北京密云总体开发战略计划工作汇报PPT课件

-,1,2010.3,企业理念：责任铸就完美股票代码：000667,北京密云总体开发战略计划工作汇报,集团市场营销部,2,目录,密云区位介绍项目介绍开发思路,3,密云区位介绍,4,密云区位解读,密云位于新城市规划的东部发展带，县内拥有包括密云水库（亚洲最大水库），潮白河在内的众多生态旅游资源。全县林木覆盖率达到60.3%，水体质量达到国家二级标准，空气质量达到国家一级标准，被誉为“北京山水大观，首都郊野公园”。,密云区是北京城市规划东部发展带中面积最大的区县，享有北京最重要的水源供给地密云水库，是京郊生态环境最好，空气含氧量最高的区域。,5,新城总体布局为“一心、两带、三片区”的城市格局。“一心”是指潮河与白河汇合口处形成的生态绿心和城市中心；“两带”是指潮河、白河两条滨水绿化带及沿河布置的休闲度假服务设施带；“三片区”是以潮河、白河和潮白河为界划分为东、南、西三个片区。本项目位于潮河沿河布置的休闲度假服务设施带,密云行政规划,6,密云交通状况,城郊铁路（预计2015-2020年通车）北京到密云的轨道交通线定名为S3线，经过：北京站北京东站顺义站马坡站牛栏山站庙城站怀柔站密云站,高速公路(已建成）从北京城区到密云，主要是通过京承高速和101国道。2006年9月京承高速二期的建成通车，密云进入北京城一小时经济圈,高速铁路（预计2012年竣工）京沈高铁进入工程实施阶段，最快2012年竣工，届时沈阳火车至北京最快2小时18分钟可达。铁道部和铁路设计部门方面表示，按照计划，京沈高铁将在密云设置中途站停车。京沈客运专线通车后，从密云到北京城只要20分钟，而且密云将成为联系河北东北部、东北和内蒙古部分地区的新的节点。密云具有良好的生态优势，再加上交通优势和区位优势，密云新城将被打造成首都东北部的商贸、物流、休闲中心提供了有利的条件。,7,密云资源优势,作为北京市最为宜居的新城，密云享有得天独厚的人文地理资源。188平方公里的密云水库以及潮河、白河等14条河流贯穿境内，形成了密云独特的小气候；县域森林覆盖率超过百分之六十，水体质量达到国家二级标准。密云旅游资源以“一湖、三镇、十八景”七个字概括。一湖：密云水库；三镇：石城镇、不老屯镇和古北口镇。十八景：二十八家景区十八种奇观。通过政府的大力宣传，密云已经成为京津冀地区主要旅游地。,8,密云区位小结,北京远郊区县位置，相对偏远；宜居区县，旅游资源丰富，空气质量较好；整体收入和消费水平相对北京近郊区县较低；规划前景和未来发展有潜力；房地产市场不活跃，新盘推盘量和消化量与城区相比有较大差距；依靠自然资源的别墅市场相对较活跃。,密云商品房项目的客户主要分为以下四类：密云本地高端收入客群；北京养老、休闲、度假人群；北京拆迁、低收入迁移人群；周边的河北相邻区县的客群和外地客群。,9,项目介绍,10,该项目计划为5个行政村联合改造，五个行政村为东白岩、丰各庄、塘峪、前焦家务、后焦家务占有土地约45平方公里，可规划建筑用地约7000亩。项目北侧与潮河相临，西南侧与蔡家洼村相临，西侧紧邻巨各庄镇中心。潮河从巨各庄镇东白岩、蔡家洼流过，与密云县城相望。该河由北向南与白河交汇后向南入顺义境内，沿岸留有3050米绿化带，可利用土地2100亩，山场2000亩，田野村庄、风景如画。密云县委、县政府正在潮河治理、蓄水、美化工程，适宜在岸边搞别墅、旅游项目。,项目区位,11,项目区域现状-潮河现状,项目地块范围,根据密云总体城区改造，密云县城将东扩南移，而我们的合作项目恰恰就在南移的范围内。五村联建周遍已经形成了一定影响力的旅游资源，这里有举世闻名的张裕爱斐堡，南侧山中有千亩樱桃园，潮河从地块北侧轻轻流过，这里形成北京的生态核心区已经初具条件。,12,项目区域现状-五村内部现状,13,密云旅游业发展现状,密云拥有良好的生态环境和独特的自然人文资源，作为京郊休闲旅游产品的重要组成部分，旅游业的发展潜力巨大。但是，密云旅游业的发展仍然处于以数量扩张、粗放经营为特征的过渡阶段,发展水平较低,旅游产业发展与旅游资源的优势地位不相适应。密云县是北京市重要的生态涵养发展区和水源保护地，是北京市“国际交往、休闲娱乐、生态旅游”的重要地区，所以是建设成为首都坚实的生态屏障和周遍城市休闲游憩的理想空间。生态密云、休闲之都的概念是对密云的高度概括，原生态山水、体验式休闲是非常符合密云旅游当前的发展状况和趋势的。但目前密云的旅游产品尚处于低端开发状态，为此，推广体验式休闲度假旅游是开启密云旅游新篇章的开端，同时也可以将密云旅游业发展，使城市居民从简单依赖自然山水休闲娱乐发展到体验自然，感受自然，容入自然的更高境界。,14,密云现代农业发展现状,从北京市总体来看，密云县经济总量小，但农业所占比重相对较高，农民人均耕地少，资源约束日趋严重，空间约束逐渐加剧，靠传统的农业生产方式，密云已无法达到提升农业产业、加快农民增收、改善农民生活的目标。为此，要想提高密云总体人均收入，需要通过以商养农来解决这一情况，从而根本提高农业生产水平，增加农民收入，改善农民的生活水平。,15,本项目开发思路,16,发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务,世界各国发展农业的政策主要有两大目标：一是提高本国农产品的竞争力二是保证农民得到相对公平的收入,社会主义新农村的发展目标：社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求即：“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”十六届五中全会,合理利用和保护农业资源,加强农村基础设施建设,20字方针中“生产发展”是重中之重，打牢物质基础、增加农民收入，是新农村建设的首要任务和着力点，是全面实现新农村建设目标的基本保障。而现代农业是生产发展的主要途径。,合理选择现代农业的实现路径,促进农村劳动力充分就业,社会主义新农村建设的关键问题,政策背景,17,北京首批十三个旧村改造试点村作为新农村建设的先行者，机遇与挑战并存，探索农村经济发展的创新模式是其迫切要解决的问题,新村垃圾、污水做到无害化处理和排放，环境整洁优美，新村内绿地率达到30%以上，村域生态良好。,环境良好,居住舒适：新村农民住宅建筑密度和容积率科学合理，单体设计经济实用，节能省地，新颖别致，适应农民未来生产和生活的需要；,配套齐全：新村市政基础设施基本配套齐全，公共服务设施基本满足农民的生产和生活需要；,经济发展：村集体年经济总收入增长10%以上，农民年人均纯收入增长10%以上，劳动力就业率在80%以上，生活质量和社会保障水平进一步提高,布局合理：村内旧房改建或拆除，农民全部入住新修或新建住宅，农民用于新修或新建住宅的支出不超过当年家庭经济总收入的10倍,用地集约：旧村改造完成后，除山区村庄外，应至少节约出40%左右的发展用地,科学规划，合理布局，政策引导，规范发展，建设一批集体经济夯实、农民生活富足、住宅居住舒适、生态环境良好、社会安定有序、具有经济和建设特色的新农村，带动周边地区经济、社会和生态的协调发展；通过试点工作，探索符合首都经济发展要求、适应北京城市化、工业化和现代化发展水平的村庄建设新途径与新模式。,政策背景,发展目标,配套政策：加强规划，提供旧村改造规划编制指导。加强土地管理，依法办理用地手续。多元投资带动旧村改造产业发展。科学改造，合理确定农民住宅产权。积极引导加大旧村改造支持力度。,18,新农村建设是解决三农问题，促进城乡一体化的重要举措，其根本目标是富民强村,农业产业化,农民非农化,农村城市化,新农村三大目标体系,新农村战略目标：富民强村,政策背景,19,北京具有丰富的历史人文资源，同时汇集了大量自然资源，历史文化与自然风光在城市中较好的融合；北京作为首都，不仅汇集了众多国内高收入、高素质人群，而且外籍高端人士云集，具有强大的消费力；2009年，北京市城镇人口人均GDP已超过10000美元，处于休闲旅游业的高层次发展阶段,北京旅游市场,随着城市经济的发展和居民收入水平的提高，北京已逐步进入以个人消费为主要特征的休闲旅游市场的高级发展阶段,市场机遇,20,北京旅游市场,近年来，休闲消费在北京市民各项消费支出中的占比明显增大，郊区旅游成为北京市民最常选择的休闲游方式。,北京市民食品消费所占比例为30.8%，联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-49%为小康，30-39%为富裕，北京市民的文化娱乐消费支出占到了17%，成为消费支出中第二大部分；在北京市民最常去的休闲消费场所中，郊区旅游排在首位。,市场机遇,21,北京旅游市场分析小结：北京旅游市场进入以个人休闲旅游为主的发展阶段；特色休闲旅游具有大量需求并存在市场缺失,随着经济快速增长，收入的提高，北京进入以个人休闲旅游为主的旅游业发展高级阶段。郊区旅游成为北京市民最常选择的旅游方式。北京中高收入个人客户以体验偏好为导向，对于价格不敏感，重视娱乐设施、艺术氛围以及服务等其他要素北京郊区旅游目前以自然观光、文物古迹、民俗旅游为主，缺少兼具自然生态、历史文化及现代娱乐设施的时尚休闲旅游地北京郊区的时尚休闲旅游受到以白领为核心的城市中高收入人群的青睐，但巨大的市场需求远没有得到满足，市场发展存在较大潜力,市场机遇,22,本项目整体思路：新农村建设、现代农业、旅游业、农庄建设四者相结合,23,开发思路-以商带农,密云是农业为主要经济来源地区，为此在开发幸福农庄为主题的项目中充分考虑到农民生活条件改善，经济收入提高这一重要前提条件。以旅游业为龙头，带动商业、餐饮业、服务业、房地产业和交通运输业等诸多行业的发展，建设与国际化大都市相衔接的休闲旅游和会议培训基地。解决当地农民就业问题，改善农民收入来源。在解决农民基本保障的情况下，优化项目可用土地，将潮河边农用地置换到其他位置，打造名流幸福高端住宅，同时开发高档会所，解决当地居民就业问题。随着项目开发，当地经济收入增加，农民数量的减少，逐步将建设用地国有化，减少争端同时降低土地开发成本。,24,项目借鉴-张裕爱斐堡,密云做为旅游重点地区，开发旅游资源是项目开发的首要之选，张裕爱斐堡的项目运做值得借鉴张裕爱斐堡项目目前占地800亩，是集生产、生活、生态为一体的欧式城堡风格的国际酒庄。以酒为载体，为远道迩来的客人提供旅游、休闲、度假、娱乐和私人聚会。其独具特色的欧式小镇隐没在青山之中，酒坊的烟囱中散发着醉人的味道。在这里可以追寻静谧、品味美酒、感受文化、享受生活。张裕爱斐堡项目的操作方式：只对建筑所在地进行国有用地的变性，而大量的葡萄庄园以租为主，这样可以减少项目成本,25,项目借鉴-蔡家洼改造,蔡家洼村改造项目是目前密云旧村改造项目中比较成功的案例。他的成功在于先行实现村民上楼，减少了农民对土地的依赖。后期开展大量生产项目，解决村民的就业问题，实现村民的老有所依。避免了村民不满意而引起的不必要的麻烦。蔡家洼改造在解决了村民居住的情况下，利用土地重整，腾出空余建设用地，与产业合作建立了绿色有机食品生产区，为村民的就业提供了大量的机会，同时实现了土地的再升值。,26,北京首个生态农庄养生基地,战略定位,文化标杆,社会标杆,经济标杆,培育田园文化和农庄文化，吸引创意集聚，达到“文化立村、创意兴村”追求以人为本的发展道路，促进农民增收和就业，较好改善农民居住环境和村容村貌，物质和文化双丰收环境保护下的乡镇发展，追求循环、持续的经济发展，居民富裕，政府有力，区域发达,密云旅游区首个生态旅游循环经济样板京津冀地区生态休闲度假领地中国新农村建设样板区,本项目战略定位-北京幸福农庄,27,项目形象定位,密云旅游区首个生态旅游循环经济样板京津冀地区生态休闲度假领地,主要特色：生态体验+精致生活的情境相生生态农业+休闲养生的完美融合,发展目标：借助密云的旅游资源，打造名流幸福品牌,以旅游休闲为基础，形成高端休闲养生名流度假酒店,以新农村建设为基础，形成绿色生态种植产业园,以高端成熟社区为基础，形成高端农庄别墅产品,28,农业观光,生态餐饮,生态居住,生态休闲,生态养生,幸福农庄,健康管理会所,产权酒店,休闲会所,养生会所,幸福农场,采摘园,垂钓园,有机农产品超市,生态食肆,游,吃,住,养,娱,主题酒店,运动会所,名流养生会馆,庄园别墅,生态农业,项目开发思路-以生态有机农业为基础，结合庄园建设，适当开发旅游,构建三大旅游产品体系,29,京政农发200519号文件为“旧村改造”指明了实施的目标、原则、方法和保障措施。2006年国务院文件明确了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村建设目标。蔡家洼村在2005年12月23日被市政府确定为13个远郊旧村改造试点之一（规模面积最大，146.7公顷)，该文件中明确推广旧村联建。由于蔡家洼村是密云县政府确立的“社会主义新农村建设”试点之一，所以与之相临进行旧村改造便于获得政府政策支持。,项目实施背景,巨各庄镇总体规划,2008年取得巨各庄镇镇域总体规划规划区范围为巨各庄镇全部行政区域，镇域总面积107.3平方公里。在规划区范围内实行城乡统一的规划管理。2020年规划镇域总人口4万人，其中城镇人口3.5万人，农村人口5000人。城镇建设用地严格控制在413.23公顷以内。批复要求，巨各庄镇的发展建设，要在规划的指导下，发展教育产业、都市型农业及生态友好型产业，打造现代化生态型宜居城镇。,30,项目实施方案,1、协议签定后，镇政府负责协调村民同意并取得通过该协议书的决定文件。2、镇政府负责成立开发区管理委员会，协助办理项目建设中的一切手续，协调开发建设中的具体事宜。3、镇政府负责协调与计划开发行政村签定用地协议。4、落实实际开发范围，进行项目前期规划。完成土地置换工作。5、获得政府批示后，先行建设村民回迁用房。5个行政村现有村民7000人，按60m2/人计算，回迁用房约42万平米。6、按获批规划实现幸福农庄的总体建设。,31,案例借鉴-成都三圣乡,成都三圣乡,32,区位限制：受到“城市通风口”特定区位的限制，不适合发展工业位于成都东南，距市区仅7公里；受到“城市通风口”特定区位的限制，是不可征用的非建设用地，无论是工业还是房地产等非农项目，在这里选择的机会难度较大。,自然资源&传统优势：花卉农业三圣乡常年花卉种植经营土地已发展到6000亩，日均上市量约占成都市场分额的80%，被国家命名为“中国花木之乡”和“全国十大重点花卉批发市场”。,交通状况：已经形成了现代化的交通网络三环路、成龙路、绕城高速公路、成渝路纵横全乡，构建了三圣乡与火车东站、南站及双流国际机场便捷的交通联系，为花卉产品的流通提供了有利条件。,旅游市场：乡村旅游深受成都人民喜爱，三圣乡已成为成都中低收入市民重要的旅游憩息目的地成都被喻为“休闲之都”，居民历来就有休闲生活的习惯，对回归田园的雅趣生活的追求热情始终较高，成都也是上个世纪90年代全国最早兴起农家乐休闲方式的城市之一。,三环路,环城高速,三圣乡,成渝高速,三圣乡富有传统的花卉农业优势和良好地域通达性，区位条件决定其不适合发展工业，但拥有消费巨大的乡村旅游消费市场,案例：成都三圣乡,以举办首届花卉博览会为切入点，发展以花卉种植产业为基础，以观光休闲旅游为主导的农业旅游,33,在都市农业发展上，三圣乡突破原有的“农作物生产销售”的低级产业链条，并花卉种植业为基础发展农业观光休闲旅游，拓展了农业发展空间、带动了相关产业发展，形成了完善的农业产业链条,花卉种植,农户分散种植，农业产业化程度低,农民贫穷落后，2002年人均收入仅3000多元,采取市场+基地（公司）+股农科技的农业经营模式，大力发展龙头企业，形成种植、加工、销售为一体的农业产业化经营模式，原有农民到企业务工，获得薪金收入,经济作物、花卉种植,花卉加工,改造前农业产业链,改造后农业产业链,花卉销售,休闲观光旅游,农产品销售,缺少统一的大型销售渠道,农民依托农居从事插花、餐饮、茶社等经营活动,完整的农业产业链条,农民生活水平有了本质的提高，红砂村的人均收入达到6080元,兴建10000平方米的花卉交易批发市场,农业发展,农业产业链条缺矢,案例：成都三圣乡,34,以成功举办首届花卉博览会为切入点，三圣乡凭借花卉种植优势，以花为主题，打造具有旅游功能的“五朵金花”，形成“一村一品”的差异化旅游品牌,花乡农居,幸福梅林,江家菜地,东篱菊园,荷塘月色,2003年,2004年,2005年5月,2005年10月,开发项目,规模,项目特点,3532亩,2155亩,5000余亩,3000余亩,1000余亩,AAAA级国家旅游风景区五朵金花的核心区以花卉种植销售为主，依托花卉发展旅游、观光、休闲等相关产业,以梅花种植为主围绕梅花文化和梅花产业链，发展旅游观光产业,以江家绿色蔬菜品牌为依托通过都市人与采地农户签订代种协议结对，把传统种植业变为体验式休闲产业，实现城乡互动,主要栽种四季菊花，形成四季菊花景观形成“环境、人文、菊韵、花海”的交融,以种植莲偶和花卉为主吸引国内外知名画家来创作，促进当地文化产业链的形成,2006年,发展历程,案例：成都三圣乡,35,围绕“五朵金花”的发展，政府统一将原有村民住房改装为川西民居风格，对景区环境进行精心规划，成为景区农家乐吸引市民的一大亮点,对于被花卉企业占地的农户在新的地方集中修建房屋以节约土地，新居修建时统一成川西民居风格；对于旧的农民房实行就地改造，给房屋穿衣戴帽；注重细节，对一盏灯、一块石头都进行了精心考虑，重点突出文化品位。,案例：成都三圣乡,36,三圣乡现已成为社会主义新农村建设的全国典范，实现了政府、企业和农民