专业部门指定部门与集团房地产部协调工作下属公司机构设置：总工程师可以单独设置，也可以由分管技术或工程的副总经理兼任一般不设专职总经济师，职责由相应公司的总经理履行,第四章：工作要求报批事项：在提交本公司董事会前，应先上报集团公司总师组织预审经集团公司批准后，方可提交开发平台公司董事会讨论立项议案应符合集团关于立项文件内容和格式的要求（参考可行性报告编制指引与范本）,前期各项基础工作,经营班子讨论,集团总师预审,yes,no,不可行，不立项,集团批准,yes,集团不批准,平台董事会讨论,第四章：工作要求参与评审：集团总师参与规划设计方案评审时，开发平台应至少提前十个工作日报请总师参加，并按规定提交相应文件资料,第五章：附则专业化管理工作的日常事务由房地产部协调本规定由房地产部负责解释本规定自发布之日起实施2008年1月30日发布的保利集团公司房地产专业管理暂行规定同时废止,附件：附件一：集团公司房地产专业化管理重点项目标准附件二：集团房