子女教育、员工福利与退休、房产投资规划PPT课件

.,1,子女教育规划,.,2,课程大纲,1.子女教育金规划概述2.子女教育金的步骤3.子女教育金规划的工具,.,3,一.子女教育金规划概述,1.1子女教育金规划的特性1.2子女教育金规划的原则,.,4,1.1子女教育金特性,.,5,1.1子女教育金的特性,没有时间的弹性：子女到了一定年龄(18岁左右)就要上大学。没有费用弹性：高等教育的学费相对固定，大学费用支出一年在1.5万元以上。没有规划弹性：子女的资质无法事先控制：追求上进的子女与不求上进的子女，在求学期间所花的费用相差很大。,.,6,子女教育金的特性(续),没有强制储蓄帐户，需要自已准备：这和退休有个人养老金帐户，购房有公积金帐户有很大不同。支出总金额较大：子女教育虽然每年支出的金额不是最多，但子女从小到大持续20年支付，总金额可能比购房支出还多。教育金的支出成长率高于通货膨胀率，因此子女教育金的投资不能太保守，至少要使投资收益率高于学费成长率。,.,7,1.2子女教育金规划原则,提早规划从宽规划配合保险稳健投资合理安排,.,8,二、子女教育金规划的步骤,确定子女教育目标估算教育费用计算教育费用缺口规划投资组合执行与定期调整计划,.,9,2.1确定子女教育目标,确定对子女的教育目标：希望子女上什么类型的大学客户子女目前的年龄是多少师资力量、学费高低所学专业地理位置子女的兴趣爱好、学习能力,.,10,2.2估算教育费用,.,11,2.2中国子女的教育成本,.,12,2.3子女教育金费用缺口的计算,2.3.1不考虑货币时间价值的计算2.3.2考虑货币时间价值的计算2.3.3子女教育金现值的运用,.,13,2.3.1计算教育费缺口不考虑货币时间价值,单位：元,.,14,2.3.2教育费缺口计算考虑货币时间价值,接上页资料，如果子女在出生3年后开始上幼儿园，假设学费的成长率为5%，教育金的投资报酬率为8%，在子女出生时应该准备多少钱呢？折现率=(1+8%)/(1+5%)-1=2.86%，用EXCEL财务函数功能计算：CF0=0CF1=0N1=2;CF2=-20000N2=3CF3=-10000N3=6;CF4=-10000N4=3CF5=-10000N5=3;CF6=-20000N6=4I=2.86%NPV=-186976因为投资报酬率高于学费成长率，因此不需要准备26万元，准备18.7万元的整笔子女教育金就够了。,.,15,2.3.3子女教育金现值的运用,.,16,2.4规划投资组合,教育储蓄学费来源的基础基金定投积少成多，稳健增值教育保险分担学费之忧子女教育金信托高端客户教育规划,.,17,2.5执行与定期调整计划,小学阶段：可投资于增长型的股票或基金,随着收入增加调整投资金额。中学阶段：仍以投资增长为主要目标，同时为了加强投资的整体平衡，还应该加入债券等稳健投资产品。大学阶段：尽量降低风险，可供选择的投资途径为短期债券、货币基金或存款等。,.,18,2.6子女教育规划误区,（一）教育投资的误区1、无长期的理财计划。2、投资于短期冒险产品。3、孤注一掷的投资。（二）教育理财投资应该注意的问题1、注意教育规划的时间问题。2、注意教育规划的风险承受问题。3、注意教育理财的经济资源问题。4、注意培养孩子独立理财问题。,.,19,三.子女教育金规划工具,3.1教育金补助3.2国家助学贷款3.3教育储蓄3.4教育年金保险3.5中低风险的基金产品3.6教育金信托,.,20,3.1教育金补助,贫困学生补助：我国高校基本上形成了以奖学金、学生贷款、勤工助学、特殊困难补助和学费减免为主的帮助贫困生的政策体系。特殊身份补助：少数民族/军校/公安/师范。受制于地方环境，低收入的父母，为了让子女能有接受继续教育的机会，必须明了政府的相关补助措施，或主动询问提出申请。,.,21,3.2国家助学贷款,国家助学贷款帮助对象：家庭人均收入低于当地最低平均生活线的困难学生。经办银行在与借款学生签署借款合同后20个工作日内，将首年学费、住宿费和生活费贷款统一划入学校在经办银行开立的指定帐户。贷款年利率按中国人民银行规定的同期限贷款利率执行，不上浮。在校期间贷款利息由财政补贴，毕业后开始计付利息。助学贷款还款：可最晚于毕业后第二年开始还贷，6年内还清。,.,22,3.3教育储蓄存款,开办目的：鼓励城乡居民以储蓄存款方式，为其子女接受非义务教育积蓄资金，促进教育事业发展。适用对象：在校小学四年级（含四年级）以上学生。适用对象：在校小学四年级（含四年级）以上学生。存款性质：教育储蓄为零存整取定期储蓄存款。存期分为一年、三年和六年。最低起存金额为50元，本金合计最高限额为2万元。开户时储户应与金融机构约定每月固定存入的金额，分月存入。教育储蓄实行利率优惠。一年期、三年期教育储蓄按开户日同期同档次整存整取定期储蓄存款利率计息；六年期按开户日五年期整存整取定期储蓄存款利率计息。教育储蓄在存期内遇利率调整，仍按开户日利率计息。,.,23,3.4子女教育年金保险,对象：出生满30天至14周岁的少儿。优势：它具有强制储蓄的作用，保证性大，家长可以根据自已的预期来为孩子选择险种；分多次给付，回报期相对较长，而且可为保户(投保人和被保险人)提供意外伤害或疾病身故以及高度残疾等方面的保障缺点：流动性较差，如果家庭在三五年后有较大的支出项目，比较容易受到影响。子女教育年金主要是以最确定的方式储备教育金，因此，此种保单的投资报酬率并不高，适合高储蓄能力的保守投资者。,.,24,3.5中低风险基金产品,如果仅仅以财富增值为目的，而不考虑保障需要，筹备教育金往往可以通过投资货币市场基金、短期债券基金与偏债型平衡基金等低风险金融产品等渠道来实现。投资对象的投资报酬率要高于学费成长率。依照过去的经验，学费成长率在4%到6%之间。只靠存款或货币市场基金、短债基金，难以达到4%以上的报酬率。可以采取定期定额购买平衡型基金，将储蓄转化为投资。定期定额购买基金具有投资起点低、管理水平高、收益共享、风险分担和灵活方便等特点。能积少成多，平摊投资成本，降低整体风险，它有自动逢低加码、逢高减码的功能，无论市场价格如何变化，总能获得一个比较低的平均持仓成本。,.,25,3.6子女教育金信托,子女教育金信托，比较适合的对象如下：有整笔资金，想送子女出国念书，可以设立子女教育金信托，找一个境外受托人管理此笔资产，指定投资的标的的范围与预期收益率，以子女为受益人。夫妻离婚时，对未成年的子女，可以用离婚前的共同财产，或由子女抚养金责任方，找一个独立专业的受托人，成立一个子女教养金信托，以子女为受益人，确保子女的养育与教育费用。高资产或高收入人群，为了同时实现多个理财目标，可以找适当的专业受托人，针对每一个理财目标设立一个信托，并根据不同的达成期限与目标弹性，确认不同的信托账户可承受的风险与预期报酬率。其中最重要的就是退休养老金信托与子女教育金信托。,.,26,退休规划与员工福利,.,27,课程大纲,1.员工薪酬与收入2.社会保障概述3.国家基本养老保险计划4.国家基本医疗保险计划5.国家住房公积金6.退休与退休规划,.,28,一.员工薪酬与收入,1.1薪酬概述1.2个人收入,.,29,1.1薪酬概述,1.1.1薪酬定义与特征1.1.2工资与福利1.1.3薪酬计划1.1.4薪酬单与薪酬扣除,.,30,1.1.1薪酬定义和特征,薪酬：即按照劳动贡献进行全面补偿的分配制度薪酬的主要特征：承认劳动贡献，包括岗位责任、实际绩效、年功等全面补偿原则，包括劳动贡献补偿和基本生活保障由一揽子计划构成，包括当期支付工资和延期支付福利等。理智劳动者的收入期望值公式：收入期望值=当期收入最大化+未来风险最小化,.,31,1.1.2工资与福利,工资是雇主对员工贡献的当期补偿，含基本工资、奖金、补贴等工资的特征当期补偿工资是劳动报酬的货币形式工资的依据是劳动合同接受工资的主体是劳动者.,.,32,1.1.2工资与福利,福利：是保障员工基本生活需要的补偿，含社会保障和单位福利福利的特征：保障基本生活需要以公平分配原则为主依法制订分配标准以延期支付为主,.,33,1.1.3薪酬计划,薪酬计划是包括当期支付内容和延期支付内容的一揽子分配计划,.,34,当期支付,当期支付是按照当前承诺支付的薪酬。“当期”通常指一年之内，当期支付主要包括基本工资、奖金、津贴等主要特征当期兑现，属于即时权益工资补偿，主要是对雇员贡献的补偿仅是薪酬的一部分,.,35,延期支付,延期支付：是按照预期承诺支付的薪酬。包括：社会保障、单位福利、股权计划等主要的特征：薪酬的重要组成部分预期兑现，属于既得权益，可能附带风险和增值收益以福利性薪酬为主，具有抵御社会风险和保障基本生活安全的功能补偿方式多样性，如支付养老金和股权计划等,.,36,1.1.4薪酬单与薪酬扣除,薪酬单是向员工支付薪酬的凭证主要内容应发工资额，即费税扣除前的个人工资总额代扣社会保险费、住房公积金缴费和个人所得税实发工资额，即费税扣除后的个人工资额,.,37,概念,个人工资总额职工在一定时期内直接从本单位领取的劳动报酬总额缴费工资即指计算社会保障缴费的应计收入，从而形成缴费基数,.,38,概念,社会保障缴费(五险一金)基数：单位缴费基数：经有关部门核定的(上年度)单位职工工资总额(住房工积金例外，为职工个人工资总额)个人缴费基数：城镇各类企业职工，经有关部门核定的(上年度)本人月平均工资为个人缴费基数。城镇个体工商户和灵活就业人员，采取当地上年度在岗职工的平均工资作为个人缴费基础。,.,39,费率,.,40,社会保障缴费的税收政策,企业缴费税收待遇在缴纳企业所得税之前列支个人缴费税收待遇在缴纳个人所得税之前列支,.,41,1.2个人收入,个人收入即个人和家庭的全部合法收入。其来源是多向的，包括薪酬收入、本利得收入和遗产继承收入等。,.,42,二.社会保障概述,2.1社会保障概述2.2中国社会保障体系,.,43,2.1社会保障概念,社会保障是指国家以立法和行政措施确立对遇到疾病、伤残、生育、年老、死亡、失业、灾害或者其他风险的社会成员给予相应的经济、物质和服务的帮助，以保证其基本生活需要的一种社会经济福利制度。主体：国家、政府、组织和公民。客体：公民的社会风险。基金管理三环节：资金筹集、资产管理和待遇支付。,.,44,2.2中国社会保障体系,.,45,三.国家基本养老保险计划,3.1养老金基础知识3.2国家基本养老保险3.3基本养老保险基金管理的三环节,.,46,3.1养老金基础知识,3.1.1养老保障和养老金定义特征3.1.2中国三支柱养老金计划体系,.,47,3.1.1养老保障和养老金定义特征,养老保障三要素：养老金、医疗和住房养老金是指法定部门或组织根据法律规定的条件、对象、标准、方式和程序筹集、管理、和支付的专门用于社会成员养老的专门资金形态。特征退休后的经济来源之一保障老年生活日常支出,.,48,3.1.2中国三支柱养老金计划体系,第一支柱是国家基本养老金，国家立法强制性规定的，由社会统筹和个人帐户两个缴费型的层次构成。第二支柱是企业年金，企业提供的自愿型养老计划。第三支柱是个人养老金，个人自愿型养老计划。,.,49,3.2国家基本养老保险,3.2.1国家基本养老保险定义、特征3.2.2法律和政策依据,.,50,3.2.1国家基本养老保险定义、特征,国家依法建立的，参保人依法履行缴费义务和领取养老金，由政府确保支付的养老金计划。也称社会养老保险计划、政府养老金计划、强制性养老金计划和第一支柱养老金计划。,.,51,3.2.2法律和政策依据,政策依据：【国发(1997)第26号，(2005)第38号】法律依据：社会保险费征缴暂行条例【国务院(1998)第259号】制度模式：社会统筹与个人帐户相结合覆盖人群：城镇企业员工及自雇人统筹层次：省级政府制定细则并管理统筹基金,.,52,3.3基本养老保险基金管理的三环节,资金筹集资产管理养老金支付,.,53,3.3.1资金筹集企业和个人养老保险缴费,费基：企业：企业工资总额个人：缴费工资费率：企业：20%左右个人：8%税收待遇：企业：在缴纳企业所得税之前列支个人：在缴纳个人所得税之前列支缴费公式：企业：单位缴费工资总额费率个人：个人缴费工资8%运营：企业：2005年及以前，企业缴费划入个人帐户3%，其他进入统筹帐户，2006年以后不再划入，企业缴费全部进入统筹帐户个人：计入个人帐户，实帐运营，个人所有,.,54,关于个人养老保险缴费的有关政策规定,缴费基数最高为本市职工月平均工资的300%，最低为本市职工月平均工资的60%。在职企业职工缴费由所在企业代扣代缴；自由职业人员、城镇个体工商户业主由本人直接向征缴部门缴纳，个体工商户从业人员缴费由其业主代扣代缴。城镇个体工商户和灵活就业人员参加基本养老保险的缴费基数为当地上年度在岗职工平均工资，缴费比例为，其中计入个人账户。,.,55,3.3.2资产管理统筹账户,社会统筹基金即为确保支付基础养老金而设立的公共财务收支系统主要特征资金来源包括企业缴费，以及财政补贴等经办机构由国家劳动和社会保障部门设立，即社会保险基金管理中心财务方式是以支定收，现收现付具有社会互济性和风险分担,.,56,3.3.2资产管理个人账户,个人帐户又称个人基金帐户，即个人名下的为进行养老缴费和支付个人帐户养老金而设立的权益记录。采取个人预先积累专款备付金管理方式。主要特征资金主要来自个人缴费及投资收益，属于个人所有，可以携带和继承个人帐户资金需要专业化、市场化运营，并建立安全运营和监管机制。,.,57,3.3.3养老金支付,领取养老金的人群界定基本养老金的构成相关政策解释养老金计发公式,.,58,领取养老金的人群界定,制度“新人”：在新制度下参加工作制度“中人”：在原制度下参加工作，将在新制度下退休制度“老人”：在原制度下退休,.,59,享受国家基本养老金的条件,达到法定退休年龄并办理退休手续缴费年限(含视同缴费年限)满15年(38号文件),.,60,退休年龄的界定,根据有关法律规定达到法定时点，可以停止工作和领取养老金的年龄(根据居民身份证确认)。退休年龄是领取养老金的起始年，该年度不计入缴费(例如，参保人年满60岁退休，缴费到59岁岁末)。,.,61,退休年龄的相关规定,男年满60周岁。女工人年满50周岁，女干部年满55周岁。从事井下、高温、高空、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的，退休年龄男年满55周岁，女年满45周岁。因病或非因工致残，由医院证明并经劳动委员会确认完全丧失劳动能力的，退休年龄为男年满50周岁，女年满45周岁。,.,62,38号文件养老金计发公式,2006年1月以后执行【国发(2005)38号】,.,63,指数化月平均缴费工资与计发月数,指数化月平均缴费工资是指职工本人的平均缴费工资指数乘以职工退休时上一年当地职工社会月平均工资。(各地在实践中一般按照地方规定)。计发月数与员工退休年龄相对应，是个人帐户养老金计发依据。,.,64,38号文件规定的个人帐户养老金计发月数,.,65,四.国家基本医疗保险计划,4.1国家基本医疗保险4.2医保基金的筹集和管理4.3医疗费用的报销,.,66,4.1国家基本医疗保险,国家基本医疗保险也叫社会医疗保险，是由国家立法强制实施的，通过社会保险原则和方法筹集医疗资金，当参保人(及其家属）因病需要治疗时，根据法律规定从国家或社会获得医疗服务，对因病造成的经济损失及医疗费用给予适当补偿，以恢复和保障参保人或公民身体健康为目的的一种社会保险制度。,.,67,4.1.1国家基本医疗保险的特征,依法建立、参加、履行缴费义务和享有相关待遇享有个税减免待遇和雇主供款政府确保计划安全运营通过补偿医疗费用开支实现健康和医疗保障。,.,68,4.1.2法律和政策依据,政策依据：【国发(1998)44号】制度模式：社会统筹与个人帐户相结合覆盖人群：城镇职工及自雇人员、灵活就业人员等统筹层次：地市级，地方政府制订实施方案和管理医保基金,.,69,4.2医保基金的筹集和管理,通过参保人缴费建立医疗保险基金医疗保险基金分社会统筹基金和个人帐户基金由社保经办机构进行管理个人缴费全部计入个人帐户，积累归个人所有，可以携带和继承单位缴费计入统筹基金，归地方调剂使用，单位缴费的30%左右划入个人帐户，具体比例由统筹地区根据个人帐户的支付范围和职工年龄等因素确定。,.,70,4.3医疗费用的报销,根据【国务院(1998)44号】文件规定：医疗保险机构是第三方医疗费用支付方医疗保险仅分担一定比例的医疗费用建立多层次医疗保险计划以分担大额医疗费用,.,71,4.3.1费用分担政策和影响要素,两定点：定点医院、定点药店（处方外配药品购买)。三目录：药品、检查设备和诊疗目录。起付线：社会统筹基金开始分担的医疗费用的金额起点，为当地员工年平均工资的10%左右。共付制：社会统筹基金分担医疗费用时，要求个人分担一定比例。封顶线：社会统筹最高支付限额，原则上控制在当地员工年平均工资的倍左右。,.,72,4.3.2医疗费用社会统筹报销公式(以板块式为例),医疗费用社会统筹报销额（两定点，三目录，起付线以上、封顶线以下的医疗费用)x(80%90%)。注:(1)通常，社区医院治疗费用报销90%，三级甲等医院治疗费用报销80%。(2)通常社会统筹基金仅报销住院费用，地方方案按照“一事一议”的原则规定部分门诊慢性病进入社会统筹支付范围。,.,73,案例,张先生做心脏搭桥手术，目录内总费用为13万，目录外费用1.5万，总共14.5万。根据当地“板块式”医疗保险改革方案，张先生的住院费用和手术费用可以进入社会统筹报销（假设不考虑起付线）。假设社会平均工资为2000元/月，当地统筹报销比例为80%。请计算张先生医疗保险费用分担情况,.,74,五.国家住房公积金,5.1国家住房公积金计划5.2住房公积金的两种规划策略,.,75,5.1国家住房公积金计划,国家住房公积金计划国家依法建立的，参保人依法履行缴费义务和使用基金购(盖)房，由政府确保支付的住房资助计划。主要特征依法建立、参加、履行缴费义务和享有待遇享有个税减免待遇和雇主供款政府确保计划安全运营,.,76,5.1.1法律和政策依据,1999年国务院颁布住房公积金管理条例，2002年修订制度模式：双方供款、个人帐户管理覆盖人群：城镇职工地方权限：市及设区的市(地、州、盟)设立住房公积金管理委员会,.,77,5.1.2住房公积金的筹集和管理,资金由用人单位和职工共同缴费双方缴费全部计入个人账户，归职工个人所有，自存入职工住房公积金账户之日起按照国家规定利率计息，可以携带和继承国家规定上年结转的个人住房公积金存款年利率为1.80%，当年归集的个人住房公积金存款年利率为0.72%,.,78,5.1.4住房公积金的使用范围,职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公金账户内的存储余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的离休、退休的完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的出境定居的偿还购房贷款本息的房租超出家庭工资收入的规定比例的,.,79,5.2住房公积金的两种规划策略,消极策略将住房公积金帐户中的资金一直保留到退休时点，然后将储存额一次性取出用于退休养老。积极策略利用国家的住房公积金优惠贷款买房政策，通过住房公积金贷款购买住房，在退休的时候利用已购住房按照“以房养老”的方式获得退休金现金流用于退休养老。,.,80,思考题,1、张先生所在单位已经参加社会保险计划，2008年3月份张先生工资单如下：基础工资3000元，职务补贴500元，年功津贴300元，月奖金500元，交通补助200元(可在税前扣除)。假设张先生该月的个人缴费基数为4000元，单位代扣代缴的社保费包括养老保险8%、医疗保险2%、失业保险1%和住房公积金5%。税前费用扣除标准为每月2000元，税率10%，速算扣除数25。请问王先生本月实发工资额应为：()，其中养老保险代扣额为()A、3719元，320元B、4500元，200元C、4347元，320元D、3900元，200元,.,81,六.退休与退休规划,6.1退休规划定义和特征6.2退休规划的影响因素6.3退休规划流程,.,82,6.1退休规划定义和特征,退休规划实现退休生活财务独立的一系列理财计划和行为特征包含三个基本面：养老、医疗、住房追求长期收支平衡锁定帐户，一般可享受政府税优,.,83,6.2退休规划的影响因素,通货膨胀率通货膨胀率波动对养老金储蓄的吞蚀作用通货膨胀积累迅速增加退休生活成本税率退休前尽可能取得免税或延税待遇，退休后根据预期余寿和消费时段合理避税预期余寿生命表：根据保监会2005年最新中国人寿保险经验费率表(20002003)，投保养老保险的男性平均寿命79.7岁，女性平均寿命为83.7岁加权因素：家族生存史、健康状况、嗜好、性别等不同的预期余寿对退休支出缺口中(盈余)的影响很大退休时点,.,84,6.3退休规划流程,.,85,居住规划和房产投资,.,86,课程大纲,1、租房或购房决策2.购房与换房规划3.房产投资,.,87,一.租房或购房决策,1.1租房或购房的优缺点1.2租房或购房的决策方法1.3租房或购房决策的影响因素1.4居住规划流程图,.,88,1.1租房和购房的优缺点,租房的优缺点购房的优缺点,.,89,1.1.1租房的优缺点,优点：有能力使用更多的居住空间比较能够应对家庭收入的变化资金较自由，可寻找更有利的运用渠道有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税负较轻不用考虑房价下跌风险缺点：非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能增加无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法通过购房强迫自己储蓄,.,90,1.1.2购房的优缺点,优点：对抗通货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会缺点缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险,.,91,1.2租房或购房的决策方法,年成本法净现值法,.,92,1.2.1年成本法,租房年成本=押金x机会成本率+年租金。购房年成本=首付款x机会成本率+贷款余额x贷款利率+年维修费及税金+折旧。比较租房或者购房的年成本，成本小的更为划算。购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐减少，因此，购房年成本逐渐降低，如果将来房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升。年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势。,.,93,1.2.2净现值法(NPV),考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行分析。NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。,.,94,1.3租购房决策影响因素,房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算,.,95,1.4居住规划流程图,.,96,二.购房与换房的规划,2.1购房规划2.2换房规划2.3其他房产规划应该考虑的因素,.,97,2.1购房规划,购房规划的流程测算可负担的房价,.,98,2.1.1购房规划的流程,.,99,2.1.2测算可负担房价年收入概算法,如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价=(年收入x可负担房贷比率)/房贷利率/贷款成数。如果房贷是本利平均摊还，则可负担房价=PV(I，N，PMT)/贷款成数。其中：I：房贷利率，N：贷款年限，PMT：年收入x可负担房贷比率。从公式可知，同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的58倍。,.,100,2.2换房规划,2.2.1换房能力测算2.2.2换房的步骤先买后卖先卖后买,.,101,2.2.1换房能力概算,需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)，此时要考虑的是，手边可变现的资产有无这部分钱，及未来是否有负担新房房贷的能力。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。,.,102,2.2.2换房的步骤：先买后卖,需要解决资金的周转问题，即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。,.,103,换房的步骤：先卖后买,要解决出售旧房后无房可住的问题除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。,.,104,2.3购房时需要考虑的其他因素,其他购房成本：中介费、装潢费、搬家费、房贷相关费、印花税、契税等，综合起来，其他期初成本约需占到总价的15%左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内。住与行的成本：要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住、行成本。,.,105,三.房产投资,3.1房产投资的优缺点3.2房产估价方法3.3房产投资的形态3.4房产投资的方式3.5房产投资的十个步骤,.,106,3.1房产投资的优缺点,.,107,3.2房产估价的方法