海口琼珠海岸生态度假村项目提案页PPT课件

琼珠海岸生态度假村项目策划提案,2,住宅市场营销现状,3,房层住宅施工面积：500.99万平方米比同期增长23%住宅新开工面积：143.57万平方米比同期增长5.5%房屋住宅销售面积108.84万平方米比同期增长43.3%,从上面表格中我们可以得出以下结论：从销售面积来看，从2004年开始，销量增长较快，说明需求在增长，从空置面积来看，从2004年开始，空置面积迅猛增长，增长了88。83%从施工面积和竣工面积来看，施工面积远远大于竣工面积，12852682-3149528=9703154平米说明供大于求,4,海口楼盘供需状况,5,从上图中可以看出:目前海口在售楼盘有4420005平米,其中有63.2%,2794075.2平米的楼盘集中在龙华区,6,各均价建筑面积,7,如果把房屋档次分为低:2000中:2001-2999高:3000-3999极:4000以上,总结:以海口每年的销售量为1328480平米来衡量海口的房地产住宅供应情况:供大于求,且结构有些失调.,我们可以看出:低档房只占3%中档房占52%高档房有:1295648平米,占31%,8,由于此表中房租全部为小区住宅租金,没有民房的资料,所以此租金不能准确反应海口市的需求状况但从房租的供应情况来看:龙华区和美兰区的需求最旺.,从房租看需求:,9,海口市楼盘户型供应情况：,10,海口房价收入比:,11,12,注：数据来源于海口市统计局，一户家庭人口数用3代替，以上房价为住宅的价格；2005年的“人均可支配收入”和“住宅价格”数据根据2005年1-7月的相关数据进行预测。,13,我们从这里可以看出:海口的房价收入比还是较合理,远远低于其他城市,特别是过热城市,从房价来看,海口的房地产还是较为健康的,只要降低供应量或加大需求,海口的房价还有很大上升的空间.,14,豪宅的理解,稀缺性、唯一性、尊贵、神秘。,1、中国前100名富人平均年龄46岁，美国前100名富人平均年龄65岁。2、美国1%最富有的人拥有全国财产的40%，80%的人拥有财富60%；美国贫富差距是24倍；而中国20%的富人拥有55.5%的财富，20%的穷人拥有1.5%的财富，中国的贫富悬殊34倍；中国财富分配的集中性，高于发达国家的水平。3、中国目前豪宅的业主在不断的迁徙。4、豪宅就是金字塔间的极少一部分，其价格比普通家庭的年收入在60倍以上，即一套豪宅的售价约是普通住宅的6-10倍。,15,（1）步行指数：“步行社区”以成为国际城市发展的一个新趋势，人们开始重新追求生活的社区内部、社区之间生活与工作场所、以及休闲娱乐场所之间的步行或非机动车联系。（2）商务指数：强调投资保值的功能。（3）人文指数：集中体现在街区价值上，一个安全的具有公共生活活力和趣味的街道，应该包括优良的教育配套，适宜行人的密度，浓郁的生活气息，并充满交流感。（4）自然指数：自然景观，空气指标和安静指数的综合。,豪宅的三大指数：步行指数，商务指数，人文指数，自然指数,16,（1）地段；（2）郊区豪宅依赖于自然指数，城市豪宅偏重于便利指数和人文指数；（3）城市中的自然环境较容易受到污染，就适用性而言，便利指数大于人文指数大于自然指数；,豪宅含义,17,（1）先于市场而波动，市场以豪宅为风向标；（2）国内一个普遍的特征是：一入住就降价，入住两年一般降20%-30%；（3）豪宅的静态收益率5.5%-9%（深圳），8%-12%（上海）。（4）国内豪宅承担这样的职责，其二手楼价为片区标定了新盘价格的上限。（5）价值引领销售：视野最开阔，最具空间感的高层户型被最先卖掉，尽管这些户型单价和总价超高。无论将优势单位与劣势单位的价差拉得多大都不过分，它们本来就不是同一类产品，并各自服务不同的客户群。,豪宅表现,18,（1）地段价值指数和产品价值指数构成了完整的住宅价值指标体系。（2）产品价值指数分：硬件指数和奢侈指数。A.硬件指数：容积率、梯户比、户均面积、户型面局、园林、立面效果、会所、通行指标。B.奢侈指数：单元户均人数、人均面积和单元空间面积等。（3）户均面积均大于普通住宅50%。（4）产品指数越高，户均居住人数越少，从一个侧面表现出高端客户的超前消费意识。,城市豪宅的产品指标,19,目标客户,岛外投资、度假者,岛外养老者（东北、北京、上海）,岛外富豪、岛内新富阶层,重点客户群,核心客户群,游离客户群,20,核心目标客户分析岛外富豪,寻找休闲,21,核心目标客户分析-岛外养老者,寻找健康,22,核心目标客户分析本岛新富阶层,寻找证明,23,购买人群结构,35岁以上，大专以上的省外新富阶层购房者已形成了消费主力，买房欲望强烈。一线海景、万绿园最能打动他们，购房考虑的因素依次是景观、价格、户型、配套、交通等。,24,本地市场分析,A、在真正的海南人心里，有钱的概念是：买自己的地，建自己的房。购买高档商品房是不经济和实用的，在海口工作的富人们把很大部分购房资金带回文昌、琼海等出生地购地建房，光宗耀祖。B、外来定居者是本地购买群体的中流砥柱，购买欲望强，购买力相对薄弱。,25,岛外市场分析,作为全国唯一的热带海岛，海南拥有独特的地理资源，是旅游度假的首选之地，海南的房地产业也因此受益。在提倡健康生活的今天，海南洁净的空气为渴望健康的人们提供了良好的栖息场地。海南房价偏低为外地购房者提供了良好契机，候鸟式的生活、海南养老成为时尚。据统计，海口外省购房者以东北、西北及华东沿海较多，遍及全国所有城市及地区，有强大的市场开发潜力。,26,购买目的,27,购买第一考虑因素,28,长信海岸水城,海口市高档楼盘调查,29,西海岸高尔夫温泉别墅,30,宝安江南城,31,鲁能-海蓝椰风,32,比华利山庄,33,美源日月城,三栋18层高层150-321平方米户型,主力户型为套内150的四房两厅单位，少量顶层复式与TOWNHO