《如何确定规划结构》PPT课件

编写单位：南京公司设计部论文方向：产品策划,关于如何确定规划结构Howtomakeprojectsplanningstructure,(中海地产规划设计研讨会会议论文),一个房地产开发项目的成功与否，关键在于项目的产品策划，而规划结构则是产品策划的核心。,摘要,项目的规划结构是关于整个项目的发展主线和基础，项目的主要发展方向和基本原则是在规划结构中予以确定的。,在快速的项目发展进度中，规划结构确定后，各项设计、营销、工程等工作会迅速展开。即便规划结构存在问题，也无时间重新修改，只能将不尽合理的规划结构对项目的影响转嫁给营销，从而对产品的销售产生消极的影响。,结合中海塞纳丽舍项目，通过对南京房地产市场的调研，和周边竞争楼盘的分析，运用各种技术上的比较，确定项目以下几个规划结构原则：纯板式小高层一梯两户南北朝向中心大花园,用地面积：121668.6平米,1.1项目规划要点,第1章引言,配套社区中心：12000平米（由政府负责修建）,市政配套用地：2754.6平米（绿化用地）,实际出让面积：106914平米,容积率：1.6,建筑密度：22%,小高层：40%,幼儿园：12班，4500平米独立用地,北面万科项目,1.2项目周边状况,南面万达项目,西面为南京大型开发企业银城项目,东面为高新科技工业区，但目前为锅炉厂等企业,项目所处地块的优势和劣势不明显,自2000年以来，政府财政收入以两位数的幅度逐年增加，为政府财政提供有力的保障。,1.3南京市房地产市场现状,政府大力推进城市化进程的政策支持，为房地产市场的高速发展创造了有利的外部支持。,2003年南京人均GDP突破3000美元，2000年以来，南京居民人均收入以10%的速度增长，南京房地产市场需求量每年的涨幅超过13%。,2003年以来，万科、万达、中海先后投资进入本项目所处的河西片区，三个项目在土地获取成本、用地面积、容积率以及项目运作时间等方面基本相同的情况下，形成了在全国房地产市场上少有的近距离等规模竞争的态势。,南京市的房地产前景和巨大的市场竞争压力要求我们在规划设计时做认真地思考和分析。,市场接受度调查,2.1从市场角度提出,第2章纯板式小高层布局形式的确定,通过针对项目具体情况进行的市场调研，我们可以了解到南京市民对于住宅各种物业形态的接受度。,竞争楼盘状况地块北面的万科光明城市，采用18-24层不等的高层建筑形式，以降低建筑密度，营造中心大水面作为其规划布局的主要形态。,在户型分布上，光明城市除两个单元采用一梯两户外，其他为一梯三户、一梯四户布局。从平面户型结构以及单元拼接上看，相当于两个点式住宅的短接。,地块南面的万达华府采用以小高层为主的行列式布局作为其项目的规划结构。,密度分析按照土地拍卖时的规划要点所作的密度分析看，本项目在1.6的容积率和日照间距的要求下，无法满足多层住宅布局，考虑地块需建造幼儿园，以及政府关于小高层35米限高的规定制约，本项目的容积率刚好能满足纯小高层住宅的布局形式。,2.2从技术角度分析,小高层与高层的比较由于项目容积率为1.6所限，多层建筑无法满足，所以我们须在小高层和高层之间进行比较取舍。,户型设计：小高层住宅亲切安宁、房形好、实用率高，一般能达到80%-85%以上；高层房形设计难度大，很难做到每套室内全明、采风通光良好，且公摊面积大，实用率低，仅在72%-75%左右。,结构设计：高层住宅结构强度高，整体性强，但结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大。,造价：含土建、设备及地下室，小高层为1400-1500元/平米，而高层为18001900元/平米。,最后从社会资源效益的角度看，在老龄化问题日益严重的南京。小高层带电梯既解决了垂直交通的问题，又较之高层住宅拉进了人与地面的距离，是两者之间一个恰当的平衡点，并且小高层在一定程度上已经具备了高容积率，低建筑密度的特征。,长板与短板的运用按照南京市日照规定，住宅建筑间距系数为1:1.35；当南北两栋住宅楼平行布置时，采用长板布置形式，用地更经济，可以充分利用固定的建筑间距值满足日照要求。而当两栋住宅平行错位布置时，则可根据地块的具体形状选择长板或短板，以提高小区整体居住素质。,综上所述，本项目采用纯板式小高层的布局形式。,3.1从市场角度分析,第3章一梯两户平面布置形式,与周边竞争楼盘的比较本项目周边有万科光明城市、万达华府、银城世纪星园、金马骊城、奥体新城等楼盘。万科光明城市共有12栋高层住宅，其中只有1栋为一梯两户的平面布局，其它均为一梯三户或一梯四户的形式。万达华府，全部为一梯两户的小高层形式；奥体新城、金马骊城等项目，多采用一梯两户的多层形式。因此，本项目若要在销售上取得成功，采用一梯两户的平面形式就成为必然选择,市场接受度调查板式一梯两户的住宅平面形式良好的采光、通风条件得到了大多数居住市民的认可，并由此产生了不同程度的依赖性。,南京地处北亚热带季风气候区，属亚热带湿润气候，四季分明，光能资源充足，最热月平均温度28.1，绝对最高温度43,最冷月平均温度-2.1。夏季主导风向东南、东风，冬季主导风向东北、东风；因其炎炎夏日而被称为中国的“四大火炉”之一。,3.2从技术角度分析,南京的气候特征决定了建筑物的采光和通风就显得尤为重要。寒冷的冬天里，人们需要采光，抑制通风；而在炎热的夏天，人们又需要良好的通风并且避免日晒。所以建筑必须能够满足采光和通风两方面的要求。,一梯两户和一梯四户的户型比较：从通风的角度，一梯两户南北通透，两向均有对窗，使得通风面积大，效果好。而一梯四户的南向户型中，没有北窗，使室内不能形成穿堂风，几乎没起到自然通风的效果,从日照的角度看，一梯两户南向宽大舒展，接受日照面积大，而一梯四户的户型受面宽所限，接受日照面积较小。,在南京的气候条件下，一梯两户的户型优势明显。,4.1从市场角度分析,第4章正南北朝向,关于朝向与景观的选择：,目前南京房地产市场上，消费者的心态较为保守和实际，因此在景观与朝向发生冲突时对采光更为看重。因此本项目在景观规划的设计以及户型的设计上要尽量做好取舍。,在传统南京人的居住朝向观念中，向东、向南是优先考虑的朝向，南偏东和偏西20度内可以接受。而实际上，当景观条件达到一定水平后，朝向的重视程度会在一定程度上有所降低。,中海塞纳丽舍景观朝向景观朝向的选择与户型朝向的选择基本一致，是以南面看景为主，而在南面无景观的户型设计中，则采用两个以上卧室朝南，客厅朝北面对景观的户型形式。因此在规划布局中，利用好朝向和景观之间形成的平衡性和互补性来提高楼盘户型设计的均好性。,从朝向上分析，朝南户型为最佳，在南北通透基础上能确保采光与通风效果，市场供应几乎全为南北朝向或东南朝向，至于朝西、朝东、朝北等在南京的市场接受度相当低。,中海塞纳丽舍景观朝向景观朝向的选择与户型朝向的选择基本一致。以南面看景为主，而在南面无景观的户型设计中，则采用两个以上卧室朝南，客厅朝北面对景观的户型形式。,在规划布局中，利用朝向和景观之间形成的平衡性和互补性来提高楼盘户型设计的均好性。,4.2从技术角度分析,考虑西晒因素：由于南京夏季室外最高气温出现在1317时，此时太阳位置正处于西半天的方位上，夏季的西晒比较强烈。因此综合考虑南京夏冬季的情况，认为南偏东朝向优于南偏西朝向。,考虑自然通风因素：由于主导风向对冬季室内热损耗及夏季室内自然通风影响很大，在考虑建筑物朝向时，应同时注意主导风向。为了使建筑室内能够产生穿堂风，建筑物朝向应尽量与夏季主导风向的入射角小于45度，但同时为避免正对主导风向，而使建筑物间漩涡区过大，影响后排建筑的通风，最好能够采用与夏季主导风向成30-60度的朝向,既建筑物朝向为南偏东15度至南偏西15度。综合以上采光、通风、集热等多因素共同限定，南京最佳朝向范围为正南-南偏东15度。我们选择南偏东10度作为塞纳丽舍项目的标准朝向。,从日照角度分析:在南京地区，从日照时间比较，正南到南偏东、偏西20度为最佳朝向。,自九十年代之前的南京市住宅小区建设中，大都是以满足基本居住空间为主，仅仅是楼与楼之间的简单绿化，人的心理感受几乎不被考虑，更谈不上真正意义上的小区环境景观设计。,5.1从市场角度分析,第5章中心大花园,进入到九十年代后期，特别是2000年以来，南京市房地产进入了快速增长期。人们对居住环境要求的日益增高，这些因素使得景观设计成为了一个成熟住宅小区中必不可少的要素。,在南京，由于地理、气候及历史条件的原因，早期住宅小区规划结构仍以兵营式平行布局为主。,在新建设的住宅小区中，中心大花园这一景观形式开始逐渐出现，众多开发商的项目都越来越多的引入了中心大花园这一景观布局形式，已经成为了市场竞争中又一个体现实力的重要因素。,我们的建筑除了给人以最为基本的安全庇护以外，也理应满足更为高级的精神需求。因此，除了建筑本身，我们也关注建筑外部空间的塑造。,5.2从技术角度分析,建筑外部空间分为积极空间和消极空间，所谓积极空间是指由边框向内收敛的空间，而消极空间是指以中央为核心向外扩散的空间。由周边建筑围合出来的中心大花园正属于典型的积极空间范畴，它是一种对居者而言最为有意义的空间形式。所以我们确定中心大花园作为外部空间即积极的空间的塑造。,接下来就是这个花园的尺度和层次问题了。,外部空间的尺度是由围合它的建筑间距决定的。建筑高度H与邻幢间距D的关系如下：D/H1时，与其说是邻幢间距，不如说是残余空间，它会给人以压迫感；D/H=1-1.5时是一个宜人的尺度，它不仅对于日照来说很重要，人身处其中的空间感受也很重要。我们可以比较一下相邻地块万科光明城市，楼高70米左右，邻幢间距为65米，D/H1；而本项目中，楼高33米，邻幢间距达到了45米，D/H1.35。抛开日照不谈，仅就人在外部空间中的感受来说，我们的产品应该说在尺度上是更宜人的。,层次也是衡量外部空间质量的一个重要标准，所谓层次是指空间在转换过程中的界限和节奏，人从小区外部直到进入室内，怎样才能觉得在所处环境转换是不至于唐突？他经历的是一个从公共到半公共，到半私密，再到私密的过程,我们的环境塑造中也相应的产生了三个层次：中心大花园外部空间-中心大花园内部空间-小的组团空间。,另外需要提到的是水在外部空间中的意义，对于南京本地的气候特征而言，水的存在具有重要意义，它既可以在视觉上保持空间的联系，同时又能划定空间与空间的界限。换句话讲，水既是划分空间的标尺，又是过渡空间的桥梁。,由此，本项目旨在营造一个以水景为主题的、尺度宜人、层次丰富的中心大花园。,通过以上的论述可以发现，项目的销售成功是项目开发的最终表现，而项目设计之初所确定的规划结构直接决定了产品的品质和市场接受度，是直接影响和决定项目最终成功的关键。因此在项目产品策化阶段，就项目规划结构的合理性、差异化和产品的唯一性方面进行深入探究和分析，才能使项目最终赢得市场。以项目为研究对象，通过以下几个方面的论述如何确定项目规划结构。,第6章结论,楼型的确定首先应在规定容积率的基础下，作出深度不等的密度分析。对于以项目为主导的新地区公司的开拓，由于对当地政策、法规的不熟悉，因此要求密度分析考虑得越全面、细致，则密度分析的作用更大。应充分考虑当地的规范、限制条件、地区特点、政府方案审批，甚至潜在的规则等。以相对准确的密度分析为依据，营销配合在原有市场定位报告的基础上，针对设计提出的密度分析中大致确定的楼型，有针对性的进行市场再调研和总结，以修正或佐证设计提出的楼型分布和比例分配。,6.1楼型的确定,这里所论述的单元户型平面组合形式，并不是户型的平面布置，而是和楼型综合考虑的单元户型组合。通常在选择楼型时，已有大致的考虑，多层住宅现在基本采用一梯两户的形式，小高层以一梯两户至一梯四户为主，而高层可以分为板式和点式。,6.2单元户型平面布置形式的确定,板式高层由于面宽展开大，以使更多户型拥有南面采光，和良好的通风效果；但考虑板式面宽过大后，对后排住宅产生的遮挡影响，目前板式高层单元户型布置形式最多为一梯四户。,而点式住宅虽然具有节约用地，充分利用各个朝向的特点，但其户型朝向差、通风效果差、平面服务户数多等原因，在南京地区对点式住宅接受度较低。,综合考虑各种住宅形式以及单元户型组合的各种优劣势，并结合户型所处位置、景观条件、户型面积、实用率等因素，共同确定楼型中不同的单元户型组合式。,建筑朝向的选择，涉及到各地气候条件、地理与环境、建筑用地情况等。必须全面