房地产开发与经营基本知识

2020/5/7,1,房地产开发与经营,经济与管理工程学院樊瑜2013.3,2020/5/7,2,考核方式及要求,评分标准：平时成绩占40%（出勤30%、作业30%、课堂表现40%）期末考试占60%考试方式：闭卷要求：保证出勤认真听讲勤于思考积极回答问题独立完成课内外作业,2020/5/7,3,课程简介,本课程是一门应用学科，是应用现代经营管理原理讨论房地产业运动规律，并探讨以较小代价取得较好房地产开发利用效益或效果的科学经营方法的学科，是经营管理学科的一个分支。课程探讨房地产开发的整个流程不同阶段和房地产经营过程相关工作的理论和实践。,2020/5/7,4,教学目的,通过本课程的学习，了解中国房地产开发业和房地产市场的现状，熟悉政府、金融机构和开发商在房地产开发过程中扮演的角色，掌握房地产开发及经营管理的基本知识和技能。在此基础上，较熟练地进行市场投资分析并撰写可行性研究报告，以适应房地产及其相关领域各个层面的工作。,2020/5/7,5,参考书目,刘洪玉，房地产开发（修订第3版），北京：首都经济贸易大学出版社，20061丁烈云，房地产开发（第二版），北京：中国建筑工业出版社，20042李清立，房地产开发与经营，北京：清华大学出版社；北方交通大学出版社，20043谭术魁，房地产开发与经营，上海：复旦大学出版社，20064瞿富强，房地产开发与经营，北京：化学工业出版社，2006,2020/5/7,6,课程框架,房地产开发经营基本知识房地产市场及其运行规律房地产市场调查与市场分析房地产开发项目策划房地产投资分析基础房地产开发项目可行性研究房地产开发项目融资房地产开发的建设过程房地产市场营销房地产交易,2020/5/7,7,第一章房地产开发经营基本知识,本章要求了解房地产开发与经营的概念及房地产开发过程中的主要角色；熟悉政府对房地产开发过程的管理，土地使用权的获取；掌握房地产开发的主要程序及工作内容、房地产经营的基本环节。,2020/5/7,8,第一章房地产开发经营基本知识,第一节房地产开发与经营相关概念第二节房地产开发与经营活动的参与主体第三节房地产开发的主要程序第四节房地产经营的基本环节第五节土地使用权的获取第六节城市规划对房地产开发的影响,2020/5/7,9,第一节房地产开发与经营相关概念,一、房地产开发的含义、特点及分类二、房地产经营的含义、特点及分类三、房地产开发与房地产经营的关系,2020/5/7,10,一、房地产开发的含义、特点及分类,房地产是一切社会经济和生活活动的载体。房地产作为人类生产生活所必需,不仅仅是最基本的生产要素,也是最基本的生活资料。在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。房地产通常是指土地（地产）以及在土地上的建筑物（房产）及其他定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。,2020/5/7,11,2020/5/7,11,土地开发和再开发房屋开发和建设地产经营房地产经营,房地产中介服务房地产物业管理服务房地产金融服务,房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。房地产业的主要内容：,2020/5/7,12,2020/5/7,12,2020/5/7,13,（一）房地产开发根据中华人民共和国城市房地产管理法第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”具体来讲，房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。,2020/5/7,14,房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改善人居环境的一种活动。这里的资源包括：土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等。,2020/5/7,15,（二）房地产开发的特点房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是房地产产品的形成过程。房地产业的特殊性、房地产企业的特点以及房地产产品的独有属性，使得房地产开发具有与其他开发活动不同的特点。,1.全面系统性2.广泛联系性3.风险与效益并存4.地域性,2020/5/7,16,（三）房地产开发的分类根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开发根据开发项目的使用功能，可分为居住类房地产、工业类房地产、商业类房地产、特殊用途房地产等根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发根据开发方式分类，可分成定向开发、联合开发、合作开发和单独开发,2020/5/7,17,（一）房地产经营经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。经营的一个重要的目的是通过这些营利性活动获取一定的利润或经济效益。,二、房地产经营的含义、特点及分类,2020/5/7,18,将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求、了解市场发展趋势、确定产品类别、成功销售并获得预期的利润，就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分：广义的房地产经营：既包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，又包括消费环节的物业管理活动。狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。,2020/5/7,19,（二）房地产经营的特点房地产经营与一般商品经营相比，虽然都属于商品经营，都受到供求规律、价值规律的影响，但由于房地产商品的特殊性，表现出不同于一般商品经营的特点：,2020/5/7,20,4.售后用途的约束性,5.产权关系的复杂性,6.供求关系调整缓慢性,1.交易形式的多样化,2.交易对象位置固定性,3.经营对象的限制性,2020/5/7,21,（三）房地产经营的分类从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。1.地产经营地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、转让、出租、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行的土地开发经营。,2020/5/7,22,2.房产经营房产经营是经营者以房产为对象，根据国家政策要求，考虑自身技术经济条件和外部环境条件，经营房屋开发和房屋流通并取得一定经济效益的经济活动。房产经营是一种经营内容广泛、形式多样、有偿性和服务性并存的经营活动。,2020/5/7,23,3.服务经营服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营性服务性活动。房地产服务经营活动贯穿于房地产开发全过程的始终，从目标决策开始，到建设施工之中，一直到最后的物业管理，都离不开房地产服务经营活动。,2020/5/7,24,4.房地产综合开发经营房地产综合开发经营是根据城市总体规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。综合开发必须遵循“统一规划、统一设计、合理布局、配套建设”的工作方针，与以往城市建设的根本差别在于它包含着经营的内容，具有经营的特征，特别是在市场经济机制下，开发与经营更是相依相伴。,2020/5/7,25,早期的房地产开发与房地产经营是两个相对独立的概念，但是随着房地产市场与社会主义市场经济的接轨，这两个概念在某种程度上已经发生了交叉与融合，它们既相互区别又相互联系。广义的角度理解，二者本质上一致，侧重点不同；狭义的角度理解，二者相互独立。房地产开发以房地产经营为核心；房地产经营以房地产开发为基础。,三、房地产开发与房地产经营的关系,2020/5/7,26,房地产开发与经营房地产开发与经营是指房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资、建设及租售适应城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。,2020/5/7,27,必须符合城市规划的要求依法取得国有土地使用权房地产开发项目的开发与经营是一个整体房地产开发与经营一般也简称为“房地产开发”，也就是说开发的内涵得到了扩大，不仅仅指投资、建设的过程，还包括了对房地产产品的营销和服务。,2020/5/7,28,第二节房地产开发与经营活动的参与主体,一、房地产开发企业二、土地所有者或土地当前的使用者三、政府及政府机构四、金融机构五、建筑承包商六、专业顾问七、消费者（购房者及租户）,2020/5/7,29,一、房地产开发企业,（一）房地产开发企业的概念房地产开发企业是指以房地产开发建造为前提，从事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在实现社会效益的同时获取利润、进行自主经营，独立经济核算，并具有法人资格的经济实体。房地产开发企业是项目的出资者、组织者、管理者与协调者，是房地产开发全部工作的直接决策人、受益人和责任人。开发商的目的是在注重社会效益和环境效益的前提下，通过实施开发过程来获取直接的经济利益。,2020/5/7,30,2020/5/7,30,2020/5/7,31,潘石屹,31,出生年月：1963年10月籍贯：甘肃省天水职位：SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁毕业院校：石油管道学院（河北）经历：大学毕业后分配到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室工作，1987年底开始在深圳和海南开创自己的房地产开发生涯。1992年，与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发房地产。1995年，潘石屹与妻子张欣共同创立了SOHO中国有限公司,2020/5/7,32,2020/5/7,32,1984年任北京市华远经济建设开发总公司建设部经理，当时年仅33岁；1987年至1993年，任北京市西城区华远城市建设开发公司总经理；1993年至今，任北京市华远集团总裁兼北京市华远房地产股份有限公司董事长。1984年至今，任志强主持或参与了华远近50个房地产项目的开发工作，战功卓著，曾当选西城区人大代表、北京市劳动模范，并荣获全国“五一劳动奖章”，现任北京市政协委员。任志强是京城房地产圈内的资深人士，在业内被称为“大哥大”。,任志强籍贯：山东毕业院校：中国人民大学职务：北京华远新时代房地产公司董事长,2020/5/7,33,2020/5/7,33,1968年参军，服役于空军汽车三团；1973年转业，就职于郑州铁路水电段；1974年至1978年就读于兰州铁道学院；毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司；1983年到深圳经济特区发展公司工作，1984年组建“现代科教仪器展销中心”，任总经理。1988年中心改组发行股票，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理，1999年2月辞去总经理职务。,王石出生年月：1951年1月籍贯：广西柳州毕业院校：兰州铁道学院职位：万科董事长,2020/5/7,34,2020/5/7,34,房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业。随着市场化进程的加快，其经营性功能日渐突出，主要职能表现在对内部资源和市场资源的重组过程。房地产开发企业是典型的资金、技术、人才密集型企业。政府对房地产业的干预的力度强，环节多。房地产开发企业生产及经营的产需链条长，环节多。对企业的整体运作水平和资源整合能力要求高。,2020/5/7,35,2020/5/7,35,（二）房地产开发企业的分类依所有制性质划分：公有制房地产开发企业全民所有制和集体所有制非公有制房地产开发企业民营和涉外混合所有制房地产开发企业上市股份多元化、资产重组、制度革新，产权与经营权相分离,2020/5/7,36,2020/5/7,36,依经营业务范围划分专营公司：专门从事房地产开发与经营的公司兼营公司：从原来的经营范围扩大到房地产开发与经营的企业。依企业的资质等级划分：建设部于2000年3月29日发布了房地产开发企业资质管理规定。我国房地产开发企业资质按照企业条件分为4个资质等级。,2020/5/7,37,2020/5/7,37,按照政府审批性质划分房地产开发专业公司长期专业从事房地产开发的企业，一般资金技术实力雄厚，具有较高的资质等级和综合开发能力房地产开发项目公司从事单项房地产开发经营的企业，一般在开发项目立项的时候申请成立，在项目开发经营完成后解散。,2020/5/7,38,2020/5/7,38,（三）房地产开发企业的业务范围一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。,2020/5/7,39,二、土地所有者或土地当前的使用者,城市土地国有，农村土地集体所有对应开发用地的获取方式：从土地所有者（即国家）手里获取土地使用权，为土地出让方式；从当前的土地使用者手里获取土地使用权，为土地转让方式；,2020/5/7,40,三、政府及政府机构,政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，有时以开发商身份投资参与公益型项目建设，甚至以开发及投资主体的身份进行重大项目建设。主要涉及的部门：土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门需获得的批准：土地使用证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可证、销售许可证、房地产产权证书等,2020/5/7,41,四、金融机构,金融机构一般以资金提供者身份参与房地产开发。房地产金融业务必须通过一定的金融机构才能完成。在房地产开发过程中需要两类资金：开发建设过程的对开发商的“开发建设贷款”；项目建成后用于支持购房者的“抵押贷款”,2020/5/7,42,五、建筑承包商,建筑承包商是开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者。建筑承包商以开发商为市场，不享受项目经营效益，只是从工程建筑施工中收取工程费用。承包商在开发项目的建设过程中起着十分重要的作用，承包商的队伍素质、管理水平直接关系着房地产产品的质量。,2020/5/7,43,2020/5/7,43,2020/5/7,44,六、专业顾问,建筑师工程师规划师景观建筑师环境顾问交通顾问房地产估价师,会计师地产代理物业管理师市场研究专家经济师及造价工程师律师,2020/5/7,45,七、消费者(购房者及租户),每个人和机构都是房地产商品的消费者。人人都需要住房，每个机构都需要一定的建筑空间来从事其生产经营活动，而不管这些房屋是购买的还是租赁的。需求：真实的需要、投机需求、引致需求从市场买家的角度：自用型和投资型自用型购买者的主要约束条件：购买能力投资型购买者主要考虑：预期收益的大小,2020/5/7,46,第三节房地产开发的主要程序,一、房地产开发的主要程序二、主要的行政审批手续,2020/5/7,47,一、房地产开发的主要程序,房地产项目开发程序，是指房地产项目从投资决策、设计、施工到销售和服务的整个过程中应当遵循的内在规律和组织制度。一般来说，这个程序包括8个步骤，投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合同、工程建设、竣工投入使用、房地产资产管理。这8个步骤又可以划分为4个阶段，投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售及资产管理阶段。房地产阶段划分并不是一成不变的，有些情况下各阶段的工作可能要交替进行。,2020/5/7,48,（一）八个步骤I：投资机会寻找与筛选：细化投资方案：可行性研究：合同谈判V：正式签署有关合同：工程建设：竣工投入使用：房地产资产管理,投资机会选择与决策分析,前期工作,建设阶段,租售及资产管理阶段,2020/5/7,49,（二）四个阶段1、投资机会选择与决策分析投资机会选择：投资机会寻找和筛选；投资决策分析：市场分析；项目财务评估。2、前期工作前期工作的内容主要包括以下几个方面：(1)分析拟开发项目用地的四至范围与特性，规划允许用途及获益能力的大小；(2)获取土地的使用权；(3)征地、拆迁、安置、补偿；,2020/5/7,50,（4）规划设计及建设方案的制定；（5）与城市规划管理部门协商，获得规定部门许可；（6）施工现场的水、电、路通和场地平整；（7）市政设施接驳的谈判与协议；（8）安排短期和长期信贷；（9）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户；（10）对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平；（11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；（12）对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；（13）开发项目的保险事宜洽谈。,2020/5/7,51,3、建设阶段开发项目建筑工程的施工过程主要任务：建设工程项目管理4、租售及资产管理阶段办理竣工验收和批准入住手续开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中通过预租或预售的形式落实了买家或使用者,2020/5/7,52,二、主要的行政审批手续：五证一书,1、建设项目选址意见书城市规划法第三十条城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。2、建设用地规划许可证城市规划法第三十一条在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。,2020/5/7,53,3、国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市房屋土地管理局根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市房屋土地管理局划拨土地使用证专用章、北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章、北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章、北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章。,2020/5/7,54,4、建设工程规划许可证城市规划法第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。5、施工许可证在前两个规划许可证获得后才能申请,2020/5/7,55,6、商品房预售(或销售)许可证城市商品房预售管理办法第五条：商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。,2020/5/7,56,第四节房地产经营的基本环节,一、房地产产品形成环节的经营二、房地产产品流通环节的经营三、房地产产品消费环节的经营,2020/5/7,57,一、房地产产品形成环节的经营,房地产产品形成环节,土地经营,投资决策分析阶段,依法获取土地使用权阶段,房屋建造,可行性研究阶段,前期准备工作阶段,项目实施阶段,2020/5/7,58,二、房地产产品流通环节的经营,流通环节,房屋销售,房屋租赁,其他经营,房地产抵押,房地产典当,房屋置换,其他,2020/5/7,59,三、房地产产品消费环节的经营,物业管理,管理,服务,消费环节,2020/5/7,60,第五节土地使用权的获取,一、概述二、我国城市土地使用制度及其演变三、开发商获取土地使用权的方式四、土地使用权出让合同及其主要内容五、土地使用权出让价格与用地类型划分,2020/5/7,61,一、概述,1.土地所有制土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律体现形式是土地所有权。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。,2020/5/7,62,2土地所有权土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。土地所有权的法律形式指国家发给、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、土地所有权证等。土地所有权的权能构成包括土地的占有权、使用权、收益权和处分权。,2020/5/7,63,3土地使用制土地使用制是人们在使用土地时所形成的经济关系，由对土地使用的程序、条件和形式的规定等组成。土地使用制的法律体现是土地使用权。,2020/5/7,64,4土地使用权土地使用权，是指使用人根据法律、法规及有关合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地，享有占有、使用、收益及部分处分的权利。城市土地是指城市区域内的陆地和水域及其上、下空间，从区域上讲，城市土地有3个层次：城市市区土地、城市规划区土地、城市行政区划内的土地。我国城市用地内涵一般指前两个层次。,2020/5/7,65,二、我国城市土地使用制度及其演变,1.城市土地使用制度的建立从解放初期到50年代中期以市场机制进行土地调配；50年代中期到70年代末以土地行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让为特征；80年代初期以来在坚持土地公有制的基础上，开始对传统的土地使用制度进行改革，变土地无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用。,2020/5/7,66,2.城市土地使用制度改革随着我国经济建设的飞速发展和改革开放的不断深入，原有土地使用制度的弊端逐渐暴露出来：国家的土地收益大量流失，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到充分的实现；无法保证土地利用的经济合理性，造成土地资源严重浪费；掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，不利于企业经营机制的转变；阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化；城市内部用地结构不合理；,2020/5/7,67,城市基础设施供给能力越来越脱离城市增长的需求；影响了国家经济体制和管理体制改革的步伐；不利于执行对外开放政策和吸引外资。我国城市土地制度改革从20世纪80年代开始进行；其核心内容概括起来就是：有偿、有限期、有流动的土地使用制度。征收土地使用税城镇土地使用权的出让和转让建立土地收购储备制度实施土地一级开发,2020/5/7,68,三、开发商获取土地使用权的方式,房地产开发商获取土地使用权的方式主要有三种：出让、划拨和转让。出让、划拨属于土地一级市场行为，即土地使用者从各级人民政府手中获得国有土地使用权；转让属于土地二级市场行为，即国有土地使用权在土地使用者之间转移的过程。（一）土地使用权出让1、概念：土地使用权出让(简称土地出让)是指国家将国有土地使用权(一般简称为土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,2020/5/7,69,2、土地使用权出让的基本原则国家主权神圣不可侵犯；平等、自愿、有偿；所有权和使用权分离；合理利用土地。3、土地使用权出让的年限规定按国家有关法律规定，各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。,2020/5/7,70,4、土地出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。有两种方式：公开招标和邀请招标,2020/5/7,71,拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。1987年12月1日,全国首次实行50年土地使用权拍卖的一块深圳土地。,2020/5/7,72,挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。目前应用是最多的一种出让方式。,2020/5/7,73,协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。协议基本上一种非市场化的出让方式。“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。,2020/5/7,74,表1-1招标、拍卖和挂牌交易比较,2020/5/7,75,（二）土地使用权转让指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与。为防止土地使用权市场上的投机活动，政府通常限制未开发建设土地的转让活动。（即限制转让“房地产开发项目”通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。转让后，改变土地用途的需经过有关部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。,2020/5/7,76,（三）其他方式土地使用权划拨。是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。通常涉及到城市基础设施用地、公益事业项目、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目、经济适用房和廉租房项目用地。原划拨土地上存量房地产土地使用权。,2020/5/7,77,四、土地使用权出让合同及其主要内容,在土地使用权出让中，土地管理部门和土地使用者达成一致意见后，双方应本着平等、自愿、有偿的宗旨签订土地使用权出让合同。该合同既是双方权利、义务的契约，也是向土地管理部门领取土地使用权证必不可少的凭证。一份完整的土地使用权出让合同一般应包括以下主要内容：总则；出让土地的交付与出让金的交纳；土地开发建设与利用；土地使用权转让、出租、抵押；期限届满、不可抗力、违约责任、通知和说明、适用法律及争议解决、附则。,2020/5/7,78,五、土地使用权出让价格与用地类型划分,(一)土地使用权出让价格及其含义土地使用权出让价格，是在土地出让合同中载明的土地使用权交易价格。依据出让宗地的交付条件，土地出让价格分为土地使用权出让金、毛地价和熟地价。（1）土地使用权出让金：是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。,2020/5/7,79,（2）毛地价：指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地（俗称“毛地”）或未进行征地补偿的新区土地（俗称“生地”）时所收取的金额。毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。（3）熟地价：是指政府出让已经具备“三通一平”等建设条件的土地（俗称“熟地”）时所收取的金额。包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。随着国家土地收购储备制度、土地以及开发制度和招、拍、挂制度的逐步完善，以熟地价供应熟地，将成为政府出让开发建设用地的主要方式。,2020/5/7,80,（二）土地使用权出让过程中的用地类型划分居住用地商业用地工业用地公共设施用地市政公用设施用地其他用地,2020/5/7,81,第五节城市规划对房地产开发的影响,一、城市规划的作用和任务二、城市规划及其与其他规划的关系三、城市规划建设用地的分类四、规划设计方案中的主要技术经济指标五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理,2020/5/7,82,一、城市规划的作用和任务,城市规划所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。城市规划的任务P32,2020/5/7,83,二、城市规划及其与其他规划的关系,（一）城市规划的层次三个阶段：总体规划、分区规划、详细规划五个层次：总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则、详细蓝图。（二）城市总体规划的内容城市总体规划内容包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建