2011郑州市省纺机中高端学府项目前期定位汇报

郑州市省纺机项目前期定位汇报,品牌管理中心保利代理2011年7月1日,项目本体情况,郑州市房地产市场概况,区域房地产市场概况,区域客户特征分析,项目定位与产品建议,项目本体情况,一、省纺机地块项目现状分析,1、地块已拆平，净地交付，地块较方正，利于规划。2、北临规划牛庄路，东侧、南侧为规划煤机路，西至规划天山路（待建）。规划路未明确修建时间，近期仅能穿过临工农路的待建小学用地进入。3、北侧紧邻热电厂，南侧为纺机厂房，预计下半年出让。,北侧热电厂,西侧待建学校,地块内部,南区厂房,西面工农路,地块东面,地块东北侧,地块东南侧,建设西路,西三环路,秦岭路,省纺机地块,二七广场,市政府,万达广场,西元国际,郑上路小学,河南工业大学,西侧待建小学,地铁1号线,二、省纺机地块项目周边配套,1、交通路网发达。南侧紧邻建设路，在建地铁在此经过，西侧紧邻西三环。2、商业配套资源丰富。临近西元国际、万达广场等综合体商业项目，汽车西站搬迁后也将规划为商业中心。3、教育配套资源丰富。周边除郑上路小学，还有西侧规划小学，且临近西北侧大学城区域。,大学城片区,伏牛路第五小学,伏牛路小学,规划互助路小学,第七中学,第五十一中学,万达商圈,丹尼斯商圈,郑州市房地产市场概况,一、2011年一二线城市受新政影响纵向比较,2011年前五个月，郑州市商品住宅市场投放量同比持平；而销售量却同比下降了48%，调控影响明显。截止5月底，市场上今年新增的商品住宅累计可售面积为284万平米，同比上涨37%，消化速度趋慢放缓。,二、2011年一二线城市房价纵向比较,2011年前五个月，郑州市商品住宅的均价为6177元/平米，同比上涨了约23%。前五个月的均价略低于武汉，但高于长沙、长春、沈阳等城市。,三、2011年郑州全市商品住宅量价分析,从量价情况看，虽5月份的成交量与价格环比有所回升，但从今年整体来看，成交量较2010年底已出现明显下滑。,四、2011年郑州全市商品住宅成交价格分布,表：2011年前五月郑州市区不同价位商品住宅成交分布情况,2011年前五个月郑州市区内不同价位的商品住宅以6000-7000价位的成交比例最大；其次是7000-8000的价位，合计占比近40%,五、郑州全市商品住宅不同套型供求结构,表：2011年前五个月郑州市区不同套型商品住宅成交分布情况,成交量：郑州市市区内80-90平米的商品住宅的成交最为活跃，其次是90-100平米、120-144平米、60平米以下这四个段户型走货都比较均匀。价格：郑州市场上小户型80-90平米的两房溢价能力明显，比100-144平米三房普遍高300800元/平米。,六、郑州全市购房者分布特征,2011年前五个月，郑州市区商品住宅的购房者中本市人购房比例在40%左右，最大群体为本省的外市人，超出50%。,表：2011年前五个月郑州市区商品住宅购房者分布情况,七、2010年郑州销售排名前十,表：按销售金额排序,表：按销售面积排序,区域房地产市场概况,一、区域楼市概况,金水区，老城区，配套齐全，以90-110平米三房及120-130平米三房为主，前五个月均价为6727元/平米。,中原区，老厂区扎堆的老城区，生活氛围成熟，以75-80平米两房及120-130平米三房为主，前五个月均价5896元/平米。,管城区，回族人聚集的老城区，城市形象较落伍，以90-110平米三房及120-130平米三房为主，前五个月均价为6718元/平米。,郑东新区，城市发展方向，新区城市资源高度集中，以90-110平米三房及120-130平米三房为主，前五个月均价为6574元/平米。,二七区，商贸老城区，配套齐全，以75-80平米两房及120-130平米三房为主，前五各月均价6008元/平米。,惠济区，旅游观光区域，市场体量较小。低密度的多层和别墅类产品拉高区域均价，前五个月均价7130元/平米。,六区中，郑东新区与金水区分别因为良好规划和完善配套，房价趋高；中原区价格六区最低，但生活氛围浓郁，随着这两年地铁即将开通、大开发商扎堆开发，给区域带来新的发展机会。,二、区域楼市比较,2011年前五个月，郑州各市区中金水区成交体量最大；中原区居三，略低于郑东新区，略高于二七区。价格方面，中原区均价最低，二七区和其最为接近；惠济区由于别墅等高端产品拉动价格最高。,三、中原区板块特征（价格、产品、开发商特征）,实力开发商云集万达、正商等知名品牌开发商纷纷进驻中原区，百花齐放局面业已形成。品牌开发商溢价能力高相比周边不知名开发商项目而言，品牌开发商楼盘售价更高，如正商明钻、万达广场售价高出300-600元/。以南北走向的秦岭路、桐柏路、嵩山路为界，价格梯次明显。秦岭路沿线楼盘售价在6500元/左右，桐柏路附近楼盘高起，在7500-8000元/，嵩山路周边楼盘最贵，售价达9000元/。,中原万达广场主力产品：76-87两房，116-138三房价格：7100,中原新城主力产品：45-80价格：7500,锦艺国际华都主力产品：83-114两房，107-148三房价格：7700,金质新禧园主力产品：36-40一房，67-98两房，106-127三房价格：6500,六合幸福门主力产品：65-82两房价格：6600,帝湖花园西王府主力产品：136-155三房，246-283四房价格：7500,九龙城主力产品：71-91两房，109-141三房价格：6800,正商明钻42一房，91-99两房，119-127三房价格：6800,威尼斯水城三期主力产品：89-125二至三房价格：8000,溪山御府主力产品：58-87一房，92-135三房，158四房价格：9000,秦岭路,桐柏路,嵩山路,四、中原区产品特征,80-90两房，110-130三房高度集中，两房溢价能力高于三房容积率偏高、以两梯四带少量的两梯三高层产品为主，产品整体品质不高城中村改造带来的大规模项目多、以中原新城、九龙城等百万平米的大盘为代表,区域客户特征分析,一、中原区客户关注因素分析,中原区域居民购房考虑因素前三分别为周边生活配套、房屋总价和项目周边教育配套。此外，鉴于购房群体多为区域内居民，以自住为主，对本区域有较深的情节，对于项目关注点多为项目本身细节。项目户型、物业、园林绿化也是客户较为关注的因素。,二、区域客户群体界定,限购后，中原区域购房客户以自住需求为主，以原住居民和辐射西边的外来县市居民（可称为“新郑州人”）构成为主。根据他们对楼盘价值关注点不同又可以分为以下不同定位的群体：,项目定位与产品建议,外部环境：1、外部环境欠佳，不具备打造高端住宅的条件。2、周边生活配套成熟，教育资源丰富，交通便利。竞争环境：1、区域大盘云集，市场供应量较大，且多以自住型需求为主。2、开发品质、产品品质、展示品质整体不高。3、紧凑型产品存在市场空当。项目本体：1、四面不临主干道，北侧受热电厂影响较明显。2、容积率较高，难形成较高的规划品质。,一、项目市场定位,因此，建议项目定位为老城区地铁旁中高端学府名盘,二、项目户型配比,区域内热销户型特征,区域外热销户型特征,保利地产成熟户型,市场机会,项目户型配比,区域内典型个案九龙城,一期,二期,在售二期4号楼,4,九龙城自2010年11月14日开盘迄今月均去化41套，均价5796元/平米。其中84-89小面积两房去化情况较好，去化率达49%。117-123三房去化情况不佳，去化率仅为16%。而48一房的投资性产品以及61基本滞销。,九龙城成交量价及户型去化情况,区域内典型个案锦艺国际华都,锦艺国际华都成交量价及户型去化情况,锦艺国际华都自2010年10月10日开盘迄今月均去化53套，均价6950元/平米。由于该项目产品多为小面积户型，主力面积段为83-89，总价控制低，且产品赠送面积多，附加值高，整体去化情况较理想。,区域内典型个案新禧园,新禧园目前尾货销售阶段，3月6日开盘迄今月均去化16套左右,66110平米去化情况良好。,新禧园成交量价及户型去化情况,区域内典型个案正商明钻,二期,一期,6月19日开盘迄今月均去化84套，均价6548元/平米，87-89平米两房去化情况最好，110128平米去化也不错。,正商明钻成交量价及户型去化情况,金水区典型个案恒大名都,一期,二期,在售二期6、7、8栋,恒大名都成交量价及户型去化情况,恒大名都自2011年1月1日开盘迄今月均去化94套，均价10326元/平米。由于该项目整体质素较高，带装修出售，每月去化情况较理想。其97-99两房和三房户型，去化率达36%。由于恒大处于成熟的金水区，现在面对更多为改善性需求，138-147去化也较理想。,郑东新区典型个案新里卢浮公馆,一期,二期,3,2,在售二期的2、3栋,卢浮公馆成交量价及户型去化情况,新里卢浮公馆自2011年1月19开盘迄今月均去化35套，均价8324元/平米。项目由于所处区域位于郑东新区边缘，紧邻高铁，且价格较周边楼盘高，去化情况不理想。其中140由于户型好且南北通透，去化最快。其次，小面积的87-89户型去化情况相对较好。而117-129户型去化最慢。,郑东新区个案世纪东城,6月26日开盘以来，五天成交31套，整体去化率8%，主要受签约滞后的影响，现场人气反应不错，89140平米三房受认可度高。,世纪东城目前供应户型去化情况,二七区典型个案溪山御府,2010年8月21日开盘迄今月均去化84套，均价7707元/平米但今年升价后销情不理想。,溪山御府成交量价及户型去化情况,小结,80-90平方米两房与110-120平方米三房为主流户型，两梯四户排列，两房位于中间纯南位置，三房位于端头位置；两房溢价高于三房，政策调控后三房或三房以上户型受影响较大，消化速度普遍不及两房；90-100平方米的紧凑三房对于总价敏感人群具有较大的吸引力，但目前此户型市场存量极少。,设计原则：由于项目主要面对首次置业的刚性需求，因此不建议做一房（投资属性较强）及四房（主要针对换房客户）产品，建议以紧凑的两房、三房产品为主，控制总价，提升产品性价比。,2、项目户型配比,表：项目住宅户型配比建议,参考户型,参考户型,参考户型,参考户型,三、规划布局初步设想,郑州市场尤其本区域现阶段主流外立面风格以ARDECO或是现代风格为主,但纯粹性及元素搭配使用效果不理想。,1、外立面风格建议,2、外立面风格建议,建议本项目采用系统内第三代洋房建筑立面ARTDECO风格，注重元素搭配，力求项目立面挺拔且富有变化，以凸显项目品质感。,柱头,壁灯,艺术雕花,空调外机艺术处理,2、园林风格建议,受制于气候等因素，郑州市场上项目园林的展示水平并不高，细节普遍不好。此外由于户型朝向选择较少的限制，楼栋分布基本都已行列式分布，体现在园林上多以分散式园林为主，集中式园林景观较为少见，仅有恒大等少量发展商使用。,2、园林风格建议,堆土造坡，起伏地形、绿道有机连接,打造社区露天社交平台,景观早就成项目围墙,适当使用成树，营造环境,力争将园林的营造成为本项目超越市场、提升溢价的把手之一。,“师法自然”的“城市山水”主题园林,石板路,3、小区入户建议,13、14两栋楼分别外移，小区入口居中设置。,标志性入口,小区入口设置会所式大堂，增强项目的尊贵感。,大门口标志性的水系设置,挑高大堂,管家台,4、展示区设置,从通达性考虑，售楼部设置优先选位置；如不能，次选位置，必要时可考虑垫资先修通天山路。位置作为客户最先达到区域，建议作为集中展示区。同时由于项目户型比较集中，该区域也同时设置为样板房公园为宜。,5、开发次序建议,北,项目北侧的热电厂是本项目的主要不利因素。建议开发次序上由西向东进行既可以达到集中利用西南角的展示区的目的，也可做到