2013年上海虹桥商务区地块项目研究报告

一、项目解析,1.1项目区位及指标条件解读,虹桥商务区区位示意图,虹桥商务区土地利用规划图,项目概况,区位：紧邻中心城区，虹桥商务区核心区北片区定位：以总部经济为核心，高端商务商贸，物流会展为特色；面积：总占地约68.3亩容积率：1.8商文/2.7商办文地块性质：办公、商业用地,依托虹桥交通枢纽，现代化服务业集聚区中等体量，商办综合体,1.1项目区位及指标条件解读,地块基本信息,单位：,项目四至：北至润虹路、南至扬虹路、东至申虹路、西至申长路由兴虹路分为10A-02A、12A-01A两幅地块其中10A-02A占地8410，建面15138，容积率1.8其中12A-01A占地37120，建面100224，容积率2.7地下商业面积约40000,地块现状实景照片,1.1项目区位及指标条件解读,地块四至环境,实地调研发现，地块尚未整平，且杂草丛生。东侧：申虹路；已通车，双向2车道，以东为商办属性储备用地，未平整，现状存在建筑；南侧：扬虹路（扬虹路高架）；已通车，双向8车道，车况较好，扬虹路高架向西连接菘泽高架和嘉闵高架，往东可直接通往虹桥火车站和虹桥机场。扬虹路以南为核心区一期规划范围，现状多幅已出让地块均未动工；西侧：申长路；已通车，双向8车道，以西为目前挂牌地块，现状未平整；北侧：润虹路；双向4车道，已通车，以北为储备用地中部：兴虹路；双向4车道，已通车，属于城市支路能级；,地块被行政道路分隔为两幅独立地块,1.2项目区域规划及发展特征分析,规划范围虹桥综合交通枢纽地处长宁区与闵行华漕镇交界处，规划占地26.34平方公里，由外环线A9铁路外环线北翟路围合而成。虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，即北至11，西至A5。这两个区域面积相加，约86平方公里，涉及到闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。枢纽区域内规划有机场、铁路、轨道交通、磁悬浮等多种交通模式规划定位以交通枢纽为特征，成为长三角重要的城市网络节点，以国内交流为特色，服务长三角、服务全国，以现代服务业为重点，成为上海重要的现代服务业集聚区之一,功能定位为面向长三角的综合交通枢纽和区域商务中心,1.2项目区域规划及发展特征分析,开发进度核心区一期于2010年二季度启动开发，建筑体量达167万，土地供应周期一年，出让基本完成，区域突出低碳设计和商务社区的规划理念。北片区及南片区目前已有3幅经营性用地推出，暂无地块成交。规划面积及体量总范围：86平方公里虹桥商务区：26.3平方公里商务区核心区：4.7平方公里核心区一期：1.4平方公里；商办体量约167万；北片区：1.44平方公里；商办体量约125万；南片区：0.8平方公里；商办体量约17万；,大体量商办规划易形成集聚效应，规划利好市场去化存在压力，同质化严重,1.3项目对外交通条件利弊分析,虹桥综合枢纽规划有机场、铁路、轨道交通、磁悬浮等多种交通模式，设置有公交枢纽、高速巴士枢纽等设施，此外还将建设多条配套疏散道路。,1、机场虹桥机场除了原来的东航站楼之外，此次扩建工程中新增加的西航站楼、第二跑道于2009年底完成竣工和初验，已于2010年世博会前投入正常使用。虹桥机场扩建完成后仍然定位为国内航空枢纽，以国内航班为主，保留少量日韩航线，国际航线依旧安排在门户型枢纽浦东国际机场；但未来旅客可在虹桥机场办理浦东机场的登机手续。,2、铁路枢纽交通核中的铁路客站，设计为30股道、16站台，规划有京沪高铁、沪宁城际铁路、沪杭客运专线、沪杭城际铁路等线路。根据规划，未来虹桥站主要负责高速铁路旅客的出行，而上海站、上海南站则主要为普速列车旅客提供服务.,根据设计目标，虹桥机场东、西航站区规划近期满足年旅客吞吐量3000万人次，终端目标4000万人次/年。,1.3项目对外交通条件利弊分析,3、轨道交通虹桥综合枢纽地区，规划有4条轨道交通线路，分别为轨交2号线、10号线、17号线和20号线（青浦线）。,17号线规划站点润虹路站位于地块西北角，但开工时间不明，利好有限,1.3项目对外交通条件利弊分析,4、磁悬浮枢纽交通核中，铁路客站以东，规划预留有磁悬浮客站，设计为10线10站台。现有的磁浮示范运营线从龙阳路至浦东国际机场，而根据政府设想，磁悬浮将从龙阳路站向西延伸，至上海南站后分为两路：支线向北连接虹桥综合交通枢纽；正线向南，通往浙江的嘉兴、杭州。但是，由于种种原因，磁悬浮延伸段至今仍处于“论证阶段”，何时可以建成目前不得而知。5，公交设施虹桥综合交通枢纽内，设置有常规公交枢纽、长途巴士枢纽、出租车蓄车场等公共交通设施。1）常规公交枢纽在枢纽交通核内东、西交通中心，分别设置公交枢纽，安排9条往郊区方向的线路和4条往中心城区的线路。2）长途巴士枢纽巴士枢纽设置在西交通中心，设计发车位20个，蓄车位10个，可安排约1500个候车座位。3）出租车蓄车场虹桥枢纽内，设置4处出租车蓄车场，蓄车泊位合计约3500个。,1.4周边配套资源分析,虹,路,虹,兴,路,路,路,长,申,虹,路,路,虹,扬,申,贵,润,申,现状居住区,商业配套,幼托,规划社区配套,规划幼托,商业现状商业配套集中西北部居住社区内，以中低端零售业态为主。整个北片区目前商业稀缺，后期规划体量较大，社区商业配套（菜场等）规划位于申贵路西侧；教育规划幼托位于地块西侧居住用地内；医疗规划位于申贵路西侧住宅用地内；交通17号线规划站点“润虹路站”位于地块西北角不远处，但无明确时间表；,区域尚不成熟，周边配套不完善，商业将需要更长的市场培育期,1.5区域人口特征分析,居住人口虹桥综合枢纽规划人口约7万人。其中，闵行动迁居住人口约3万人，保留改造居住人口约1.4万人，长宁动迁居住人口约0.6万人，结合综合发展用地开发的公寓居住人口控制在2万左右。,5公里辐射范围,外环线,内环线,从人口规模控制看，虹桥综合交通枢纽范围内，除原有居民以及政府安置居民外，新增人口约2万人,1.5区域人口特征分析,产业人口虹桥综合枢纽规划周边，涉及的产业园区规划包括：西郊（徐泾）商务港、闵北工业园区、华漕镇现代商务区、虹桥临空经济园区等。,外环线,内环线,地块5公里辐射范围内，实际产业人口约13万人次，除临空经济园区产业工人能级及收入较高外，其余园区均处于中低水平。,1,2,4,3,5,上述四个产业园区，虹桥临空经济园区成立早、发展势头最好；闵北工业园区虽然进行产业结构调整，但目前仍以工业为主；华漕现代商务区和西郊商务港建设则刚刚起步。,1.6小结,本项目的特征：1，短中期内商办物业供应量大，市场竞争激烈2，板块内以商务人群为主，流动人口多，常住居民少且多为动迁居民3，虹桥商务区是上海市十二五期间重要发展板块，发展前景好4，北区与南区的土地较核心区一期，项目规划要求及区位优势上略逊一筹，核心区一期项目是树标杆的。基于这样的背景，核心区一期中将出现大量的高规格商办项目，我们应规避高端配置，采取中端得配置定位，形成错位竞争。,二、上海销售型办公楼市场总述,2.1上海主要商务区（板块）概况,商务区简述1、南京西路板块-上海最昂贵的地段，国际顶尖企业、奢侈品、酒店聚集地代表项目有恒隆广场、波特曼、会德丰广场、SOHO东海广场等2、小陆家嘴板块-中国的至高点，21世纪的金融中心，具有得天独厚的滨江优势代表项目有环球金融中心、金茂大厦、国金中心、中银大厦等3、淮海中路板块-具有优雅文化气息的繁华大街，年轻一代购物首选代表项目有香港新世界广场、嘉华中心、力宝广场、中环广场等4、人民广场板块-上海市的行政中心，连接南京西路与外滩两大黄金地段的枢纽代表项目有来福士广场、外滩中心、都市总部大厦等5、徐家汇板块-西方文明进入上海的窗口，电子信息、高科技产业汇聚地代表项目有港汇广场、美罗城大厦、飞洲国际广场等6、虹桥板块-上海发展最早的涉外办公区，依托大虹桥概念谋求进一步升级代表项目有国贸中心、世贸商城、万都中心等,上海市中心区域包括黄浦、静安、长宁、徐汇、卢湾和浦东六个区，70%左右的写字楼项目都集中在这个区域内，因此本报告将分成人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥地区及小陆家嘴六个版块。,上海传统商务区分布,5,1,3,2,6,4,本地块,2.1上海主要商务区（板块）概况,上海传统商务区分布,5,1,3,2,6,4,本地块,上海传统商务区基本数据,上海市中心区域包括黄浦、静安、长宁、徐汇、卢湾和浦东六个区，70%左右的写字楼项目都集中在这个区域内，因此本报告将分成人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥地区及小陆家嘴六个版块。,2.1上海主要商务区（板块）概况,传统商务区的建设趋于饱合，加之企业外迁的需求增加，一些新兴商务区随之形成，有一部分是由规划形成的，还有一部分是由传统商务区衍生形成的。,上海新兴商务区分布,经过多年发展，上海已经形成了陆家嘴-淮海路/南京路/静安寺-徐家汇-虹桥这条现代化服务业“黄金走廊”。近几年在中环线附近形成了多个新兴商务区板块，已发展成熟,2.2上海商办土地市场,2010-2012年土地供应结构（成交可建面积）,市场化的住宅用地逐年萎缩，比重由2010年的4成降至2012年的2成；商办用地持续放量，为今年经营性用地供应主力，占比近5成。,近两年半，商办用地供应量充沛,单位：万,2.2上海商办土地市场,2010-2012年商办用地供应区域分布观察（成交可建面积）,近2年半，供应量充沛的商办用地，近6成的供应量在外郊环间。外郊环中，虹桥商务区供应量约167万；其他供应量主要来自于嘉定新城、嘉定南翔、松江新城、闵行浦江镇、闵行马桥镇、奉贤南桥新城等板块，这些板块能级度与虹桥商务区无可比性。为此虹桥商务区的竞争主要为内外环间的商务区，根据上表上的土地供应，未来2-3年竞争还是比较激烈的。,单位：万,虹桥商务园区,2.3上海办公楼市场分析,08-12年上海销售型办公楼供求价格走势分析,08-12年上海销售型办公楼存量走势分析,在住宅市场调控背景下，近3年的办公楼并未出现异军突起的市场局面，在供应量充沛的情况下，年交易量基本稳定在150-190万之间，占商品房交易总量的15-20%。观察办公楼存量，2010年开始办公楼存量开始大幅攀升，这也表明近3年办公楼呈现明显的供大于求，以2011年的交易计算，库存量还需2.5年的去化周期，与商品住宅库存量去化周期1.3年相比，办公楼市场的竞争格局激烈。,去化周期约2.5年,2.3上海办公楼市场分析,上海09-11年各环线办公楼成交量比较(万),上海09-11年各环线办公楼供应量比较(万),观察各环线的办公楼供求发现，近3年，本项目所在的外郊环间是办公楼供求比较活跃的区域，11年供应量最大的一个板块，而交易量并未有突出表现，供求比在1：1.5，市场竞争激烈。外环以内的3个板块，供求关系相对比较平衡。,2.4办公楼交易结构观察（2009-2012）,09-12年上海办公楼成交区域分析,观察各行政区办公楼的交易量发现，2009年办公市场集中度高，浦东新区的表现比较突出。2011年办公市场趋向均衡，这表明各个区域都在大力推进商务楼宇经济的发展，呈现多点式的商务圈，且均有市场接受度。,市区,远郊,对本项目而言：办公楼的大市场环境竞争非常激烈，表现在供应量大、办公楼交易区域分布广。虹桥商务区能否呈现一家独大的局面有待考量。,2.4办公楼项目观察（2011年）,11年热销top10中，主力成交量约3-4万之间。超过5万的仅3个项目，其中新世界长宁商业中心是被soho低于市场价约2万元/进行整体收购，而嘉定的万达、闸北的中铁、徐汇的绿地滨江的优异表现，离不开其性价比高loft产品或宜商宜住的酒店式公寓产品。热销办公楼分布区域较广，这表明除地段因素带来热销外，可以因产品、因价格出现热销。,2.4办公楼项目观察（2011年）,12年热销top10中，半年交易量超过3万的有4个楼盘。其中，闸北不夜城板块的隆宇国际商务广场为大宗交易；虹口北外滩上海国际航运服务中心的热销主要因其地段优势及合适价格，而卓越和沪东两个楼盘离不开其性价比高的小户型loft产品及平和的定价。,2.5办公热销个案观察,江桥万达广场,区域：嘉定江桥占地面积：18.63万总建筑面积约55万其中：住宅面积约12万，容积率2.5；办公（soho）约12万；商业约5.2万,商办产品规划：社区商业(销售型)商业广场(持有)餐饮酒吧街区(销售型)办公(销售型)业态规划：社区商业：没有明确规划，只是不允许做餐饮，全部销售后，小业主自由经营。商业广场：万千百货、万达国际影城等主力商家餐饮酒吧街：补充餐饮、休闲娱乐配套不足,2.5办公热销个案观察,江桥万达广场办公（soho）供求走势分析,办公产品为soho类住宅产品，面积段处于4060m2之间，具体来看。主要有两个主力的面积段，其中4546m2以及5556m2的房源各占总数的45%左右，剩余10%左右为50m2、60m2和极少数的80m2房源。2010年开盘报价为1500016000元/，2011年报价16000-17000元/，装修标准为1200元/。,办公产品单层平面图,热销原因：品牌号召力，性价比高的产品，总价低，可居住,2.5办公热销个案观察,中铁中环时代广场,区域：闸北大宁占地：5.2万总建筑面积：约21万（一期约14万）容积率：2.8产品线：一期推出2幢12层的loft办公楼和1幢17层，其中13层为酒店配套和商业裙房，411层为四星级酒店。1217层为精装soho。,中铁中环时代广场供求走势分析,2.5办公热销个案观察,Loft办公：2幢12层，2幢楼通过一楼的公共大堂相连公共大堂高度：约9米标准层高：5.4米标准层面积:1200其中4-12层分割的主力面积在80-100，一层12套1-3层采用无柱式建筑，最大面积200。,SOHO：精装soho位于1幢17层中，该幢楼13层为酒店配套和商业裙房，411层为四星级酒店。1217层为精装soho。主力面积：50层高：3.5米电梯数量：5部客梯,1部货梯，大楼配有地源热泵系统。精装标准：2000元/,Loft实景,Soho户型图,项目外立面实景,热销原因：性价比高，总价低，可居住,2.6热销个案结构观察,2011年热销办公楼成交面积段,2011年热销办公楼成交总价,50-100及250以上面积段热销,100-200万及400万以上总价段热销,2.6热销个案结构观察,传统办公产品集中市区核心区位，主力均价6-7万元/，高位突破10万元/；基于地段的优势，在价格高企情况下仍能得到较好的成交量，有5个楼盘交易量在1万以上。,2.6热销个案结构观察,2011年高售价办公楼成交面积段,2011年高售价办公楼成交总价段,高端办公项目面积段较大，1000以上占比较大,高端热销办公项目总价基本处于1000万以上,2.6热销个案结构观察,上海办公楼总体市场对本项目的影响小结：,1，办公楼的大市场环境竞争非常激烈，表现在供应量大、办公楼交易区域分布广。虹桥商务区能否呈现一家独大的局面有待考量，且区域未来供应十分充沛，在这样的环境背景下，对于本项目的未来售价预期应谨慎评估。2，观察2011、12年的热销楼盘发现，交易量可实现6万的项目主要出现在两类情况，一是整体收购，二是小户型loft酒店式公寓产品项目，买一层送一层，低总价实现热销，且在定价上，也相对比较平和，带装修的售价与周边住宅毛坯售价一样，甚至有个盘还低1000-2000元/。上海近几年办公楼性质的loft小户型酒店式公寓产品过渡活跃，相关办公楼设计规范执行越来越严格，曾在2008年出台办公楼单套面积不小于150，该政策未进行很好的执行，但从2011年开始，各区县开始不同程度的执行政策，单套在150内的规划越来越难批复。因此，本项目将面临Loft产品在规划上的限制。本地块将仍采取常规办公产品的定位方向。,4,2.7上海市办公楼市场总体概述,2010-2012年上海办公楼市场各面积段供求均价走势（截止2012.7.31）,Loft及soho产品为近两年市场供求绝对主力，成交均价基本处于18000元/；常规办公产品中，150-350为市场主力面积段，成交均价基本处于30000元/,基本为loft及SOHO产品,单位：套、元/,说明：由于150-250面积段数值过大，柱状图已处理,考虑到loft产品将受到限制，本篇章将对上海市常规办公产品进行分析,2.7上海市办公楼市场总体概述,2010-2012年上海办公楼市场各面积段供求均价走势（截止2012.7.31）,单位：套、元/,说明：上图数据均为单套面积大于150以上办公产品,1.5,1.0,0.8,供求比,常规办公产品市场较乐观，供求比逐年降低，年均供应量约3000套，2012年供应量下浮明显；,三、板块研究,3.1参考板块商圈研究3.2竞争板块市场研究3.3虹桥商务区潜在供应,3.1参考板块商圈研究,小陆家嘴板块,金融资本青睐，外资企业云集，世界知名的CBD,陆家嘴金融中心区西、北临黄浦江，东至泰同路、浦东南路，南至东昌路，与繁华的南京路外滩隔江相望，占地1.7平方公里，规划建筑面积445万，是上海中央商务区（CBD）的重要组成部分，未来的国际金融中心之一；陆家嘴金融中心区规划以发展金融及贸易、商业、房地产、信息、咨询等第三产业为主。优越的地理位置、良好的投资环境和优惠的政策，吸引了国内外众多的投资者，至2012年，已有上海环球金融中心、21世纪大厦、渣打银行大厦、陆家嘴金融中心大厦等10多个重点项目陆续建成。,写字楼售价年均增幅约29.3%，目前均价已达7.7万元/，平均租金水平在6-13元/天,3.1参考板块商圈研究,虹桥开发区板块,上海最早的涉外经济开发区，日韩及贸易类企业聚集,区域概况：虹桥CBD是国务院1986年设立的第一批国家级涉外开发区，经历了改革开放三十年的沉淀，五星级酒店林立、高端购物中心、高端居住区、休闲娱乐等配套服务完善，是上海最开放、国际化程度最高、最便捷的中心商务区之一；入驻企业：这里是上海最早、最大的领事馆聚集区，目前已有韩国、日本、丹麦、土耳其等21家领事馆在此办公；这里吸引了包括壳牌、英特尔、丰田汽车、三星、江森自控等众多世界知名跨国公司在内的3000多家中外企业入驻，高端写字楼需求旺盛。,投入时间早，只租不售，涉外领事馆,万都中心,东银中心,上海国贸中心中心,3.1参考板块商圈研究,徐家汇板块,3.1参考板块商圈研究,七宝板块,6公里,9号线七宝站,商圈区位：七宝板块核心，以七莘路沪松路路口为原点向外辐射商圈概述：集购物、休闲、旅游为一体，近年来发展迅速，被称为小徐家汇。以汇宝购物广场、星钻城为中心、龙城购物中心为，提供购物、餐饮、休闲一站式服务。七宝老街位于商圈南边，是上海的名胜古镇，观光客聚集，南街是著名的美食街。地铁9号线七宝站可达商圈核心区域。餐饮概况：餐饮比较集中。七宝老街有小吃一条街。商圈内业态齐全，包含日用百货、家具、文化用品、娱乐、卖场、零售百货等，肯德基、麦当劳等知名品牌快餐连锁店8家，品牌店不太密集，日餐厅4家，日餐店较少。餐饮人均消费为中低档，20-100元，餐饮最主要聚客时间是周末和工作日晚上。商圈人口结构：居民人口、旅游人口为主。租金水平：,范围,七莘路,新镇路,中春路,G318,9号线运行线路（徐家汇-松江新城）,七宝站,七宝板块,3.1参考板块商圈研究,中山公园板块,9公里,商圈区位：集中于中山公园周边，地铁站附近、长宁路一带，为上海西区主要商业中心之一，2、3、4号三条轨交交汇，辐射力强，覆盖西区大部分地区。商圈概述：包括龙之梦、巴黎春天、玫瑰坊、多媒体广场、小马路商业街等。龙之梦购物中心位于长宁路、凯旋路，毗邻轨交站点，与站点直接相连。地下四层，地上10层裙楼加58层主楼，包括大型停车库，汽车站，大型超市，百货公司，书城，办公楼和酒店等多种设施，总建筑面积约32万。巴黎春天百货位于长宁路、定西路，毗邻轨交站点。中高档定位的大型百货，以化妆品、服饰和家居搭配商品为主体。玫瑰坊位于三线换乘中心区域，东邻中山公园，南沿长宁路，西为龙之梦购物中心，北侧为商业步行街。3号线入口连接玫瑰坊地下二层入口。玫瑰坊商品主要分为三大板块：美食天地，时尚生活，旅行装备。涵盖了日本，韩国、香港、内地的不同饮食文化、休闲生活、品牌名店等商圈人口结构：居民人口、区域办公商务集群为主。租金水平：16-25元/*天,中山公园板块,龙之梦,玫瑰坊,巴黎春天,3.1参考板块商圈研究,天山路板块介绍,7.5公里,虹桥天山路板块,长房国际,泓鑫时尚广场,虹桥天都,汇金百货,商圈区位：天山路商圈包括天山路、娄山关路一带的天山路商业街，这里是2号线娄山关路站的出入口商圈概述：长房国际于2007年7月进行停业改造和扩建，由原天山商厦大楼和新建的26楼长房国际广场组成，规模达到5万。两幢大楼地面5层用作商业用房，3至5层分别由联廊连接起来，使两个商业大楼“合而为一”，为地铁上盖物业。汇金百货虹桥店主力经营服饰、家居、童品、餐饮等30多种大类300多个国内外知名品牌，从地下二楼到六楼依次为都市超市馆、家居用品馆、饰品百货馆、淑女用品馆、仕女服饰馆、男士用品馆、运动儿童馆、休闲美食馆，商场内部与地铁2号线直接连通。业态发展：虹桥天山路商圈的发展仍旧是从具有商业传统的天山路娄山关路一带为核心向外辐射，在这一核心区域内已形成多家综合百货业态为主，社区服务配套为辅的形式。商圈人口结构：天山路所吸引的客流是主要是周边居民，其次是通往西郊地区的流动客，以及天山路以南仙霞路上的办公客群。租金水平：高位23-25元/*天外围中低端10-16元/*天,3.1小结,1，传统型的、高能级的商务区的形成需要20年的时间发展，发展周期时间长。2，在本项目10公里范围内就有多个区域型的商业，且都是成熟型的商业板块。且本项目周边居住人口量少，所以本项目应谨慎配置商业。,3.2竞争板块市场研究,竞争板块总况对比,竞争板块对比发现：临空经济园区，长风生态商务区土地供应相对较早，区域发展相对成熟，其发展情况可供参考；西郊服务集聚区为工业用地，其产品建筑单体面积过大，设计不同于经营性用地项目，参考意义较小；七宝商务区、西虹桥商务区处于刚起步阶段，其发展成熟将晚于本项目所在的虹桥商务区核心区，无法参考。项目综上，下文将着重对临空、长风两个园区进行分析，以供本项目参考；对西郊服务集聚区将做简要介绍。,临空经济园区产业规划示意图,临空经济园区,发展历程：1993年市西工业小区；1994年临空工业园区；1996年临空经济园区；2003年总部园区概念成形；2009年第一幅经营性用地出让。,产业功能规划：外环以西：以现代物流业为主的产业集聚区南临空：以信息服务业为主的现代服务集聚区北临空：以高技术产业为主的高端企业总部与高科技企业集聚区；,北临空,南临空,外环西,3.2竞争板块市场研究,园区现状：主要开发了外环线以东区域，由南向北推进；轨交2号线淞虹路站已通车受政策扶植力度大，早期南临空以企业自身拿地建造为主；2009年起出让北临空土地，目前北临空剩余土地已较为有限未来土地出让重心，是外环线以西、以现代物流业为主的产业集聚区,联邦快递、TNT、劲达国际、鸿霖国际、扬子江快运、大航国际货运等一批强势物流企业也已汇聚临空。,爱立信、史泰博、联强国际、神州数码、明基电通、携程网等信息产业的企业纷纷落户。,德国博世、联合利华、伊顿、佳通集团、丹尼斯克、德高贝登等20多家国内外知名总部企业，其中世界500强地区总部8家。,根据对临空园区负责招商的副总采访，临空能够吸引一些高能级企业的主要因素：1、企业服务，较周边园区更加深入及细致；2、联合利华进驻，吸引相关产业链企业；3、交通优势较张江更加显著，对交通依附较强的企业有吸引力,重点发展“三大产业”航空服务物流业信息服务业企业总部,3.2竞争板块市场研究,临空经济园区,2009年7月首幅经营性用地公开出让，至今累计出让9幅地块，均为商业办公用途，累计可建建筑面积约90万。目前，仅旭辉集团所拿地块进入市场。园区出让项目中，计划办公持有的有5个，未来2年上市销售的物业约45万。,临空经济园区土地出让,3.2竞争板块市场研究,旭辉虹桥国际广场是临空经济园区唯一在售办公项目。该项目拿地后16个月实现开盘，2个月内推出全部房源：3.53万办公、1.13万商业。办公产品包括：独栋总部基地、5.3米层高LOFT、平层办公；报价总部基地28000元/、LOFT33000元/、平层27000元/。开盘后半年去化约2.42万，占比约70%；目前累计去化约80%。,临空经济园区办公市场,3.2竞争板块市场研究,旭辉虹桥国际广场办公产品供求详情Loft产品位于1号楼、2号楼的3-5层，共96套，开盘半年内去化7成，目前已成交93套，去化率97%，成交均价31000元/；平层办公产品位于1号楼、2号楼的6层，共32套，推出时间略晚于loft产品，4-5个月去化8成，目前去化率100%，成交均价27000元/；总部写字楼位于5号楼、6号楼、7号楼、8号楼，整栋销售，共4套，推出当月去化完毕，从售楼处了解到，客户均为旭辉长风项目老客户，成交均价26000元/,临空经济园区办公市场,3.2竞争板块市场研究,从现场调研情况看，区域商业现状很不理想。仅弘基广场一个规模商业，其余以街铺等低档商业为主。弘基广场体量约5300，全部租赁，1层租金3-4元/*天，以小型餐饮为主，面对区域商务人群，2层用于体育场馆；旭辉虹桥国际广场配套商业位于1号楼、2号楼1-2层，整层销售，单套面积近2300；共4套，报价39000-40000元/。至今成交2套，成交均价29815元/。,临空经济园区商业市场,3.2竞争板块市场研究,旭辉虹桥国际,弘基休闲广场,弘基休闲广场,业态（招租中）：一楼奥灶面，煲仔饭，盖浇饭，蒸饭等以快餐套餐为主的小型餐厅及便利店，中低端餐饮主导二楼运动场馆，羽毛球馆及桌球馆等,二层商铺，2010年年底开业，入住率近90%一楼租金：3-4元/*天,餐饮及健身为主的小型休闲广场，体量约5300,商务区配套商业，定位偏中低端，餐饮为主低租金吸引商家入驻，目前经营情况一般,临空经济园区商业个案分析,3.2竞争板块市场研究,协和路,通协路,2号楼外立面实景,3号楼外立面实景,2号楼实景,规划步行街,临空经济园区办公个案分析：旭辉虹桥,3.2竞争板块市场研究,旭辉虹桥总部办公产品特点1、层高优势：1F层高5米，标准层层高4.5米（一般办公楼层高在3.3-4米左右）；2、一楼大堂门厅挑高设计，层高近9.5米；3、总部大堂进口处旋转门的设计，具有高档酒店的气质；4、2200-2900平米的小独栋办公楼产品较为稀缺（一般独栋办公在7000-12000平米以上）；5、地下一层赠送，并附带下沉式庭院；6、5F赠送观景露台，享受生态办公；7、楼顶赠送屋顶花园，提高附加值；10、VRV空调系统解决了日常加班问题，有效的降低了物业实用成本；,3.2竞争板块市场研究,临空经济园区办公个案分析：旭辉虹桥,旭辉虹桥LOFT办公产品特点1、商铺正对商业步行街，凸显商业价值；2、1-2层商铺层高5.5米，3-5F层高5.3米（“买一送一”高附加值）；3、LOFT产品在区域内的唯一性，及市场上的稀缺性；4、层高优势演绎无限的创意空间，赋予产品独特时尚的装修风格；5、一楼大堂门厅挑高设计，层高近11米；6、100-2500平米的面积段，能自由打通组合购买；,3.2竞争板块市场研究,临空经济园区办公个案分析：旭辉虹桥,临空项目成交客户的主要区域来源：长宁区、普陀区从成交客户的行业分析，主要是服装、房地产相关企业及贸易公司较多,成交客户分析,成交客户行业分析,临空经济园区办公个案分析：旭辉虹桥,客源分析,3.2竞争板块市场研究,1，临空经济园区和虹桥商务区核心区距离不远，对比这两个区域：临空园区的优势在于距离市区更近、区域发展成熟；虹桥商务核心区的优势则在于区域规划起点更高。2，尽管临空园区内商办用地供应集中，但旭辉项目采取了快速开发的策略，在拿地后16个月就实现了开盘，在区域供应空白期内上市，实现了较为理想的销售业绩。这一点尤其值得本项目借鉴。3，经过近4年的发展，临空园区内的商业发展仍处于起步阶段，现状商业以中低端餐饮及便利店为主，没有出现大型商业项目。这表明，在以商务为主的区域，朝来夕往的潮汐式人流，对区域商业的发展带动，仅仅是日间的商务商业需求，十分有限。若周边没有大型配套居住将人流留下来，8小时之外，区域将成为空城。虹桥商务区核心区同样是规划以办公、商业为主，临空园区商业发展现状值得本项目警惕。,3.2竞争板块市场研究,临空经济园区发展状况对本项目的借鉴,长风生态商务区位于上海市普陀区南部，内环和中环线之间，原为长风工业区。实际可规划开发的土地面积为220.9公顷，约合3313.5亩，规划总建筑面积约320万，其中商业办公约160万。,处于内中环间，区位优越，2004年启动土地出让，至2011年商办用地已基本完成出让,长风生态商务园区地理位置示意图,长风,3.2竞争板块市场研究,长风生态商务区,3.2竞争板块市场研究,长风生态商务区土地市场,区域土地供应采取“商办先行，居住后置”的策略；商办用地以供应完毕，2004年出让至今，楼板价涨幅明显,长风园区主力项目价格走势,长风商务区首个上市项目是旭辉世纪商务广场，其2004年12月拿地后历时24个月，于2007年1月开盘。近4年来，区域办公售价总体稳中有升；2010年下半年上市的赢华国际广场，将区域办公售价一举拉高至30000元/以上。,长风生态商务区办公市场,3.2竞争板块市场研究,长风生他商务区近2年办公楼新增供应量约17万，由臣风大厦、汇银金融商务中心及赢华国际广场3个项目商办提供。区域年办公楼年成交量稳定6-7万，整体供求平衡。2012年1月臣风大厦以均价32366元/被整体收购，成交量约2.2万，均价处于区域高位。,长风生态商务区办公市场,3.2竞争板块市场研究,从产品角度来看:长风生态商务园区内主力项目单套面积集中在100-300；主力整层面积介于1000-2500之间不等。,主力项目单套与单层主力面积一览,长风生态商务区办公市场,3.2竞争板块市场研究,旭辉世纪广场,汇银金融中心,赢华国际广场,国盛中心,说明：区域目前商业主要集中在旭辉世纪广场、汇银金融中心、赢华国际广场和国盛中心,长风生态商务区个案研究,3.2竞争板块市场研究,长风生态商务区,配套底商，体量占比25%售价折算：商业/办公=1.3:1,楼层业态（招租/销售中）：地下一层主题：员工餐饮、娱乐主题店12层主题：高端餐饮、品牌零售、美容美发售价：地上均价41000元/左右；地下租金20元/月左右主力店分割50-60，转角300-400,项目规划总建筑面积10.8万，由上海赢华房地产开发有限公司投资开发。共规划建造5栋办公楼和1个下沉式设计的商业广场。其中，办公部分又分为独栋总部和大平层总部。,长风板块内唯一包含地下商业的项目，受办公入住率影响，目前开业商户以便利店、中低端餐饮为主，主要服务自身办公人员，地上已开业企业为企业品牌展示等。,建筑形态与本项目具备相似性，开放式下沉式广场可提升地下商业价值,长风生态商务区个案研究：赢华国际广场,3.2竞争板块市场研究,办公产品供求均价走势,商业产品供求均价走势,办公成交均价稳定在31000-32000元/；商业均价处于40000元/水平，经营情况较差,单位：套,长风生态商务区个案研究：赢华国际广场,3.2竞争板块市场研究,业态（招租中）：企业产品展示、高端商务消费等，目前入驻企业有劲霸男装企业产品展示平台、若干便利店及银行，经营情况一般；,三层商铺，单套面积1500，2000，3000报价一楼：5-6万/，二楼、三楼：4-5万/实际成交均价：约20000元/（整体收购）,配套底商，体量占比10%售价折算：商业/办公=1:1,配套型商业定位较高，整体定价处于板块高位水平，目前去化情况不乐观，本项目需规避大面积商铺单套面积。,长风生态商务区个案研究：汇银铭尊,3.2竞争板块市场研究,办公产品供求均价走势,商业产品供求均价走势,办公成交均价稳定在22000-24000元/；商业均价处于20181元/水平，为整体收购,长风生态商务区个案研究：汇银铭尊,3.2竞争板块市场研究,楼层业态（只租不售）：地下一层主题：活力生活馆时尚地带一层主题：fashion主题潮流世界二层主题：休闲娱乐主题品牌零售、儿童世界三、四层主题：主题设色美食苑中大型餐饮加特色餐饮租金：6-15元/.天左右主力店分割170-200,项目集商务、商业、生活及休闲娱乐于一体，由一座大型主题商场、四座甲级写字楼、两座SOHO、一座五星级酒店和一座公寓式酒店组成。国盛时尚大型商业区位于国盛中心东侧。,该案拥有近10万的体量，具备一定区域中心商业操作性。主要面向长风区域客源。由于周边3公里内，有众多成熟商圈，且由于交通和开发成熟度的关系，辐射力有限。,区域商业中心，以经营为主，对本项目不具备参考性,长风生态商务区个案研究：国盛中心,3.2竞争板块市场研究,业态（招租中）：便利店、餐厅等小型服务类商业,一层底商，单套面积70-80，100，330-400出售：4万/，租金：6元/.天,配套底商，体量占比22%售价折算：商业/办公=1.2:1,面积划分合理，且分割灵活，均为底商配置；办公企业入驻情况良好支撑配套商业发展。,长风生态商务区个案研究：旭辉世纪商务广场,3.2竞争板块市场研究,办公产品供求均价走势,商业产品供求均价走势,办公成交均价稳定在20000-22000元/；2009年商业均价处于24000元/水平,长风生态商务区个案研究：旭辉世纪商务广场,3.2竞争板块市场研究,1，长风生态商务区从2004年土地出让开始，至如今办公集群基本成形，耗费约8年时间。2，区域发展采用了“商办先行，居住后置”的策略，结果区域住宅开发落后于整体开发进程，结果与临空园区类似：以商务为主，形成朝来夕往的潮汐式人流，对区域商业的发展带动，十分有限。缺乏常住人口的支撑，导致商业经营状况不好，出售型的商业销售状况也不理想，并且出售型商业的价格与办公价格比值在1.1-1.2：1。3，在8年开发中，单个项目中的办公楼物业在2-3年内的售价增幅约在20-25%，区域办公楼的当前售价在30000-32000元/。,3.2竞争板块市场研究,长风生态商务区发展状况对本项目的借鉴,慧创国际（上海西郊商务区）是上海首个启动的生产性服务集聚区，规划总占地面积4.5平方公里，总建筑面积420万。目前已开发A、B、c-1、c-2区，共计开发时间近6年，开发体量17万。其中：A区公共服务中心已经建成B区总部办公楼已建成招商入驻，C-1区已基本销售完毕，部分企业入驻；C-2区暂未启动销售,整体规模大，开发速度较为缓慢,3.2竞争板块市场研究,西郊生产性服务集聚区,B区开盘时间：2005年12月交付时间：2007年6月土地属性：工业用地主力产品：单层面积220-350，整栋1600-3300销售方式：整栋销售,C-1区开盘时间：2008年1月交付时间：2008年12月土地属性：工业用地主力产品：单层面积220-350，整栋1900-3300销售方式：整栋销售，部分单元单层出售,慧创国际B地块项目规划示意图,慧创国际C-1地块项目规划示意图,B、C-1区单层面积220-350，整栋销售为主,3.2竞争板块市场研究,西郊生产性服务集聚区,占地面积：25617建筑面积：76308容积率：2.9标准层面积：1708单套分割面积：平均280建筑形态：多层-小高层,慧创国际C-1项目外立面实景图,慧创国际C-2项目外立面效果图,3.2竞争板块市场研究,西郊生产性服务集聚区,在调研入驻的37家企业，生产制造行业比重最大，其次为贸易及建筑装饰业；企业属性基本以民营为主；延续了嘉定区域的产业特征，作为大虹桥概念的辐射区域，未来产业导向有望在自身主导产业（生产制造及物流）的基础上向更大范围扩张。,入驻企业以民营制造业、物流及设计为主,备注：样本数37家,3.2竞争板块市场研究,西郊生产性服务集聚区,目前普陀长风、长宁临空园区及西郊集聚区存在约205万后续潜在供应；长风商务区商办用地已全部推出，已出让未未上市面积约60万，处于去库存阶段；西虹桥商务区及七宝生态商务区均为新规划板块，现状处于前期建设阶段，短期推出可能性不大；,3.2竞争板块市场研究,竞争板块存量汇总,在售项目中，规划的挑高LOFT产品单价较高，去化速度较快,3.2竞争板块市场研究,竞争板块主力在售项目汇总,3.2竞争板块市场研究,大虹桥板块商业市场汇总,虹桥枢纽,地块位置,江桥,华漕,徐泾,七宝,2010-2012年大虹桥区域商业供求走势,长宁,江桥板块为大虹桥板块主力供应区域，均价21844元/，供求平衡，其他周边板块供应量较少；大虹桥板块商业仍以社区型配套为主导，流速缓慢，长宁临空未有有效成交。,3.3街铺式商业价格研究,江桥万达广场,区域：嘉定江桥占地面积：18.63万总建筑面积约55万其中：住宅面积约12万，容积率2.5；办公（soho）约12万；商业约5.2万,商办产品规划：1、购物中心21万(持有型)2、餐饮酒吧街区4万(销售型)3、办公(销售型)+SOHO办公13万（销售型）4、住宅+社区商业17万（销售型）业态规划：社区商业：没有明确规划，只是不允许做餐饮，全部销售后，小业主自由经营。商业广场：万千百货、万达国际影城等主力商家餐饮酒吧街：补充餐饮、休闲娱乐配套不足,销售型物业资金回笼统计一览表,万达内街商业价格略高于外街，比值约1.04:1,3.3街铺式商业价格研究,宝山万达广场,区域：宝山高境占地面积：6.1万总建筑面积约21.5万其中：办公面积约13.6万；酒店式公寓3.7万；商业约4.2万,商办产品规划：1、西侧两幢办公/24F（销售型）2、北侧两幢办公/19-20F（持有型）3、东侧一幢酒店式公寓/7F（销售型）4、内/外街商业（销售型）,销售型物业资金回笼统计一览表,万达内街商业价格略高于外街，比值约1.1:1,沿街商业（外街）,金街（内街）,3.4商业需求客户访谈,客户访谈大虹桥板块商业需求探索,神州数码：市场部销售项目经理邹先生,工作特征：主导及配合上海的集成商达成项目销售，负责毛利考核，在区域内形成与集成商的战略合作，负责上海西区风险把控，面对终端客户销售。生活状况：现居长宁天山区域，年龄35-45岁，日常工作压力不是很大，因为家眷不在上海，所以休闲时间较宽裕，平时对于投资理财兴趣较大，目前对古董收集较热衷，4年前曾投资获利住宅市场，但至今未曾涉及商业投资。商铺投资：对于房地产投资有一定了解，但未曾涉及商业投资，感觉商业投资资金占用量较大，回收期时间长，个人能承受的总价在250-300万，面积具体再看，对虹桥规划有所了解，看好未来5年后的发展，短期2-3年内感觉人口导入仍成问题，资金充裕的话，可能选择投资江桥区域，感觉风险相对较小。,3.4商业需求客户访谈,客户访谈大虹桥板块商业需求探索,联强国际：ERP系统高级分析师(JAVA)费先生,工作特征：负责公司ERP系统分析、程序设计开发、测试及后续的维护与强化，内部技术转移及教育训练。生活状况：现居闵行南方商城区域，年龄35-45岁，年收入25-30万，工作压力较大，较枯燥，交际圈较小，目前进行基金投资理财，感觉可投资产品较少，由于私人时间不多，导致对投资理财产品关注时间不能稳定持续，寻求相对稳定，收益率相对较高的产品。商铺投资：看好虹桥规划，感觉3-5年内，房价会有大幅提升，但由于未曾进入房地产投资领域，因此较为谨慎，认为现阶段商业投资好于住宅投资，可在虹桥商务区内置业，可承受总价为300-350万，希望开发商能早先承诺保本租金收益。,3.4商业需求客户访谈,客户访谈大虹桥板块商业需求探索,私营业主：林先生,工作特征：私营业主，华侨背景，长乐路多套服装店面。生活状况：现居古北社区，年龄40-45岁，年收入约50-60万，热衷高投入高回报产品，资金量较充裕。商铺投资：对核心区域房地产投资有涉及，曾拥有新天地、淮海路、老西门等多套商业物业，后转手获利，对虹桥商务区开发印象较好，可承受资金量约600万，认为商务区对于餐饮需求量将会很大，未来希望投资餐饮行业，但物业位置需处于核心区域，需求面积抗性不大，可大可小。,3.4商业需求客户访谈,通过访谈发现，虹桥商务区整体形象已经确立，客户端对远期看好；客户对未来商业经营信心不足，总价可承受范围导致面积不宜过大；,客户访谈小结,3.5地下商业处理意见,对于地下商业面积能否销售问题：不计容积率的地下经营性用地因无法办理产证，因此不可销售，上海目前尚无销售的地下商业案例可供参考；,虹桥商务区土地供应概况,虹桥商务区共出让经营性用地14幅，总建筑面积（可建面积）约175万，其中核心区一期约167万核心区一期办公面积96万（56%）、商业面积49万（30%）、文娱会展面积22万（14%）核心区一期经营性用地供应完毕，目前处于南、北片区集中供应阶段,数据截止2012年7月2日,3.6虹桥商务区分析,虹桥商务区核心区北片区土地潜在供应,核心区一期,南片区,北片区,3.6虹桥商务区分析,核心区一期,北片区,南片区,虹桥商务区核心区南片区土地潜在供应,3.6虹桥商务区分析,虹桥商务区：已动工地块简介,虹桥绿谷（申虹/上海地产/现代建筑）,定位：商业、娱乐、办公、酒店；占地：89805.6地上建筑面积：281866；地下建筑面积：244539建筑高度：地上10层,绿谷东区：总建筑面积约250000平方米，业态为高级总部写字楼、商业绿谷西区：总建筑面积约280000平方米，业态为豪华酒店、高级总部写字楼、SOHO写字楼、精品MALL项目特点：所有建筑均符合绿色建筑2星标准，并有一定比例的绿色3星建筑，采用冷暖电新能源三联供。三星评审有两个步骤，第一是对施工图的三星评审，第二是对运营的三星评审。每个地块建筑均采用面向中心围合布局，采用下沉式广场、下沉式庭院、边庭布局，用丰富的空间变化演绎城市综合体各种功能区域之间的转换与联系。每栋楼平均建筑面积2.5万。项目进度：2011年6月正式开工，目前正进行东区地块的基础作业。项目进度：预计2014年竣工商业策略：预计会全部出售。,3.6虹桥商务区分析,虹桥天地（瑞安）,定位：办公、购物、餐饮、娱乐、展示为一体的综合体规划：建筑物单体约25幢，地下二层与虹桥枢纽交通中心西延伸工程地下一