商业项目策划报告ppt课件

.,衡阳市场调研报告,.,目标理解,商业市场研究,项目商业定位,小户型提升建议,项目招商推广,SWOT分析战略,售卖模式,项目属性,.,1.1项目所在位置湖南省衡阳市高新开发区,项目属性,衡阳市地理位置：湖南省中南部，湘江中游，东邻株洲；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。占地面积：5,310km地区人口：739.8万,市常住人口:96万所辖区县：蒸湘区雁峰区石鼓区珠晖区南岳区衡阳县衡山县衡东县衡南县祁东县常宁市耒阳市2009年GDP:1168亿元，增长14.7%人均GDP:17299元，增长14.3%社会消费品零售总额：399.23亿元，增长18.9%城镇居民人均可支配收入：13911元，增长12%,.,项目通达性好，人流量大南临解放西路与蒸湘路交汇处；未来将依托商业步行街推进区域商业高速发展；发展前景乐观；,解放大道、蒸湘路为城市主干道,多路公交线路经过,交通非常便利.,项目属性,.,项目分析,周边环境成熟度高，网点比较集中，相互作用强。,1、晶珠购物广场2、步步高超市3、香江百货4、步步高购物广场5、万向城综合体（建设中）6、美达商业广场（未营业）7、崇业商业广场（未营业）8、广百百货9、进步商城（建设中）10、长河广场（建设中）11、沃尔玛（筹建中）12、龙泉商城13、龙江商城（建设中）,项目周边商业成熟度高；商业网点较为集中，相互作用较强；未来将有万向城、沃尔玛、崇业商业广场、美达等大型集中商业。,.,项目分析小结,1、项目位于城市中心CBD区，处于核心商圈,商业氛围浓厚。2、项目周边道路人流量大，道路的通达性较好；3、项目所在区域商业氛围强，网点集中，相互作用较强；4、在未来将有万向城（大洋百货）、沃尔玛、崇业商业广场、美达新天地、商业步行街等大型集中商业进驻，整体供应量较大；5、处于中心区，借势商业步行街发展趋势，项目商业前景看好；,项目属性界定：本项目是处于交通便利、竟争激烈的核心商业区,体量小、发展前景优良的小户型住宅+裙楼商业项目.,.,目标理解,商业市场研究,项目商业定位,小户型提升建议,项目招商推广,SWOT分析战略,售卖模式,项目属性,.,我们对目标的理解（发展商给予我们的任务）,快速回笼资金，售完-1至2层商业的销售；住宅在现有基础上提升其赢利能力；3-5层做办公写字楼销售；短期内实现利润最大化；,.,总体商业格局,区域商业研究,在售案例研究,目标理解,商业市场研究,项目商业定位,小户型提升建议,项目招商推广,SWOT分析战略,售卖模式,项目属性,.,城北片区,城南片区,中心片区,城东片区,高新片区,专业建材市场集中；区域形象差,批发市场聚集；火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模大,湘江上游，老工业区，全市大型工矿企业集中区域,衡阳市的商业、娱乐和服务中心，功能配套完善；对周边区域的吸引力极强，市民认同度高；,整体商业配套未成熟；行政中心，区域建设力度大，是地产开发的热点区域；,本案,商业格局,目前衡阳市已经形成五大商业格局,.,衡阳市城区商业网点分为五个片区，分别是：1、城北商业区、中心商业区、城南商业区、城东商业区及高新开发区商业区，其中：2、中心商业区、城南商业区主要集中在解放路、船山大道、蒸阳路、蒸湘路及中山路段形成了“两横三纵”的核心商业区，是衡阳的老城区商业区！“两横”解放路、船山大道商业区“三纵”即蒸阳路、蒸湘路及中山路商业区。3、城北和城东主要是专业市场聚集区域！4、高新开发区商业处于发展阶段，商业氛围缺乏，主要是些零散沿街铺面和社区配套服务商业为主。,衡阳市商业网点现状分析,.,衡阳市在售商业一览表,.,商业租金情况一览表,.,商业板块总结,.,阶段,阶段描述,基本特征,09年衡阳人均GDP为12000元人民币，处于向第3阶段发展阶段，城市中将出现一些大型商业消费场所，部分客户追求休闲享受。,300US$,1000US$,3000US$,5000-US$,国内,中等规模以上城市,长三角珠三角,深圳上海北京,GDP,居民消费结构和消费水平发展阶段：必需起步发展享受,目前衡阳,商业发展研判,.,中心区域商业市场研究,.,1.家电超市6.广百百货11.屈臣氏16.康宝衣柜20.中国联通25.红苹果家具2.染牌男装7.通程电器12.国美电器17.雁城宾馆21.中国电信3.专营童装8.华银旺和超市13.中建大酒店18.欧登咖啡22.中国移动4.雅戈尔专卖店9.华天大酒店14.JACKJONES19.东方大酒店23.鸿运数码港5.肯德基10.麦当劳15.金色家族名品购物中心24.永嘉豪轩家具,北,解放路商圈扫描,.,商业形态:大型百货+大型超市+街铺；经营业态:主要由百货,服装,餐饮,手机通讯,电器等业态组成；主力商家:广百百货,国美电器。街铺售价:3-5万元/平米(广百一楼商铺4万/平米)。租金水平:100-250元/平米/月（解放东路）;40-100元/平米/月（解放西路）;其中，广百百货首层铺位租金达250元/平米/月出租情况:整体出租率达98%。经营状况:销售氛围浓厚，人流量旺盛。,解放路商业经营现状,.,物业地址:解放路与中山路交汇处商业体量:共两层,商业面积共约为2.5万平米，建筑参数:主通道宽3米，辅通道宽2.6米，吊顶高2.8米，内部交通设置:6组电梯输送人流收银台设置:每层十个左右收银员空调配置:设有中央空调中空面积:16.4*8平方米业态分布:一楼:鞋化妆品、饰品、箱包、皮具、手机、音像制品等；二楼:休闲女装、品牌女装、品牌男装、针织内衣等；出租情况:出租率95%以上租金:一楼街铺250元/平米.月,主力店分析:广百百货,重点参考因素:业态规划,内部人流导向,租金,售价,案例分析,.,物业地址:解放路与蒸湘路交汇处商业体量:共三层,单层面积为3648平米,共约为1.1万平米，建筑参数:主通道宽3米，辅通道宽2.6米，层高4.3米，内部交通设置:每层设一手扶电梯,一组观光电梯;空调配置:设有中央空调开业时间:2006年10月业态分布:一楼:数码相机品牌电脑笔记本MP3DV手机二楼:电脑软配件DIY装机无线对讲监控设备三楼:二手维修电脑耗材仪表线材电脑桌椅图书软件电子元件出租率:一楼80%;二楼70%;三楼40%销售价格:一楼电梯口位置为约2万元/平米,其余部分1.2万元/平米租金水平:临街商铺:90-100元/平米.月,一楼内铺:50-80元/平米.月;二楼:40-70元/平米.月;三楼:30元/平米/月,主力店分析:鸿运数码广场,案例分析,.,业态:大型百货、品牌服饰、数码专业市场、手机数码等业态为主；档次:解放东路以中高档品牌服饰经营为主,整体定位较高,主要面向城市中高端消费群；租金水平:街铺租金价格120-250元/平米月;一楼内铺:50-100元/平米月，整体租金水平较高；经营状况:出租率近达90%以上,商业经营状况良好；人流量:是城区商业区人流最旺盛的区域,说明解放路具有较强的财富吸附力。,解放路商圈经营状况小结,.,1.西湖广场底商2.未来城童装天地3.生源百货4.新大鑫家具5.大富豪名优家具城6.锦尚国际家具城7.百花家居中心8.鸿运名优家私9.全球名优家具10.欧亚家私11.穗皇家私城12.步步高商场13.晶珠百货,船山路商圈业态扫描,.,船山路主要商业经营状况,.,主力店分析:步步高商场(船山店),商业体量：两层(一楼,二楼),商业面积共约8000平方米；建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米，扶手电梯两部；经营业态：临街:麦当劳、百姓药店等；一楼:生活超市，超市内铺：箱包、鞋、烟酒；二楼:百货超市，超市内铺:服装(卖场式)；经营状况:经营氛围浓厚,人流量旺盛,商家经营状况良好；,案例分析,.,物业地址:蒸湘路与船山路交汇处商业体量：共四层，共约50000平方米建筑参数:层高4.3米,主通道3.2米,辅通道2.5米；电梯设置：一组手扶电梯，一组观光电梯经营业态：负一楼：家润多超市一楼:临街:肯德基、屈臣氏、百姓大药房、中国移动手机超市内铺：女装、箱包、鞋、化妆品、首钸等二楼:品牌男装、品牌女装等三楼:酒楼、电玩城、KTV等出租率:90%以上经营状况:人流量旺盛,商家经营状况良好；租金水平:负一楼超市内铺30-50元/平米月；,主力店分析:晶珠广场,案例分析,.,业态:以晶珠百货,步步高商场与家润多超市为主流（船山路西）以家具、建材、装饰、广告制作等业态为主（船山路东）档次:船山路核心商圈以中高品牌经营为主,主要面向城市中端消费群;租金水平:蒸阳路以西80-200元/平米月;蒸阳路以东30-80元/平米月,整体租金水平较高;经营状况:出租率近达90%,商家经营状况良好.人流量:人流量较大,船山路具有较强的吸附力.,船山大道商圈经营状况小结,.,蒸湘路商圈经营状况,商业形态:大型百货+大型超市+街铺经营业态:主要由百货,超市,服装,餐饮,家电,精品店等组成主力商家:香江百货、泰阳电器租金水平:中心段80-200元/平米月出租情况:整体出租率达90%经营状况:营业氛围浓厚，人流量旺盛,.,物业地址:蒸湘路商业体量：二层(一楼,二楼),商业面积共约10000平方米建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米电梯配置:2组扶手电梯经营业态：一楼:临街:肯德基、中国农业银行、超市内铺、箱包、鞋、烟酒二楼:超市内铺:服装(卖场式)出租率:100%经营状况:人流量旺盛,商家经营状况良好;,主力店分析:香江百货(蒸湘路店),案例分析,.,蒸湘路商业小结,业态:以香江百货,泰阳电器为主力,以娱乐,餐饮,生活百货、家私为主;档次:以中端品牌经营为主,主要面向城市中端消费群;租金水平:街铺50-200元/平米月;整体租金水平较高;经营状况:出租率达80%,商家经营状况良好.人流量:人流量较大,具有较强的吸附力.,.,中山路商圈经营状况,商业形态:大型百货、品牌服饰、皮鞋、箱包、国际连锁餐饮名店等主要由百货,超市,服装,餐饮,家电,精品店等组成主力商家:龙泉国际商场、ITAT连锁、苏宁电器、麦当劳、肯德基等租金水平:中山路:100-450元/平米月出租情况:整体出租率达95%经营状况:经营氛围浓厚，人流量旺盛,.,物业地址:中山北路与人民路交汇处建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米商业体量：三层(负一楼,一楼,二楼),商业面积共约15000平方米经营业态：服装、鞋、精品、饰品、美发美甲租金水平：负一楼:100-350元/平米月一楼:200-600元/平米月二楼:50-100元/平米月押金:5000元/间转让费:2000-10000元/间管理费:15元/平方出租率:负一楼80%,一楼100%,二楼100%经营状况:人流量旺盛,商家经营状况良好,主力店分析:龙泉国际商场,案例分析,.,中山路商圈是目前衡阳品牌商家最集中的区域,是衡阳中高档商业的标杆，具有很强的幅射力.,中山路商圈经营状况小结,业态:大型商业以龙泉商业,苏宁电器场为主力,品牌专卖以服装,皮鞋、皮具、休闲运动品牌为主;档次:中山路以中高端品牌经营为主,主要面向城市中端消费群;租金水平:中山路:100-450元/平米月，整体租金水平较高；经营状况:出租率近达100%,商家经营状况良好.人流量:人流量较大,中山路具有较强的吸附力.,.,案例研究目的,通过与本案类似的小户型住宅+裙楼商业案例的研究，指导本项目商业发展方向；,案例筛选条件：,1、主城区核心地段、紧临城市主干道。2、小户型住宅商业3、规模类似,我们通过类似市场在售案例研究，来寻找适合本项目商业发展方向；,.,衡阳长河广场,商业总建筑面积：16000；建筑类型：商业、住宅；业态分布：1-2楼：极致名品商区，主营化装品、首饰、珠宝、皮具、手表。3-5楼商务休闲区，主营西餐厅、咖啡厅、美容美体；售买模式：既买即收3年租金，3年返租25%投资回报率；项目特点：1、处于中心商圈内，周边配套较完善。2、分类入驻品牌，经营体系直化管理。3、集高尚住宅、特色美食、休闲娱乐、美容美体、咖啡茶楼等业态于一体，铺铺临街，铺面结构比例适中；交通位置：石鼓区船山大道30号；交通便利；,案例分析,.,进步亚泰,案例分析,商业总建筑面积：15000；建筑类型：商业、住宅；业态定位：雁城首席女人时尚主秀场；业态分布：-1-2层主营女人服装，3楼餐饮，4楼电影院。售买模式：既买即收5年租金，前3年每年返租8%，后两年递增9%-10%；项目特点：1、处于中心商圈内，周边配套较完善。2、集高尚住宅，临街铺面于一体；销售价格：-1和2层均价3-4万/左右。1层临街10/万，其他6-10万/万。销售状态：临街铺面销售不理想（价格过高）内铺70%；铺面面积：6-40；交通位置：衡阳中山北路，交通便利；,.,龙江名珠,案例分析,商业总建筑面积：13000；临街1-3层；建筑类型：商业、住宅；业态定位：步步高超市进驻；其他类似广百北货；业态分布：1楼街铺；2层步步高超市；售买模式：产权返租，既买即收5年租金，前3年每年返租8%，后两年按年返；项目特点：1、处于老城区中心商圈内；铺面面积：60-100；销售价格：临街1-3万/；内铺：1万/；交通位置：衡阳中山北路；,.,华亿名珠,案例分析,商业总建筑面积：1-5楼裙楼：6088.2；建筑类型：商业、住宅；售买模式：临街门面直接出售，2-5楼整层销售；项目特点：处于中心商圈内，周边配套较完善。销售价格：临街（蒸湘北路）：4万/左右，2楼1万/；销售状况：邻街商铺剩余二个门面；其余未售；铺面面积：临街：90-140；2-5楼1000；交通位置：衡阳蒸湘北路19号；,.,美达新天地,案例分析,商业总建筑面积：13000；临街-1-3层；建筑类型：集中商业；业态分布：-1层：BOBO百变一族，时尚服饰；1层：化装品、珠宝首饰、珠宝工艺品、眼镜服饰等；2层：女士服饰、内衣、女鞋；3层：男士服饰售买模式：产权返租，首付4万元，既买即收3年租金，每年返租8%；铺面面积：50-500；销售价格：临街2-3万/；内铺：1万/；销售状况：60%交通位置：衡阳解放路与蒸阳路交汇口；,.,总结,市中心主干道位置；交通便捷、配套完善；裙楼商业或集中式商业；临街都采用商铺设置；先招商后销售；售买模式：产权返租；返租时间：一般3-5年（一次性返3年）；回报率：8%；,.,目标理解,商业市场研究,项目商业定位,小户型提升建议,项目招商推广,SWOT分析战略,售卖模式,项目属性,.,S优势：1、项目位于解放路成熟商业地段，地段价值优势显著；2、解放路商圈成熟的商业氛围和人流优势，为项目带来核心价值；3、项目地块临街，对商业规划非常有利；,W劣势：1、商业物业开发体量小；商业规划空间受限；2、区域业态丰富，业态的选择受限制；,O机会：1、目前市场上缺乏一个现代化的专门纯粹的购物、交往和休闲场所；缺少体验式、多功能的现代商场中心，这为本项目的出现提供机遇。,综合分析：1、项目商业物业开发优势显著，市场机会明显，对项目开发形成良好条件。但鉴于整体的商业市场环境竞争激烈，开发上存在局部的劣势，更大程度上是来自市场的威胁。2、要确保本项目整体获利情况良好，则必须充分挖掘商业的价值。,T威胁：1、城市的商业市场竞争激烈，特别是百货、超市业态竞争，晶珠、广百和香江百货，以及待开业的项目万向城、美达新天地、崇业商业广场等。,SWOT分析战略结构,.,补缺型，全面分散风险，实现项目价值,项目整体战略,.,整体定位,形象定位,客群定位,目标理解,商业市场研究,项目商业定位,小户型提升建议,项目招商推广,SWOT分析战略,售卖模式,项目属性,功能定位,.,商业整体定位,我们锁定中上层及精英阶层；当衡阳还没有专门纯粹的购物、交往和休闲场所的时候；我们可以为他们提供这种满足体验感的场所；,与传统的单纯休闲的场所相比，会有购物的功能。与传统的商业中心相比，他又是一个为特定圈层提供休闲和交往的场所。,城市精英人士交往、休闲、购物的顶级场所,.,通常以商务休闲和交往为目的；餐厅、酒吧及其他或以商务为目的的购物行为人群单纯、私密、环境好获得较高的体验价值,消费目的消费方式消费场所消费感受,精英人士单纯以购物为目的的消费会比较少，他们通常希望消费活动能在一个场所完成，如果购物功能融入得当，也能让他们有较好的购物体验。,精英人士消费模式分析,.,形象定位形象定位与项目的主题风格定位、经营管理企业的品牌形象定位是统一的，形象定位模型由商业市场、地块价值、客户特征三个维度构成；,形象定位要点,以推广手段确定市场地位,以展示树立专业形象,用建筑设计表现形象文化,形象定位模型,.,项目形象定位项目命名建议,飞达维多利亚广场,一个能为精英人士带来顶级体验的场所；一个真正能让衡阳时尚起来的符号；一个让衡阳各路名流交往聚会的圈子；一个能让衡阳精英人士沉淀气质的场所；一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。,.,项目形象定位项目体验价值的营造,顶级品牌旗舰店进驻带来的体验同时也是城市时尚的符号这个符号可以是：=ARMANI=GUCCI,.,目标客群定位,核心客户,重要客户,游离客户,.,我们的核心客户是这样一群人,1、他们大部分是金融机构、大型公司企业的高层管理人员，或者是私营业主、政府官员；2、私家车或公务车是他们主要的出行工具；3、他们对价格不是太敏感，但关注格调、服务、环境和文化；4、他们对品牌的认同感很强，并且还在不断增强；5、他们认为消费体现了个人的身份、价值和品位，小圈层的低调奢华是他们的最高追求；6、他们渴望体验和享受有格调的、与国际潮流接轨的时尚生活方式；7、他们希望在都市中寻找一处有品位、有格调、高雅时尚、有一定私密性的处所，或者宴请生意伙伴，于轻松的氛围中完成商务谈判。,.,目标商家定位在商业地产价值链条中，对于招商可实现性的研究必须前置与定位阶段；,.,功能定位现代商业具体定位流程源自四个维度：商业发展趋势、消费者特征、市场现状、项目整体发展战略；,商业功能组成,经营业态定位模型,圈内业态现状,城市规划影响,潜在客户分析,商家验证,.,负一层功能分布及商家选择建议,概念电器店以国美电器“鲜活馆”或者苏宁电器“ELITE”精品店为龙头，辅以真功夫、元绿回转寿司、珍品店、甜品屋等快速中西餐饮项目，补偿以全国知名影音制品等与生活息息相关的配套项目，组成时尚、潮流、特色的时尚生活馆。,.,一层功能分布及商家选择建议,世界顶级品牌专卖：阿玛尼、Gucci、范思哲、CHANEL、CD、卡地亚、杰尼亚Zegna、宝诗龙Boucheron、百达翡丽、GUESS、PRADA、VALENTINO、海玛仕,一楼对外店铺西餐店：星巴克、kosmo咖啡店、日本、韩国料理、可颂坊、塔可钟墨西哥风情餐厅、必胜客批萨等。,.,餐饮和便利店,精品专卖,一层功能分布及商家选择建议,1、一层世界顶级品牌店等专卖；2、对外餐饮；,.,二层功能分布及商家选择建议,世界顶级品牌专卖：红酒专卖、雪茄专卖、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店等餐饮：法国Jean-Georges餐厅；丹周日式餐厅充满蝉意；巴黎店MaisonBlanche法国餐厅；,.,顶级品牌专卖,西餐厅,二层：1、世界顶级品牌店等专卖2、西餐厅。,二层功能分布及商家选择建议,咖啡精品店,.,目标理解,商业市场研究,项目商业定位,小户型提升建议,项目招商推广,SWOT分析战略,售卖模式,项目属性,.,售卖模式分析目前市场上常用的商铺销售方式！,本项目建议：带租约销售；,.,操作方式,1、拉高未来价值，降低现有的置业门槛；2、帐面定价=实收均价/79%；3、购房时发展商一次性按照8%的年租金回报率支付三年租金；4、客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可收回经营权自用；,假设某铺位面积：40平方米，实收均价20000元/平方米，总价80万。普通销售方式：首期5成，40万，卖金融产品：售价=20000/79%=25316元/平方米，总价1012658万；（首期五成应付，506329.1万）；一次性返租三年抵扣首期年回报率8%，返还款243038万；客户实际缴纳首期款263291万，相当于26%；,案例分析,降低了首付；,.,项目商业价格分析采用市场比较法,根据市场比较法，通过加权平均得出本项目路段月租金在77，246元/平米之间。取平均值：月平均租金=161元/平米,注：年回报率临界点在7%，一般合理区间在8%-12%。本项目因需要培育按8%计算。,.,根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在营销、商业成熟、市场增长三个方面，初步预期将带来10%15%的溢价。,动态价格=静态价格+溢价空间,收益法计算,市场增长溢价,规划利好溢价,营销措施溢价,外部溢价因素,内部溢价因素,项目商业的价格分析经过溢价后的动态价格,.,目标理解,商业市场研究,项目商业定位,小户型提升建议,项目招商推广,SWOT分析战略,售卖模式,项目属性,.,树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理,总体招商思路,总体招商策略,先招主力餐饮和旗舰国际品牌店，后其他；,主力餐饮和旗舰国际品牌店在招商条件上给予一定优惠。,在品牌和铺位的选择上要坚持档次相似的原则。,.,项目推广商铺入市策略,1）商铺销售时机：商业展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家；2）先预热先展示再认筹：主体部分的外装修完成之后再登记咨询；3）制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。,.,媒体推广计划：根据销售强度和推售节奏进行阶段性重点安排,强销期,整体形象拔高期蓄客期,二次强销期,X月,X月,2010年X月,形象导入概念宣传,形象深化,形象扩散,广告推广强度,形象巩固,持销期,X月-X月,.,“飞达维多地亚广场”中央圈商业投资价值报告,报告的结构设定：“飞达维多地亚广场”商业圈的由来；专业的招商规划；街铺投资技术分析；全街铺，零风险投资产品；最适合衡阳人的投资物业品种；财富的贮存地；,项目推广一本商铺投资价值报告,.,老客户投资计划:1、老业主购买商铺的的额外回馈措施；2%额外购房优惠措施；2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施；3%额外购房优惠措施；,项目推广挖掘老客户,.,地点:雁城宾馆,目的:项目预热，项目整体推介,主题：项目商业价值，项目推介邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者政府部门领导有号召力的品牌商家,项目推广事件营销,事件营销1：“飞达维多地亚广场”招商推介新闻发布会,.,形式：论坛/发布会/讲座主题：商业经营发展模式探讨邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记商业投资分析专家、权威人士商家、业主,项目推广事件营销,与著名财经、投资机构投资论坛,事件营销2：投资论坛,.,事件营销3：主力店签约仪式暨招商推介会,关键工作:主力店确定,地点:雁城宾馆,目的:展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续招商，促进商铺销售；,邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/业内人士邀请,具体时间:视招商进展情况具体确定,项目推广事件营销,.,铺王选择规律1、商铺价值全体现。2、唯一性。制造高潮的利剑；吸引眼球的法宝。3、总价最高商铺及单价最高商铺,事件营销4：铺王拍卖,目的：提升项目形象，形成价值标竿,铺位：选择1个外街铺和1个大铺,项目推广事件营销,铺王拍卖,.,事件营销5：主力店开店庆典,关键工作:主力店确定,目的:展示项目商业良好运营情况，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续项目的销售；,后续新闻及软文报道,项目推广事件营销,邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/公司领导/业内人士邀请；,.,目标理解,商业市场研究,项目商业定位,小户型提升建议,项目招商推广,SWOT分析战略,售卖模式,项目属性,.,住宅户型探究,户型比例：1房：19%；2房；19%；3房：41%，4房：16%；2房以下的小户型占50%左右；户型面积：1房：2236，2房：56-71；3房：83-97；4房：106；户型面积设计非常紧凑。,.,地段中心地位城市中央，繁华中心；交通便利，四通八达，前往市区各处都很方便；,产品优势最大化（自住和投资通杀）,配套成熟配套高档会所商业配套超市、银行广场,户型精典户型户型方正实用无浪费面积适中紧凑功能齐全而不拥挤,.,举措一：功能转换商务公寓,价值提升举措通过商务公寓提升价值框架结构按照办公需求来设置公共空间按办公需求来打造项目推广和营销方式针对商务人士市场反应2005年10月发售，酒店式公寓销售速度快，售价11000元/m2；适宜条件：商务氛围浓厚的区域；,项目区域：中心区项目名称：星河世纪总建筑面积:126697.43m2容积率：10.423项目概况：星河世纪由A、B、C三栋塔楼组成，其中B、C栋为CBD公寓，高32层，1-4层为25000平米的大型主题商场，五楼为架空层园林。单位面积为32-68平米；,.,举措二：功能转换酒店式公寓,项目区域：滨河项目名称：佳兆业中心总建筑面积:84643m2项目概况：项目地下3层，地面29层，分1、2两栋。塔楼部分改建为高档酒店式公寓；户型包括单身公寓和两房（32-77平米）；,价值提升举措通过酒店式公寓提升价值公共设施及建筑按五星级酒店标准装修高端的智能化配套设施国际知名酒店式管理公司市场反应2005年12月发售，12700元/平方米（精装修）