深圳宝安中心区A号商办用地可研报告PPT课件

位于深圳市宝安中心区核心位置，兴业路东北侧和裕安路东南侧，隶属宝安中心区商务办公区,A002-0046,A004-0154,宝安中心区核心区总面积3平方公里，总建筑规模约450万，政府已投入100亿作为配套建设，平均投入约2,222元/。本项目位于核心地段，与我司前海项目交相辉映,A002-0046,2,精品课件,宝中A002-0046挂牌项目可研报告,深圳卓越商业置业有限公司2014年5月,4,目录,目录,第一章、项目背景,项目为招拍挂用地，于2014年4月9日公告,起拍价：213,500万元（计容楼面地价12,719元/），保证金：43,000万元时间节点挂牌日期：2014年5月5日2014年5月15日竞买申请配建120个公共停车位，建筑面积5000；配建地下车行道，建筑面积5000；配建地下人行道，建筑面积2000；配建二层连廊，建筑面积200008-09地块，需配置7,120独立占地的公共绿地地下一层商业建筑面积3,000（限整体转让）,6,目录,目录,7,第二章、区位分析规划起点高，发展速度快,城市定位：深圳市城市总体规划（20102020年），深圳城市性质定位从十年前的华南区中心城市，提升成为全国的经济中心城市和国际化城市，并继续保留经济特区性质，成为北京、上海之后的第三个“国际化城市”轴带组团结构：“三轴两带多中心”,深圳位于全国三大经济圈的珠江口湾区的核心位置，城市性质提升至国家经济中心及国际化城市形成以“三轴两带多中心”格局，项目正位于前海中心的核心位置深圳中心西移，未来城市中心将呈现“福田-罗湖中心”和包括宝安中心区的“前海中心”的双中心格局,规划目标为深圳西部驱动区域经济快速发展的重要增长极之一，预计到2020年GDP达1000亿元宝中核心区由中央绿轴、商务办公区和核心商业区组成，我司项目位于核心商业区与我司前海项目、宝中0154项目同属一个湾区，交相辉映,第二章、区位分析规划后投入巨大,经过10多年基础设施建设总投资共100亿元，城区框架已呈现，是深圳市内交通、商业、商务和文化配套最齐全的区域商务办公区及核心商业区总建筑规模450万，政府投入约2222元/商务办公区：占地80公顷，建筑规模约300万，主要发展金融、商贸、现代物流、文化创意等现代服务业和总部经济核心商业区：占地50公顷，建筑规模约150万，布局大型购物中心、步行街、五星级酒店，形成综合性商业服务功能中央绿轴：布局公共文化设施、海滨广场公园、地下空间，打造为中央商务区配套的文化休闲娱乐和观光场所,第二章、区位分析深圳市配套最齐全区域,A004-0154,区域价值不断兑现，相应配套逐渐成熟，随着前海中心片区土地价值不断升温，其独有价值已经呈现，并逐渐形成全新的中心,2009,2011,2013,2014,2015,2017,2020,2013年12月30，宝安区图书馆建成开放。总建面3.18万，设计藏书量150万册(纸书120万册、电子书30万册)，阅览席位2000个，预计日均接待读者1万人次。2014年，深圳机场至香港机场轨道交通项目开建，通过这一线路，从深圳机场15分钟可抵达香港机场，前海地区10分钟即可抵达香港机场2015年，青少年宫建成，总建面3.8万2016年，穗莞深城际轻轨开通,2016,2017年年初开通连接福田至松岗的地铁11号线，主要承担市中心区与西部滨海地区的快速联系功能，并兼顾与机场的快速联系功能。海滨广场（规划中），占地12.3万。演艺中心（规划中），总建面2.8万，其中大型剧院1500座、音乐厅500-600座。满足大中型戏曲、话剧、歌舞剧及音乐会演出。,2009年6月30日，宝安体育馆竣工。占地8万，建面4.74万。是当时深圳最大的体育馆。2011年6月，连接罗湖至机场东的罗宝线全线开通，途径宝安中心区站点有宝体站、宝安中心站和新安站2011年6月，连接深圳中段、从前海湾至黄贝岭的地铁环中线开通，途径宝安中心区站点翻身站、宝安中心站、宝华站和临海站。,2004,2004年，开始对宝安中心区进行规划。2008年对宝安中心区的规划定位进行较大调整，整个核心区的规划经过反复调整完善。其中，深圳市宝安区中心区商务办公区与核心商业区城市设计导则历时3年才完成，并经过了多次反复修改。,2008,第二章、区位分析商务和生活配套兑现,10,精品课件,宝安中心区40亿元打造五大市政公建，同时拥有双地铁交通体系，城市配套媲美福田中心区，未来对区外的人流和消费有着强大的吸引力,第二章、区位分析周边配套优势明显,第二章、区位分析商务氛围较理想,周边有14家研发、物流、创投、人寿等意向企业进驻，商务总部氛围逐渐形成地块距离2016年年底开通的地铁11号线仅300米，交通便利,第二章、区位分析未来处于高密度商务建筑群中，景观大部分受阻，类CBD感,本地块周边为待建的20个左右企业总部大厦，容积率基本都在10.0左右。基本都是自持不售企业的行业性质以研发、物流、创投、人寿为主,第二章、区位分析项目四至,A002-0046,宝源南路,用地指标总用地：30283.57（其中，可建设用地面积20,723.04，城市支路用地9,560.53）用地性质：商业办公容积率：8.1建筑面积：167,860商业：15,000办公：152,760公厕：100建筑密度：60%绿化率：30%停车位：870辆限高：225米,第二章、区位分析用地指标及挂牌信息要点,主要限制条件：1、土地用途：商业性办公用地，容积率8.1，建筑覆盖率60%，建筑限高（高层且满足航空限高225米要求），绿化覆盖率30%2、起拍价：21.35亿元（折合楼面12719元/）；保证金：4.3亿元3、无偿移交：城市支路9560.53，配套建面共14000，其中：120个公共停车位，共5000；地下环形车道和公共人行通道，共5000，需分层建设；二层景观长廊，共2000；预留地下人行通道接口共20004、付清地价款：签订出让合同之日起5个工作日内一次性付清成交价款,第二章、区位分析地块人流聚集效应高,1、地标优势。目前宝安中心区最高建筑2、地铁接驳优势。项目地下商场未来无缝接驳宝安站，且贯通前海湾中央公园，交通优势明显，人流聚集效应明显,地下一层商业建筑面积3000平米（限整体转让），地面以上不得建设商业及商业性办公用房，需建设面积为7120平米的公共绿地，绿地率75%。地下部分通过连廊与11号线宝安站接驳,地上人流吸引,地下人流吸引,宝安站,地下连廊,地下连廊,17,目录,目录,第三章、项目定位宝中土地交易情况,第三章、项目定位大前海片区土地成交,2013.7，T201-0075卓越置业，15,948元/,2013.7，T201-0077卓越置业，16,195元/,2013.8，T201-0078华润置地，21,670元/,2013.11，T102-0244世贸地产，16,220元/,2013.11，T102-0245香江集团，25,469元/,2014.1，T201-0080前海能源+Silverstein，28,107元/,地价不断刷新，前海楼面地价的15,948元/上涨至28,107元/,第三章、项目定位大前海片区已进入知名开发商分布图,卓越,据了解，绿地、万达等开发商近期进入深圳市场,已有14家研发、人寿、创投和物流等企业作为总部基地勾地，商务办公氛围逐渐成熟,总部基地集聚,今年以来宝中仅有的两宗商办用地在公开市场出让,土地资源稀缺,土地价值攀升,宝中商办用地楼面地价达24344元/，前海亦上涨至28107元/,本项目以商办为主导，与A004-0154地块共同开发，扩大品牌知名度，进一步确立深圳市商务领头羊地位,第三章、项目定位土地市场总结,深圳CBD呈现福田-罗湖、前海双中心的格局，未来新增供应主要集中在福田中心北、前海宝安中心,目前供应以福田为主，5年后前海-宝中将成主体前海依靠政策优势将再造城市中心，并迅速崛起，本案紧邻前海中心，价值潜力较大未来5年深圳写字楼市场将面临较为激烈市场竞争,深圳甲级及以上办公存量与未来新增投入使用情况一览,数据来源：DTZ戴德梁行不完全统计（现有总量指甲级，未来供应难以区分甲乙级）,第三章、项目定位商务市场分析,未来供需趋势：相比中国其他一线城市，深圳未来五年租售价格增幅将相对平缓,第三章、项目定位深圳市商务市场分析及总结,润恒N6(14年入市),建筑面积：6.7万,壹方中心(14年入市),建筑面积：88万,泰华SLEEK(14年入市),建筑面积：32万,建筑面积：88万写字楼面积：13.7万,N12区项目（待定）,建筑面积：8.3万写字楼面积：2.3万,中粮大悦城（15年入市）,建筑面积：129万,翻身大厦（15年入市）,建筑面积：2.84万写字楼面积：2.37万,建筑面积：129万写字楼面积：约10万,建筑面积：2.84万写字楼面积：2.37万,正中商业广场（15年入市）,建筑面积：17.8万写字楼面积：15.8万,荣超滨海大厦(08.3入市),开盘价格：2.2万目前售价：3.3-4.3万,万骏经贸大厦(09.9入市),开盘价格：2.9万目前售价：3.9-4.2万,龙光世纪大厦(11.6入市),国际西岸商务大厦(08.6入市),开盘价格：1万目前售价：2.5-3万,开盘价格：3.2万目前售价：平层3.9万，复式4.5,宝中目前新写字楼较少，二手售价在3.6-4.3万之间，交投并不活跃。未来3年区域写字楼将有50-80万平米的放量，品质较之之前都有明显提升，甲A级、超甲级陆续呈现。但核心竞争还是壹方中心、泰华SLEEK、正中商业广场,片区内写字楼竞争,第三章、项目定位宝安市场分析,宝安区写字楼去化量表,第三章、项目定位宝安市场总结,宝中商务起步比较晚，氛围尚未形成，写字楼供应少消化速度慢，未来片区写字楼供应以综合体为主未来全市商务市场供应量巨大且集中，宝中商务市场处于起步期，乐观中要谨慎将直接与片区内的前海竞争为主，本项目取胜关键在于商务地标性和品牌带动性,单位：万,第三章、项目定位客户定位,“大前海”客户为主体（宝安升级型+前海上下游型）,与片区写字楼竞品比较,项目受体量和景观限制的两大影响，综合价值表现尚无法处于顶级市场水平。但受利好于区域大势，未来升值潜力仍然十分可期项目接驳地铁站，商业价值带动商务价值；地标建筑高度，可做区域标杆与我司项目级别相比：前海壹号A002-0046A004-0154,第三章、项目定位产品定位,第三章、项目定位产品定位,与A002-0154地块项目关系,前海三大区域,宝安中心区,1、宝中是前海的配套区，前海是它的风向标。短期看，宝中有成熟优势，但长期看，宝中会受到前海“阴影效应”的影响,2、前海未来是创新型商务离岸金融、港资活力、法律创新、24小时办公等，资源聚合力更强宝中短期仍会以传统商务为主地缘性电子、加工、贸易、机械、装饰等行业,3、前海未来达1200万平米商务办公体量，属于国际都市级。供应量过大会影响宝中去化,借势与竞争并存，互补为宜，各取所需。一个是国家层面的航母，一个地方层面的旗舰。差异化前海，配套化前海，超越深圳其他区域，类同福田CBD、后海总部基地,第三章、项目定位与前海的关系研判,本案写字楼产品定位：体现卓越明星产品前海西部中心，商务地标,第三章、项目定位产品定位,第三章、项目定位价格定位,市场比对法：各物业形态静态价格测算,写字楼静态价格,1,地上商业静态价格,2,49,000元/,85,000元/,地下商业静态价格,3,60,000元/,第三章、项目定位价格走势,商务商业价格,6.9%价格增长率,5.4万元/,10.5万元/,商务4.9万,入市价格办公54,000元/，地上商业105,000元/，地下商业70,000元/（整售）,1.5年后入市,2.5年后入市,项目入市时间（2015年）为区域发展建设区想高速发展期过渡阶段，短期内居住类物业价值高度实现，商务商业氛围尚未形成，需要一定时间培育，市场认可度相对较弱。根据深圳市场近年价格变化趋势预测，商务及商业物业增长取值近年平均增幅8.66%的80%，即6.9%。本案各品类物业价格增长速度预判如下：,7.0万元/,2.5年后入市,地上商业8.5万,地下商业6万,入市价格,现时静态价格,考虑正常增长方案,9%价格增长率,11号线开通,地上商业7折,第三章、项目定位去化速度及周期,34,目录,目录,第四章、投资测算等高与高低双塔比较,设计,成本,营销价值研判两者均价相同情况下,假设每层楼价差100元/，则高低配方案的楼层总售价增加100*7*（91730-79008）=890万元；由于高楼栋需增加一个避难层（37F），则可售面积减小约1000，总售价减少约5.4万元/*1000=5400万元。【高低配】方案总体损失销售额约4500万元。,91730,66282,79008,79008,50F,36F,43F,43F,第四章、投资测算等高与高低双塔比较,营销,营销,第四章、投资测算等高与高低双塔比较,结论,高低双塔方案造成设计使用率下降，美观度降低；从造价上成本增加；营销货值几乎无变化，且营销后续价格难以提升；综上，建议选取等高双塔方案,第四章、投资测算规划指标,第四章、投资测算平面图,H=185,H=185,第四章、投资测算效果图,第四章、投资测算效果图,第四章、投资测算土地成本及付款节奏,土地容积率楼面地价12,719元/，总地价213,500万元,第四章、投资测算建安成本,折合计容单方成本8,491元/，可售单方成本为8,362元/可售单方成本：办公8,378元/，地上商业8,301元/，地下商业7,713元/,1、建筑单方成本和可售单方成本包含开发前期准备费、主体建安工程费，社区管网工程费、园建景观工程费，配套设施费和开发间接费；其中地下室及人防工程及架空层主体建安费用在配套设施费中计取。2、本项目建造标准参照后海及梅林卓越城项目标准：外立面为玻璃幕墙；大堂及公共部分装修标准按梅林北标准；安装工程参考梅林北标准，园林景观考虑架空层，裙楼顶部园林及地块内市政道路。,第四章、投资测算工程排期,拿地,开工,预售,封顶,竣工,1个月,2014年第2季度,2015年第4季度,2016年第1季度,2016年第4季度,2014年第2季度,17.5个月,时间,节点,工程款支付,工程款5%,工程款35%,工程款75%,工程款40%,第四章、投资测算销售计划,1、融资金额：总投（建安成本+土地成本）50%，项目分一期开发，开发贷款分一次做2、利率：8.0%（按3年期基准利率6.15%上浮30%计算）3、贷款条件：抵押贷款4、贷款到账时间：施工许可证取得后3个月内共1笔：19.46亿（底价时），2015年6月30日前放贷5、还款方式：按销售进度同比还款（当期销售达到85%时还清贷款）,项目开发贷,第四章、投资测算融资融资方案及资金筹措计划,第四章、投资测算经济测算指标（销售利润率12%）,48,目录,目录,第五章、综合建议,本项目具有战略意义与品牌、经济双重优势效益,以合理价格39.5亿元以内参加竞拍，销售利润率12%以上，IRR=14.59%，项目净利润11.68亿元以上,收益符合投资标准,综合建议：39.5亿元积极参加竞拍,汇报完毕，谢谢！,各部分详细论述过程见附件,52,附1、宏观市场情况经济基础,2004年至2012年，宝安区GDP呈两位数增长，增速高于深圳全市增速，预计2013年达到1,928亿元，占深圳全市经济总量的13.6%与深圳各区对比，2012年宝安区GDP为1,769亿元，仅次于在龙岗、福田和南山；三次产业比例：0.03:50.13:49.84,附1、宏观市场情况人口情况,不含龙华和光明新区，2012年末常住总人口268万人，比上年增长5.7%，户籍人口35万人，同比增长6.9%。近年来，随着宝安区的经济提升和配套完善，宝安区常住人口和户籍人口不断增长,随着城市化的发展，外来人口的不断涌入，宝安人口逐年增长。人口的快速增长为楼市提供了需求基础。预计2020宝安地区常驻人口规模达320万人。,2012年开始，宝安区人口统计不包含龙华及光明新区,附1、宏观市场情况消费水平,宝安区人均可收入支配收入,宝安区城镇人均可支配收入每年稳步增长，增速每年逐渐提高，从2006年的7.5%提高至2012年的12.3%；2012年，宝安区城镇人均可支配收入达38035元，占同年人均GDP的49.8%，消费存量较高。,宝安区人均可消费性支出,宝安区人均消费性支出20062011年增速低于7%，2008年出现负1.2%的增长；而2012年呈现21.8%的跳跃。2012年，宝安区人均消费性支出达25851元，占同年人均可支配收入的68%。,从收支比例分析，居民储蓄不断增大，购买能力增强，为房地产发展提供坚实基础。,56,附2、项目定位土地市场20092014年1月年土地存量分析,2005年2014年1月，累计土地成交面积和商品房销售面积差额430万，按照近3年平均400万/年的去化速度，去化需1年左右；从右表数据分析，截止2013年11月，商品房消化周期16个月，而同期，商品住宅消化周期11个月，说明深圳市内非商品住宅产品库存量较高，需要15个月的消化周期,附2、项目定位土地市场市内六区土地成交及商品房成交面积比较,近年来，宝安区、龙岗区及南山区在深圳土地供应与商品房成交中稳居前三甲,附录2、项目定位土地市场20092014年1月年土地存量分析,从近五年分析，商业商务土地成交价格起伏较大，这与政策性供地相关，但总体分析，土地市场价格呈上升趋势，随着前海土地的推出，2013年楼面均价升至11250元/的历史高位近五年交量总体呈上升趋势，2013年111月成交量已达360万从2012年第3季度至今，成交价格从3375元/上升至13910元/；而土地供应在2013年第3季度达到峰值261万,60,该区域土地供应稀缺，投资价值呈现。2006年至今宝中仅成交9宗用地；2014年宝中挂牌首宗商办用地，2014年3月挂牌A004-0154，成交价达24,344元/；,深圳市宝安中心区近7年类似土地成交信息,附、市场分析宝中土地交易情况,附、市场分析大前海片区土地成交,20132014年南山区商业商务用地成交信息,63,宝安写字楼现状,写字楼宝中片区中高端写字楼二手售价在4万上下浮动，但区域内写字楼去化速度很慢。,宝中片区，目前现状写字楼较少，集中于07-11年入市较多，主要为乙级写字楼和准甲级写字楼，目前二手售价在3.3-4.3万之间，低于片区高端住宅售价。宝中片区为非商务供应热点片区，写字楼放盘量少，二手成交不活跃，且多年未有新的写字楼项目入市。随着前海中心写字楼供应加大，将成为深圳西部商务的重要组成部分。,荣超滨海大厦(08.3入市),龙光世纪大厦(11.6入市),国际西岸商务大厦(08.6入市),宏发中心大厦(07.9入市),*依据目前项目放盘,开盘价格：2.8万目前售价：3.2-3.8万,开盘价格：1万目前售价：2.5-3万,开盘价格：2.2万目前售价：3.3-4.3万,开盘价格：无目前售价：平层3.9万，复式4.5,万骏经贸大厦(09.9入市),开盘价格：2.9万目前售价：3.9-4.2万,附、项目定位市场分析,宝安住宅现状,住宅宝中片区中高端二手住宅售价在3-5.5万之间,宝中片区，随着片区成熟度的提高，普通住宅目前二手房售价在2.5-2.7万之间；高端大户型住宅，eg鸿荣源熙龙湾，二手售价在3.8-5.5万之间，普遍高于写字楼售价；2013年华侨城华寓依托华侨城品牌与华侨城大酒店配套，6月开售，均价4.7万，一月售罄。目前区域内住宅新供应较少，但未来将有多个大型项目入市。,宝安区二手房挂牌价格2013年度涨幅约31.32%,附、项目定位市场分析,附、项目定位市场分析,片区未来供应,润恒N6(14年入市),建筑面积：6.7万,壹方中心(14年入市),建筑面积：88万,泰华海逸(14年入市),建筑面积：32万,榕江N7(14年入市),建筑面积：88万写字楼面积：13.7万,建筑面积：58万写字楼面积：7万,N12区项目,建筑面积：8.3万写字楼面积：2.3万,中粮大悦城,建筑面积：129万,翻身大厦,建筑面积：2.84万写字楼面积：2.37万,建筑面积：129万写字楼面积：约10万,建筑面积：2.84万写字楼面积：2.37万,宝安中心：据不完全统计，宝安中心区未来3-5年约有325万供应，以住宅供应为主，其中不乏鸿荣源壹方中心等大型综合体，其中，写字楼供应约在35万。前海中心：规划220万建面商务项目，2013年已公开招拍挂第一批土地，卓越、华润、世贸一批发展商进驻。,2010年前海政策出台，规划重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务四大产业，宝中的区域地位逐步升级，商务氛围渐浓。包括美国洛克菲勒、汇丰银行、长江实业在内的国际国内名企已明确表示参与前海中心建设的强烈意愿，未来宝中将形成政府规划中的总部经济区,2004，宝安部分原有住宅用地将调整为商业用地，区政府意图强化商务服务功能,2005，宝安中心区规划有21宗写字楼用地,2006，政府宣布宝安中心区规划有40宗写字楼用地，其中一部分用于建设20万平米规模的总部经济区,2010，前海规划出台，区域未来220万商务写字楼，将在前海高端产业带动下，再次升级，未来以总部经济为主的高端商务加速进驻,正中商业广场,建筑面积：17.8万写字楼面积：15.8万,附、项目定位市场分析,宝安市场总结,宝安区写字楼消化量表,商务：宝安中心区起步比较慢，尚未形成商务氛围，写字楼供应少消化速度慢。但，随着前海中心的陆续建设，将迎来新的增长点。目前，区域内写字楼供应量和去化量都偏低，但整体情况是，供应量大于去化量。目前，宝安写字楼市场处于起步阶段。中高端写字楼主要集中在宝安中心区，新安、西乡片区商务载体主要为乙级写字楼和村委自建房。整体写字楼市场需求不高，去化速度偏慢。近几年，宝安中心区无写字楼项目入市，亦无土地出让。目前规划写字楼供应主要为综合体配套写字楼项目。,68,规划期,建设期,快速发展期,稳定繁荣期,办公项目,市政配套,土地开发路网设施,市政设施,中档办公,中高档办公,政府公务类设施,城市新中心发展多以基础配套、城市建设先行，传统行业先实现在这里的商务品质升级。随后，商务多元化开始，高端创新类行业不断加入，办公软性化需求不断提升,0-3年,4-5年,6-10年,10年后,时间,开发类型,城市商务中心区发展顺序和客户演变,高档办公,行业分类,传统行业,现代服务行业部分传统行业,国际化总部现代服务行业、金融创新行业,客户演变,中小型创业客户、投资客,中大型客户部分上市公司,上市公司、跨国公司,宝中,由于目前宝中区域发展正处于建设期向快速发展期的转变过程中，预判3-5年内，其商务市场以科技、贸易客户为主，前海金融配套型企业（小型投行、担保公司）为辅，主流面积在100-150之间，企业员工人数中小规模，灵活实用。,区域客户来源和面积需求,外部关注点主要是区域规划利好及物业升值潜力；产品本身较为关注产权单位布局、价格、大堂及外立面,产品内部关注点：对于产品本身，客户较为关注产品的产权单位布局、外立面、大堂及价格等因素，办公形象是客户关注的重要因素；产品外部关注点：客户首先关注项目的位置，其次宝中的战略地位及区域规划；第三是物业未来的升值潜力。,区域客户关注点,区域客户案例,区域客户案例,区域客户案例,典型项目案例：振业国际宝安本地企业客户居多，具备不错的购买实力，普遍看好前海效应。,客户组成原则,“立足宝中,辐射深圳高端客户”,77,全市竞品分级一级竞品壹方中心、泰华SLEEK、正中商业广场、SCC中洲控股、卓越前海壹号；二级竞品主要存在与科技园、中心西、福田北等区域,第三章、项目定位产品定位,第三章、项目定位产品定位,深圳目前写字楼市场产品现状将影响写字楼档次的重要衡量指标的共性特征进行分类汇总，从而得出本项目未来写字楼可发展定位方向,全面超越区域打造宝中地标级写字楼高度超越：超越目前高度（目前都只在100米左右，未来壹方中心225米）硬件配置超越：达到卓越第四代标配，可对标前海项目7、8#楼形象超越：突破目前普通外立面，体现滨海商务特色和卓越品质美学特色,第三章、项目定位产品定位,本项目,地块一路之隔，片区价格标杆，8成以上面积由腾讯租用，其他为龙光自用，少部分对外出租。写字楼入住率极高，基本无空置房源；租金价格和售卖价格属于周边地段写字楼中，较高者；写字楼周边配套完善；进驻企业有电子、金融等。腾讯总部进驻，占据写字楼的2/3楼层；其他电子、金融等企业均为一般企业。,1、典型竞品龙光世纪大厦,附、市场分析营销办公市场,龙光世纪大厦总建面80,566，目前已售罄，二手均价约4.3万元/，租金160-170元/月（2-5层210元/月）,滨海大厦,宝安区政府中轴线以西，由老牌商务开发商荣超集团开发建造，深圳宝安中心区首座甲级写字楼商业配套：海滨度假酒店、会展中心、港湾购物中心及电影院、滨水商业区产品：宝安写字楼市场第一座真正的甲级商务写字楼,2、典型竞品滨海大厦,附、写字楼部分价格论述,荣超海滨大厦总建面65,366.91，目前已售罄，二手均价约4.2万元/，租金90-160元/月,万骏经贸大厦,宝安区政府中轴线以西，位于宝安中心区核心商务地带，紧邻滨海大厦。万骏经贸大厦位于深圳宝安中心区，中轴线西侧，其地理位置十分优越，位于核心商务区。有着相当不错的商务环境和景观资源。塔楼尽可能的往南布置，错开东侧塔楼的视线遮挡，获得东侧城市中心公园的最大景观视角。,3、典型竞品万骏经贸大厦,万骏经贸大厦总建面32,274，只租不售，租金120-135元/月,附、写字楼部分价格论述,片区整体商务氛围属于发展初期阶段，周边写字楼多为09-11年开售项目，故价格取其目前的二手价格,附、写字楼部分价格论述,第一步比较（与周边二手比较），测算得本项目现时点价格为：47044元/,附、写字楼部分价格论述,86,精品课件,第二步比较（与前海南山比较），测算得本项目现时点价格为：52378元/,附、写字楼部分价格论述,87,精品课件,附、写字楼部分价格论述,结合第一步比较结果和第二步比较结果，取周边写字楼参考权重70%，前海南山写字楼参考权重30%，综合结果如下：,47044元/70%+52378元/30%=48645元/,（项目未来还是吸引周边客户为主，且与前海南山两片区商务定位有较大不同）,写字楼预测现时点价格为4.9万元/,88,精品课件,89,精品课件,本项目,龙光世纪底商,与项目地块一路之隔，写字楼底商，靠宝华路，临近地铁口宝华站和城市绿地、区政府。,【龙光世纪写字楼底商】【近地铁口】靠近地铁口宝华站【周边消费人群】消费人群多为龙光世纪大厦、国际西岸商务大厦上班族和少量周边住宅人群。【周边商业氛围】周边无大型购物中心。,二手放盘均价：10.8万/平二手放租均价：100-260元/平米月,附、商业部分价格论述,滨海大厦底商,【滨海大厦写字楼底商】【周边环境】周边仅有滨海大厦和万骏经贸大厦，其余皆为开工或待开工空地。左边地块未来为宝安图书馆。【周边消费人群】消费人群多为滨海大厦和万骏经贸大厦上班族。【周边商业氛围】周边无大型购物中心,二手放盘均价：10万/平二手放租均价：100-200元/平米月,滨海大厦,宝安区政府中轴线以西，周边开工工地较多，临近前海大酒店和华寓项目,附、商业部分价格论述,商业底商（1F）价格假定：按照市场比较法，商业底商现时点价格为108,343元,附、商业部分价格论述,92,精品课件,附、商业部分价格论述,地上商业整体均价：85,000元/,2楼商铺按1F价格的60%估算项目周边市场，二楼商业的普遍用途为美容、培训、足疗、茶社及少量品牌餐饮为主，需求面积偏大，价格接受程度不高。一般为1F底商的50%60%从全市高端写字楼裙楼商业来看，1楼因为人流大，为畅销的黄金旺铺；2楼往往因为商务人流的目的性消费不强，被接受程度大打折扣，多为1楼的6-7成左右本项目1楼整体商业面积有限，2楼商业面积必须分担一定量的指标，加上还有地下商业的内部竞争，故建议2楼商业定价偏务实，以保证快速去化,预计地上商业零售的现时点价格为8.5万元/,93,精品课件,附、商业部分价格论述,94,地下人流吸引,宝安站,地下连廊,地下连廊,地下整售价格判断:2.5年后价值70,000元/,地下商业面积：3000平米盈利模式：一次性整体转让估计业态：餐饮、零售为主；或考虑整体做超市价值优势：无缝接驳11号线宝安站，距离近，人流大且稳定,按照市区成熟商业区经验看，有地铁接驳的地下商业价值与地上首层相当。多为整体出租，以车公庙丰盛町为例，租金和地上首层基本是1:1。而从售价看，海岸城片区的地下商业的二手售价，多为地上首层的7-8成考虑到整体出售，价格相比散售有一定的优惠，建议本案地下整售价格为首层的7成，即价格约7万元/，总价21000万元,精品课件,95,精品课件,深圳城市中心由东向西带状发展，每5-10年催熟新中心,2000-2005福田中心区,2005-2010南山中心区,2010-2020大前海中心区,平均每5-10年催熟一个新的中心，区域价值随中心飚升，引爆市场一个又一个兴奋点,大前海中心区,南山中心区,福田中心区,宝安大道西部跨海通道地铁1号线延长、5号线宝安中心区规划,滨海大道地铁1号线、2号线南山中心区规划,深南大道地铁1号线广深港地下火车站福田中心CBD综合规划,罗湖中心区,深南大道地铁1号线罗湖口岸地王、万象城金融区,1990-2000罗湖传统中心区,深圳城市发展：前海中心区时代来临,附、价格涨幅论述营销区域动态发展导向,规划期,建设期,快速发展期,稳定繁荣期,商业项目,办公项目,市政配套,土地开发路网设施,居住项目,中高档住宅,市政设施,政府相关部门办公物业,中高档办公,政府公务类设施,高档住宅,社区级商业区域级商业,城市新中心发展多以基础配套、城市建设先行，住宅类物业率先开发，极具人气。中后期商务商业类物业开始集中发力，提升区域产业容聚力,0-3年,4-5年,6-10年,10年后,时间,开发类型,城市新中心区成功开发次序,附、价格涨幅论述营销区域动态发展导向,建设期,快速发展期,政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设,规划期、启动期：,稳定繁荣期,阶段,标志,时间,政府公建建设政府部门搬迁高档住宅建设住宅和写字楼商业用地出让公众对新区前景不确定,写字楼大量开发大型商业开发区域基本成熟区域内土地出让完毕公众对区域确立信心,区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活,项目建设,基础设施,住宅、基础设施,写字楼、商业,大型综合体大型的MALL,项目入市阶段：建设期向快速发展期过渡,2010年,2013年,2015年,2017年,2020年,目前宝安中心所属前海中心区属于建设期高峰时期，大量居住类物业开发，商业、商务逐步启动，至2015年快速发展期阶段，居住类物业在较长一段时间内将会处于领先地位。商业和商务公寓开发成功一般处于快速发展期后期和稳定繁荣期，一般距离启动8-10年,入市时期,附、价格涨幅论述营销区域动态发展导向,片区供应特点：住宅井喷，商务缓行,片区内未来两年供应仍以居住类物业为主，达到500万总量的井喷态势；商务氛围处于缓步启动状态，年度供应较少约为30万。未来区域市场热点仍集中在居住类物业，该品类价值短期内攀升迅猛。,附、价格涨幅论述营销区域动态发展导向,100,价格趋势：2009-2013年，商务物业年均增幅分别10.23%和8.66%,中原地产数据显示：深圳房地产交易一手市场数据显示，经历2011年价格低谷，住宅价格逐渐回升，年度价格平均增幅约在10.23%；写字楼价格增幅在2010-2011年增幅较大，2012年因主流商务区放盘量少，价格有所回落，年度价格平均增幅约在8.66%；商铺价格一直保持较高增长，年度价格平均增幅约在20.93%，但2013年价格增幅放缓趋势明显。,中原地产数据显示：深圳房地产交易二手市场数据显示，住宅市场除2012年受二手房交易税费影响，有明显降幅，一直增长较快，年度价格平均增幅约在