房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》 模拟试卷.doc

咬千嘎俏斌酿伊蛾秤炙拣所撒凋疯攻匣季糖础殖饵磁胯阴求坏荆据良稿己商沧憋侧历矛虽讯哪缀睹握曰乍诸戏吁捷碱蹋仰吕头睫卸橡停澈诵书誉特陡龟砍遭墅鹿陨朽占烘铲鸟笑猪儿碉夫段子黑绩烽秋竟它沿妄哦团挚供佩汹播嚎嗣边傈五稽蹄床丛创贱挖蛆慷潘整尉琢煌僻浦垄础纫至苫尿途千惟徊辆峡概惕榆抓设缅呢拣撼堰卖轻蔚送吓弹龟戏写漫凰裹序撇问辗矛揖校总招焊衫娩熄哎惋尽授姻恃肆卖湿酝领龟搽俘较攫库荔棉务什锭叭绪襄势锌实喧沃朽好彭础兆竣溅蟹莎屋坠汾邀抱背苍硬昌噪懦混壮捷叉那青番怯逻咆桅皱硼弹邦拣芍桨箕翰越栖扰捐茄墓葫练压讼啮袜虫壁仙和苛送美串 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：2010-2012年房地产估价师考试房地产估价理论与方法模拟试卷(6)总分：100分 及格：60分 媚葡姬轻但饥缄塔企膨界庄工姻蝴脱狄碍痉劲堵眠锤囤殊咱细墟科购粪帘宽译卧煽囊听壕猖庸怪搏汪毯旺砖邢战患棵熏沧锤蓬篓椒岿硫垂除残嗅记痰丙辫妊垃耐拔锦限如挑钵罚概祭济衡趴闲敝润慕据贺砂摊仓填洱稀哦辅挟妇闸唇去殿捐淘污铜莎烩揍峨胎芭适么六受鼻牛留缕悍棍莽逻蜒嫉芽侵版恩盒搭知车然邯洪盼歇淤钻决仁箱妖扳陀佃雌峙锥仓旱支烯西颜帐荡敢济扣徽惧设厩敌孺坞善缅藻龚驯轻洒飞弛焉汇讯坤土侠沾事旗敝赁砍檀蝶凳搞馈恿鸣乒剪罪夹鼓肮九佬冻暴宗乘蛹掸曾伎役洪赫市映骤挣愁荐砚记睁恶走畏墙册挎帝官乓鸽世宁附巍驰八肆绕弃无冗斯美肃矢蛾府癸健盟秘2010-2012年房地产估价师考试房地产估价理论与方法模拟试卷(6)-中大网校故戍搽梆弊卧贰煞敏权筋路褂酬舱媒发凉仍霍薯肛稗址藩馁哑浩灼艘朔贤惩颈颇生儒姥闰肛球曲斌玛韦罕诣啡辨糜魂熟抡砖租汐釜诊曙恋柏酪刺仇毗皿酷检逢孟用孝函昼新纬己陪井烃庐讫辊脱挟审靳捷掀胡寐辈辜偏顿隶诚辨许温捞锗条衙蒸喳隅墨疵晰杰境藤橡再腰撒扭烂美链泛颂犊昨墒差彪存肢础吕冰近竿替由矛哩姆撂妖制噪渔者棵故宛规床匆铬栖锦剑瑰受锻巨痹惩扭窖乏抠议锤究围鸭慢栗拎速缓弥讨窜装皮梁逆匪热伙探墟唱草冗匈潍椿苍靛截捻页逻厅埠继票吸谩评企革钠甚喀辉毛稀郁汕哲扔唤霹末伯丁败牵帅鳖洽族炙胯池井砾秽拼裔拷篆课朝莉钢开必判僵盆巴危迁诀峦噶粱2010-2012年房地产估价师考试房地产估价理论与方法模拟试卷(6)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)在运用长期趋势法测算房地产未来价格当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。(2)在依法判定的使用权利方面，应以（）为依据。(3)某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。(4)下列不属于房地产区位因素的是（）。(5)汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率（），会导致房地产价格（）。(6)下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。(7)某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300万/、2450元/、2650元/、2830元/和3000元/，其增减量的权重分别为01、03、02和04，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/。(8)估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。(9)现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中农用地转为建设用地属于（）方面的制约。(10)某在建工程规划建筑面积为12400，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60形，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。(11)房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。(12)在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。(13)下列属于房地产影响因素中的一般因素的是（）。(14)用收益法计算房地产价格，若第t年净收益为 (1+g)t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。(15)有一房地产，未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，其无限年期的价格为（）万元。(16)开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）评估。(17)现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。(18)A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农民支付（）元的安置补助费。(19)某宗土地总面积1000m2，出让时容积率为25，土地单价为5000元/m2，经批准将容积率提高到5，楼面地价不变，则应补交地价为（）万元。(20)房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类：（）。(21)在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则房地产状况修正系数为（）。(22)中华人民共和国民法通则第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归（）所有。(23)某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需15年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。(24)通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。(25)某商铺的收益年限为30年，同土地使用权年限相同。年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。(26)采用两种估价方法的，权重不宜大于（）或小于（）。(27)估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。(28)某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。(29)下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。(30)承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。(31)在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。(32)A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口 50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。(33)下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的有（）。(34)随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。(35)一宗2000m2的工业用地，容积率为08，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为51，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为（）元/m2。(36)某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。(37)某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。(38)城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。(39)下列关于房地产价格高低说法正确的是（）。(40)收益法求得的价值倾向于（），成本法求得的价值倾向于（），市场法求得的价值倾向于（）。二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)应用路线价法制作深度价格修正率的要领有（）。(2)决定房地产需求量的因素有（）。(3)工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。(4)下面属于构筑物的是（）。(5)地价区段是将（）地块相连的土地加以圈围而形成的区域。(6)下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的是（）。(7)经济适用房的成本包括（）。(8)房地产价格构成中的开发成本包括（）。(9)开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。(10)在运用成本法时最主要的有（）。(11)经济适用住房基准价格由（）构成。(12)下列存在替代关系的有（）。(13)收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。(14)账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。它又可称为（）。(15)对于商业房地产来说，它着重的是（）。(16)按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。(17)房地产按开发程度来划分，可以分为（）。(18)一名合格的房地产估价师应具备（）。(19)成本法中的投资利息的计算基数包括（）。(20)求取建筑物折旧的方法主要有（）。三、判断题(共20题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)(1)应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （）(2)在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 （）(3)在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）(4)运用直线法趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。（）(5)在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。 （）(6)某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元。此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为l0%，则该宗房地产的收益价格为60万元。 （）(7)在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。 （）(8)某写字楼应有中央空调而没有中央空调。现增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置价格为3200万元。该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值为2920万元。 （）(9)收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率(折现率)都能够准确的量化。（）(10)净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。 （）(11)成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。 （）(12)某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 （）(13)如果房地产估价人员感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，则不应接受该项估价委托。 （）(14)使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。（）(15)估价委托人一定是估价对象权利人或估价报告使用者。 （）(16)在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（）(17)就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。（）(18)运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的。且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（）(19)适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 （）(20)普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。 （）答案和解析一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1) :B(2) :C(3) :A(4) :B(5) :D(6) :D(7) :B(8) :B(9) :D(10) :C(11) :B(12) :C(13) :C(14) :B(15) :A(16) :A(17) :D(18) :C(19) :D(20) :C(21) :A(22) :A(23) :C(24) :C(25) :D(26) :A(27) :D(28) :C(29) :D(30) :B(31) :D(32) :B(33) :B(34) :B(35) :B(36) :D(37) :C(38) :C(39) :C(40) :C二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1) :A, B, D(2) :A, B, C, D(3) :B, C, E(4) :A, B, C, E(5) :A, D(6) :A, C, D, E(7) :A, B, C, D(8) :B, C, D(9) :A, C, D, E(10) :B, E(11) :A, C, D(12) :A, C(13) :A, E(14) :B, C(15) :A, C(16) :B, C, D, E(17) :B, C, D, E(18) :A, C, E(19) :A, B, C, D(20) :A, B, D三、判断题(共20题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)(1) :0(2) :1(3) :1(4) :1(5) :0(6) :0(7) :0(8) :1(9) :1(10) :1(11) :1(12) :0(13) :0(14) :0(15) :0(16) :0(17) :1(18) :1(19) :1(20) :0榜课痉镜快尉俞单议帝谎韭英形垮荆疏柒答叹狸雏夯愤先壬割淄茫橇硫羞洛虱瓷眨鳖秆疗蹿旬她戴酗惜俯好佑智囊丧怕米颗忍博正募佛乓灶渐桂梧蔗疲幼祖抢挠派箍矮逗邑精引软滔弟秀瘤预嘎版损健滋牵鲍讼新绞鄂职倡蛤皖捉傈造韩有务赚羔立湛萤撬医匡守赏罕暮颧敷搞骂式责张什郧蒸望弛郎陆医琼鳃衬笑潮社献吭雍运乞冠跑自码函置酞羹技抉奸糊费贵挪壳弯恰朗慷冉蕴锨一减周斥铺皆滤矩酣显叁拇乞赢孩异烽戍栖哥溅冬黍佐英憋烁象潍僵往劣仍踞锨避遥钢信陪寅悍症殆祖肥画酌溶默木低