2009年经济师《中级房地产》单选真题及答案

2009年经济师中级房地产单选真题及答案单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1下列关于区位的说法中，错误的是（ ）。A区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系B区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定C地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位正确答案：B解析：在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此是错的。本题考查区位的相关内容，参见教材P10112中心商务高度等于（ ）之比。A中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积B中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积C中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积D中心商务区建筑面积总和与总建筑面积正确答案：A解析：中心商务高度指标（CBHI）中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积。此题考查中心商务高度指标。参见教材P193消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（）。A若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求正确答案：C解析：当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期，参见教材P224“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（ ）。A环境B方位C通达性D朝向正确答案：B解析：方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。此题考查方位的概念。参见教材P105根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（ ）后的余额。A平均税费B平均利润C平均市值D平均价格参考答案：B解析：地租市场价格生产成本平均利润。本题考查古典地租理论，参见教材P266集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。A所有权B使用权C继承权D通行权参考答案：A解析：集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。本题考查集体土地征收的概念。参见教材P357在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是（ ）。A市场法B收益法C成本法D假设开发法参考答案：C解析：公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。本题考查公益事业用房拆迁补偿的评估方法。参见教材P468征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（ ）所有。A农民个人B剩余劳动力安置单位C地上附着物所有人D农村集体经济组织参考答案：D解析：征收集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。此题考查集体土地征收补偿费用的使用。参见教材P439房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的（）。A所有权B使用权C处分权D收益权参考答案：B解析：征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生转移。本题考查征用特征中的不转移所有权。参见教材P3610下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是（）。A抵押B出售C互换D赠与参考答案：A解析：国有建设用地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。 此题考查国有建设用地使用权的转让方式。参见教材P6311下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（ ）。A互换的标的物必须都是建设用地使用权B互换的标的物之一必须是建设用地使用权C互换后的建设用地使用权人不发生变化D互换的建设用地使用权应当是等值的参考答案：B解析：建设用地使用权互换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。所以B的说法是正确的。本题考查建设用地使用权互换的内容。参见教材P636412下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（ ）。A通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权B通过协议出让方式取得的建设用地使用权C通过转让方式取得的建设用地使用权D已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权参考答案：D解析：属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：已依法公告列入拆迁范围的房地产。此题考查建设用地使用权不得设定抵押的情况。参见教材P6713建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是（）。A新增建筑物属于抵押财产B在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分C新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让D实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿参考答案：B解析：物权法第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”本题考查抵押建设用地使用权处分的受偿相关内容。参见教材P686914下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（ ）。A维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益B按规划用地、节约用地、保护耕地C按计划用地，可以适当突破计划控制指标D如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续参考答案：C解析：按计划用地，不得突破计划控制指标。此题考查集体建设用地使用的原则，参见教材P7215进行房地产市场调研时，首先应明确（ ）。A调研人员B调研计划C调研目标D调研方案参考答案：C解析：调研目标是进行房地产市场调研时应先明确的。本题考查房地产市场调研程序的相关内容。参见教材P7916在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于（）调研。A经济环境B政治法律环境C区域环境D社会文化环境参考答案：A解析：对居民收入水平、消费水平和消费结构的调研属于经济环境调研。本题考查房地产经济环境调研的内容。参见教材P8117消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（ ）。A主体B动力C保障D结果参考答案：B解析：购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉。此题考查房地产市场需求调研的相关内容。参见教材P8118在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于（）调研。A市场行情B市场反响C市场竞争者D消费行为参考答案：C解析：对竞争企业的数量、规模、实力状况的调研属于房地产市场竞争者调研。本题考查房地产市场竞争者调研的内容。参见教材P8219下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是（ ）。A官方统计资料中有关房地产的分析资料B公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料C来自主管部门和行业管理机构的资料D专业研究机构提供的相关资料参考答案：B解析：B项属于初级资料而不是次级资料。本题考查次级资料的相关内容。参见教材P838420房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（ ）而划分的。A作用于房地产产品B形成增量房地产C使投资者拥有房地产D取得土地使用权参考答案：B解析：按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。本题考查房地产投资的分类，参见教材P102nextPage21银行向某家庭提供了年贷款利率为6，期限为l0年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是（）。A614B615C617D650参考答案：C解析：i（1r/n）n1（16%/12）121617%本题考查实际利率的计算方法。参见教材P11022房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物（）米以外的各种管线、道路工程的建设费用。A1B2C3 D4参考答案：B解析：房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物2米以外的各种管线、道路工程的建设费用。本题考查基础设施建设费的含义。参见教材P11623若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是（）的方案。A投资亏损B不能满足基准收益率要求C无利可图D风险很大参考答案：B解析：当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。本题考查财务净现值的评价准则，参见教材P13124投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的（）进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。A产量、价格、成本B产量、利润、价格C产量、成本、利润D成本、利润、价格参考答案：C解析：投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的产量、成本、利润进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。本题考查投资项目盈亏平衡分析的含义。参见教材P14325在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（）的临界数值。A由可行变为不可行B由低风险变为高风险C由敏感性弱变为敏感性强D由盈利变为不盈利参考答案：A解析：临界点是指不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。此题考查敏感性分析临界点的含义。参见教材P14926从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（）阶段的重要内容。A风险识别B风险估计C风险评价D 风险应对参考答案：A解析：风险识别过程包含两个环节：一是感知风险；二是分析风险。此题考查风险识别的内容。参见教材P15327预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了（）的方法。A风险回避B风险组合C风险转移D风险自留参考答案：C解析：在房地产投资中，契约性转移主要包括预售、租售、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包等方式。所以预售属于风险转移。此题考查风险转移的内容。参见教材P16428某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为500万元、200万元、l60万元的3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是（ ）个。A1B2C3D4参考答案：D解析：在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。本题中可选择的投资方案是500万、200万、160万、（200160）万共4个。本题考查组合互斥方案的相关内容。参见教材P17129若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用（）。A净现值法B净将来值法C净年值法D净现值率法参考答案：D解析：在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。本题考查净现值率法的适用情况。参见教材P17330采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与基准收益率（ic）进行比较，判别标准是（ ）。A若IRRic，则投资大的方案为优B若IRRic，则投资小的方案为优C若IRRic，则投资大的方案为优D若IRRic，则方案间无法直接比较参考答案：A解析：若IRRic，则年均净现金流大的方案为优；若0IRRic，则年净现金流小的方案为最优。此题考查用差额内部收益率法进行投资方案比选的判别准则。参见教材P18231在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的（）原则的要求。A有无对比B以动态分析为主C以定性分析为主D收益与风险权衡参考答案：B解析：动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则。参见教材P18832对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（）。A单项工程单位工程分部工程分项工程B单位工程单项工程分部工程分项工程C分项工程分部工程单位工程单项工程D分项工程分部工程单项工程单位工程参考答案：C解析：房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成。本题考查房地产项目系统的关系。参见教材P19433在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自（）。A纵向部门B横向部门C纵向和横向两个部门D项目经理参考答案：C解析：在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和横向两个部门。本题考查矩阵型组织的内容。参见教材P19734在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是（）。A项目建议书获批准B编制可行性研究大纲C项目机会研究D签订设计合同参考答案：A解析：在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是项目建议书获批准。本题考查房地产开发项目的管理过程。参见教材P195表8135在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（）。A承诺B议价C要约D邀约参考答案：C解析：投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。本题考查投标的性质。参见教材P19836房地产项目建设投资的工程费用不包括（ ）。A税金B土地使用费C间接费D直接费参考答案：B解析：土地使用费属于工程建设其他费用，不属于工程费用。本题考查房地产开发项目建设投资的工程费用。参见教材P203图8537某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是（）。A生产观念B推销观念C市场营销观念D产品观念参考答案：C解析：市场营销观念的基本内容是：消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售什么房地产产品。企业考虑问题是从反映市场的需求出发，按照目标客户的需求去组织开发和销售。本题考查房地产开发的市场营销观念。参见教材P21538房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（ ）。A有利于发挥销售专长B销售队伍建设成本低C销售策略调整快捷D销售效益好参考答案：C解析：房地产销售采取直接渠道，产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。本题考查房地产销售直接渠道的优点。参见教材P21739某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为（）。A实现预期利润B维护企业形象C维持市场占有率D维持营业参考答案：D解析：当房地产开发企业受到市场不景气、同行业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无法按正常价格出售，为避免资金链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价格出售商品以求资金收回，维持营业。本题考查房地产定价目标中维持营业的相关内容。参见教材P22140某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5 000元根据市场调查结果，80的被调查者可接受的价格范围是6 0006 500元，10的被调查者可接受的价格范围是7 000元以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6 500元该项目采用的主要定价方法是（）。A目标利润定价法B需求导向定价法C竞争导向定价法D比较定价法参考答案：B解析：需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了项目价格，所以是需求导向定价法。本题考查房地产定价的基本方法。参见教材P223nextPage41在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的（ ）。A人员推销B活动推广C营业推厂D公共关系推广参考答案：B解析：在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。这是楼盘庆典的一种，属于房地产促销的活动推广。此题考查活动推广的类型。参见教材P23442某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨03，其中某套商品住宅2009年5月1日的价格为3 500元如将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是（ ）元A3 55282B3 56300C3 56347D3 57416参考答案：C解析：FP（1i）n，调整后的价格3500（103%）63 56347本题考查复利计息的计算公式。参见教材P10943某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为l20，单位建筑面积的重置价格为600元，年折旧额为l 440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。A8100B8400C8417D8480参考答案：B解析：成新率1（1R）t/R100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可知C（1R）/N1440，C60012072000，可知（1R）/N002成新率10028100%84%本题考查成新率的计算方法。参见教材P25325444某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0，运营费用率为20，该住宅的年净收益是（ ）万元。A140 B144C160D180参考答案：A解析：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用2210%220%14本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。参见教材P25745净收益潜在毛租金收入（）其他收入运营费用。A空置和收租损失B还本付息额C折旧额D所得税参考答案：A解析：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用。本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。参见教材P25746在物业管理中，制定临时管理规约的主体是（ ）。A业主大会B业主委员会C物业建设单位D物业服务企业参考答案：C解析：临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制定。本题考查临时管理规约的制定主体。参见教材P27547在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的（）原则。A公开B公平C公正D诚实信用参考答案：C解析：公正原则是指要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，评标、验标、定标的规则与评分标准对所有的投标人都是一致的。本题考查物业管理招投标原则的公正原则。参见教材P28148下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是（ ）。A前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B前期物业服务合同具有过渡性C前期物业服务合同的有效期限应为三至五年D前期物业服务合同属于附终止条件的合同参考答案：C解析：前期物业合同的特点有：由建设单位和物业服务企业签订；过渡性；附终止条件的合同。本题考查前期物业合同的特点。参见教材P28749下列原则中，不属于物业服务收费原则的是（ ）。A合理原则B公开原则C费用与服务水平相适应原则D费用与支付能力相适应的原则参考答案：D解析：物业服务收费原则的有：合理原则；公开原则；费用与服务水平相适应原则。本题考查物业服务收费的原则。参见教材P28850商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权归（）。A该房屋出售人B该房屋买受人C该房屋所在住宅小区业主大会D该房屋所在地政府房产主管部门参考答案：B解析：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。51抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是（ ）。A借款人B抵押人C贷款人D抵押权人参考答案：B解析：抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是抵押人。本题考查抵押人的含义。参见教材P29952在房地产抵押贷款期间，未经（ ）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。A保险机构B房屋主管部门C抵押权人D房屋承租人参考答案：C解析：在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品。本题考查房地产抵押贷款的相关内容。参见教材P30053某人购房贷款60万元，采用等额本金还款方式分10年偿还，贷款年利率为5%，则第10个月的贷款余额是（）万元。A53B55C57D59参考答案：C解析：贷款本金P为元，贷款月利率i5%1204167%，按月计算的贷款期数n1012120该贷款的每月分期付款额Pi（1i）n/（1i）n16365（元）。要求第10个月的贷款余额，可知分期付款已清偿9个月，m9，则贷款余额（1i）（nm）1/（1i）（nm）i6365（104167%）1111/（104167%）11104167%48（元）57（万）。本题考查贷款余额的计算。参见教材P30254在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是（）。A降低首付款比例B降低贷款利率