物权法对物业管理行业的影响与对策.doc

.物权法对物业管理行业的影响与对策一、 建筑物区分所有权的权利主体（一） 业主的概念（物业管理条例）第六条：“房屋的所有权人为业主”。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。（二）业主身份的确认 1、房屋所有权证登记人江苏省物业管理条例第四十六条第一款：“本条例所称业主，是指物业的所有权人。”物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 2、房屋买卖合同的买受人 物权法第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 3、房屋继承人或受遗赠人 物权法第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 4、房屋建造人 物权法第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。 5、生效的行政、仲裁或司法文书确认人 物权法第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（三）业主物业管理权利的取得与终止 1、交付取得与终止（入伙取得与终止） 物业管理条例第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。江苏省物业管理条例第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。 2、登记取得与终止 物权法第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 3、业主房产抵押、查封后，其物业管理权利是否受到限制 4、进入破产清算的房产，其物业管理权利由谁行使 5、违章建筑的买受人是否享有业主的权利（四）业主物业管理义务的承担与终止 1、交付承担 2、登记承担 物权法第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 3、确认承担 物权法第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 4、业主变更后拖欠管理费的承担 （1）原业主承担：物业服务收费管理办法第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 （2）新业主承担：经双方约定，新业主愿意承担所拖欠的管理费用。 5、查封房产管理费的承担 按照法律规定，物业管理单位应及时到法院提起诉讼，申请费用保护。 6、抵押房产管理费的承担 按照法律规定，物业管理单位应及时到法院提起诉讼，申请费用保护。 7、拍卖房产管理费的承担 按照法律规定，物业管理单位应及时到法院提起诉讼，申请费用保护。 8、违章建筑管理费的承担（五）业主物权的保护 1、物权的私力保护（自助、和解、调解、仲裁） 物权法第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 2、物权的公力保护（业主的诉权与诉讼时效） 物权法第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 3、建筑物出入查证制度的合法性问题 对进入物业管理区域的人员（访客）进行询问盘查时应注意方法，不应以物业管理处相关规定检查对进入物业管理区域的人员（访客），最好以业主的受权（或业主制定的物业管理小区管理办法等。注：前期物业管理合同或与物业管理合同上应注明相应内容。 4、物业管理区域放行条制度的合法性问题 放行条制度与出入查证制度相式，在签定物业管理服务合同时应有明确规定。管理单位在开具放行条时应有业主的签字（如电话放行时应在放行条上注明拨打业主的电话及拨打时间等）注：贵重物品原则上必须有业主签字。 在实际工作当中经常发现因新老业主过户产生物品被搬出问题。新老业主已经在国土局办理过户，但老业主未与新业主在本区域内的物业管理单位办法过户手续的，所在区域的管理单位按老业主为准。因老业主不愿退出该房屋的，管理单位最好让新业主通过法律或政府部门解决，因为管理单位按照物业服务合同约定内容对小区进行管理，物业管理单位不是政府部门，没有权力处理物业服务合同以外的民事问题。 5、委托停水、停电行为的法律责任问题 停水、电产生牵扯到物业服务单位的事情比较多，物业服务单位如何避免此类问题的发生。因业主夫妻闹矛盾、业主房屋出租等原因要求物业服务单位停水、电，因此类纠纷问题物业管理单位最好不要答应业主、住户停水、电，如业主、住户要求比较强烈，让业主、住户对自己房屋进行停水、电。这样物业服务单位可以避免参与到纠份当中。 但这种停电方法也有一些弊端，做为物业管理服务单位还是从长远利益考虑，为房屋业主着想，业主因纠纷要求停止自己房屋的水、电时，可让业主书面（业主要签字按手印）向物业服务单位说明对自己的房屋进行停止供水、电，但最好要求业主自己或通过政府部门解决。 6、委托保管行为的法律责任问题 做为物业服务单位，客户中心、护卫大门岗等部门会收到业主、住户请求，将一些个人物品或外出将房子钥匙交给我们保管。做为物业服务单位一般没有委托保管服务，如果答应对业主、住户物品进行了保管，就自动形成了一种约定（保管责任），如因物品损坏或丢失，保管人存在一种赔偿的责任。 但在物业管理工作当中，已不成文的存在一种保管的义务，物业管理工作人员如何技巧的避免这种法律上的风险，尽可能说服业主、住户，公司有明确规定不允许保管私人物品如业主、住户将物品交由工作人员保管时，不保管贵重物品，而且由业主、住户书面注明没有贵重物品并注明来拿的时间及联系电话等。 7、委托防范行为的法律责任问题 8、拾得遗失物、漂流物，发现埋藏物或者隐藏物的处理问题 物权法第一百零九条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。 拾得相关物品后，管理处应做好拾得物品的详细记录，按公司流程上报相关领导，在服务区域内张贴相关公告，如无法认领的物品应及时交给政府机关（派出所）。二、建筑物区分所有权的权利内容我国建筑物区分所有权的概念物权法第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 1、专有所有权：业主对专有部分有自由使用、收益及处分的权利。 2、共有所有权：业主依据法律、合同以及管理规约对建筑的共有部分所共同享有的权利（具有从属性和不可分割性） 3、共同管理权：业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务（外部权利）三、建筑物区分所有权的权利客体 （一）专有部分 四周围合，有专有门通行。 （二）共有部分1、建筑物的基本构造部分 2、建筑物的共有部分及附属物 3、仅为部分业主所共有的部分 4、物业管理用房权利归属问题 物业管理用房按照规定应由开发商提供，物业办公用房产权一般属业主所有，如有明确产权的除外。物业管理用房不能做经营用途，但经业主委员会同意除外。 5、建筑区规划内的道路的权利归属问题 物权法第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 6、建筑区规划内的绿地权利归属问题 物权法第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 7、停车库、车位权利归属问题 物权法第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 8、屋顶平台权利归属问题 楼顶平台使用权归本单元业主所有，业主有使用权，但无权改变屋顶平台的使用结构。 9、会所权利归属问题 买卖合同有约定的按照合同约定履行，无约定的归全体业主所有。 10、其他公共场所、公用设施四、业主对专有部分的权利义务物权法第七十一条 （一）业主对专有部分的权利（占有、使用、收益、处分）注：法律规定的所有权利 （二）业主对专有部分的义务 1、不得危及建筑安全 2、不得损害其他业主合法权益 物权法第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 3、自行承担管理与修缮的费用 物业管理条例第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 4、对他人合理行为的容忍五、业主对共有部分的权利义务 （一）业主对共有部分的权利 1、共同使用权 2、共同收益权 3、共用部分的单纯修缮改良权 4、排除妨碍的请求权 （二）业主对共有部分的义务 1、依共用部分的本来用途使用共用部分 物权法第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 2、分担共同费用和负担六、业主的共同管理权 物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（一）业主的权利与义务 1、业主的权利 （1）表决权 （2）参与制定规约权 （3）请求权 （4）知请权 （5）监督权 （6）选任及解任管理者的权利 （7）设立管理团体权利 2、业主的义务 物权法第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 （1）执行业主大会或业主委员会作出的决议 （2）遵守管理规约 （3）接受管理人的管理 （二）业主大会 1、业主大会的成立 2、业主大会的决定 物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（三）业主委员会 1、业主委员会的产生与备案 物业管理条例第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 2、业主委员会委员的任职条件 建设部业主大会规程第二十一条第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间。 业主大会规程第二十八条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。 物权法第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 3、业主委员会换届及财务移交（四）街道办事处、居民委员会与业主委员会的关系问题（五）业主大会与业主委员会的主体资格问题七、建筑物管理人的义务 1、根据业主的委托管理物权法第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 2、接受业主的监督 3、建筑物管理人的法律责任 物业管理条例第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。