物业管理概论-第二章-第二节PPT课件

-,1,物业管理教研室,西安欧亚学院,物业管理概论,主讲：张国平,-,2,一、业主二、业主大会三、业主委员会,第二节业主、业主大会与业主委员会,-,3,一、业主,（一）业主的概念,房屋的所有权人为业主。业主是物权法第六章的基础性概念之一，物权法的出台对此做出一个明确的规定。目前，一般是以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，这其实与现实有很大的出入。,-,4,一、业主,（一）业主的概念,为此，最高院出台的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对业主的范围进行了确认。,该解释第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”,-,5,一、业主,(二)业主的权利,业主的权利是指业主的财产权利，业主作为物业所有权人，其基本权利是依法享有物业所有权的各项权益，包括占有权、使用权、收益权、处分权。但这里讨论的业主权利是由物业所有权派生出来的物业管理权。按照国家物业管理条例第六条的规定：业主在物业管理活动中，享有下列权利，见书29页。,-,6,一、业主,（三）业主的义务,按照国家物业管理条例第七条规定：业主在物业管理活动中应履行以下义务：（见书30页）,-,7,一、业主,（四）非业主使用人及其权利、义务,非业主使用人是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同等）获得物业的使用权，并实际使用物业的人。由于非业主使用人首先与业主有联系（如租赁关系），非业主使用人的基本权利、义务就受到租赁合同的限制。即在租赁合同中，要明确业主赋予非业主使用人哪些权利、义务。同时，非业主使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有物业管理委托合同约定的相应权利、义务。,-,8,二、业主大会,1、定义：业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。,（一）业主大会的概念,-,9,二、业主大会,2、理解（1）一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（2）业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。（3）业主大会是物业管理区域内最高决策机构（4）业主大会应当设立业主委员会作为执行机构（5）当业主人数较多时，应按比例推选出业主代表，组成物业管理区域内的业主代表大会。（6）只有一个业主的，或者业主人数较少并经全体一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。,（一）业主大会的概念,-,10,二、业主大会,（二）业主大会的成立,1、召开业主大会的条件2、成立时间3、业主大会成立的程序4、业主在首次业主大会会议上的投票权数的确定5、业主大会的职责6、业主大会会议,-,11,二、业主大会,1、召开业主大会的条件成立首次业主大会应当具备下列条件之一：(一)物业管理区域内，商品房出售并交付使用建筑面积达百分之五十以上，或者首套商品房出售并交付使用二年以上：(二)公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到百分之五十以上。2、成立时间自首次业主大会会议召开之日起成立,-,12,二、业主大会,3、业主大会成立的程序（1）成立业主大会筹备组（2）业主大会筹备组的职责确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。提出业主大会议事规则草案和业主公约草案；登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数。提出业主委员会委员产生的办法草案首次业主大会的其他准备工作。,-,13,二、业主大会,4、业主在首次业主大会会议上的投票权数物业管理条例第十条对此有原则性的规定：根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定业主在首次业主大会上的投票权，具体办法由省、自治区、直辖市制定。,-,14,二、业主大会,5、业主大会的职责6、业主大会会议（1）业主大会会议召开的形式（2）业主可以委托代理人参加业主大会会议（3）业主人数较多时，可以选业主代表参加（4）业主大会作出决定的法定人数（5）业主大会会议分为定期会议和临时会议,-,15,三、业主委员会,（一）定义,是指在物业管理区域内，经业主大会或业主代表大会选举产生，由业主代表组成的业主大会执行机构，在获得业主大会授权的情况下，代表业主的利益，维护业主的合法权益，监督物业管理企业的工作，监督业主遵守业主公约的规定。,-,16,三、业主委员会,（二）定义的理解6条,1、业主委员会必须由业主担任。2、物业建设单位在其开发的物业未完全售出以前或保留经营时，依然具有业主身份，也有当选业主委员会委员的基本权利。3、物业管理公司不能代表业主参加业主委员会。4、一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。5、业主委员会由委员五至九人组成，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会决定。6、业主委员会会议每季度召开一次。经业主委员会主任提议或者1/3以上业主委员会组成人员提议，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体组成人员过半数通过。,-,17,三、业主委员会,（三）业主委员会履行下列职责,-,18,案例分析1,非业主不能参加业主代表大会吗？某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母。该业主认为，自己的岳母退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。请问，不是业主就不能参加业主代表大会吗？,-,19,案例分析1,评析：1、哪些人可以参加业主代表大会？2、非业主如何参加业主代表大会？,业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理权、决定物业重大管理事项的重要组织形式和最高权力机构。所以，业主参加业主代表大会既是合情合理，又是合乎法律规定的。非业主只要在完成一定的法律手续后，是有资格代替业主参加业主（代表）大会的。,非业主在完成一定的法律手续后，都有资格代替业主出席业主大会。这个法律手续就是有业主的书面委托。但是，受委托的非业主只能拥有业主的部分权利，主要是发言权和投票权，非业主代表本人没有被选举权，不能成为业主委员会候选人参选业主委员会委员。,-,20,案例分析2,个别业主有要求，可以召开业主大会吗？某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以致对物业管理公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。对于业主张某的这一做法，新上任的业主委员会主任感到为难。请问，个别业主有要求，就可以召开业主大会吗？,-,21,案例分析2,评析：1、首次业主大会召开的条件：2、业主代表大会临时召开的条件：,(一)物业管理区域内，商品房出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房出售并交付使用两年以上：(二)公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。,（1）发生重大事故或重大物业管理事项时有必要及时协商处理，经物业管理公司或业主委员会请求时；（2）经占全体业主20的业主以书面形式说明召集的目的与理由并申请召开时。,-,22,案例分析3,业主的表决权应以什么为依据？王某在某小区买了一套四室二厅的住房，总建筑面积约200平方米。在召开业主大会选举业主委员会时，他发现一户只购买一室一厅（建筑面积约为50平方米）住房的业主和他一样都有一票投票权，而缴纳物管费他却是这个业主的几倍。请问：这合理吗？业主的表决权到底应该以什么为依据？,-,23,案例分析3,评析：物业管理条例中提到，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。,-,24,案例分析4,开发商能否进入业主委员会？某大厦在进行业主委员会的筹备工作时，出现了分歧，分歧的要点在于开发商能否进入业主委员会。一部分业主的意见：开发商应该进入。该大厦共计39000平方米，目前开发商手里边还有近7000平方米未售出，数量较大，这部分产权单位的代表不进入，就难以管理好大厦。,-,25,案例分析4,评析：开发商能否成为业主委员会成员可以从三个方面探讨：1、开发商已经把自己开发的物业全部售出，这种情况下，开发商已经完成了角色的转变，即从大业主到小业主，再到非业主的转变，作为非业主的第三方，开发商自然不能成为业主委员会的成员；2、开发商如果出售了一部分房屋之后剩余的部分不再出售，而是留作自己产权，将来进入租赁市场。在这种情况下，开发商就是产权人代表，根据相关规定，开发商就可以进入业主委员会；,-,26,3、开发商目前还没有把自己开发的物业全部售出，但将会在较短的时间内将剩余的物业出售完毕。在这种情况下，由于还