物业管理法规讲稿PPT课件

-,1,物业管理法规,主讲:王梅,-,2,物业管理法规的主要内容:第一部分、物业管理法规概述第二部分、业主自治管理和物业服务企业第三部分、物业招投标、物业服务合同第四部分、物业管理服务费及物业纠纷,-,3,物业管理法规概述,第一部分：物业管理法规概述,-,4,一、物业管理法规的定义及作用,二、物业管理法规的性质及渊源,三、物业管理法规的调整对象,四、物业管理法规的基本原则,第一章物业管理法规概论,主要讲四个知识点,-,5,一、物业管理法规的定义,珍妮纺纱机极大提高了效率,蒸汽机作动力,物业管理法规是指在调整物业管理关系中产生的一系列社会关系的所有法律规范的总称。它是由国家权力机关或其授权的行政机关制定的，是国家调整物业管理市场，维护权利人的合法权益，促进物业管理发展的重要工具。关于物业的理解物业指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋及与之相配套的设备、市政、公用设施、房屋所在地及附属地的场地、庭院等。,-,6,二、作用,2、保证了物业管理权利人的合法权利,1、规范了物业管理行为,3、推动了居住环境的建设和人民生活质量的提高。,-,7,第二节物业管理法规的性质及渊源,-,8,物业管理法规体现民法的性质：物业服务公司与业主的地位平等。,-,9,物业管理法规体现行政法的性质：地位不平等。,-,10,（一）、宪法2004年3月十届全面人大二次会议通过的中华人民共和国宪法第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”宪法具有最高的法律效力。（二）、法律法律其效力仅次于宪法。（三）、行政法规行政法规是国家最高行政机关国务院根据宪法和法律颁布的规范性的文件，其效力次于宪法和法律。（四）、部门规章部门规章其地位和效力低于行政法规。,二、物业管理法规的渊源,-,11,二、物业管理法规的渊源,（五）、地方性法规和地方性规章地方性法规是省、自治区、直辖市或全国人大常委特别授权的城市的人民代表及其常务委员制定和发布的，实施于本地区的法规。（六）、有权解释国家司法机关颁布的司法解释对下级司法机关有约定力。地方政府发布的实施意见对本地方有约束力。,-,12,物业财产关系,物业建设和经营关系,物业服务合同关系,物业管理中的行政管理关系,-,13,平等原则,保障物业合理使用原则,第四节物业管理法规的基本原则,保护当事人合法权益的原则,有利于物业管理行业健康发展原则,-,14,-,15,一、物权与物业权属,-,16,（二）物业权属,1、定义指物业权利人在主体上的归属状态。2、分类分为土地权属状况、房屋权属状况、物业相邻权,-,17,二、物业权属状况,（一）、土地权属状况包括土地所有权和土地使用权。土地所有权指土地所有人依法可以对土地进行占有、使用、收益和处分的权利土地使用权指土地所有人或使用人依法对土地开发、满足自己需要的权利。其获得的方式：出让和划拨,-,18,二、物业权属状况,（二）、房屋权属状况包括房屋所有权和房屋使用权。房屋所有权指房屋所有人依法对房屋进行占有、使用、收益和处分的权利。房屋使用权指依法对房屋利用、满足自己需要的权利。,-,19,二、物业权属状况,（三）、物业相邻权指两个或两个以上相邻的物业所有人或使用人在行使其相应物业权利时，相互间依法要求对方提供方便或接受限制而发生的权利义务关系。有土地相邻权和建筑物相邻权两种。,-,20,三、物业权属登记,1、定义指物业行政主管部门对物业权属进行持续的记录，反映物业所有权、使用权及其他物业权利的状况，依法确认物业权属关系，并向物业产权人颁发权利证书的行为。2、类型土地权属登记房屋权属登记,-,21,三、物业权属登记,3、程序：申请调查审核注册登记颁发证书,-,22,-,23,一、物业管理法律关系的主体,1、业主2、非业主使用人3、业主大会和业主委员会4、开发商5、物业服务企业6、物业管理协会7、行政管理部门8、其他相关机构,-,24,二、物业管理法律关系的客体及内容,（一）、客体：1、物2、行为3、非物质财富（二）、内容物业管理中的权利和义务,-,25,-,26,一、物业管理法律责任的概述,指物业管理活动的主体对自己违反物业管理法规的行为所应承担的法律后果。,（一）、定义,-,27,（二）、构成要件,主体,过错,违法行为,损害事实,世界货币,因果关系,一、物业管理法律责任的概述,-,28,一、物业管理法律责任的概述,-,29,种类,二、物业管理法律责任的种类,-,30,二、物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任2、种类物业管理中常见的侵权行为（3）、物业服务企业常见的侵权行为第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观瞻第二、损毁共用设施及设备第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设备用途第四、管理的公共设备及设施造成他人损害第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的管理行为中致人损害第六、其他,-,31,二、物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任1、定义指物业管理民事主体因违反合同义务或法定民事义务所应承担的法律后果。2、种类分为违约责任和侵权责任违约责任是指违反合同的规定应承担的法律后果。侵权责任指物业管理民事主体实施一定侵权行为所应当承担的法律后果。,-,32,二、物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任2、种类物业管理中常见的侵权行为（1）、业主常见的侵权行为第一、改变房屋用途第二、搭建自用设施、侵占共用场地和设施第三、破坏环境卫生第四、践踏、破坏共用部分的绿地第五、随意开放和停放车辆第六、排放和存放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质的物品第七、损毁小区的共用,-,33,二、物业管理法律责任的种类,第八、安装影响周围环境和房屋结构的动力设备第九、饲养动物危及人员安全第十、发出超出规定标准的噪音第十一、挪动共用场地中的设施第十二、行人通行处放障碍物或移动指示标志，影响通行安全第十三、违反禁令和违反消防安全规定第十四、发生消防事故时，影响灭火救灾第十五、室外吊挂物品，砸伤人员第十六、私拉电线，私设管道，乱挖土壤及地下管线光缆安全第十七、从事法律、法规所禁止的活动。,（1）、业主常见的侵权行为,-,34,二、物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任2、种类物业管理中常见的侵权行为（2）、业主自治机构的侵权行为业主自治机构在代表业主管理的过程中，对业主或其他人员造成损害的行为,-,35,二、物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任2、种类物业管理中常见的侵权行为（3）、物业服务企业常见的侵权行为第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观瞻第二、损毁共用设施及设备第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设备用途第四、管理的公共设备及设施造成他人损害第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的管理行为中致人损害第六、其他,-,36,二、物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任3、民事责任的承担方式（1）、停止侵害（2）、排除妨碍（3）、消除危害（4）、返还原物（5）、恢复原状（6）、修理、重作、更换（7）、赔偿损失（8）、支付违约金（9）、消除影响、恢复名誉（10）、赔礼道歉,-,37,二、物业管理法律责任的种类,（二）、行政责任1、定义指物业管理行政主体或相对人的行为违反行政法律法规规定应承担的法律后果。2、承担行政责任方式：行政处罚和行政处分。其中行政处罚有：（1）、警告（2）、罚款（3）、没收违法所得和非法财物（4）、责令停产停业（5）、暂扣或吊销许可证、执照（6）、行政拘留（7）、法律、行政法规规定的其他行政处罚,-,38,二、物业管理法律责任的种类,（三）、刑事责任1、定义指物业管理法律关系主体违反刑事法律的规定应承担的法律后果。2、承担刑事责任方式：分为主刑和附加刑两种主刑：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑附加刑：罚金、没收财产和剥夺政治权利,-,39,三、物业管理法律责任的免责,1、定义指行为人实施了违法行为，应当承担法律责任，但由于法律特别规定，可以免除部分或全部的法律责任。2、免责的条件：第一、时效免责第二、不诉免责第三、自首、立功免责第四、有效补救免责第五、协议免责或意定免责第六、自助免责任第七、人道主义免责,-,40,-,41,一、业主的权利和义务,（一）、权利1、接受服务的权利2、对物业管理行使建议权、投票权3、对物业管理实施监督的权利4、对物业管理享有知情权。5、法律、法规规定的其权利。,-,42,一、业主的权利和义务,（二）、义务1、遵守业主公约、业主大会议事规则。2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。4、按照国家有关规定交纳专项维修基金。5、按时交纳物业服务费用。6、法律、法规规定的其他义务。,-,43,二、业主大会,1、业主大会的概念全体业主组成的大会2、首次召开业主大会的条件一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上和房屋交付已满两年,-,44,二、业主大会,3、业主大会的职权（）、选举、罢免业主委员会委员（）、审议通过业主委员会章程和业主公约；（）、听取和审议物业管理服务工作报告；（）、决定物业管理的其他重大事项。,-,45,二、业主大会,4、业主大会的职责（）、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况（）、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；（）、设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；（）、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；（）、听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；（）、监督公共建筑、公共设施的合理使用；（）、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责,-,46,三、业主委员会,1、业主委员会的权利（）、召集和主持业主大会（）、修订业主公约、业主委员会章程、业主大会议事规则（）、决定聘用物业服企业（）、审议物业管理服务费收取标准和使用办法（）、审议年度管理计划，年度费用概预算（）、检查、监督物业服务企业的物业管理工作（7）、监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修资金的筹集、使用和管理。（8）、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责,-,47,二、业主委员会,2、业主委员的义务（）、遵纪守法（）、支持配合物业服务企业工作（）、做业主的宣传、教育、说明及督促工作,-,48,-,49,一、物业服务企业的职能部门,1、办公室2、财务部3、工程部4、综合管理部5、保安部6、保洁绿化部7、经营发展部,-,50,二、设立与资质,（一）、设立1、企业名称2、公司地址3、注册资本（属于服务性公司，最低10万元）4、股东人数（有限为2人以上50人以下，股份公司发起人为5人以上）5、公司人员6、公司章程,-,51,二、物业服务企业的设立与资质,（二）、资质1、一级资质（1）、注册资本500万以上（2）、物业管理专业人员不少于30人，其中中级职称不少于20人（3）、专业人员按规定取得职业资格证书（4）、多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立（住宅）别墅15万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米（5）、建立并严格执行企业管理制度和标准,-,52,二、设立与资质,（二）、资质2、二级资质（1）、注册资本300万以上（2）、物业管理专业人员不少于20人，其中中级职称不少于10人（3）、专业人员按规定取得职业资格证（4）、多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立（住宅）别墅8万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米（5）、建立并严格执行企业管理制度和标准,-,53,二、设立与资质,（二）、资质3、三级资质（1）、注册资本50万以上（2）、物业管理专业人员不少于10人，其中中级职称不少于5人（3）、专业人员按规定取得职业资格证书（4）、有委托的物业管理项目（5）、建立并严格执行企业管理制度和标准,-,54,三、权利和义务,（一）、权利1、制定物业管理办法2、对物业实施管理3、收取管理费、维修基金及相关费用等4、有权制止违反规章制度的行为5、有权要求业主委员会协助管理6、有权选聘专营公司承担专项管理业务7、多种经营，补充管理收费8、提请召开业主大会9、其他权利,-,55,三、权利和义务,（二）、义务1、履行物业服务合同、依法经营2、接受业主委员会和业主及使用人的监督3、重大管理措施提交业主委会审议批准4、接受行政主管单门监督指导5、至少每六个月向全体业主公布一次管理费用收支项目6、发现违法行为及时向有关行政管理机关报告7、提供优良的生活环境，搞好社区文化8、合同终止时，提交全部资料及物业的公共财产，同时若有需要接受审计,-,56,-,57,一、招投标的含义与原则,（一）、定义1、招标指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻求物业服务企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学的方法进行分析和判断，最终确定物业管理公司的过程。2、投标指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。,-,58,一、招投标的含义与原则,（二）、原则1、招标的原则第一、公平原则第二、公正原则第三、合理原则2、投标的原则第一、真实性原则第二、合理竞争原则,-,59,二、招标的范围与方式,（一）、范围1、招标的范围必须实行招标的项目：第一、政府投资融资建设的项目，尤其公用物业项目第二、具有强烈的政府政策导向规定的项目第三、超大型或大型物业项目第四、大型基础设施和一些公用物业不适宜招标的项目：第一、国家兴建的用作军事和行政用途的物业；涉及国家机密的物业项目第二、物业规模过小的项目第三、物业开发建设单位自用的项目可以实行也可不实行招标的项目除这两款之外的其他项目,-,60,二、招标的范围与方式,（二）、方式1、公开招标2、邀请招标3、议标,-,61,三、招投标的程序,（一）、招标的程序1、发布招标公告2、组织资格审查3、召开标前会议4、开标、评标和定标5、发出中标通知书与签订合同,-,62,三、招投标的程序,（二）、投标的程序1、投标可行性分析2、递送投标申请书并申请资格预审3、购买、阅读招标文件并考察物业现场4、列出管理服务方法和工作量5、确定单价并进行投标决策6、编制和投送标书7、参加开标会议及招标答辩8、中标后签订合同，未中标的总结投标9、资料整理与归档,-,63,-,64,一、物业服务合同的概述,（一）、定义指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费的书面协议。（二）、种类1、前期物业服务合同2、物业服务合同,-,65,一、物业服务合同的概述,（三）、物业服务合同的主体及内容1、主体第一、选聘签约者第二、提供服务者第三、接受服务者2、内容第一、物业管理事项第二、物业服务质量第三、物业服务费用第四、双方的权利义务第五、专项维修基金的管理与使用第六、物业管理用房第七、合同期限第八、违约责任,-,66,二、效力、履行、变更或终止,（一）、物业服务合同的效力1、物业服务合同合法有效的要件第一、主体合格第二、双方意思表示真实第三、内容合法第四、形式合乎要求2、物业服务合同无效（要件）第一、损害国家利益的欺诈、胁迫第二、恶意串通、损害国家、集体或第三人利益第三、以合法形式掩盖非法目的第四、损害社会公共利益第五、违反法律、行政法规的强制性规定,-,67,二、效力、履行、变更或终止,（一）、物业服务合同的效力2、物业服务合同无效（处理）第一、返还财产第二、赔偿损失第三、追缴财产3、可撤销的物业服务合同第一、重大误解订立的合同第二、显示公平订立的合同第三、乘人之危订立的合同第四、不损害国家利益的一般欺诈和胁迫,-,68,二、效力、履行、变更或终止,（一）、物业服务合同的效力4、效力待定的物业服务合同第一、限制行为能力人订立的合同第二、代理权有瑕疵的人订立的合同第三、法定代表人、负责人越权订立的合同第四、无权处分人订立的合同,-,69,二、效力、履行、变更或终止,（二）、物业服务合同的履行1、物业服务合同履行的定义指债务人全面地、适当地完成约定的义务，以使债权人的债权得到完全实现。2、物业服务合同履行的原则第一、实际履行原则第二、全面履行原则3、履行中当事人的附随义务第一、通知义务第二、协助义务第三、保密义务,-,70,二、效力、履行、变更或终止,（三）、物业服务合同的变更1、物业服务合同变更的定义指物业合同当事人不变，合同内容予以改变。2、物业服务合同变更的程序及后果程序分为协议变更和裁决变更。协议变更中，未达成一致意见或对变更内容约定不明确，不发生变更的效力裁决变理更中，只有存在重大误解、显示公平及当事人意思表示不真实的情况下，才可以向法院或仲裁机构申请裁决变更,-,71,二、效力、履行、变更或终止,（四）、物业服务合同的终止1、债务已按照约定履行2、物业服务合同解除解除分为约定解除和