一物业设备设施管理基础PPT课件

第一章物业设备设施管理基础,第一节物业设备设施管理概述第二节物业设备设施管理的基本理论第三节物业设备设施管理的内容第四节物业设备设施管理机构和管理制度,本章内容,动脑筋2012年10月，市民姚女士满心欢喜地购买了新房，入住不久就发现小区不少问题：小区路灯等公共设施受损得不到及时解决；小区水管多次破裂，频繁停水；小区多次发生入户盗窃案件，安防监控系统形同虚设；不少垃圾桶开裂了；地下车库产权不明晰等等。对此开发商与物业单位相互推诿。那么如果您遇到类似的问题该怎么办呢？,第一节物业设备设施管理概述,、物业设备设施的概念及构成（一）物业设备设施的概念物业是指已建成的具有特定使用功能并且投入使用的各类房屋、建筑物以及与之配套的设备、设施和附属场地等。物业设备设施是建筑物附属设备设施的简称，包括室内设备与物业管辖范围内的室外设备与设施系统，是构成物业实体的重要组成部分。（二）物业设备设施的构成房屋设备设施是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备设施。例如，一般住宅中的房屋设备设施由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备设施系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还要有空调、自动报警器、电信服务等设备设施系统。,二、物业设备设施管理物业设备设施管理又称物业设备设施工程，是以设备设施的一生(（寿命周期，包括规划、购置、安装、调试、使用、维护、修理、改造、更新到报废）为对象，以提高设备设施综合效率、追求寿命周期费用经济性和实现物业管理企业生产经营目标为目的，运用现代科学技术、管理理论和管理方法对设备设施寿命周期的全过程，从技术、经济、管理等方面进行综合研究和管理。,三、物业设备设施管理的特点（一）把物业设备设施的寿命周期作为研究对象，其中，寿命周期费用是评价设备设施管理的主要经济指标。（二）突破传统做法，对物业设备设施进行工程技术、组织和财务经济等方面的综合管理。（三）强调物业设备设施的可靠性和维修性设计。（四）将系统论观点引入来研究物业设备设施一生的管理。（五）重视设计、使用、维修中技术经济信息反馈的管理。,四、物业设备设施管理的目标科学的物业设备设施管理是对设备设施从购置、安装、使用、维护保养、检查修理、更新改造直至报废的整个过程进行技术管理和经济管理，使设备设施始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，体现物业的使用价值和经济效益。物业设备设施管理的根本目标是：用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备设施，提高设备设施的利用率和完好率。,五、物业设备设施管理的发展趋势随着社会的进步，物业设备设施的维修和管理总体向专业化、社会化、集中化、规范化的方向发展，具体体现以下几个方面：（一）早期介入（二）注重节能管理（三）物业设备设施管理成本增加（四）管理专业化、社会化（五）管理信息化、智能化、自动化（六）集中化与规范化,第二节物业设备设施管理的基本理论一、设备设施的LCC理论（一）LCC理论寿命周期费用（LifeCycleCost，LCC）也称为全寿命周期成本，是评价现代设备管理的主要经济指标之一。全寿命周期成本管理是从设备、项目的长期经济效益出发，全面考虑设备、项目或系统的规划、设计、制造、购置、安装、运行、维修、改造、更新直至报废的全过程，使LCC最小的一种管理理念和方法。（二）设备设施的寿命设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。,（三）寿命周期费用的构成物业设备设施寿命周期费用的构成主要有前期费用、购买费用、使用费用、维修费用和回收报废成本等。资料表明：前期费用占5，购买费用占1525，使用与维修费用占5065，回收报废成本一般小于5。由此可知，在全寿命周期费用中，使用与维修费用所占的比例最大。,二、设备设施的可靠性理论物业设备设施的可靠性是指其无故障连续运转工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。固有可靠性是由设计、生产工艺和制造决定的，使用可靠性则是与使用、环境以及可维修性有关。物业设备设施丧失规定的功能或技术性能即产生了故障。研究物业设备设施的可靠性，就是研究如何防止、控制和消除设备出现的故障，保证物业设备设施的使用可靠性。,（一）可靠度与不可靠度可靠度是指物业设备设施在正常使用、保养和维修的条件下，在其经济寿命期内完成规定功能的概率。不可靠度则是指物业设备设施在上述情况下不能完成规定功能的概率。可靠度与不可靠度均是时间的函数，两者相加之和等于1。（二）故障率和故障密度物业设备在t时间后的单位时间内发生故障的台数相对于t时间内还在工作的台数的百分比，称为该设备的故障率。即设备或部件在规定条件下、规定期限内发生故障的次数。故障密度是指在单位时间内，发生故障的设备台数与总设备数之比。故障率和故障密度越低，发生故障的设备数量就越少，物业设备设施发挥的功能就越大。,（三）故障分布规律在正常的情况下，一台设备是否发生故障呈随机性，但是，每一台设备发生的故障却是有一定的规律性，而故障分布函数就反映了这种规律。常见的指数分布规律适用于具有恒定故障率的部件及比较复杂的系统，如物业社区的给排水、采暖、通风与空调、供配电及照明系统等。正态分布规律适用于磨损型部件发生的故障，如灯泡、变压器等。威布尔分布规律适用于轴承、继电器、空气开关、电动机、液压泵和齿轮等。（四）故障率曲线通过对设备故障进行研究，发现在其寿命周期内发生故障的情况可以用故障率曲线来表示，其形状像一个浴缸剖面，故称之为“浴槽曲线”如图1-1所示。设备故障率随时间的变化可以分为初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。,1.初期故障期又叫磨合期，在此期间，开始时的故障率较高，但随着时间的推移，故障率迅速下降。此期间发生的故障主要是设计、制造上的缺陷所致，或使用不当所造成的。,2.偶发故障期，设备故障率大致处于稳定状态，故障发生是随机的，其故障率最低而且稳定，这是设备的正常工作期或最佳状态期。在此期间发生的故障多因为设计、使用不当及维修不到位所产生，可以通过提高设计质量、改进管理和维护保养使故障率降到最低。,3.磨耗故障期，由于设备零部件的磨损、疲劳、老化和腐蚀等，故障率不断上升。如果在此之前将部分零部件更新、进行技术改造，则可以降低故障率。,三、设备设施的故障理论（一）故障的概念设备（系统）或零部件由于某种原因丧失其规定性能的状态，即设备（系统）发生了故障。一般地，物业设备设施处于不经济运行的状态，即为故障。设备运转异常、存在缺陷是尚未发生的故障，但是已经超出正常状态，往往不久就会发展成故障。设备设施管理的主要任务之一就是及时发现异常和缺陷，并对其进行跟踪监测和测定，预防故障的发生。（二）常见故障的模式实际工作中常见的故障模式有异常振动、磨损、疲劳、裂纹、破裂、腐蚀、变形、剥离、渗漏、堵塞、松弛、熔融、蒸发、绝缘老化、材料老化、异常声音、油质变质等。每一种故障模式中，往往包含着由于不同原因产生的故障现象。,（三）故障发生的原因故障分析的核心问题是搞清发生故障的原因和机理，否则就不可能制定消除故障的有效对策。产生故障的原因有硬件方面的，也有软件方面的，或者是硬件与软件不匹配等。过去设备设施出现的故障主要是硬件故障，但是，由于现代物业越来越多地采用各种智能化自动控制系统，使用很多软件，由软件引发的故障日渐增多。物业设备设施产生故障的主要原因可归结为运转缺陷。运转缺陷是指使用条件的影响和变化，导致设备过载、过热、腐蚀、润滑不良、漏电和操作失误、维护和修理不当等。,第三节物业设备设施管理的内容物业设备设施管理的内容主要包括物业设备设施基础资料管理、物业设备设施运行管理、物业设备设施维护管理、更新改造管理、备品配件管理、固定资产管理和工程资料管理等。,一、物业设备设施基础资料管理物业设备设施基础资料管理，主要是建立物业设备设施系统的原始档案，妥善保管设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程和标准等文件。（一）设备原始档案、技术资料1设备原始档案2设备技术资料（二）国家有关部门颁发的相关政策、法规、条例、规范、标准等文件1政策、法规、条例及规范2技术标准,二、物业设备设施运行管理（一）物业设备设施技术运行管理物业设备设施技术运行管理就是要建立合理的、切合实际的运行制度、运行操作规定和安全操作规程等运行要求或标准，建立定期检查运行情况和规范服务的制度，保证设备设施安全、正常运行。（二）物业设备设施经济运行管理物业设备设施经济运行管理的主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用以及检查修理等费用。其内容包括采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。现代设备管理与传统的设备管理的不同之处，在于不仅注重设备的技术性能管理，而且还注重设备使用的经济性管理，主要内容包括初期投资费用、运行费用、能源费用及劳动力费用、维修费用和更新改造费用等支出计划的管理。,三、物业设备设施维护管理物业设备设施维护管理主要包括维护保养和计划检修。（一）物业设备设施的维护保养1维护保养的方式（1）紧固：（2）润滑：（3）调整：（4）外观表面检查2维护保养工作的具体实施维护保养主要是做好日常维护保养和定期维护保养工作。3设备的点检设备点检的方法有日常点检和计划点检两种。,（二）物业设备设施的计划检修计划检修是对正在使用的设备，根据其运行规律及点检的结果确定检修周期，以检修周期为基础，编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。根据设备检修的部位、修理工作量大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修四种。,四、更新改造管理任何设备使用到一定年限后，其故障率增高、效率降低、耗能加大、维护费用增高并且可能发生严重的事故，为了使设备性能在运行中得到有效的改善和提高，降低年度维护成本，就需要对相关设备进行更新改造。（一）设备更新设备更新是以新型的设备来代替原有的老设备。（二）设备改造设备改造是指应用现代科学的先进技术对原有的设备进行技术改进，以提高设备的技术性能及经济特性。,五、备品配件管理备品配件管理的基本原则是在检修之前就把新的零部件准备好。六、固定资产管理固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，并且能在使用过程中保持原有实物形态的资产，如房屋及建筑物、机器设备、运输设备和工具等。（一）固定资产(设备)的利用程度（二）设备折旧（三）设备的报废（四）固定资产(设备)管理的基本要求,七、工程资料管理（一）物业工程资科分类1竣工验收资料2设备管理资料（二）工程资料管理的方法工程资料管理的基本要求：所有文件、资料均需按分类目录建档存放，同时在电脑或光盘上备份存储，以方便调阅。（三）工程资料管理的要求,第四节物业设备设施管理机构和管理制度一、物业设备设施管理机构设置物业公司根据管理和服务对象不同，设立董事会、总经理、办公室、客服部、工程部、保安部、财务部、环卫部等。目前，各物业公司中与设备管理联系最紧密、最主要的部门是工程部公司其他部门则是处在参与设备使用、维护和配合管理的地位。例如按专业系统划分的设备管理机构设置(如图),二、物业设备设施管理人员岗位职责（一）工程部经理职责（二）各技术专业主管职责空调、给排水、强电、弱电等各技术专业主管在部门经理的领导下，各司其责，完成上级安排的工作。（三）各技术工种员工职责1服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务。2自觉遵守公司的各项规章制度、操作规程，认真操作，保证安全生产。3按规定填写各类记录表格，并定期交资料员存档。4努力工作、学习，不断提高思想素质和技术水平，保证优质服务。5完成上级交办的其他工作。,三、物业设备设施管理制度（一）责任制度责任制度包括各级岗位责任制度、记录和报表制度、报告制度、交接班制度、重要机房（如变配电房、锅炉房、电话机房、电梯机房、发电机房等）的出入登记制度等。（二）运行管理制度运行管理制度包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、安全文明运行制度等。此外，特殊设备需另行制定一些制度，如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。（三）维修制度维修制度包括日常巡视检查及保养制度、定期检查及保养制度、计划检修制度、备品配件管理制度、更新改造制度、维修费用管理制度、设备报废制度等。（四）其他制度,【案例分析】某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象，该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况，要求其及时予以修缮，但物业管理公司一直未采取措施。有一天，住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水滑溜而不幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果，把物业管理公司告上法院。,案例解析：根据物业管理条理及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部门和共用设备设施，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。根据物业管理条例第三十六条的规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务