二季度价格走势分析报告0725

天地源西安区域项目二季度市场情况及动态价格报告,2008-7-5,目 录,第一部分：全国房地产二季度市场形势分析第二部分：西安房地产二季度市场形势分析第三部分：西安公司各项目二季度价格执行情况第四部分：西安公司各项目三季度价格调整方案,第一部分全国二季度房地产市场形势分析,全国楼市二季度扫描,1、房地产市场量价齐降 今年上半年，整个中国房地产市场首次出现从1998年以来，销售面积及销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现大幅降温。深圳：二季度同区域普通住宅商品房交易均价继续回落，全市57个片区中有56个的均价比一季度下降，一个持平。住宅均价每平米由15080.25元下跌到11014.14元，调整幅度接近30%，基本回落到2007年初的水平。北京：二季度，商品房销售惨淡，5月份签约月均216套，与2007年同期成交量相比下将30%左右；6月大量新盘低价入市和部分老项目打折幅度较大，在一定程度上导致交易量有所抬头，但成交价却出现明显下降。上海：第二季度，虽房价平均月涨幅为1.21%，仍居高不下，但购房意愿持续低迷，市场冷清。,2、投资总量持续攀升。 1-5全国房地产完成开发投资9519亿元，同比增长31.9%。住宅完成投资6806亿元，增长35.0%，其中，经济适用住房投资256亿元，增长23.4%。其中二季度仅4、5月完成开发投资4831亿元，住宅完成投资3490亿元，分别是一季度的103%、105%。3、“腰斩”A股市场暴跌，07年底上证最高点为6124点，而到了4月份跌破3000点；6月30日，即上半年的最后一个交易日跌破2700点。 这一跌幅超过了暴发次贷危机的美国股市和经济形势远不如我们的其他股市，仅次于经济全面恶化的越南股市，居全球股市跌幅第二。股市与楼市为目前国内的主要投资市场，股市的急剧恶化不仅仅体现在资金的套牢，更深远的影响是投资者对市场的投资信心迷失。,全国楼市二季度综述,无论是作为消费品还是作为投资品，当前的房地产价格都不能反映其基本价值。从全国来看，房地产价格被高估，一线城市高估的程度则更为严重，出现了明显的价格泡沫现象。在一系列的政府调控政策、金融政策、舆论导向的合力下，“火爆”的房地产市场正在降温，趋于平稳。 全国楼市二季度观望一直是市场主题，成交量大幅萎缩，“有价无市”现象十分严重，各一线城市降价、打折等促销行为涌现，曾经的销售重头戏春季房展会亦失去吸引力，无论成交量还是人流量均不足往年一半。二线城市由于本身泡沫不多，价格仍呈上涨趋势，但在大势的影响下，涨幅趋缓。,第二部分西安房地产第二季度市场形势分析,西安楼市二季度走势综述,2008年二季度，西安楼市持续低迷。成交量明显下滑。二季度共成交15286套，四月全市销售面积668000平米，成交金额为33.9亿，较上月环比下降21.84%，较去年同期下降5.17%，成交均价4378元/平米，较上月上涨3%；5月全市销售面积487319平米，较上月环比下降了27.05%，较去年同期下降达33.97%，全市成交均价为4350元/平米，较上月下降了0.6%。6月全市销售面积550524平米，较上月环比上浮12.97%，较去年同期下降达35.72%，全市成交均价为4341元/平米，较上月下降了0.2%。 4月西安各城区商品房销量较上月有较明显上升，市场在两次房展会的带动下有所回暖，成交均价也有较明显上升；但到了5月，受汶川8级地震影响，销量急剧下滑，大幅下降27%，较去年同期更是下降达33.97%，降幅超三成。市场环境促使很多开发商加大优惠力度来提高成交量，5月西安市场首次出现“量价齐降”的现象。6月，由于大幅优惠力度的作用，成交量有所好转，但价格依然走低。,数据来源：西安房地产数据研究中心,第二季度走势形成原因,受地震影响，原本已有回暖迹象的市场重新进入观望期；地震中，西安震感强烈，购房客群的消费心理及关注点有明显变化，低密度别墅，花园洋房受宠，高层建筑10层以上滞销，且观望气氛浓厚；市场的三重观望心理（价格观望、政策观望、房屋质量观望）导致市场产生了一个明显的骤冷；6月份有较多新老项目放量，且采用花样繁多且优惠额度相对较大的促销手段，市场有一个小幅回暖，来电、来访及成交自6月中旬开始有较明显提升；,2008年二季度土地交易情况表,本季度西安市共出让宗地16块，总面积921.701亩，总出让金额为 97，541万元。,第二季度土地供应情况,1、二季度土地出让较多，但地块偏小，90亩以上地块仅5宗。但成交率较高，无流拍现象出现。 2、土地成交增加，代表部分本地开发商的资金状况尚好，且开发企业对市场的信心开始恢复；其中需要注意的是深圳振业在浐河滨河东路拍得一宗261亩地块，成交价为30，800万元，单价为118万/亩，浐灞生态区又添一外埠开发商，表示外埠企业对西安及浐灞区较为看好。,土地成交情况分析,二季度各城区成交均价图,高新区板块：,二季度高新区商品房销售量呈下滑趋势，尤其是5月后，销量环比下滑明显，同时由于市场供应减少，尾盘增多，销量方面一路走低，也使得高新区普通住宅销量所占全市份额萎缩明显，新盘较少是高新区销量近几月持续走低的主要因素之一；高新区客户多是二次以上置业，本身有房子住，刚性需求相对弱一些。6月虽表现抢眼，环比5月有接近50%的销量增长，但此成绩均来源于在售已久的各楼盘，如逸翠园，在沉寂半年后于二季度推出新品，价格低于之前公布价格近1000元，且优惠幅度较大。（一次性5%优惠，按揭3%优惠）,城南板块：,二季度城南区表现总体来讲并不理想，4月价格及成交量环比3月有较大幅度上升，中高端楼盘销售依然占据城南市场；5月城南区各物业价格持续上扬，销量方面住宅环比变动不是很大，别墅类物业则成为城南5月楼市唯一亮点，环比增长107.8%。而进入6月，城南区表现实在令人大跌眼镜，在全市总销量止跌回升之时，作为全市地产发展最为成熟区域的城南本月销量却继续大幅走低。环比萎32.71%，市场供应不足成为直接影响城南板块销量走低的原因之一。,城北板块：,城北区近年来发展有目共睹，近段时间相继有多个项目开盘，让城北成为全市最受关注的城区之一。4月城北区商品房销售量较3月份小幅增长；5月城北区表现可谓十分抢眼，在全市销量整体不济的情况下，城北区反而逆势上扬，环比上升13.07%，销量受个别新推项目集中备案拉升明显；6月城北区销量同样不济，综合来看，作为新兴区域的城北二季度销量变动较为平稳。,城东板块：,城东区4月普通住宅在售均价变动幅度较为明显，区域环境转好，特色化产品的推出，使城东区域销售均价上浮。住宅总销量较上月增长21.65%；5月普通住宅销量降幅较大，幅度仅次于城内区达到47.66%。主要由于城东各项目本月表现均不济，销量前十排名中往月部分旺销项目均未上榜，大体量项目销量支撑乏力使得区域整体销量直线下降；6月城东区市场表现最为出众（浐灞半岛，水岸东方新推资源价格不高，优惠手段花样多），销量环比78.2%的增幅让城东区成为6月全市各城区之中最为旺销的区域。,第二季度重点楼盘价格表现,通过对各竞争楼盘的调研得出，二季度由于地震影响，原本市场上期待的“红五月”未能到来，市场观望气氛空前浓厚。 各新老楼盘在等待了近半年后，纷纷在6月推出新房源，市场部分放量，同时市场上普遍以各种优惠额度及较大促销手段来激活市场，二季度末时市场稍有起色。 二季度比较有代表性的楼盘有逸翠园、金源皇家园林。逸翠园在蓄水近三个月后，改推较为优质房源，并以低于市场预期近1000元/平米的价格低价开盘，对高新区楼盘的整体价格影响较大；而金源皇家园林在整个6月，以多达15个半版广告加上户外、网游、房周刊等媒体，以最直白的方式释放项目的优惠信息，起价仅为3699元/平米，对西安的房地产市场影响非常明显。,竞争格局小结：,金源皇家园林打出“9折让利大促销，折后3699元/平米起。,中新浐灞半岛二期开盘，出台了“每百位成交客户抽取一名轿车使用权”等一系列优惠措施。,中海熙岸三期，开盘日抽奖5重礼（销售现场抽取优惠额点数、家电、物业管理费等）,6月20日报广熙岸东郡优惠信息意向登记日开始计算每日累计1克千足金,6月20日报广优惠信息B区入住超值大礼,5月23日报广优惠信息周末认购额外2个点,第三部分西安公司各项目二季度价格执行情况,一、天地源兰亭坊,1、二季度分楼幢销售概况：,价格执行小结：,1、二季度初，市场有转暖的迹象，高新区有一部分新资源释放。如绿地世纪城、兰乔圣菲等。在这样的形势下，兰亭坊二季度也推出了二期丹凤园的8#、10#楼（1824层点式高层），利用新品的推出，赢得市场，不仅去化新推资源，上门量的增加也为剩余资源的去化积攒人气。且各楼栋由于资源的差别，均价最低超过5650元/平米，最高达到7216.76元/平米，仍然是同类资源的价格标杆。 2、二季度兰亭坊销售面积合计11458.12，其中8、10#楼销售7193.85，占销售总面积的63%。剩余的37%，合计4264.27 ，主要是顺销25号楼剩余资源。二季度全程销售均价为6483.58元/。比二季度原计划指标价格高出83.58元/，高出部分实现销售金额95.77万元。,2、第二季度分月份销售概况：,4、5月由于新品的推出，成交房源以新品为主，均价超过6500元/平米，5月下旬以后，受地震和市场环境的影响，销量下滑且销售资源主要为剩余资源的2、3号楼（路边房源），因此价格有所回落。,3、第二季度价格走势图,4、二季度周成交量及来访客户走势图：,随着3月市场环境转暖，营销攻势加大，4月及5月上旬来访量及成交量较一季度有所回升且比较稳定，5月中旬由于地震的影响，上门及成交量大幅下滑。,5、成交客户分析：,购买认知途径,客户来源,最高价格承受,成交客户分析小结：,1、成交客户中了解楼盘途径依次为：业主介绍、朋友介绍、报纸广告、路牌,随着兰亭坊业主的逐步增加，业主及朋友介绍成为除报纸广告之外兰亭坊成交的主要途径。 2、成交客户中，客户来源依次为：外地、高新区、城南、城内。高新区、城南依旧是兰亭坊成交客户的主要来源区域，由于恰逢清明、五一等小长假，外地客户有大幅增加。 3、客户可接受的最高价格:47%客户可接受50005500元，仅8%的客户可以接受60006500元的价格，可见地震及地震后一线城市房价大幅下调，客群对价格存在抗性，观望情绪较强。,1）二季度兰亭坊营销费用合计173.04万，销费用比为2.38%。2）二季度上门客户606组，进线249个，成交72套。3）4月份，8#、10#楼的强销期，线上通过华商报、房周刊及DM杂志以产品的工 法质量、施工工艺、建筑安防为诉求，图文并茂的将产品卖点深度挖掘， 在客户及业内引起强烈的反响。线下通过“三月三曲水流觞”等活动实现客户利益诉求到位。 4月26日策划组织了“下午茶里的玄机兰亭坊精工诚品会”，在建设好的木塔公园内，木塔山门前，伴着优雅的钢琴、在塞纳河餐厅丰盛的下午茶中，邀请业主、准业主与肖云儒、天地源领导一起品鉴木塔公园及兰亭坊项目的环境、文化、品质，进一步展示项目的高端形象。 5月，五一节假期期间，结合公司重组上市5周年，天客会成立2周年，利用天客会积分政策的修改及活动积分强化等政策，启动“5+1”为爱家加分计划，为客户经营，客户渠道的拓展提供坚实基础。地震后，及时调整推广计划，线上体现对人、家庭的关爱。 6月通过木塔公园历史文化、生态环境及家庭的温馨生活为主题进一步阐述“公园中央”的项目特点。,6、第二季度营销推广概况：,二、天地源曲江华府,1、二季度销售概况：,价格执行小结：,1、二季度以样板间开放为契机，正式销售贤苑。二季度推出9、11号楼，销售面积合计2337.34 ，占本季度销售总面积的32%。新签金额1419.52，均价6073.23元/平米。 二季度曲江竞争激烈，资源同质化现象明显，各项目均推出了不同额度的购房优惠，包括中海、金地、富力城等，在这样的形势下，华府贤苑为赢得市场，以相对优惠价格入市，这暂时影响了贤苑的价格平均水平（均价6200元/平米）。 目前的去化率仅为29.4%，且主要消化的是最先推出的，价格最低的11号楼，9号楼及三季度面市的10号楼的销售会保证贤苑的平均价格水平。 2、德苑二季度销售面积合计4972.13，占销售总面积的68%。新签金额2929.99，均价5892.83元/平米。二季度全程销售均价为5750元/。比二季度原计划指标价格高出142.83元/，高出部分实现销售金额71.02万元。,2、第二季度分月份销售概况：,备注：华府价格在二季度较上季度基本持平。4月贤苑的销售带动价格有所上浮，5月以来，销售资源以德苑为主，价格有所回落。,3、第二季度价格走势图,4、二季度周成交量及来访客户走势图：,二季度，由于市场大势影响，区域竞争加剧，上门量和成交量走低。,5、成交客户分析：,购买认知途径,客户来源,最高价格承受,上表可以看出1）、客户认知了解曲江华府途径的前三位依次是报纸、朋友及业主介绍、路牌，后续推广工作应保持并部分加强该类媒体的投放力度，各项经营开发工作应以客户满意为中心，做好客户渠道的经营和维系。2）、客户来源中城南客户几乎占到一半，异地客户接近30%，两者相加占到总客源的近80%，对这两个区域应当加大推广力度和信息渗透，有的放矢地分配媒体资源和营销费用。3）、客户购买曲江地区住宅普遍认可的价格为5000-5500元/平米，30%的客户可以承受5500-6000元/平米的价格，当价格上升至6000-6500元/平米，可接受的比例锐降到14%，这一点提示我们应当把控好去化速度与价格的平衡，价格的调整应结合市场因素、竞争因素、利润因素等予以充分考虑。,1）针对市场的风云突变等不利因素，及时调整、创新营销思路，集中媒体资源重点突破；销售现场通过系列化的活动营造氛围聚拢人气。2）4月国学大讲堂“畅谈建筑风水”及6月的高端业主酒会的成功举办，进一步阐述新中式生活理念，彰显出曲江华府倡导的“自然与人文和谐的优雅生活”。 3）以贤苑样板间开放为契机，配合前期的客户蓄水，通过媒体推广，贤苑911号楼正式销售。4）为加强新中式生活体验和居住文化引导，重新包装新中式品鉴馆和北区看楼通道。5）以“新院落主义”推出尚苑别墅资源，进一步提升华府的项目高端形象，并为别墅的客户蓄水及登记做足铺垫。先后推出4批房源，共12套，现已销售10套，反响强烈。同时别墅的推出，为现场人气的增加，贤苑、德苑的顺销起到强有力的支撑作用。,6、第二季度营销推广概况：,三、天地源枫林绿洲,1、二季度住宅、车位销售概况：,二季度住宅全程均价为4805元/，比指标均价高出205元/。商铺没有销售。,价格执行小结：,1、住宅方面积极寻求剩余资源的具体卖点，根据具体情况实行一房一价，最高房价为5600元/，确保均价实现4600元/的目标，目前仅剩余3套。 2、商铺方面资源细致盘点，分出难销资源和稍好资源，并根据难销资源（A区半岛商业）的具体情况，进行定向性的客户拜访，同时，利用一切与客户接触的机会，制定并印制房源销售信息，将剩余资源的消化锁定在老客户当中，但是去化速度缓慢。 3、车位销售本季度推出D、E区车位，一口价13.5万/个，销售状况良好，销售120余个。同时剩余车位资源继续坚持不同资源不同价格的模式，对车位进行了整合和梳理。本季度销售较一季度有所改善，相对于B区的客户购买力和大比例的车位配置情况，利用文化艺术节等销售时机，给予一定的优惠刺激，也有效带动了销售。,2、二季度周成交量及来访客户走势图：,二季度，利用文化艺术节等契机，将剩余资源信息进行老客户的定向释放，客户上门量虽不如一季度，但由于多为老业主介绍住宅成交比例较高，随着住宅资源的不断去化，上门量也逐步减少。,3、成交客户特征分析：,购买认知途径,客户来源,最高价格承受,成交客户分析：,二季度绿洲针对剩余资源情况，重点做足老业主的工作，为清盘工作起到了关键性作用。从上表可以看出，老带新成交成为绿洲的主要推广途径和手段。绿洲客户来源较为广泛，各区域客户都有，但仍旧集中于城南和高新区。多数为绿洲现有老业主的亲戚朋友。目前，绿洲的对外形象是“清盘期的一个楼盘”，来访客户还是希望在这里买到最后的清盘价格，所以对价格预期集中于40004500元/之间。,4、第二季度营销推广概况： （1）二季度营销费用支出为50万元（其中文化艺术节，上门客户共计92组，住宅成交13套，商铺成交0套，车位成交180个。 （2）4月5月继续深入挖掘老客户的购买力，利用单页资料进行区内住户的投递，以期实现点对点的信息传播，配合一定的优惠促销条件，将剩余住宅（主要是复式资源）进行及时的去化。 （3）车位进行“以租待售”的销售模式。联合物业，出租未售车位，同时鼓励业主购买，并配合“爱车活动周”推出，将车位有进一步的去化。,四、世家星城,1、第二季度销售概况：,二季度全程均价为4396.86元/，比原计划指标价格4300元/高出96.86元/。,价格执行小结：,1、 二季度，世家星城资源由于四期没有达到预售条件，仍然较为单一，3期F区剩余资源以170平米以上大户型为主，其余十余套跃层（不带电梯）因设计缺陷，导致去化较慢。在此情况下，二季度销售面积7509.8平米，均价4396.86元/平米，较原计划指标高出96.86元/平米，高出部分实现销售金额72.74万元。 2、为抢占市场，为四期开盘做好客户蓄水，5月下旬开始四期小户的认购工作，前期认购价格均价4300元/平米。,2、第二季度分月销售情况表：,备注：进入5、6月份，收购的三期F区资源优等资源渐少，结合市场情况，销量有所下降，但价格仍比较坚挺。,3、第二季度价格走势图,4、二季度周成交量及来访客户走势图：,二季度，四期小户资源释放，上门及成交量有大幅增加，但迟迟不能签署合同，使新资源的影响力和号召力削弱。,5、成交客户分析：,购买认知途径,客户来源,最高价格承受,上表可以看出1）、客户认知了解世家星城途径的主要是报纸和朋友及业主介绍，后续推广工作应继续关注维护现有客户，以成熟、城南中央等优势彰显性价比和优势配套。2）、客户来源主要集中在城南，高新区也有较高分布，对这两个区域应当加大推广力度和信息渗透。3）、区域客户购买住宅普遍认可的价格为3500-4000元/平米，25%的客户可以承受4000-4500元/平米的价格，当价格上升至4500-5000元/平米，可接受的比例降低到18%，而价格上升至5000元/平米以上时，将遇到较大的市场抗性（小户型尤为明显）。,1）四期确定以ipod子品牌包装，VI调整，诉求定位重新规划。2）围绕三期领里组团、四期ipod组团的上市推广，两次完成售楼处包装、导示系统的重大调整。3）5月24日，四期小户“小空间大生活”煊彩认购，当日诚意登记15套。4）进一步明确老带新策略，推出大型业主答谢活动、“放飞理想08世家星城风筝节“等一些列活动，老业主维护效果突出。,6、第二季度营销推广概况：,第四部分西安公司各项目08年三季度价格调整建议,下半年市场预测市场供应：受上半年整体市场的影响，许多楼盘延迟了推盘计划，预计下半年西安市场供应将呈现集中放量的局面。市场需求：上半年西安市场受到一线热点城市供需双方博弈成胶着状态的波及，加之舆论的影响，部分客户持币观望，延迟了置业计划，但西安市场本身泡沫不多，加之CPI指数连续攀升带来的建筑刚性成本的持续增长，预计下半年西安市场刚性需求将得到释放，对下半年指标任务的完成形成有力支撑。价格：下半年市场供需将同时放量，但随着刚性成本的增长，区域竞争将更加激烈，预计下半年价格增幅将放缓。为了抢占市场份额，在金融紧缩的情况下加快回款，加大优惠力度将是各地产商的必然选择。,应 对 措 施高度关注竞争对手：对于竞争对手进行分级分类，对其企业背景、品牌实力、运营战略、国内代表项目进行研究；对其本地市场项目的规模、产品类型、产品风格进行仔细调查和研究；对其营销战略、价格策略、推盘节奏、媒体运作手法、现场操盘模式进行深入分析。根据分级、分类的区域竞争对手的综合情况，对区域市场进行综合预测，分别制定短、中、长期的战略目标、执行方案。深挖项目产品卖点：组织营销团队对建筑规划、设计、材料、施工工艺、工序、成本等方面进行学习与培训，加强与相关部门的沟通与协作，深入挖掘产品特点，将项目的核心竞争力得到最大化的呈现。,注重市场培养：资源、客户是达成销售目标的基础，在竞争激烈的下半年，需要推出优势资源，合理进行资源配置，保证每个销售节点的顺畅，吸引市场关注，使项目始终保持较高的市场热度。以新鲜、新颖的促销手段来刺激市场潜在的消费群体，保证自身项目的市场竞争力。加强老带新优惠力度，通过举办各种业主活动，维系老业主，以天客会为平台，通过举办天客会专场推介会等形式增加老带新及老客户再次置业比例。资源合理整合：作为西安本地最具实力的开发商之一无论产品开发的数量、面积和种类在西安都首屈一指，所以更有必要将公司现有在售楼盘进行整合，使公司在售资源的丰富程度达到最大化。各项目组织置业顾问以销售沙龙、沙盘模拟演练的形式进行多盘整合、统一培训，在接待客户过程中达到多盘联动的目的。通过这种方式达到客户流失的最小化。,媒体资源： 加强营销攻势，在现有媒体资源评估的基础上，根据震后的竞争格局的新变化进行新一轮的媒体组合；在下半年特定的市场环境下打破常规的传播理念，进行崭新的媒体组合定位。 （1）继续保持平面媒体的主导地位； （2）加强户外媒体的推广力度； （3）对于辅助媒体和边缘媒体（如：电视、广播、短信、DM、网络、视频等)根据其受众的不同特性，进行合理的组合运用； （4）注重媒体组合，在重要销售节点进行媒体集中轰炸，达到引爆效应。 （5）根据销售节奏合理控制媒体组合轰炸的强、弱关系，强化资源及费用的合理利用。,成立专项小组：挖掘和整理现有客户资源，由点串线,从线到面,疏通客户渠道,深入所在区域,进行定点维护。巩固榆林、延安等陕北区域，拓展山西运城等异地市场，走进当地,与客户广交朋友,做实客户渠道。按照煤、气 、油 、电等高收入行业属性,发掘潜在客户群,找团购,挖大单,为淡季销售做好客户储备;对西安及临近周边区域 ,按市县版块进行调研走访,编号排队,重点版块走进客户中间,夯实销售渠道;,三季度迅速回笼资金，继续保持市场占有份额，补足销售任务差额是我们的重要目标。西安市场各在售项目挂牌价格未有明显回落表现，但从最近陆续开盘的新项目上，开发商纷纷采取大幅度的让利返点优惠活动较多，已有暗降。进入7月，按照传统惯例，楼市淡季已至，奥运会的召开将会使整个社会的注意力转向奥运赛场，同时开发企业受银根继续紧缩的政策调控影响，目前已开始在拉动市场交易量方面加大了力度，包括增加促销力度、推出特价房、赠送汽车、精装修、旅游等等，且由于竞争的加剧，此力度仍将持续加大，在这种市场环境下，建议西安区域各项目台面价格继续维持，并且在适当时机给予一定幅度的优惠。,一、天地源兰亭坊,1、三季度销售目标,在2008年第二季度计划推出11#楼的资源,主要目标是将现有资源去化40%，合计要去化15789平米。,三季度资源盘点,2、08年三季度价格调整计划,兰亭坊项目在08年第三季度主要销售资源为北区的剩余资源，主力资源是8、10、11#楼，1824层高层，主力户型为140160平米三房及160180平米四房。三季度逸翠园推出95266平米的新房源，三房均价：4900元/平米， 四房均价：6200元/平米；绿地世纪城在售资源57176平米，销售均价一房：4600元/平米，两房5000元/平米；中海国际社区熙岸东郡（88240平米）预计7月底开盘，均价6000元/平米，上述新推资源均会有较大优惠（如逸翠园一次性付款可享受5%优惠，按揭也达到3%优惠），同时三季度将有大量新品推出：融侨曲江观邸、雅居乐维也纳森林、大华曲江公园世家、金地芙蓉世家、龙湖曲江盛景预计在9月面世，考虑目前市场情况和客户承受度，建议在三季度整体均价不作调整，均价为 6400.00元/。,3、08年三季度销售指标,2008年下半年推盘资源以南区资源为主，包括瞰景高层、花园洋房及纯复式楼等优势资源，因此三季度的推广以展现产品为主，为南区产品进行铺垫。67月产品公园生态推广阶段，将公园、区内景观对人生活的关注重点予以描述。7月以小区内三大传统节日主题景观为诉求，同时推出北区11#楼。8月结合奥运的特殊推广期，线上以“名士精神 VS 冠军精神”“中国HOUSE VS 中国奥运”为主题，线下在现场举行“奥运的艺术”系列活动，在8月酷暑中聚集现场人气。910月，推出南区1214号楼，产品更优质为瞰景大宅和纯复式楼，在推广形象上有一个新的突破和提高，在继承某些固有元素外，有一个新的变化，让消费者从营销推广上就能感觉到兰亭坊产品有了质的飞跃和提升。重点从风景、开阔视野、大户气质展开推广。,4、三季度主要推广策略,二、天地源曲江华府,在2008年第三季度随着别墅达到预售条件，重点消化尚苑别墅及贤苑资源，尚苑去化到65%，贤苑去化到剩余资源的55%，德苑顺销，为年底清盘奠定良好的基础。,1、三季度销售目标,2、2008年第三季度价格调整计划,1、曲江华府目前在进行尚苑别墅的认购工作，认购均价为12000元/。目前周边项目竞争激烈且放量较大，如铂宫，龙湖曲江盛景等，建议维持尚苑价格不变，根据开盘节点再进行相应调整。2、贤苑、东区德苑所剩资源较多，曲江地块竞争激烈，三季度还会有新的放量，如金地芙蓉世家预计9月初开盘，推出资源以165-180平米的花园洋房为主，均价7000元/平米，与华府贤苑、德苑形成较大的竞争，且在目前的市场环境下，各楼盘均推出大幅优惠政策，建议保持目前价格水平，即天赋贤苑均价6200元/平米，东区德苑5750.00元/ ，以迅速去化为主要目标。3、由于目前车位价格导致销售阻力较大，结合周边项目车位价格及华府实际销售情况（二季度销售133个车位，成交均价14.8万）建议三季度车位定价调整为14万元/个。4、商业客户蓄水正在进行中，有意向客户正在洽谈，建议商业价格保持不变，1#底商7000元/平米，5#楼商业9500元/平米。,3、08年三季度销售指标,2008年年底曲江华府将实现清盘，全力推进西区尚苑别墅、东区德苑及9-11号楼贤苑等优势资源，三季度的策略总纲为“高端效应，资源轮动，先分后合，奠定全盘”。利用别墅的市场高端形象的树立，张显新院落主义优势，以文化价值和综合品质赢得市场，并以此作为带动其余资源去化的重要形象支撑。以小高层、平层阔景大宅、联排别墅、合院别墅形成产品的梯级分布，满足不同层次需求，形成波段推进的轮动效应，实现产品的合理去化速度。7-8月，三类资源以别墅为重点，细化卖点分别解析，9月开始，以曲江胜景、企业品牌、工法品质为三大支撑，进一步塑造曲江华府综合品质全貌，一举奠定实现全年推广目标的基础。,4、三季度主要推广策略,三、天地源枫林绿洲,1、剩余资源盘点,2、08年二季度价格调整计划,1、枫林绿洲目前剩余资源中住宅仅剩3套，选择余地非常有限；商业均是尾盘资源，要么面积大，利用率差，要么位置不佳，性价比及升值潜力不好，建议该项目以实现顺利清盘为目标，维持目前价格不变，即住宅均价为4600元/，商业G区均价为8500元/，半岛之恋6500元/平米， 水天、兰亭商业7500元/平米。2、车位剩余数量较多，要达到清盘的任务，形势严峻，对比周边项目的情况及业主接受力两方面考量，建议车位价格维持清盘方案中的价格，13.5万元/个为宜。,枫林绿洲在第三季度，销售目标是将住宅、商铺清盘,车位去化率达到85%。确保实现全年任务指标差额:3310.79万元,3、三季度主要工作,针对商业、车位剩余资源的消化，主要采取如下几项措施： （1）对于半岛商业的大面积商铺，携手不动产公司，进行定点招商，以期利用招商实现“带租约销售”； （2）对于第五大道内街商业，进一步明确商业业态，在报纸上进行一版的重新推广，再次引起市场关注，利用目前股市动荡的有利时机，圈定一部分投资客户。 （3）继续利用宣传单页等物料进行区内投递，对小面积商铺的去化起到促进作用。 （4）通过天客会会刊、会员推介会等渠道进一步推广社区商业，并持续执行老带新的奖励措施，进一步提高老带新去化商业资源。 （5）车位进行“以租待售”的销售模式。联合物业，出租未售车位，同时鼓励业主购买，以期获得业主的认可。,四、世家星城,1、三季度销售