武进住宅市场分析

2012武进住宅市场分析,区域介绍区域楼盘规模区域房价走势区域商品房成交分析区域住宅产品上市量精装修产品分析区域市场小结,区域介绍武进是常州市最重要的组成部分，为常州市副主城区.全区总面积1266平方公里，辖14个镇、6个街道、1个国家级出口加工区和2个省级开发区,户籍人口近100万，常住人口160万。,区域楼盘规模,截止到2012年4月，常州楼市五大区共有18个住宅类楼盘体量超过60万方，这其中有10个盘体量超过100万方。从大盘的区域分布来看，武进区最多占6个（御城100万、莱蒙城100万、星河国际180万、吾悦广场80万、华润135万、玉兰广场140万）。从区域大盘的体量来说，武进区的楼盘个数体量最大，占到18大盘体量的34.46%，武进区总面积大，开发时间晚，地块面积大。,区域房价走势,2012年9月28日，搜房网抽样调查常州53个在售楼盘，其中有23盘调整售价：涨价盘有13个、跌价盘有10个。跌幅最大的是武进区的天隽峰，此前均价8200元/平米，现在最低价6000元/平米；全市涨价幅度最大的是绿地白金汉宫，报价上涨2212元/平。从区域来看，武进区整体价格变动楼盘最多，有8盘价格变动。,区域商品房成交分析,2012年第一季度常州五大区成交“强弱”明显，武进区以409752平米的成交面积占据明显优势，获得五大区成交之首，而商品住宅也是武进区销量最高。,住宅成交总金额排行武进区成大赢家,据搜房网数据监控中心统计，武进区在第一季度的表现可谓抢眼不已，尽管有以价搏量的“嫌疑”，但确实效果非凡。在住宅成交总金额排行前十的榜单上，武进区有五盘上榜。天隽峰、莱蒙城这两大盘都在第一季度打足特价房的攻势，制造了市场销售潮。,区域住宅产品上市量,2012年对于楼市来说，这一年还将是前路难测，国家明确表示调控政策不放松，开发商自身资金链紧张.这一系列的问题，都将使得楼市的发展“举步维艰”。当然，对于购房者来说，2012年将是一个“机会年”，据相关专家表示，2012年尤其是二、三季度，随着楼市买、卖方博弈最终倾向于买房的趋势，楼市“以价搏量”的现象将会越来越多，价格实惠了，刚需阶层出手的也会增多。,2012年常州楼市一季度楼盘住宅上市量排行榜,2012年一季度常州楼市住宅上市量细表,细分到各区域，武进区表现最为抢眼，每月均上市1000套左右，成为了一季度中上市房源最多的区域，共有3073套。,在一季度的所有新增上市量的楼盘中，新城域以734套夺冠，天隽峰、绿地白金汉宫等次之。在新增房源排行榜中，武进区占前四名。,精装修产品分析,从2009年到目前为止武进区域内开发精装修住宅的项目有新城公馆、绿地白金汉宫、创业紫金城。由新城集团开发的“新城公馆”成为武进区最早开发精装修住宅的项目。新城公馆紧邻武进区政府，它有着较低的容积率和建筑密度，这就使得它的居住环境较为宁静和舒适。项目体量46万方，精装住宅部分体量10万方，首期开盘均价6000元/，目前二手房售价为11000-13000元/。新城公馆的精装住宅已全部售罄。,绿地白金汉宫于2010年12月至2011年7月推出精装住宅，共6幢楼，面积由88-180组成，销售均价由首期开盘的8200元/到目前在售的9000元/.装修标准为2000元/。前期销售比较顺畅，首期开盘未举行开盘仪式，全部为内部员工和关系户购买。面积区间和价格都低于对手紫金城，大部分客户看中的是产品性价比。2011年整体市场转冷，客户观望情绪日益浓厚。后期推出的产品面积过大，销售均价9000元/，市场接受度不高。周边竞争项目开始降价，与周边项目的毛坯产品相比较，精装修产品无优势可言，且针对的潜在客群范围较小。2012年1月，开发商推出毛坯产品。,紫金城于2010年11月推出精装住宅，共2幢楼，共186户。面积由143-216组成，销售均价13700元/。装修标准为3000元/，目前已全部售罄。购买客户全部为区域内的私营业主及高级政府官员。项目主力户型为180-270，总价过高。2011年整体市场转冷，客户选择持币观望，对手绿地白金汉宫无论是面积还是价格都更容易让客户接受。开发商决定推出毛坯产品，为降低成本，将楼体外立面由干挂石材调整为涂料，层高由3.15米调整为2.9米。本项目精装修产品共4幢。1#和2#楼已售罄，6#和8#楼开发商不对外销售，打包抵给合作方。本项目后期推出的3#、4#楼内有90套房源用于花园街拆迁户的安置，对于项目整体形象和口碑有负面影响。,武进区客户比较惯性，亲睐于本区域，大多选择区域性消费。武进区部分大体量项目由于拿地时间早，成本低，价格体系的弹性大，带动整体市场价格起伏。武进区域项目多，密度大，项目之间互相牵制。从区域内售楼处了解到本区域客户目前抵触装修产品，主要由于精装修品质不高，且细节无法控制，精装修产品多为高总价产品，受众面窄，市场容量小。对于投资客户而言，日后溢价空间小，出手利润不大。,区域市场小结,竞品分析（精装改毛坯）,绿地白金汉宫,项目位置：聚湖路武宜路路口西南角价格区间：6500元/-6600元/（毛坯）（目前在售）7500元/-9000元/（精装）（目前在售）面积区间：80-180（目前在售）项目销售情况：本项目于2010年12月首次开盘，主推精装住宅，推出A4和A6两幢楼，约200户，户型面积由97-140，销售均价为8200元/。装修标准为2000元/，（实际成本约为1200元左右）销售率达到70%左右。蓄客时间约3个月，客户主要以关系户为主，没有举行开盘仪式，全部为内部认购。销售周期大概在1个月左右。2011年3月推出A2和A5两幢精装住宅，户型面积由88-140，销售均价为8500元/，销售率达到60%左右。销售周期大概在8个月左右。2011年7月推出A1和A3两幢精装住宅，户型面积由140-180，销售均价为9000元/，140的户型销售率达到60%左右,180的大户型只去化了6套左右。目前售楼处销售的房源主要集中在这两幢楼。以上是本项目推出的精装产品，购买客群主要由武进区的私营业主和白领组成。,由于2011年下半年市场转冷，客户关注度及购买信心下降，周边楼盘折扣力度较大，周边楼盘毛坯产品的价格在6800元/，开发商需回笼资金，改变销售策略，2011年11月至2012年8月，项目中所有精装产品全部封盘，不做销售。将主推毛坯住宅产品。2012年1月推出C6楼栋毛坯住宅，户型面积由88-140，约200户，销售均价为5000元/，开盘销售率达到90%左右。2012年6月推出C4楼栋毛坯住宅，户型面积由138-160，约200户，销售均价为6500元/。今年所推毛坯产品的购买客群由刚需客户和改善型客户组成。目前本项目在售房源主要集中在A1、A3(精装)楼栋，余量在200套左右，C4(毛坯)，余量在20套左右，全部由大面积组成，目前精装产品在售总价在120万左右，毛坯产品的在售总价在110万左右。客户接受度不高，去化速度相对较慢。本项目精装产品于2013年8月交付，毛坯产品于2014年4月交付。,紫金城,竞品分析（精装改毛坯）,项目位置：武宜路近人民路价格区间：6600元/-7500元/（目前在售）面积区间：78-300（目前在售）项目销售情况：本项目于2010年11月开盘，主推精装住宅，推出1#和2#楼，共186户，户型面积由143-216，销售均价为13700元/。装修标准为3000元/，后期利用大幅促销，房源去化较快，目前余房不多。本项目精装修产品总量不多，共4幢。1#和2#楼已售罄，6#和8#楼开发商不对外销售，打包抵给合作方。本项目主力户型为180-270，总价过高，市场接受度不高，周边竞品项目都已改变销售策略推出毛坯产品，开发商做出调整，后续推出毛坯产品，但楼体外立面也由干挂石材调整为涂料，层高也由3.15米调整为2.9米。2011年7月推出12#楼，面积由180-250，共64户销售均价为7500元/。现已售罄。2012年2月推出13#楼，面积由180-250，共112户销售均价为7600元/。现剩余4套房源，全部是低楼层的252。,2012年5月推出5#楼，面积全部为300，共52户，销售均价为7800元/，现剩余15套。2012年7月推出7#楼，面积全部为275，共56户，销售均价为7500元/，现剩余44套。2012年10月推出3#和4#两幢楼，面积由78-142，共260户，其中90户用于花园街拆迁户的安置。剩余168户用于销售，销售均价为6900元/，主力户型集中在78-107，三朝南户型设计，客户接受度较高，目前剩余30套左右。本项目的成交客户全部由私营业主和改善型客户组成。目前本项目在售房源主要集中在5#和7#楼，余量在59套，全部由275-300组成，总价较高，去化速度慢。本项目精装产品于2013年10月交付，毛坯产品于2013年12月交付。,竞品分析,新城吾悦广场,项目位置：人民路、武宜路交汇处西北侧价格区间：25000元/-30000元/（住宅底商）（目前在售二期余房，一期已售罄）6800元/-7300元/（住宅）（目前在售二期余房，一期已售罄）6000元/-9000元/（办公）（目前在售）5000元/-7500元/（酒店式公寓）（已售罄）面积区间：30-500（住宅底商）80-160（住宅）130-1800（办公）50-70（酒店式公寓）项目简介：吾悦广场占地18万，总建面积80万，09年年底开工，项目为大型城市综合体，拥有14万方自主商业，0.6万方小区底商销售（分为二期开盘），办公5.5万，住宅55万（分为二期开盘），酒店式公寓948套。项目销售情况：1、住宅底商一期体量0.2万，面积30-500，于2011年12月开盘，续客时间为一个月，销售折扣二万抵十万，价格25000-30000元/，开盘销售率40%，目前已售罄，销售周期为3个月。二期体量0.4万，面积30-500，与2012年6月开盘，续客时间为一个月，销售折扣一万抵十万，价格25000-30000元/，目前销售40%，目前余量为50套。,2、住宅分为两期开发，一期推出5#-10#楼，总计718套，开盘时间2010年12月18日，面积为80-160，均价7400元/，目前一期已售罄。二期推出15#-22#号楼，开盘时间2011年9月25日，面积为80-160，均价6800-7000元/。目前住宅为尾盘销售，主要是二期余房整合。3、1#楼为5A甲级写字楼，1-6楼为商业中心，7-22层用于销售，23层为多功能会议中心。24-38层为新城公司保留