物业部门科学发展观调研报告

1/5物业部门科学发展观调研报告规范物业管理促进城市发展随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多提高城市管理水平，促进住宅建设，提高社会再就业工程起到积极而重要的作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、体制、配套政策飞资金运作等方面的原因，健康有序的市场尚未形成，使物业管理面对诸多棘手的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着一些问题，有的管理资质不健全，收费项目不明确，有的也没有签订服务合同，服务也不达标。要正面引导物业管理健康发展，必须要理顺物业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、开发公司及相关部门的关系，以必要的配套办法和实施细则为依据，以改变观念、理顺管理机制和监督约束机制为保障，强化物业公司自身质量，提高服务质量，这样，才能按照市场经济运行规律逐步完善发展。2/5一、县物业管理的难点表现观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式，不能接受物业管理提供的有偿服务。各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚未形成目前我县物业管理的类型有三类专门成立的物业公司、开发企业派生的物业公司、各单位自行管理的队伍，显然，还没有形成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健康有序物业市场的发展。地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨随着3/5物业管理条例、省物业管理条例和市住宅小区物业管理办法的出台，我县只制定了相关的实施意见，从实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，使我县物业管理一开始就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。建管分离,物业管理启动资金难以落实由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管理条例规定，新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重，恰好这类住宅小区在计划经济时期建设单位和开发单位无这项费用预留，在这种情况下开展物业管理更是难上加难。按照物业管理条例规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴纳比例为住宅为售房款的3，非住宅为售房款的4/56，公有住房出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的20，高层住宅不低于售房款30的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约17万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约30万平方米，其余约50多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修，也没有物业公司接收托管。收费低，收费难使物业管理举步维艰市住宅小区物业管理办法规定批准的收费标准，仅达到小区公共卫生、绿化，保安等项目基本管理服务所需的费用标准，维护维修资金无着落，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其服务质量和水平，对业主提出的一些服务需求特别是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满足也力不从心，无非将增加两者之间的矛盾。受住户观念、经济发展特别是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费十分困难，成为困扰物业管理企业实现自我发展、自负盈亏的最大障碍。从我县实际情况来看，物业管理费的收缴率仅在6O左右。5/5二、要着重处理好几个关系物