商品房销售合同解析-张化PPT课件

商品房销售合同解析,1,-,合同中约定的土地使用年限到期了怎么办,中华人民共和国物权法第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。免费吗？土地使用权与房屋所有权“房随地走，地随房走”,2,-,如合同中所述户型为“三室两厅”，而合同附图中只有两室两厅+储藏间，如何处理,储藏间的性质是否为阳台、露台改造？是否会被认定为欺诈：需结合前期销售广告、合同面积、规划设计等因素综合确定引申：“法律事实”VS“客观事实”,3,-,案例1：,4,-,案例2：,某公司合同附图错误误将有飘窗户型附图放到无飘窗户型合同中，参照合同房屋单价折算面积进行补偿,5,-,合同约定层高为3米，部分房间因楼上降板，层高不足3米怎么办,合同约定（判断标准）：补充协议8.4乙方知悉并确认：房屋因设计的需要，各个区域的层高可能并不一致，合同所述的层高，是对房屋各个区域可能出现的层高区间的概括表述，并不为精确表示，房屋层高以交付时的状态为准，乙方对此无异议，只要层高符合国家强制性建筑或测绘规范，乙方即不得以各个区域层高不一致等任何理由要求减免购房款、退房，甲方无需为此向乙方承担任何责任。国家强制性规范：住宅设计规范规定：普通住宅层高宜为2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米,且其面积不应大于室内使用面积的1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米；厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90米，且不得影响门、窗扇开启。,6,-,层高发生变化的原因不同，处理后果不同1、因变更规划设计导致层高、实际层高与合同约定不符的，应当按照商品房买卖合同中关于变更规划、设计的约定处理2、经批准的规划、设计中的层高与商品房买卖合同中约定的层高不符的，涉嫌欺诈3、因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符，违约责任按合同约定或法定4、因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符，而商品房买卖合同对实际层高与合同约定不符的违约责任如何承担没有约定，买受人可否要求解除合同？,7,-,交房日期为年月日前，提前交付的物业服务费由谁承担,对合同约定的交房日期的理解：是交房的最后期限，按合同条款理解实际以卖方的通知日期为准，但不得晚于合同约定的最后期限。前期物业服务合同第八条：业主应于开发商书面通知的房屋交付之日起缴纳物业服务费，如房屋买卖合同及其附件有约定的，按其约定执行。引申：临时管理公约、前期物业服务合同何时让业主签字确认最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。,8,-,交房现场没公示两书怎么办,合同约定：第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示重庆市建设工程竣工验收备案登记证。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供新建商品房屋质量保证书和新建商品房屋使用说明书。公示并非法定义务,9,-,若业主房款没付清（包含面积补差款），公司不交付房屋不承担逾期交付责任，而业主的物业服务费应何时起计,合同约定：5.3甲方根据买卖合同第八条的规定办理该商品房交付手续时，如有下列其中之一情形出现，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房，且不承担逾期交房的违约责任。（1）乙方未能签署所有交房前乙方应签的文件或付清全部购房价款、契税、专项维修资金、印花税（如有）、违约金等应付款项及/或甲方代乙方支付的相关款项乙方没有偿还的；（2）乙方未能支付物业服务费等；（3）乙方以银行按揭贷款方式支付房价款的，未按照贷款合同的约定履行相应义务；（4）其它违约情况。以上情形出现时，买卖合同第七条约定的甲方应交付该商品房的日期相应顺延至上述违约事实彻底消除之日起7个工作日内，该延期超过7个工作日的不影响甲方按照合同约定行使单方解除合同的权利。此外，因乙方原因造成上述情况而引致延误交房时间，上述第(2)项所述的物业服务费仍按乙方应收房之原定时间起算。,10,-,如因公司原因造成水、电、气、网络等无法使用，公司应该承担何种责任,合同约定：第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定不影响交付最高人民法院认关于审理商品房买卖合同司法解释第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。实际案例：承担逾期交房责任直至解除合同承担不能正常使用的赔偿责任概念：根本违约,11,-,案例：,12,-,现房客户购房时，总包质保已过，对客户是否需承担质保义务,是的，要按两书约定的期限承担质保义务合同的相对性建设工程施工合同与商品房买卖合同规避方式：现房合同作特别约定,13,-,如何界定整改超期，对于客户损失如何承担,整改期限的起算及截止：报事、整改、确认结果两书约定整改期限为合理期限按是否影响正常使用判断是否赔偿赔偿金额参照房屋租金（并非唯一标准）引申：整改期限的起止确定证据,14,-,补充协议超出正本范围是否合法有效，如面积误差超3%可退房，但公司不允许,哪些条款？判断标准是否违反强制性规定补充条款4.1“如遇国家主管部门对规划要求或房屋测绘政策调整等”是前提条件，并非一概不退房审理商品房买卖合同司法解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,15,-,在哪些正当理由下，客户可要求退房，退房后对公司及客户各自的影响,合同约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.1%赔偿乙方。2、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于一方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。3、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。补充协议：4.1如遇国家主管部门对规划要求或房屋测绘政策调整等导致买卖合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方不能退房乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。,16,-,4、逾期交房超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，但应在7日内提出。5、甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房6、甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款5%。7、因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过360日后，乙方有权解除合同。8、办理产权证逾期超过360日后，乙方有权解除合同。9、规划、设计变更的，乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。甲方未按时通知的，乙方亦可要求退房。补充协议第7条有变更,17,-,法律规定：中华人民共和国合同法第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。,18,-,最高院审理商品房买卖合同司法解释：第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,19,-,最高院审理商品房买卖合同司法解释,第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十五条根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第十九条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。,20,-,合同解除的法律后果合同法：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并