社区商业实战策划249p(定)12732933.ppt

,社区商业实战培训走中国特色的商业地产之路,郑重声明：本报告为深圳世方商业顾问机构的社区商业地产培训资料，属保密信息，未经本机构许可不得向第三方透露或用于其他目的。,前言,我国城市化进程的加快、城市范围的扩大、城镇人口的增加为社区商业建设提供了契机，同时，随着城市建设和改造步伐的加快，居民住宅大型化、郊区化的发展趋势，也要求社区商业的建设有更大的作为。美国2000年的统计数据表明:社区型购物中心占社会商业零售的40%。有专家预计，今后10年内，中国社区消费将占全社会商业零售额的三分之一以上。可以预见，社区商业将成为未来城市商业发展的亮点。美国城市化率已经达到85%以上，而中国目前城镇化率仅为50%，还有35%的提升空间，未来20年还将新增3亿的城市人口，大量的人口带来巨大的消费需求，由此可见，中国社区商业在未来20年还将有极大的发展空间。,城市化进程推动了社区商业的发展,前言,再者，随着经济水平的飞速发展，人们的收入大幅度提高，消费水平也随之逐渐提升，据统计，社会消费品零售总额从2002年的4.8万亿元增加到2010年的15万亿元，年均增长14%，比同期GDP增幅高4个百分点。再者，随着城市居民收入增长和生活水平的提高，消费结构也发生明显变化。居民对消费的便利性、安全性要求越来越高，对服务性消费的需求也在增加，这些都对社区商业的开发和建设提出迫切的要求。同时，配套完善的商业设施是居民选择居住区域的硬性指标之一。,我国的社区商业起于上世纪80年代未90年代初的北京、上海等大城市，至20世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，社区商业的开发和建设在我国需求巨大。,郊区化社区组团的大量开发引发了社区商业的巨大需求,住宅社区的郊区化，推动社区商业兴起。一方面，各大城市由于城区“地价”居高不下，住宅区不断向次中心一级城市边缘地区发展成为趋势，尤其是近几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，住宅郊区化使人们越来越远离商业相对发达的城市中心，这些地区的原有配套设施不完善，引发了居民对完善和便利的社区生活配套的强烈需求。,另一方面，随着城市居住空间的日益拓展，当市级商业中心、区域商业中心无法完全覆盖新兴社区时，社区商业作为一种区域性极强的商业形态适时地弥补了这个缺失。,前言,社区商业的开发极度不完善，急需规范化,虽然社区商业在国外发达国家己经发展得相当成熟,如美国，新加坡，日本等早已成为居民综合消费的重要载体之一，但在我国，社区商业的开发和建设较晚，发展相对还比较滞后，再加上中国商业地产的特殊性，很多社区商业开发以销售为导向，缺乏了对项目整体的思考，导致了规划失误，业态组合不合理，经营管理缺失等众多问题。社区究竟需要什么样的业态组合，如何进行容量配比，如何合理的规划和布局商业服务设施，才能够满足社区居民日常生活中不同层次的物质生活与精神生活的消费需求，以及国外社区商业的开发和建设对我国有哪些有益的启示和借鉴等。探索研究适合于中国现阶段国情的社区商业开发就变得紧迫而有意义。,前言,鑫扬联合世方公司推出社区商业开发实战培训，力图推动社区商业合理发展,近年来，国内外不少学者从各个角度对社区商业进行了深入研究，然而都是从某一个方面进行研究，要么是理论派，多为进行理论研究为主，对实操的借鉴的意义不大；要么是以实操为主，且以追求销售为目的，尚未能够很好的考虑销售与招商、经营管理的统一。世方公司通过近年来10余个社区商业项目的实操经验、数十个项目的研究以及多年的商业地产理论基础，倾力打造一套适合中国国情的社区商业开发实战培训教材。,目录,PART1社区商业的定义,PART2中国社区商业的开发问题盘点,PART3社区商业的发展趋势,PART4社区商业的开发模式,PART5社区商业业态组合,PART6不同类型的社区商业定位、规模及业态组合,PART7社区商业的五大定位模式,PART8社区商业的规划及建筑设计,PART9社区商业的装修设计,PART10社区商业的招商,PART11社区商业的销售,PART12社区商业的经营管理,PART1社区商业的定义,PART1社区商业的定义,一、社区商业概念,二、国内外社区的发展及比较,PART1社区商业的定义,一、社区商业概念,社区商业是一种以地域内和周边居民为主要服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型零售商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于市级商业中心、区域商业中心而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈、范围等方面都不同于市级商业中心和区域型商业中心。它是区别于市级商业中心、区域型商业中心、主题商业步行街等。说明：城市商圈是呈现多极化布局的，以深圳为例，根据深圳市商业分级设置办法，全市范围内规划东门金三角商业区、华强北商业区2个市级商业中心；福田中心商业区、南山商业文化中心商业区、宝安新中心商业区、龙城龙墟商业区4个次市级商业中心；南头商业区、龙华商业区等8个区域型商业中心，笋岗专业市场、水贝珠宝商业区等8个特色商业区、中英街、蛇口酒吧街等6条特色商业街以及N个社区商业中心。,福田中心区,华强北,PART1社区商业的定义,怡景中心城,市级商业中心东门商圈,市级商业中心华强北商圈,COCOPark,PART1社区商业的定义,（一）、从不同角度来理解社区商业,1、从社区的概念理解社区商业：（1）、它是一定地域空间范围内人们的商业活动，强调其空间范围；（2）、它是服务于社区居民的商业活动，强调其活动主体；（3）、它是社区内人们的商业活动，及在此基础上建立的社会经济体系，强调其活动内容。商业活动是消费时代人们体验城市生活，组织社会关系的主要方式，因而社区商业是社区内人们居住生活的重要组成部分。,2、从服务范围来理解：社区商业是一种具有很强的地域性的属地型商业。相对于市级商业中心、区域型商业中心而言，社区商业所辐射的消费半径相对有限，一般为3公里以内。,3、从服务功能来理解：社区商业是一种以社区内以及周边社区居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足社区居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。社区商业所提供的服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。,从社区的概念理解社区商业,（二）、社区的分类,研究社区分类的意义在于，为确定社区商业的规模、选择业种业态、规划社区商业布局提供参考。但社区商业与其所在社区并不完全对应，实际定位应考评与周边小区人口及商业等实际情况。,2、按照社区居民收入水平不同，社区可以划分为别墅区、中高档住宅区、普通住宅区。3、按照建筑群布局样式不同，社区可以分为围合式布局的社区和多组团式布局的社区。,PART1社区商业的定义,1、按照人口规模的不同，社区可以划分为小型社区、中型社区、大型社区、具体划分标准见下表：,分类依据参考中国建筑工业出版社建筑设计资料集第二版第三卷,（三）、西方等发达国家社区商业发展典型模式,1、美国模式典型的地广人稀、高品质生活的模式，社区商业集中化布局,PART1社区商业的定义,社区商业中心是美国社区商业的主要形式，在美国的城市整体商业中占有重要地位。社区商业中心以满足居民一站式”购物为基本功能，同时提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，使得社区商业成为具备完善服务功能的载体。美国的社区商业中心常常以社区购物中心的形式出现。注：美国的购物中心的概念，其实是我们所理解的集中式的商业建筑，并不是我国定义的购物中心。,PART1社区商业的定义,与其它发达国家的购物中心相比，美国社区购物中心的形态以单层楼为主，营业面积、商圈范围和服务人口一般均大于其它发达国家的社区购物中心。这种购物中心主导的美国模式是与其发达的经济发展水平、较高的汽车普及率、广阔的国土面积和较低的居民密集程度密不可分的。美国人有着被称作为“汽车轮子上”的生活方式，其四通八达的高速公路和州际公路，较高的汽车普及率，地广人稀的独特优势，推动其社区郊区化发展。其社区基本以别墅群和多层建筑为主。美国人对着对高品质的生活要求，即市中心上班，郊区别墅居住，镇中心消费，推动了其集镇商业中心与社区配套集中式布局，从而促进了社区商业的蓬勃发展。,PotomacMillsShoppingCenter-美国华盛顿,2、英国模式中央政府控制，郊区新城规划完善，社区商业、文化、休闲配套齐全,英国郊区化是以郊区新城的形式出现的。郊区新城的开发始于第二次世界大战以后。它的形成过程和城市形态都与土地富裕国家（如美国、澳大利亚）的郊区城市不同。英国郊区新城完全是在政府的规划下，有政府拨款的新城开发公司联合私有企业，在专业规划的指导下建立起来的，从而避免了一些传统都市的弊端。新城是为解决二战后城市人口拥挤的问题和战争导致的城市无序发展问题而开发的。新城开发公司直接受英国中央政府控制，中央政府控制了新城开发公司的全部资金。同时，无论是新城开发的总体政策或单个新城开发的具体政策，基本上是中央政府直接制定的。在新城建设过程中，社区商业作为社区服务设施之一被纳入规划并发展起来。每个社区中社区服务半径为10分钟步行距离，服务人口400到500人，每个新城由若干个居住社区和工业区构成，新城的地理位置中心设置有中心区。中心区有商业区、行政管理区和社会活动区组成。到了90年代，大型新城除了像原有的新城一样拥有完善的、基本的公共和社会基础设施之外，增加了更完善的生活服务设施和文化娱乐设施（如大型文化娱乐中心）。但比较而言，英国由于人均土地面积比美国少，社区购物中心的分布比美国密集，多层的购物中心和多层停车场是英国社区购物中心的主要形式。另外由于家庭汽车普及率低于美国，英国社区购物中心的面积和商圈范围都少于美国，规模通常在1-3万平方米，而服务人口在2-4万。,PART1社区商业的定义,英国小镇风情,英国海克罗斯购物中心,PART1社区商业的定义,3、日本模式典型地少人多，提供便利为主，社区商业分散与集中型兼有,日本模式既保留了传统的商业街形式以保护中小零售企业和传统文化特色，同时也大力发展现代化社区商业中心。日本由于其地小人多，社区商业规划均抱以集约的宗旨，像商业街规划基本与中国北京、上海、深圳等模式差不多，逢街划铺。“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业形式。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等200多家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市传统文化特色的重任。社区商业中心在日本发展较好，是日本社区商业的另外一种主要形式。“造镇计划”下的社区商业中心，是一种新兴的生活乐园。如日本真库县尾琦市的社区商业中心是一个兼顾购物、休闲、娱乐，教育文化，聚会社交等多种功能于一体的生活园地，250家个性化专门店按商品范围结构分为生鲜馆群、饮食店群、娱乐休闲店群、自我动手店群和购物区群五个大板块。,PART1社区商业的定义,PART1社区商业的定义,日本商业街考察,PART1社区商业的定义,4、新加坡模式政府指导性强，社区商业组团化合理布局,新加坡HomeByHome(邻里之家)是新加坡社区商业的主要形式，是社区商业中心的名称，其概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。按照社区建设的配套建设指标，根据物业规模、物业类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施，由开发商或物业方进行集中经营与管理，不以赢利为主要目的，为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。,新加坡社区商业最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照4hm26hm2的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约6000-8000户规划配套一个邻里中心。邻里中心以经营中档商品为主,商店组合为:普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。,新加坡Tampines购物中心,PART1社区商业的定义,PART1社区商业的定义,二、国内外社区的发展及比较,与国外成熟的社区商业发展模式相比，我国发展社区商业起步较晚，从整体来看，仍处于初级探索阶段，但在北京、上海、深圳、广州等一线发达城市已经先行，并探索出较为成熟的社区商业发展模式。但由于各地区经济发展水平的不平衡，社区商业发展还没有形成统一的模式和标准。,1、社区商业发展得到宏观政策层面的支持,商务部于2005年下发了商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见(商改发(2005)223号，以下简称指导意见)，从宏观上为社区商业的发展提供指导思想和要求。商务部提出社区商业的发展要以“便民、利民、为民”为出发点，完善新社区商业服务功能，优化老社区商业结构布局，争取利用3-5年时间，在全国大中城市初步完成社区商业建设和改造工作，形成满足基本生活消费需求的社区服务网络。为保证上述目标的顺利进行，提出社区商业发展必须规划先行，在城市商业网点规划中对社区商业的规模、结构、布局做出详细规定和标准。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设，并切实搞好社区商业示范工作。,为了配合商务部指导意见，许多地方政府出台了地方性的建设标准和指导意见。南京市于2006年出台了南京市加快社区商业发展实施意见和南京市社区商业建设规范标准（试行），不仅对新建社区人均商业配套面积作出规定，而且针对不同规模的社区，从业态数量、种类、营业面积和经营品种等方面制订了详细的标准。天津市出台了天津市商业进社区试行标准、天津市社区商业中心建设标准（试行）和天津市社区商业示范社区建设标准（试行），对社区商业发展进行指导。,2、国内发达城市社区商业发展行成了一些初步经验,上海市副市长冯国勤在把发展社区商业作为一个战略重点一文中指出，发展社区商业是上海商业“十五”规划的一个战略重点，并提出扎实推进社区商业建设和发展的“六项工作”：一是要强化社区商业发展规划；二是要大力培育一批专门从事社区商业开发的房产开发商；三是要鼓励发展社区购物中心；四是要积极推动大型商业集团开发社区商业；五是要加快传统商业的结构调整；六是要努力推进社区服务体系的形成。对于业态，上海市将采用政府调控和市场调节相结合的方式，实施分类指导；对必备性业态，将从整体规划上留出一定比例的商业网点，政府部门负责制定规划，由开发商引进项目或政府部门帮助引进项目;对于指导性业态，采取市场机制进行招商引资。同时，上海市将改变过去路边临时房为主的低档次社区商业格局，采用“团组式”开发理念，以社区购物中心为核心，周围集聚专卖店、专业店、快餐店及其他文化娱乐企业，组成联合舰队，从而提高社区商业的组织化程度和商业层次。所以才出现了拇指广场和曲洋广场等政府规划引导的典型社区型商业中心。,PART1社区商业的定义,大连市早在2004年就制定了关于加快发展我市社区商业服务的指导意见。在文件中，提出计划在3年内建成并完善100个社区超市，800个社区便利店，初步形成布局合理、功能齐备的社区商业服务体系。对新建住宅区的社区商业，要强化总体设计，以团组式商业为主，合理配置多点式便利型商业网点，营造相对集中、功能完善、服务先进、环境协调的社区商业。在业态配置上，提出以必备性业态和指导性业态相结合，并与不同居住区居民消费水平、消费结构相适应。此外，对社区商业的功能和发展措施也作出了明确的规定。,3、我国社区商业的开发、管理尚未形成清晰合理的模式,国情不同，商业模式不同，与国外商业地产不能销售，提倡发展较成熟的先招商后开发、集中管理、分散经营的模式不同，我国社区商业多为先开发后招商，产权分割出售、各自经营，在管理上缺少专业化的管理主体。并且社区商业多利用底层商铺，造成社区商业经营分散，不能聚集人气形成良好的商业氛围，同时嘈杂混乱的商业环境影响居民的生活和休息。,PART1社区商业的定义,同时，一些社区商业所必备性业态，如回收站，邮局等业态，在租金回报率如此回报低的情况下，按正常市场招租的话，是不可能出现的，但如果政府政策引导和扶持，则又是另一番景象。北京市在北京市“十五”时期商业发展规划中确立未来5年商业发展的重点之一，就是将在市区和郊区城镇形成400个配套齐全的社区商业中心。在北京市商务局2006年制订的商业发展规划中，提出未来3年北京市将完善社区生活服务体系，新增便民超市、便利店500家。新增和规范以连锁经营为主导的早餐、蔬菜、洗衣、维修等生活服务顶目网点600多个，并且锁定连锁经营的组织形式;未来15年将重点发展社区商业，最终使社区商业成为商业的主体，占全部商业的60%。如北京在2011年评选出首批105家社区商业连锁品牌，包含零售、超市、美容美发、洗染业、餐饮业、再生资源回收企业、菜市场、家政业、代收代缴服务商。如福建永辉超市、联华快客便利超市、伊舒丽莎美容美发中心、华夏中青服务有限公司、北京绿菜园蔬菜专业合作社、北京天龙天天洁再生资源回收利用有限公司等。,PART2中国社区商业的开发问题盘点,一、社区商业定位四大问题,二、社区商业规划上的两大问题,三、社区商业装饰上的两大问题,四、社区商业配套的两大问题,五、社区商业经营管理的三大问题,PART2中国社区商业的开发问题盘点,PART2中国社区商业的开发问题盘点,一、社区商业定位四大问题,问题一：规模定位上，逢街划铺，空置率严重,由于商铺销售价值高，其价格往往是住宅的3-5倍，因此开发商为追求利益最大化，逢街划铺，导致很多社区商业体量过大，空置率非常严重。,深圳中航格澜郡,深圳十二橡树庄园,PART2中国社区商业的开发问题盘点,问题二：业种重复度高，业态种类过少，提供服务不够丰富,一、社区商业定位四大问题,一些散售的，缺少统一经营管理的商业街，小业主为了追逐租金收益最大化，纷纷选择租赁给承租能力较强的地产中介、药店等业态，因此出现了一些业态如中介、药店等在社区商业中心扎堆经营的怪现象，如深圳多个社区商业中心都出现了中介一条街。这些单一的业态过于集中，不利于社区的商业配套服务的完善。,深圳风格名苑,问题三：社区商业经营无序，严重影响社区品质,多数社区商业街采用店铺出售方式，购买商铺的小业主多数并非商业经营者，其购买商铺的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家，并不考虑后者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位对应。在遭遇投机心态下的短期行为后，常常会出现经营无序的后果，使社区商业徘徊在低品位无序的状态下，不利于提升社区品质和形象。,深圳万科第五园,一、社区商业定位四大问题,PART2中国社区商业的开发问题盘点,问题四：社区餐饮消费需求量大与餐饮污染矛盾突出。,在社区商业中，餐饮消费需求量相当大，占社区商业较大比例，各类餐饮也纷纷抢驻社区商业中心，但餐饮尤其是中餐，也给社区生活带来诸多负面影响。社区餐饮对社区的负面影响，首当其冲是给社区带来各种污染，主要包括：含油、洗涤废弃水等对水体的污染；厨房油烟、发电机废气、热气等对空气的污染；抽风机、发电机、炒菜声、空调及其它高噪声设备产生的噪声污染。这些污染影响了社区居民正常生活，给社区居民带来诸多不便。社区餐饮还存在着消防隐患。餐饮店、酒楼经常堆有为数不少的煤气瓶罐，同时油烟等排放出大量的热量，一旦发生火灾，后果将不堪设想。由此可见，社区餐饮需求与抵制餐饮进社区之间出现两难矛盾。一方面居民担心酒肆茶楼离居住区太近而严重干扰生活，另一方面居民又抱怨社区内没有餐饮店而给生活带来不便。如福田某社区想引进一家面点王，业主得知后纷纷在网上发表反对意见，但面点王进驻后却大受欢迎，给业主的生活带来方便。,面点王社区店,深圳桃源居的大型中餐,PART2中国社区商业的开发问题盘点,二、社区商业规划上的两大问题,问题一：社区商业规划了过多的内街，生意冷淡。,社区商业提供的主要是便利性服务，方便居民顺便购买，因此需要很好的展示面为商铺和商品进行展示，通常都是规划在人流较旺盛的主干道或者是社区的出入口处，这些业态的主题性、吸引力并不强，而一些社区商业街规划了多条通道，必然导致了内其街经营冷淡的局面，如深圳的格兰郡，内街门可罗雀。,深圳格兰郡内街生意冷淡,深圳鹏基商务空间内街生意清淡,PART2中国社区商业的开发问题盘点,二、社区商业规划上的两大问题,问题二：强调住宅设计，导致底商骑楼柱子过大，商铺内部柱网过密、柱体过大、形成死角。,很多开发商过于重视住宅的价值，而大大忽视了社区底商的价值，在规划的过程中，只考虑到了住宅的户型设计，而没有兼顾底商的柱网等问题，导致了商铺价值的大大降低。如深圳宝安中央大街，其社区熙龙湾是宝安中心区的豪宅，整体的风格是欧式风格，要体现的恢弘大气，因此其柱体巨大无比，最大的柱子宽达1.2米，骑楼的连廊只剩下0.6米的狭窄的通道，严重影响了人流过往和商铺的展示。,如深圳宝安中央大街：柱体密集，门口、内部柱体过多，导致铺位不好使用。,PART2中国社区商业的开发问题盘点,三、社区商业装饰上的两大问题,问题一：广告位乱，对住宅小区的档次带来了负面的影响。,广告位的杂乱设置，不仅会影响社区商业的氛围，而且较大程度的影响住宅小区的品质和档次。,问题二：外墙装饰简单延续住宅的风格，缺少商业氛围及亲和力。,很多社区商业外墙装饰，开发商一方面为简单省事，不对商业部分外墙进行单独设计，另一方面也想保持住宅整体风格，因此简单的延续住宅小区的风格。,PART2中国社区商业的开发问题盘点,四、社区商业配套上的两大问题,问题一：社区烟道、上下水、环保、卫生、消防等配套不完善影响商铺租售。,目前有很多社区商业都做错了程序，就是先建设再规划再策划，而建筑设计单位大都以住宅经验为主，对商业部分重视不够，甚至严重缺乏商业项目设计经验，而发展商往往希望得到“通用版”的规划设计方案，其结果可想而知，导致很多工程条件无法满足商家对物业的要求，如缺少了烟道、上下水等配套设施，导致了餐饮、美容美发等业态不能引入，社区商业的完整性不够，无法满足社区居民消费需求。,多数社区商业的广场仅仅是一个单纯的露天广场，甚至连绿化都没有，更不用说喷泉、休闲座椅和游乐设施，无法达到为社区居民提供良好的购物环境，从而缩短了消费者在社区商业广场逗留的时间，也降低了消费的欲望，更无法满足居民对情感交流场所的需求。,问题二：社区商业的广场过于简陋，无法为居民提供休闲购物的环境，更无法提供居民对情感交流场所的要求。,万科第五园,PART2中国社区商业的开发问题盘点,五、社区商业经营管理的三大问题,问题一：经营中的安全隐患,目前，一些社区商业尚处于传统开发期，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。有些社区商业与居民居住区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪声等问题严重影响了居民生活，造成大量的治安和环境隐患，严重破坏了社区环境。,问题二：后期经营管理比较混乱,商户各自为政，社区商业的商铺分割销售后，很多都是由业主自行招商，对业态定位没有统一要求，哪个商家愿意租就租给谁，经营管理比较混乱，而开发商又没有专门对其进行统一管理。,问题三：只有物业管理，没有经营推广，甚至没有物业管理,大部分社区商业由于铺位出售之后，经营管理公司基本只负责物业管理，基本没有进行后期的经营活动推广，经营管理严重缺失，导致社区商业基本处于放任自流，任其自生自灭。有些社区的物业管理公司，甚至连最基本的物业清洁、修理的等日常工作都做得不到位。,PART3社区商业的发展趋势,一、大批知名开发商介入商业地产，社区商业开发成为主流产品之一,二、社区开发推动社区商业发展,三、居民消费力的提升，对社区商业的需求越来越旺盛,四、社区商业作为配套功能大大提升了社区住宅的价值,五、城市商业中心与社区商业分工，商业网点布局合理化,六、社区商业目前已占社会消费品零售总额的三分之一,七、社区消费多元化的需求，要求社区商业的业态多样化,八、零售巨头抢占社区“根据地”,九、连锁式经营将成为社区商业的主导方式,十、社区商业由粗放开发进入专业化运营,十一、社区商铺正成为房地产开发赢利的重要支点,PART3社区商业的发展趋势,PART3社区商业的发展趋势,1、华润置地：2010年4月，据华润置地高层则表明，根据目前已经获取的土地，集团将有意识地调控住宅和商业土地比例。通过这些措施，他们计划在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右，甚至会更高一点。目前华润已经形成了万象城、欢乐颂、五彩城三类商业产品线，其中欢乐颂和五彩城是典型的社区商业中心，将成为其向二三线城市扩张的利器。,华润欢乐颂,华润五彩城,一、大批知名开发商介入商业地产，社区商业开发成为主流产品之一,2、龙湖地产：已成功运营了超区域型购物中心、区域购物中心、社区购物中心、社区生活中心等4大类型，近10余个商业项目，根据龙湖在商业领域的规划，未来5年期望跻身中国主流商业地产开发商的行列。龙湖的商业地产规划是，2014年底在国内运营的商业项目达到18个，经营面积达到200万平米，所贡献利润将占利润总额的15%20%，而预计租金占利润的10%左右。,一、大批知名开发商介入商业地产，社区商业开发成为主流产品之一,PART3社区商业的发展趋势,重庆龙湖晶郦馆,重庆龙城天街,PART3社区商业的发展趋势,3、万科地产：2011年6月上旬深圳万科单独成立了深圳万科商业管理有限公司，法人代表为周彤，而周彤同时也是万科的总经理。这被媒体认为是万科低调转型商业地产的先兆。同时，以销售型为主的万科红（社区商业）系列商业产品、以经营为主导的万科广场（区域型商业）的问世，标志着万科已经向商业地产方向慢慢开始摸索和转型。,深圳龙岗万科国际广场,一、大批知名开发商介入商业地产，社区商业开发成为主流产品之一,4、南国置业：南国置业在住宅房产迅猛发展的2007年,南国置业急流勇“退”,通过IPO上市积累资金重点开发商业地产，将发展重心转移到了商业地产的开发与运营上，目前其两大产品线为城市广场系列和家装系列，就是看中了城市大开发大发展带来的装饰材料盛宴和商圈多极化带来的社区商业中心的兴起，其城市广场系列就是以超市为主体的购物广场模式。如武汉南湖都会MALL、南国西汇广场、南湖城市广场、南国北都城市广场和等多个在建、在经营的项目。,武汉南湖都会,武汉南国西汇广场,一、大批知名开发商介入商业地产，社区商业开发成为主流产品之一,PART3社区商业的发展趋势,5、金地集团：金地总裁黄俊灿在2010年初业绩会上表示，未来5年，商业地产投资额度将占集团总投资额的20%左右。这意味着，金地5年后商业地产的规模达到600亿元，相当于再造一个金地。金地集团战略管理部总经理王勇事后表示2011年金地投资189亿元，其中包括住宅和商业。其年初提出“一体两翼”的转型战略，内容是“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”，其目前的商业基本上以社区商业为主。,PART3社区商业的发展趋势,深圳金地梅陇镇,一、大批知名开发商介入商业地产，社区商业开发成为主流产品之一,PART3社区商业的发展趋势,二、社区开发推动社区商业发展,城市大开发出现了社区城郊化的趋势，大规模、大组团的现代社区应运而生。随着现代社区组团的崛起，零售市场已经由城市中心分流至大型社区。现代社区高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求，使得过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态的旧社区商业，面临重大变革：社区商业逐步走出脏乱差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划，由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购物综合服务.,三、居民消费力的提升，对社区商业的需求越来越旺盛,在经济飞速发展的今天.人们的收入大幅度提高，消费水平也随之逐渐提升，据统计，社会消费品零售总额从2002年的4.8万亿元增加到2010年的15万亿元，年均增长14.1%，比同期GDP增幅高3-4个百分点。再者，随着城市居民收入相长和生活水平的提高，消费结构也发生明显变化。居民对消费的便利性、安全性要求越来超高，对服务性费的需求也在增加，对商品的多样性的需求也越来越高，因此，可以预见，未来居民对社区商业的需求将越来越旺盛。,PART3社区商业的发展趋势,四、社区商业作为配套功能大大提升了社区住宅的价值,在大型居住区边缘化的现状下，社区商业已经成为了社区不可或缺的配套工功能，引进大型超市、百货、影院及各类业态，不但能够为社区居民提供较好生活便利，更是品质生活的保障，不但增加了住宅的销售卖点，更是大大提升了社区住宅的价值。,五、城市商业中心与社区商业分工，商业网点布局合理化,城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态，而出现“边缘崛起”。目前，在城市商业领域，出现了“集聚扩散”的发展趋势，即：品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌实力和提升广告效应；日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本。,PART3社区商业的发展趋势,六、社区商业目前已占社会消费品零售总额的三分之一,社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。由于社区居民消费人口集中、消费力强劲，社区商业体现出强大的生命力，越来越受到开发商、连锁零售商的重视，“一个人每花掉3元钱，一元就献给了社区商业”，社区商业目前已占社会消费品零售总额的三分之一。目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达国家经验，社区商业所占消费零售总额比例一般在40左右，由此可见，内地的社区商业有着更大的成长空间。,七、社区消费多元化的需求，要求社区商业的业态多样化,社区消费需要的服务业态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、专业店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店、电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、咖啡厅、酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内容。既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求，如在豪宅区社区商业里，更会出现为富人量身打造红酒馆、高尔夫用品店、雪茄店、咖啡馆等。,PART3社区商业的发展趋势,八、零售巨头抢占社区“根据地”,零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为白热化的商战焦点，并成为新的根据地。,超市百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，利润无疑是社区商业发展最直接的助推，社区组团规模大、人口多、收入高、消费力强劲，且社区居民追求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷，商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根据地”；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越来越高，而中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营风险和压力。正是这些“供”与“需”的碰撞，产生了以大型商业为主导的新型社区商业中心。,PART3社区商业的发展趋势,PART3社区商业的发展趋势,连锁经营作为一种现代化的商业经营模式和组织形式，因此具备良好的制度优势和效益优势而被认为是第三次零售商业革命的标志，在社区商业服务体系中，引进有实力的连锁企业进入社区，发展方便居民日常消费的“大企小店，通过自建分店、收购、兼并、特许经营等多种形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，不断提高现代化管理水平，实现资源共享。不单是超市零售业，包括餐饮、康体、美发、药店、干洗店等实力的行业商家也正在以大规模连锁的形式进入社区，尤其是区域型连锁商家将越来越多。如深圳社区商业常见的7-11、百里臣、可颂坊、中联大药房、海王星辰、小白兔干洗、雪莉阿姨干洗、百果园等品牌都已经进入连锁化发展，这也更利于社区商业发展的标准化、规范化，同时对招商工作的标准化也带来了便利。,九、连锁式经营将成为社区商业的主导方式,PART3社区商业的发展趋势,PART3社区商业的发展趋势,十、社区商业由粗放开发进入专业化运营,随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的时代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社区商业，社区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定位特征、业态组合特征、规划特征、装修特征、招商特征、销售特征和经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精细化的运营。,十一、社区商铺正成为房地产开发赢利的重要支点,社区商业成为城市商业的重要组成部分，具有较大的开发空间：随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的时代，有社区必有社区商业，一个3000平米的社区商业街，按照普通的3万余元/平米的售价，销售值就是一个亿！,PART3社区商业的发展趋势,其次是社区商业价值增长较快：2007年深圳社区商业的价值与住宅一同飞涨，以我司代理的深圳南山区缤纷商业中心为例，通过引进人人乐、肯德基等精心策划和招商，社区商业街街铺均价达到6万元/平米，单价突破10万元/平米以上，成为当时深圳社区商业价值的标杆。2007年深圳南山整体的社区商业售价为4万元/平方米左右，到了2011年已经上升到了7万元/平方米左右。社区商业蕴藏着巨大的价值金矿，社区商业将不断创造房地产开发的奇迹，同时社区商业也有着深刻的商业规律需要摸索和探讨。,PART4社区商业的开发模式,PART4社区商业的开发模式,一、纯销售开发模式,二、纯租赁开发模式,三、售租结合开发模式,PART4社区商业的开发模式,一是纯销售，即直接将社区商铺销售给投资客和商家；二是纯租赁，即通过先期将适合社区品质和居民需要的商家或业态引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道；三是售租结合，即将前面两种方式结合起来，主要是将一些较大面积的商铺或者是主力商家租赁的商铺进行持有，将其他面积较小的铺位进行销售回笼资金。同时也有少量有远见的开发商，持有位置较好的铺位，将位置较差的铺位销售掉，以缓解资金压力。,社区商业开发模式有三种：,PART4社区商业的开发模式,（一）、优劣势分析优势分析：便于发展商及时回笼最多的资金，从而实现资金的良性滚动。劣势分析：销售之后，产权分离，小业主各自为阵，容易导致业态混乱，品质不高，业态单一，导致业态组合不完善等。（二）、适用项目类型纯商业街模式的社区商业。（三）、销售案例深圳宝安中央大街等。,一、纯销售开发模式,PART4社区商业的开发模式,（一）、优劣势分析优势分析发展商持有社区商业，统一经营管理，既能保证社区商业的品质，业态的完整性，又能够为社区住宅的带来价值提升，如果发展商看好其价值潜力又无资金压力，只租不售、以租待涨，更能获得商铺培育成熟后的数倍投资回报。而且产权掌握在发展商手里，可以抵押再贷款。如深圳波托非诺，龙湖地产的郦晶馆均是完全持有经营。劣势分析发展商不能够及时的进行商铺销售达到资金回笼的目的。如果发展商没有很好的招商和运营能力，将会给企业的带来运营包袱。,二、纯租赁开发模式,PART4社区商业的开发模式,1、整体出租策略整体租赁是指发展商出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，发展商每年向商业企业收取约定的租金租金一般在第三或第四年起开始递增，前二、三年主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时.商业企业向发展商交纳相当于2-3个月租金的押金。,优势分析（1）、不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；（2）、交易简单，结算方便；（3）、物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目；（4）、物业的升值空间较大；,（二）、所适用的出租策略,PART4社区商业的开发模式,适用类型（1）、无商业专才的发展商；（2）、资金实力雄厚的发展商；（3）、经营相对保守的发展商；（4）、社区商业面积一般不超过20000m。如家乐福、乐购、大润发等大型零售商，经常大面积整体租赁商场，除经营自身超市外，还做二手房东，经营5000平米左右的辅营区。但他们的整体租赁租金条件均比较低。,劣势分析（1）、收益低，其回报率在35%之间；（2）、租期长，物业就算升值，其套现的难度很大；（3）、不排除租户经营失败而没法交租的可能，因而对租户的评估要求准确。,PART4社区商业的开发模式,2、分散出租策略分散出租亦称零租，发展商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为25年；发展商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。,优势：（1）、租金很高，发展商收益可最大化；（2）、物业升值空间大，容易出售表现；（3）、租期短，容易改变功能或调整经营。,劣势:（1）、需设立专业的经营管理公司负责经营管理；（2）、需充分重视前期的市场定位，功能定位，功能定位的策划工作；（3）、招商能力的要求极高；（4）、经营风险最大。,PART4社区商业的开发模式,适用类型：（1）、商业区或城郊的大型商住物业；（2）、面积在1000050000平米，停车场及卸货区的面积足够大；主要通过主力店或次主力店+商业街的模式，一方面通过较为优惠的租金条件引进主力店或次主力店，以提升项目的知名度和人气，提高商户的进驻信心，从而进一步提升项目租金水平。,PART4社区商业的开发模式,劣势：由于持有一部分物业，发展商需成立自己的经营管理公司，由于销售部分铺位产权不集中，发展商或管理公司很难控制项目整体的经营定位、档次，后期经营管理难度较大。,三、售租结合开发模式,适用类型：商业规模大，通常主力店和次主力店+街区的模式，因此，建议中小型企业尽量采取这种低风险的开发模式，既能够保证社区商业的完整性和丰富度，又能保证开发运营的低风险。,售租结合模式是发展商在社区商业开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，以回笼部分资金，同时持有部分商业，然后经营管理来赚取后期的营运利润。采用这种模式，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；持有的部分，可以自己做商业经营，以争取更大的经济利益，资金回收的速度快，从而降低开发风险。,优势：通常情况下，发展商会将社区商业中最具升值发展潜力的一部分物业预留作自己经营，以争取更大的经济收益。资金回收速度快，商铺投资者的资金进入项目的资金循环，有利于分散发展商的风险。,PART5社区商业业态组合,PART5社区商业业态组合,一、商务部定义的社区商业业态分类,二、社区商业常见的业态及分类统计,三、不同类型社区居民对各类业态需求强弱调研,四、不同成熟度社区商业之间的演变,PART5社区商业业态组合,一、商务部定义的社区商业业态分类,社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。商业街是指在社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。,2005年11月商务部颁布了社区商业评价规范，其中对社区商业业态进行了定义和分类，并进行了诠释，该业态分类只能基本代表社区居民基本的便利消费需求，但在现实中，一些特殊业态如维修店等由于租金太低，很少出现在目前开发的社区商业中，而一些常见的业态如银行等却没有出现在该规范中。此现象也说明了一方面社区商业开发还是从销售的角度来考虑而忽视了居民的基本生活需求，另一方面也说明社区商业的业态随着经济的发展和居民消费理念的变化也在不断调整、升级。如随着网络的普及，现在的音像店基本很难存活。,（一）、社区商业中心、商业街,PART5社区商业业态组合,是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。,（二）、餐饮店,是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。,（三）、超市、大型超市,超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性够齐的零售业态。,（四）便利店,满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。,（五）食杂店,PART5社区商业业态组合,是指社区内配置的收取居民废品的单位。（由于其租金承受能力较低，现实社区商业中较少出现）,（六）维修店,是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。,（七）洗染店,从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。,（八）美容美发店,美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。,（九）旧货废弃物回收站,PART5社区商业业态组合,运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。,（十）家庭服务,是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。（由于其租金承受能力较低，现实社区商业中较少出现）,（十一）书店、音像店,是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。（因受到网络和网购的冲击，现在基本很难存活，如贝塔曼书店和博恩凯音像店的鼎盛到淡出市场。）,（十二）照相馆,PART5社区商业业态组合,世方公司通过对桃源居、东海坊、美丽3A，锦绣江南、万科四季花城等大型、中型、小型、高端，近三十个类型的社区商业进行了调研，将现实中的社区商业出现的业态进行了统计分类，共计14大类业态，103个业种。,二、社区商业常见的业态及分类统计,PART5社区商业业态组合,PART5社区商业业态组合,PART5社区商业业态组合,PART5社区商业业态组合,PART5社区商业业态组合,PART5社区商业业态组合,三、不同类型社区居民对各类业态需求强弱调研,1、高度需求业态：需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”等；2、中度需求业态：需求比重在10-50%之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“健身中心”、“幼儿园”、“运动场馆”、“24小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年活动中心”等；3、弱度需求业态：需求比重在10%以下，主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”等；,同类型的社区居民对不同类型的业态有着不同的需求，甚至对相同的业态的需求强弱度也不同，某机构对普通住宅，公寓及高端居住区的居民进行抽样调查，得到不同类型社区居民对各业态的需求强弱度。为不同类型社区的社区商业的业态组合及某类业态的优先选择提供了参考依据。,（一）、社区商业强弱度层次分类,PART5社区商业业态组合,1、社区居民对“强需求”的商业配套设施需求还是存在一定的差异，从下表可以看出普通住宅群体对“超市”的需求占85%，对“菜市场”的需求占66%，对“银行”的需求达到53%，都超过50%；对于不同档次住宅潜在的业主的需求