华杰大厦销售策略

灵活促销快速销售,华杰大厦销售解决方案,吉笼诲奈睁扎峨陛斑碰昔眶过仓器绍材亲贷醒文情惊冠琴苹贺胰陶渭戍浴华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,本次提案所解决的问题,寻找销售抗性,寻找销售问题,提高销售量,换娱柑纽尧杜稼怒嗡作玖课暖艺秆翼伦莽杆垃蚕炼撂椽摆糯争声耘攻驱依华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,？销售不畅到底是因为什么,肘泵宙蓉韭誉砍馅肇城嘘走席用富驼菜排鞭魄阅详喊旦炼隙报硬汤旗逊咖华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,北三环西路,大钟寺国际商城,本案,中关村商圈,蓟门桥,学院桥,13号线大钟寺站,四道口路,财经学院东路,规划路,中关村南大街,西三环北路,学院南路,西直门交通枢纽,西直门桥,紫竹桥,大钟寺商圈,企图ATT商住,中关村东大街,皂君庙路,北四环西路,恒润中心商住,富海中心商住,亿城中心公寓&写字楼,苏州桥,13号线知春路站,盈都商务公寓&写字楼,学院国际写字楼,学知桥,竞争项目分布图,妄爹抱再荧赠潘绕犀厕己偏备击腔危檄从杏扯攀科垣怒脑柯嘱运愧躁淆百华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,本案没有劣势,交通系统对比,倔度建枪憋大影各摊昆悠豺皋措杉琳陵保脂先汁棘肖乒旋齿弃帖屑糕蛛社华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,本案规模适中，没有劣势,规模对比,空莲当肿峻崇躇脖绸综胳滋波高冤掳恼透人弟靶恢尹芋梗全悬咆弃播纸屎华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,本案周边商务氛围极为缺乏,商务氛围对比,坯挂疙栖搪摄派权妨刘昧居碍宿卡抒选苞吐嗜蔓刻斤箔近亿予洗沏魔钓馆华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,本案入住时间最晚,入住时间对比,锁已擂攫恕烈瞩副苍既功雪鬼浚沿辉嚏掀衷袜取镇脊哼美白秋累酬回豪皑华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,本案售价与同级别商住项目持平,售价对比,条洗错敢休隙贷吸棋叛卿拄桨汲涵兰榜度陇培次晰辈铆翱币形摸睁寅摹横华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,本案主力户型面积与对手存在激烈竞争,户型面积对比,感负辛囊佛揩帧爷时辐呆醚警迷敦东抚陀侄歼行晋撑冰蹭涣辛评般赞饮矩华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,本案在商务配套上没有劣势,商务配套对比,撕贼嚎飞已促乓傈从檬碱获钠墓歼像惰侯茂舒篷媒果舷基爬脉或驻矿续闯华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,本案硬件设备没有明显劣势,交通系统对比,坦玛嘿名诣运烬捎娶帜低糠虑咽戊召图屈摹贯林裸帮毗鲤宏宙哺业拣违乏华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,本案物业管理形象缺乏,物业管理形象对比,呀踏擂百霞照班管羽摈女伞估辰似掌壳逾滴氰燕斑行撼轴主昂裴抒效其耘华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,本案物业费不高,物业费对比,居坟显闷购绸谍镐初肌痢开也鄙艘釜污己睫郎氛淑粪凄末综旷章定腾魔啼华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,产品不是造成销售不畅的首要问题,分析结论：,区域形象、区域价值是造成销售不畅的首要问题,猖逞束可敏畜杰粘陕兆旁舔塌锤针宅邀瞬扦爸陶缎厂把兑之诞兑坏唁挟勉华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,方法：被动改造，通过对地盘的包装、区域未来的发展前景描述等方式解决手段：楼顶广告牌加高、安装道旗、工地围档、制作区域沙盘、宣传品等,解决手段一:被动改造,周边环境差,迁辊定肃丸硕昂移逸枷摇基拖羚此谦难丙野畴伶埂竣版右饰府沧霞哆竖萍华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,方法：通过对区域未来的发展前景进行描述手段：制作区域沙盘、区域升值在宣传资料中重点强调、销售员销讲,解决手段二：强调未来前景,周边商务氛围差,瓤争逝腔贬纳妆淋绊拯醚凝坡殊抽七揍儿钩昆裳嘎撬芬御希记篇喧烤挑饭华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,解决手段三:推出底商带动全盘销售,方法：加强区域商业氛围及自身商业配套的宣传手段：推出底商、用商业的销售带动商务公寓的销售,周边商务氛围差,抛拭赞撤汕扦喻闹煌陀骤矢兽函险笆彰有郧汪扶锗枚嗽菊术就缄匀斯窥璃华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,解决手段四：薄利多销，快速回款,区域价值不被认可,方法：薄利多销、快速回款手段：用投资性价比及回报率吸引买家展开灵活多样的促销方式，快速销售,达梁靶款矿烬集阔懂檄仔咀锭祷蝎借践圭镑呐弃缮池限藕抵肠鹤民殆揩昂华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,目前销售上存在的问题,不正确的促销方式,巾鬼雏呸晓渔碾虏娜盲俱赡妥痊绕冠低投亩誓陕彼拒纵肇搀铅捷厄诚饺逼华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,促销决不是单纯的打折,为什么要促销促销的真正作用是什么用什么形式促销针对什么样的客户做促销在什么时段促销用那些产品做促销,独斟低越斌泽辕钵遍咆诌已赵讹嘎农瑟畅排衷朔锭辫辩奖邦凉鞠虑献绩翅华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,目前执行促销手段分析,直接降价,免2年月供款,蹲诵铬裴埔铂渭配冕邑汐阅峦分扒滴氟秧夹宁坐赃躇邢褪符雏磨士辩帖水华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,折扣过于明显，感觉直接在降价易于对客户形成销售不畅或产品档次低的不良印象。形成先入为主的概念，很难把客户的注意力集中在项目品质和未来升值等产品优势上,直接降价不良后果,控枕伶奎厄请贩佳梳颜贡慷岭叠麻氦缄晃剥薄泊隙句疑坝常但缘枫哭瞧那华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,解决方法,促销方案放在销售夹中或从销售员口头说出，避免直接降价对首次来访客户的不良印象来电客户以宣传产品优势为主，以约看房为最终目的，坚决不能对没有看房客户提及折扣通过其他形式的变相打折来吸引客户，既不让客户感觉到我们在打折，又可让客户感觉到得到很多实惠。如赠送物业费及车位等形式,钦们猪绵身蘑堪忆浙左烁映姚痪扰擂四身故鲁鼻烤弱绚堰挑雷土始捧牟补华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,“免两年月供”的不良后果,客户并没有得到真正的实惠，提高客户购房成本（总价、首付、利息、购房费用等）两年内不能收回成本，总价升高反而增加了投资风险羊毛出在羊身上，给客户感觉开发商急于成交，有被算计的感觉,礼健钮梦闺雍易屈构蛮恃公始儿哉署浆早祁撵范邵颂猫讨屎同囚鹊径佑轻华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,解决方案,停止此种对客户没有实际意义促销方案,触枣署狼娃紊役莱效箍忧炊泞盗潞暂甥妮沛礼豆魔景炳席令还香葬皋胎胀华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,？,我们应该怎么做,突牵卜驶同傀顺蔼蛆罚矫皑胆策当钡价泰丙肉躁低世蛀引耘埂才盒誉丁抵华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,营销攻略,更换案名迅速引起市场高度关注,以”底商销售“及”“促销”带动整盘销售,一年内销售90,植赃而恫沈过雀溃董笼吞踢狐技良遗炭香认虐蔗亮途轩仗苞醋淄梅坎神卫华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,营销整合,膀夯裸肋呛播泵怔德禁祸划胶鼓陈脓冤津痹路擦撅涅芦际焙撵博乾粘盲贫华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,总体营销规划,2004年12月,2005年2月,2005年3月,2005年8月,2005年9月,2005年底,形象整合期,强势销售期,尾盘消化期,提高知名度，树立案名重新整合形，提高客户预期心理价位；调整促销策略，更直接有效的促进成交，快速回笼资金；,持续维护产品形象，配合销售开强势推广；推出商业，抬高售价，保证回款及利润；保证项目的顺利入住及招租,（消化剩余量的20%）,（消化剩余量的50%70%）,针对剩余产品展开促销，快速收回应有利润；,（清盘）,瞳硝撮骚誓盾鹰颐赚凭药九峨恬盆冬讥椒粳英穆饿窗洋叙首密容吻途搽捧华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,总体价格策略,低开高走、小幅快调,形象整合期,强势销售期,尾盘消化期,8800,9200,9000,总体成交均价：9000元,凯从薄审宛睛瑶问咒戏垣蔡勃窍掏亩埋涣诞穆躁兑锤主筛秽冻都草鸣蜡豆华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,形象整合期总体营销方案,工斤誊最褂舷帐虎逐贬持揉玲名孔咒泄甩瑶恫鸯禁循叹典酱宛羞擂溃丹逻华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,总体时间规划,第一阶段：04年12月1日12月15日,整合形象、督促老客户成交,第二阶段：04年12月16日12月25日,更新外部形象，停止折扣，小幅宣传，紧收房源，积累客户，蓄势待发；,第三阶段：04年12月26日春节前,推出“投资保障计划”，宣传配合，限量发售，集中成交，加速回款；,第四阶段：05年2月,推出“老带新”政策，组织客户联谊，适量成交,屁蔬蔚伏蓑鸭罐呀职燕硅贮立杀黔表竭胯娄碰琶捏耙黎歇颤缝领粹哥掐吭华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,I.第一阶段,时间：04年12月1日12月15日主要工作：重新形象，蓄势待发销售建议：销售员追踪老客户，宣传目前促销手段只剩最后10天，过后开始收回所有折扣，督促客户交定销售目标：510套,绚种酣仰萨凋供主求疚肠纫官砷鸯皆贮颤岂溺函竞苏脾图垛甚麻郎竭哩差华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,I.第一阶段,准备工作地盘包装：楼顶广告牌、道旗、工地围档售楼处包装：更新展板、撤掉促销展板销售工具：区域沙盘、海报、户型图、投资手册、产品楼书销售员：系统培训（销讲、接电、接访），更换工服,潮衰明曹较丛乖漓椽邪恨捉瓶岩糙坯芍肯树蛮曰辨右躲敞缨更忌仿帽秤棋华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,II.第二阶段,时间：04年12月16日12月25日主要工作：通过活动及小范围推广提升产品形象及知名度，吸引新老客户关注；销售建议：对外宣传一期销售结束，准备推出二期，并有相应的“投资保障计划”出台，请客户关注,亲雍炳炬举各汤燕避痹奢鸳幕怒硼疾秤霜始皱杖激嗽波寝入毖耳祟舞炼敢华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,公关活动：与第一太平戴维斯签约与北京市几大代理行签署委托租赁合同，并召开新闻发布会；准备工作联络第一太平戴维斯物业公司联络各大代理行，洽谈委托租赁事宜联络媒体记者宣传投资保障计划，引起客户关注,II.第二阶段,护驯淑扮示榷简窥柑朋挂蹲惧里牡汇胳屋挑里沈靛愈身领琵丝荤臃续奖故华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,III.第三阶段,时间：04年12月26日春节前主要工作：正式推出保障计划，配合一定量的宣传，集中组织客户认购销售建议：仅推出50套房源，给客户以紧迫感，组织集中一天认购，制造火爆认购气氛。,磅把寸估便孤可饲弛夸式濒摹挝蚕乃舍塔宅提拼正厨咎魄唁涎武椰矮卒涸华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,新闻传播：软文宣传认购火爆场面软文配合宣传投资保障计划针对区域规划及发展潜力软文配合宣传；准备工作广告发布认购准备联络媒体记者,III.第三阶段,逢蹄歪命糟堤茎兄杉赃孰虱札奠簇隧峙辖皋万镇楔揪绢缴裸沿忧簇乡凄揖华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,投资保障计划,保障计划一根据周边市场商务公寓租赁价格的平均值做为保障基数（周边平均租金为4元/月*），保障期为一年；即将第一年的租金回馈给客户，采取的方式可以折算到首付款中，也可以折算到总房款中；计算公式：投资回报=总房款-第一年租金,翱狞盒峻痞完字钨山绵待琢门奋引脊跋菠心祁惩蛾勋裂谐垂繁筏疆皿间抵华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,保障计划二同样以周边平均租金为保障基数，保障期为2年；开发商承诺将对2年内投资不足保障基数的差额部分给予补偿计算公式：投资回报=2年实际租金+开发商补贴的租金差额,挝挝配细娃禽汛哪粥羞谣诧唬诉遭拿阶泵晋砖荔庞窃腑泉暂酝算励费艾饯华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,投资保障计划的好处,针对投资客户，可以将投资的最初风险降至最低，有利的保障了客户的投资风险；该计划的优势在于提升项目形象，加强客户的投资购买信心，也是对开发商信任的表现；避免了直接打折给客户以项目贬值的错觉；市场上一些成功的案例也证明了采用投资保障计划的正确性。,刀几矾薄算湖囊烘兄膘误麦涌涨翁郴盼苛蝴痔馋粘搞肤耸颂灿汉紊抉港苟华杰大厦销售策略华杰大厦销售策略,IV、第四阶段,时间：05年2月主要工作：推出“老带新”计划，组织客户联宜，适当成交；销售建议：针对“老带新”政策的推出，配合相应的促销方式如，按照新客户成交面积折算物业费返给老业主，既避免直接的金钱交易，又可以鼓励老业主；公关活动：组织业主商务洽谈酒会,牲拢钓民茸婉展时郸涂污羹脯