帝景水花园提报企划案PPT课件

.,1,帝景水花园提报企划案,.,2,壹、市場趨勢貳、市場調查參、優缺分析肆、客層分析伍、規劃建議陸、建材建議柒、企劃建議,捌、廣告策略玖、廣告表現拾、行銷策略拾壹、銷售節奏拾貳、價格建議拾參、合作方式拾肆、討論,.,3,壹、市場趨勢,1.通貨膨漲效益。2.超額供給漸趨明顯。3.市場供過於求將是最大隱憂。4.土地價格創新高，房價已趨高檔。5.銀貸緊縮及審核條件日趨嚴格。6.市場來人量大幅縮減。7.消費者購屋能力普遍下降。8.近年轉為買方市場。9.購屋主導權50以上為女性。10.M型消費，貧者越貧、富者越富。,.,4,一、區域特性地理位置:1.位林口特定區都市計畫區內。2.長庚醫院進駐及華亞科技園區開發。3.鄰林口交流道。4.林口新市鎮最早期發展的區塊。5.機場捷運的動工，更帶動了週邊的房市。立地條件:1.此區域現以透天為主力產品。2.個案數量較為零星，大多集中在中山高以北。3.本案位於較外圍，生活機能不佳。4.鄰公園、學校且屬靜巷中，為居家首選。,.,5,貳、市場調查,龜山地區,.,6,林口地區,.,7,優點：1.區域內同質產品少。2.雙學區且鄰公園綠地。3.位靜巷中。4.人車分道。5.前庭後院。6.有在地業績可做參考。7.規劃休閒會館。9.戶數少、大坪數規劃，住戶素質統一。,參、優缺分析,.,8,缺點：1.鄰工業區。2.出入巷道狹小。3.生活機能不完善，需仰賴交通工具。4.本案規劃大坪數，總價過高，將與其它區域客源重疊。5.戶數少管理費用過高。6.無電梯規劃，較無法吸引三代同堂客戶。7.易受天候狀況影響銷售。,.,9,一、購買屬性:二、客源分析:,肆、客層分析,.,10,三、年齡分析:四、職業分析:,.,11,五、訴求對象:1.區域內換屋族群。2.華亞園區內高階主管。3.鄰近學校及醫院教職人員。4.自營商。5.北市響往居住透天客戶。,.,12,一、社區規劃塑造：1.社區公共空間CIS設計。2.申請劃紅線禁止停車以保有路幅。3.社區外圍道路照明。4.社區大門及各戶家徽搭配設計。5.門牌設計。6.夜間燈光計劃。7.入口無障礙空間設計，方便老人及小孩進出。,伍、規劃建議,.,13,二、中庭規劃建議：,.,14,一、門窗：1.外玄關採鋼板門崁透明強化玻璃。2.內玄關採木皮防爆鋼板門。3.臥室門片採實木門配水平鎖，附加門擋。4.浴室門片採木門加百葉。5.各戶規劃靜音氣密窗，玻璃貼lowE膜隔熱節能。6.後陽台門採三合一防盗門。,陸、建材建議,.,15,二、地坪：1.客餐廳、廚房舖設80X80CM拋光石英磚。2.二樓以上60X60CM拋光石英磚。3.廚房壁面採30X60CM高亮釉磚(橫貼)。4.衛浴地磚採30X30CM止滑磚並搭配30X60CM高亮紬壁磚。5.樓梯採天然石材或拋光石英磚。,.,16,三、衛浴設備：主臥浴室:1.採四件式設備按摩浴缸、強化玻璃淋浴間SPA淋浴柱加花灑。2.雙洗臉檯檯面採人造石下崁式，並加裝下方收納櫃，飯店式大型明鏡並有空間可置物。3.免治馬桶，按摩浴缸，定溫水龍頭，五合一多功能暖烘機。,.,17,次浴室:1.採強化玻璃淋浴間SPA淋浴柱。2.洗臉檯面採人造石下崁式，並加裝下方收納櫃，飯店式大型明鏡並有空間可置物。3.單體馬桶，定溫水龍頭。,.,18,四、廚具設備：1.鋼琴烤漆面板或實木面板，搭配人造石檯面，三口爐瓦斯、風罩式抽油煙機，烘碗機，烤箱，預留RO逆滲透給水管路及高身收納櫃。2.於瓦斯爐牆面嵌強化玻璃。面板加裝緩衝裝置及油壓棒。,.,19,五、貼心設計：1、社區申請FTTB光纖社區。2、不斷電系統。3、餐廳地板設置地板插座。4、廚具下櫃預留淨水器插座。5、主浴室加裝電視、電話出線口。6、工作陽台供應熱水。,.,20,六、安全設計：1.社區外圍及中庭採紅外線夜視攝影機並以硬碟存取記錄(住戶可於電視頻道中監看)。2.社區入口以感應讀卡系統及螢幕對講機設備。3.於一樓明顯處加裝聲光警示燈。4.所有門窗設磁簧開關。5.車庫加裝緊急壓扣。,.,21,企劃思考:購屋人在想什麼？要什麼？地段的領導性以都市商圈的先進手法，道路、公園、學校、市場皆有最理想的安排，是最適住的地段所謂核心生活到底是什麼？有哪些具體改革？勝出普通路段的地方在哪裡？成功的商圈生活舉例(文化路商圈、長庚商圈),柒、企劃建議,.,22,產品的領導性確立立程品牌的價值地位靈感來自國際現代飯店，開創耳目一新的建築美感對衣服、車子要求品味，對住屋理當同樣要求買一棟好房子，絕非只為滿足三五年的短期需求，而是恆久考慮，因此在外觀、格局、建材、中庭.皆嚴格評估市場獨一無二的產品，無法被彷製，永遠為區域同級產品的第一，所以，找出越多的”唯一性”，比找出本案優點重要！確立出【短期住宅】與【恆久型住宅】的差異，為什麼有些房子住了二三年就想搬家？,.,23,廣告穿透力：話題包裝Ongoingstyle前進式的生活直接觸達人心的內在需求，除了好，還要不斷進步的建築風格，讓人覺得即使經過十年、二十年後仍不會老朽，饒有新意，充滿價值的建築。新古典建築更具有深度的感動，更有著內容物的住宅品質。,捌、廣告策略,.,24,企劃主軸立程建設，歐式美學建築靈感來源每個人心目中都有一座Dreamhouse譬如比爾蓋茲為在西雅圖高科技花園別墅只要財利可及，家就是夢想的終極實現傳達主張家，不只僅提供居住，更應啟動”有感覺的生活”感覺，來自於意境的舒服感覺，來自於勝出他人的優越感覺，來自十年後仍然滿意,捌、廣告策略,.,25,玖、廣告表現,LOGO,.,26,POP,.,27,廣告車,.,28,旗幟,.,29,LOGO,.,30,POP,.,31,廣告車,.,32,旗幟,.,33,、個案行銷包裝1.CI、LOGO及媒體DM、說明書、旗幟、POP等。2.接待中心精緻的裝潢擺設，給予客戶明顯感受有別它案。3.銷售人員的形象及服務品質(制服、名牌專業精神態度)。4.裝潢實品屋採精緻表現、,拾、行銷策略,.,34,二、銷售的理念傳達，說的愈多、賣的愈多1.地段訴求。2.產品訴求。3.規劃訴求。4.建材訴求。5.安全訴求。6.經營理念與售服的訴求。7.社區經營訴求。,.,35,三、強勢銷售的觀念、櫃檯銷售銷控SP輔助現場銷售1.提昇現場銷售氣氛。2.輔助銷售人員對有望客戶施加壓力。3.藉由熱情銷售氣氛，PUSH主攻產品。四、銷售模式與議價模式的建立1.付款方式輕鬆。2.配套方式的結合(贈送傢電、冷氣等配套搭配)。五、聯銷:公司其他案場資料相互利用六、資料行銷:公司其它案場資料相互利用七、直銷:以DS方式執行,.,36,拾壹、銷售節奏,.,37,全區均價:萬坪。,拾貳、價格建議,.,38,銷售期限:中庭完成後6個月人員編制:專案1人、副專1人、銷售23人配合模式:包銷獎金計佣:以銷售金額5.5%計算(若於進場