国有资产交易操作实务交易流程及不动产资产处置的税务优化(徐世湘2011[资本运营管理].ppt

北京九汇华纳产权经纪有限公司总经理国务院国资委研究中心特邀讲师北京产权交易所会员俱乐部常务理事北京大学产业并购与股权投资基金课题组专家2011年8月23日,国有资产交易操作实务交易流程及不动产资产处置的税务优化,产业经济学硕士、mba、北京大学emba参与部分重点项目：主持铁道部京沪高铁项目（60亿元）、国泰君安股权、瑞泰保险公司股权、华润信托、哈电置业股权、奥运资产等数百宗国有资产并购重组和产权交易协助国资委研究中心设计中央企业非主业宾馆酒店分离重组的“双系列基金双轮驱动模式”，已列入国资委重点课题为多家中央企业、部委企业进行国有企业改制重组培训,徐世湘先生简历,产权方面的经验：1、2007年6月取得产权经纪人资格证书；2、2008年、2009年、2010年所在公司累计产权交易35多亿元、75多亿元、108亿元，并连续三年获得北京产权交易所颁发的“十佳会员”称号。3、在企业改制、重组、投融资、国有资产交易等方面积累了大量的经验，在医药、金融、地产、矿产、电力能源等行业积累了一批专业的投资者。,徐世湘先生简历,服务范围：（一）各种方案起草（转让、改制、重组、破产、清算、员工安置、债权债务等）和产权交易的有关法律、法规咨询；（三）各类产权交易；（三）投融资顾问、企业兼并收购业务、资本运作，起草投资分析报告；（四）企业主辅分离、企业改制；（五）企业资产重组、破产清算；（五）企业管理层持股、职工持股、股票期权、期股等薪酬设计业务、协助发行企业债、中期票据；（六）技术产权挂牌交易；（七）实物资产处置（移动、不可移动）。,徐世湘先生简历,目录,我们一起探讨的几个问题,1、全民所有制企业和国有独资公司之间是否可以无偿划转？2、全民所有制企业能否不改制对外直接转让？3、国有参股公司和国有控股公司之间是否可以场外协议转让？4、那些情况必须在集团审批后还需要到国资委备案？5、产权交易涉及职工安置需要注意哪些问题？转让控股权就一定需要支付职工补偿金吗？6、原股东在产权受让过程中如何行权？7、对控制力弱的股权或小股权如何转让出去？8、中外合资公司一方股东不同意另一方股东转让，如何处理？9、不动产（实物资产）交易涉及税收问题有那些？如何做到一定的合理避税及税收优化？10、产权有瑕疵的房产、土地资产能否转让？必须进场交易吗？,一、产权的相关概念,资产：财富存在的具体形式。厂房、机器设备、实物商品是资产，股票、债券、银行存款是资产，黄金、白银、货币现钞也是资产。资产的属性：收益性、安全性、流动性。我国资产负债核算中的“资产”指经济资产。所谓经济资产，是指资产的所有权已经界定，其所有者由于在一定时期内对它们的有效占有、使用、收益或者处置，可以从中获得经济利益的那部分资产。根据资产流动性大小，可以分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和递延资产等；根据存在的形态不同，可以分为金融资产与非金融资产，有形资产与无形资产等。,产权：是指财产权利的简称，财产权是指具有物质内容或直接体现为经济利益的权利。另言之，产权是指财产所有权和与财产所有权有关的经营权、使用权、处置权、让渡权。产权包括物权、债权、股权、知识产权等各类财产性权益。产权的特性：客观性、排他性、可分性、可交易性、法律性、收益性,一、产权的相关概念,国有资产，顾名思义，就是属于国家所有的一切财产和财产权利的总称。广义的国有资产，是指国有财产是国家以各种形式投资及其收益、拨款、接收馈赠、凭借国家权利取得、或者依据法律认定的各种类型的财产或财产权利。包括：1、国家以各种形式形成的对企业投资及其收益等经营性资产；2、国家向行政事业单位拨款形成的非经营性资产；3、国家依法拥有的土地、森林、河流、矿藏等资源性资产。,一、产权的相关概念,企业国有资产是指国家对企业各种形式的出资所形成的权益(中华人民共和国国有资产法第三条)。狭义国有资产就是经营性国有资产，指国家作为出资者在企业中依法拥有的资本及其权益。经营性资产包括：1、企业国有资产；2、单位占有、使用的非经营性资产通过各种形式为获取利润转作经营的资产；3、国有资源中投入生产经营过程的部分。,一、产权的相关概念,目录,2006年，国资委发布的中央企业投资监督管理暂行办法实施细则(国资发法规2006133号)第九条规定，中央企业非主业投资占总投资的比重一般应控制在10%以下，投资中自有资金比重一般应超过30%。这是国资委针对央企投资行为制订具体管理办法，目的是为了“抑制一些央企盲目扩张、盲目多元化的重要措施”。,二.中央企业非主营业务退出的背景,1.国资委引导央企突出主业、做强主业,2009年12月31日，国资委发布了新修订的中央企业负责人经营业绩考核暂行办法，宣布从2010年起国务院国资委对中央企业进行经济增加值（economyaddedvalue，简称eva）考核。在中央企业年度经营业绩考核指标中，利润总额指标不变，但eva指标将取代净资产收益率指标，并占到40%的考核权重。原国资委主任李荣融表示，考核的目的是“引导央企突出主业、做强主业”。,二.中央企业非主营业务退出的背景,1.国资委引导央企突出主业、做强主业,“老老实实干好本行、干实业，不要东张西望”原国资委主任李荣融敦促央企坚决退出非主业国资委副主任黄淑和撰文指出，中央企业要“以壮士断腕的勇气和决心，加快清理非主业和低效资产，力争取得结构调整、产业升级的新突破”。要围绕做强主业和实现主业收益最大化，要抓三个环节：一是，推动资金、技术、人才等各类资源向主业集中；二是，严控投资方向，专注优势产业和优势产品的发展；三是，坚持有进有退、有所为有所不为，加快清理非主业和低效资产。,二.中央企业非主营业务退出的背景,1.国资委引导央企突出主业、做强主业,二.中央企业非主营业务退出的背景,1.国资委引导央企突出主业、做强主业,国资委主任王勇在2011年3月在中央企业产权管理工作会议上的讲话提出：“十二五”时期中央企业改革发展的核心目标是，做强做优中央企业、培育具有国际竞争力的世界一流企业，要通过实施“五大战略”，加强“三大保障”，达到“四强四优”，推动实现这一目标。中央企业各方面的工作都要围绕这一核心目标展开。,国务院国资委副主任邵宁在日前举行的中央企业内部资源整合经验交流与培训会上表示，中央企业要进一步加大资源整合工作力度，推进业务结构调整与优化，尤其要从战略高度积极主动剥离重组非主业、非优势业务。邵宁指出，中央企业要进一步推进内部资源整合，一是要围绕提升核心竞争力，推进业务结构调整与优化，尤其要从战略高度积极主动剥离重组非主业、非优势业务。二是要持续深入开展资源整合，发挥内部协同效应。三是要切实加强集团公司总部建设，增强管控能力。四是要稳步开展国际化经营，锻炼和提升全球资源配置和整合能力。,二.中央企业非主营业务退出的背景,1.国资委引导央企突出主业、做强主业,二.中央企业非主营业务退出的背景,1.国资委引导央企突出主业、做强主业,随着国有企业改革的进一步深化，企业产权结构将日趋多元化，各类投资主体之间产权流转和融合会大量增加，在企业产权转让、上市公司资本运作等重大产权管理事项中，涉及的不同利益主体会越来越复杂，产权管理面临着更多的约束和风险，工作压力也会加大。,二.中央企业非主营业务退出的背景,1.国资委引导央企突出主业、做强主业,两部委规范央企对外投资杜绝恶性竞争新华网北京8月23日电商务部、国资委23日签署协作备忘录，双方商定在“十二五”期间建立更为紧密长效的协作机制，进一步推进并规范中央企业对外投资合作，加速中央企业“走出去”步伐。协作备忘录提出，要指导企业有序开展对外投资合作，制订和完善对外投资合作战略规划，减少“走出去”的盲目性，避免短期行为和过度竞争；建立健全对外投资合作管理和境外国有资产、投资和产权管理、社会责任等制度体系，规范企业境外经营行为等。,二.中央企业非主营业务退出的背景,（1）宾馆酒店分立重组的范围在国资委的部署和安排下，从2010年1月25日起，宾馆酒店分离重组工作正式启动，并预计于3-5年内完成。关于开展中央企业非主业宾馆酒店分立重组工作有关问题的通知（国资发改革20106号）规定：“中央企业及其子企业投资兴办的各类非主业宾馆酒店原则上均纳入分离重组范围。个别因工作需要不纳入分离重组范围的，须经国资委批准；其中拟保留对外经营的，盈利能力应该达到行业平均水平以上。”据统计，央企旗下的宾馆企业不下2000家，资产高达上千亿元，几乎每家央企旗下均有宾馆酒店业务。,2.央企非主业宾馆、酒店业务的退出,二.中央企业非主营业务退出的背景,（2）宾馆酒店分立重组的原则1、关于开展中央企业非主业宾馆酒店分立重组工作有关问题的通知（国资发改革20106号）规定：“原则上将纳入分离范围的非主业宾馆酒店从所属的中央企业打包整体接收。”“中央非主业宾馆酒店分立重组原则上在中央企业之间进行。凡符合关于印发的通知（国资发产权2005239号）规定条件的非主业宾馆酒店，采用国有产权（股权）无偿划转方式实施分离重组；不符合无偿划转条件的，可通过协议方式在中央企业之间实施转让；需要通过市场方式转让的，须经国资委批准。”,2.央企非主业宾馆、酒店业务的退出,二.中央企业非主营业务退出的背景,（3）宾馆酒店重组、退出缓慢的原因分析1、产权不清晰,土地和房产证经常不统一；2、土地变性难度大，补交土地出让金的资金难以解决；3、一方面无偿划拨或低价转让给其他央企意愿较低，另一方面主业酒店央企选择性接收，造成进展缓慢；4、单一央企的的酒店难以形成品牌，经营水平有限，管理成本较高，大部分宾馆酒店盈利水平低，长期亏损，转让价格不好确定；,2.央企非主业宾馆、酒店业务的退出,二.中央企业非主营业务退出的背景,（3）宾馆酒店重组、退出缓慢的原因分析5、少量优质物业资产方想保留，还有部分上级单位领导想作为“自留地”；6、人员结构复杂，安置成本高；7、其他社会意向买家信息不对称，交易时间长，手续烦琐；8、转让所涉及的高昂的交易税务负担也让资产方望洋兴叹。,2.央企非主业宾馆、酒店业务的退出,二.中央企业非主营业务退出的背景,（4）宾馆酒店分立重组的问题和对策国资委研究中心李保民主任认为，重组过程中遇到的问题包括：在宾馆服务业改制重组的过程中，人员下岗、离岗或者培训再就业，企业要支付社会保障费用、安置费、补偿金等；改组中为数不少的富余人员的去向和安置等问题。,2.央企非主业宾馆、酒店业务的退出,二.中央企业非主营业务退出的背景,（4）宾馆酒店分立重组的问题和对策解决办法：将主要通过盘活存量资产，出售非主业的宾馆服务业来解决资金不足问题。用存量资产盘活所得的资金来安置职工、配置新的就业岗位，通过服务业的升级换代，扩大服务领域，衍生服务链条，解决央企重组中的人员问题。重组过程中还将吸引社会资本投入，逐渐形成股权多元化，这对解决机制不活的问题奠定了重要的财产制度基础。针对以上各种困难，是否其他创新方式？-中联不动产双轮驱动基金，是处置大量酒店资产的创新模式之一,2.央企非主业宾馆、酒店业务的退出,二.中央企业非主营业务退出的背景,2010年3月18日，国务院国资委在新闻发布会上表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。近期，“监管机构日前向商业银行下发一份房地产央企红名单，内含16家房地产央企。银行只能向这16家房地产央企提供新增开发贷款，对16家以外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款。”2010年12月9日新闻报道，针对近期媒体对非房地产主业央企“退房”进度缓慢的质疑，国务院国资委相关负责人昨天回应称，这78家央企已按国资委要求提交了退出方案，目前正在有序退出之中。,3.78家央企退出房地产,二.中央企业非主营业务退出的背景,2011年3月，国资委将会允许鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团从事房地产业务，从而允许从事地产业务的央企也将由此前的16家扩编至21家。据悉，这5家央企之所以能够获批从事地产业务，是由于其在地产领域已有相当规模和相应业绩鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大，中航工业则是以开发自有土地为主，神华和中煤以开发工矿区土地为主，新兴集团原本就是建筑企业。,3.78家央企退出房地产,二.中央企业非主营业务退出的背景,国资委几年前就有明文要求央企“主业原则不超过四个，企业链条最多不超过五级”。据报道，国资委近期已经把削减央企五级及其以下子公司的计划提到了议事日程上来。国资委削减五级子公司的目的是要减少层级，加强对那些活跃在一线进行实际商业运作的子公司的监管。,4.国资委削藩五级子公司,二.中央企业非主营业务退出的背景,国资委正在极力打造“国资委集团公司子公司”的国资监管体系。这一架构的内在逻辑是：集团公司有着非常特殊的“承上启下”的关键作用，国资委通过履行在集团公司中的出资人代表身份，达到对央企的监管；而集团公司则通过对旗下子公司行使出资人代表的资格，达到对旗下子公司的监管作用，从而完成国资委对整个国企监管的完整性。国资委主任王勇在2011年1月7日召开的全国国有资产监督管理工作会议上表示，2011年要继续推动和支持符合条件的大型国企整体上市。,4.国资委削藩五级子公司,目录,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,1、无偿划转1.1企业国有产权无偿划转管理暂行办法（国资发产权2005239号）1.2企业国有产权无偿划转工作指引（国资发产权200925号）2、场外协议转让2.1关于企业国有产权转让有关事项的通知（国资发产权2006306号)2.2关于中央企业国有产权协议转让有关事项的通知（国资发产权201011号）3、进场交易3.1企业国有产权转让管理暂行办法（国资委、财政部令第3号2004年2月1日施行）3.2关于企业国有产权转让有关问题的通知(国资发产权2004268号)3.3中华人民共和国企业国有资产法(2008年10月28日第十一届全国人大常委会第五次会议通过)3.4企业国有产权交易操作规则(国资发产权2009120号),三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,（1）无偿划转的原则：符合国家有关法律法规和产业政策的规定；符合国有经济布局和结构调整的需要；有利于优化产业结构和提高企业核心竞争力；划转双方协商一致。企业国有产权无偿划转管理暂行办法（国资发产权2005239号）第4条,1.无偿划转,问题：留用的职工在改制前企业的工作年限应合并计算为在改制后企业的工作年限;原企业不得向继续留用的职工支付经济补偿金。改制为非国有企业的,要严格按照有关法律法规和政策处理好改制企业与职工的劳动关系。对企业改制时解除劳动合同且不再继续留用的职工,要支付经济补偿金。”（3）安置方法：在职职工要支付经济补偿金：“用人单位应根据劳动者在本单位工作年限，每满一年发给相当于一个月工资的经济补偿金，最多不超过十三个月。工作时间不满一年的按一年的标准发给经济补偿金。”（违反和解除劳动合同的经济补偿办法（劳部发1994481号）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,（六）职工安置,9.企业改制,“经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资四倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资四倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十三年。本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十三个月的平均工资。”（中华人民共和国劳动合同法）（3）安置方法：离退休人员费用由承继重组前企业相关资产及业务的企业承担：“三、企业重组过程中涉及的离退休人员和内退人员有关费用，应按照人随资产、业务走的原则，由承继重组前企业相关资产及业务的企业承担。”,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,（六）职工安置,9.企业改制,“四、企业重组过程中，对符合重组企业所在设区的市以上人民政府规定的离退休人员统筹外费用，经批准可以从重组前企业净资产中预提，预提年限应当按照中国保监会发布的中国人寿保险业务经验生命表计算。”企业重组涉及产权转让的，按照本通知第一条、第三条规定应当支付、缴付或者预提的各项职工安置费用，在资产评估之前不得从拟转让的净资产中扣除，也不得从转让价款中直接抵扣，应当从产权转让收入中优先支付。对已经按照企业会计准则预提的职工安置费用余额，在资产评估之前应当调增拟转让的净资产。-（财政部关于企业重组有关职工安置费用财务管理问题的通知（财企2009117号）第7条）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,（六）职工安置,9.企业改制,2011年4月18日，国务院日前下发关于在全国范围内开展厂办大集体改革工作的指导意见指出，从2011年开始用35年的时间，通过制度创新、体制创新和机制创新，使厂办大集体与主办国有企业彻底分离，成为产权清晰、面向市场、自负盈亏的独立法人实体和市场主体。所谓“厂办大集体企业”，是指上世纪七八十年代，一些国有企业资助兴办、向国有企业提供配套产品或劳务服务的集体所有制企业。随着地方国企改革的深入，这些集体企业产权不清、机制不活、人员富余、市场竞争力弱等问题日益突出，大量企业停产、职工失业。依据意见，对能够重组改制的厂办大集体企业，将通过合资、合作、出售等方式，改制为产权清晰、面向市场、自负盈亏的独立法人实体。对不具备重组改制条件或亏损严重、资不抵债、不能清偿到期债务的厂办大集体，可关闭或依法破产。,（七）厂办大集体企业重组改制,9.企业改制,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,2011年4月11日中国事业单位改革勾出了清晰脉络。到2015年，中国将在清理规范基础上完成事业单位分类；到2020年，中国将形成新的事业单位管理体制和运行机制。在清理规范基础上，按照社会功能将现有事业单位划分为承担行政职能、从事生产经营活动和从事公益服务三个类别。对承担行政职能的，逐步将其行政职能划归行政机构或转为行政机构；对从事生产经营活动的，逐步将其转为企业；对从事公益服务的，继续将其保留在事业单位序列、强化其公益属性。据统计称，我国有126万个事业单位，共计3000多万正式职工，另有900万离退休人员，总数超过4000万人。,（八）事业单位分类改革,9.企业改制,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,根据公司法的规定：公司因：公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；股东会或者股东大会决议解散；依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；公司经营管理发生严重困难，继续存续会使股东利益受到重大损失，通过其他途径不能解决，而被人民法院依持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东的请求而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。也就是说，除了因公司合并或者分立的解散外，公司的解散都需要进行清算。鼓励通过产权交易市场，以市场化的方式来完成。,10.清算与注销（清算的条件）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,10.清算与注销（清算的类型）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,公司吊销与注销的不同点：（1）公司注销：民法通则第46条规定，企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。法律后果是，公司无法再开展任何业务，也不能生成任何新的权利义务关系；任何人与被注销公司签订的协议都不成立。（2）公司吊销：指公司因违法经营或连续停业或未按时办理年审等事宜而由工商行政管理机关“吊销营业执照”。吊销之后，公司的主体资格仍然存在，但是不能再开展业务。公司被吊销，应该在十五日内成立清算组进行清算（清算期间只能开展清算活动），并申请注销公司登记。,10.清算与注销（吊销与注销）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,11.企业破产（破产程序的类型）,四种企业破产程序启动具体条件的区别,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,11.企业破产（破产重整的措施）,贷款：设立新的财产担保，归为共益债务财产出售：非继续经营必须财产营业转让证券融资：发行股票或债券需修改公司法和证券法战略投资,财务重组,重整的措施,产权重组,经营管理重组,债务重组,融资,调整法人治理结构调整经营方向涉及合同的解除和履行调整组织机构调整经营管理人员优化人力资源结构,股权调整债转股引入战略投资者合并、分立、收购、设立新公司资产证券化,以低于债务账面价值的现金清偿债务；以非现金资产清偿债务；债务转为资本；修改其他债务条件，如延长债务偿还期限、延长债务偿还期限并加收利息，延长债务偿还期限并减少债务本金或债务利息等；以上两种或两种以上方式的组合（以下简称混合重组方式）。,方式,12.综合法规-公司法1.有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。（中华人民共和国公司法第72条）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,9.综合法规-公司法2.股份有限公司的股份转让上市公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司资产总额百分之三十的，应当由股东大会作出决议，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。（中华人民共和国公司法第121、142条）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,11.综合法规-公司法公司不得收购本公司股份(特殊情况除外)。但是，有下列情形之一的除外：（一）减少公司注册资本；（二）与持有本公司股份的其他公司合并；（三）将股份奖励给本公司职工；（四）股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，要求公司收购其股份的。公司因前款第（一）项至第（三）项的原因收购本公司股份的，应当经股东大会决议。公司依照前款规定收购本公司股份后，属于第（一）项情形的，应当自收购之日起十日内注销；属于第（二）项、第（四）项情形的，应当在六个月内转让或者注销。公司依照第一款第（三）项规定收购的本公司股份，不得超过本公司已发行股份总额的百分之五；用于收购的资金应当从公司的税后利润中支出；所收购的股份应当在一年内转让给职工。（中华人民共和国公司法第143条）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,11.综合法规-拍卖法1.拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。2.委托拍卖的文物，在拍卖前，应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可。拍卖企业经营文物拍卖的，应当有一千万元人民币以上的注册资本，有具有文物拍卖专业知识的人员。3.拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参加与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。拍卖人不得在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利。4.拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。（中华人民共和国拍卖法第4、8、1322、23、28条）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,11.综合法规-拍卖法5.拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。拍卖标的展示时间不得少于两日。6.拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。（中华人民共和国拍卖法第45、48、50、56条）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,11.综合法规-外商投资企业投资者股权变更的若干规定1.外商投资企业投资者股权变更，是指依照中国法律在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业的投资者或其在企业的出资(包括提供合作条件)份额发生变化。（外商投资企业投资者股权变更的若干规定（外经贸法发第267号）第2条）2.依照外商投资产业指导目录，不允许外商独资经营的产业，股权变更不得导致外国投资者持有企业的全部股权；因股权变更而使企业变成外资企业的，还必须符合中华人民共和国外资企业法实施细则所规定的设立外资企业的条件。需由国有资产占控股或主导地位的产业，股权变更不得导致外国投资者或非中国国有企业占控股或主导地位。（外商投资企业投资者股权变更的若干规定（外经贸法发第267号）第4条）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,11.综合法规-外商投资企业投资者股权变更的若干规定3.以国有资产投资的中方投资者股权变更的，企业还必须向审批机关报送下列文件：(一)中方投资者的主管部门对该企业投资者股权变更签署的意见；(二)国有资产评估机构对需变更的股权出具的资产评估报告；(三)国有资产管理部门对上述资产评估报告出具的确认书。审批机关应自接到规定报送的全部文件之日起30日内决定批准或不批准企业应自审批机关批准企业投资者股权变更之日起30日内到审批机关办理外商投资企业批准证书变更手续。中方投资者获得企业全部股权的，自审批机关批准企业投资者股权变更之日起30日内，须向审批机关缴销外商投资企业批准证书。审批机关自撤销外商投资企业批准证书之日起15日内，向企业原登记机关发出撤销外商投资企业批准证书的通知。（外商投资企业投资者股权变更的若干规定（外经贸法发第267号）第16、17条）,三、非主营业务兼并重组的方法及法律依据,目录,四、国有产权交易的流程,1.转让前准备工作,股东会或办公会决议,清产核资财务审计资产评估,履行审批或备案程序,1、组织转让标的企业按照有关规定开展清产核资；2、委托会计师事务所实施全面审计（含离任审计）；3、委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。,1、国有独资企业的产权转让，应当由总经理办公会议审议；2、国有独资公司的产权转让，应当由董事会审议；没有设立董事会的，由总经理办公会议审议。,1、国有资产监督管理机构决定所出资企业的国有产权转让，一般需要转让方案；2、所出资企业决定其子企业的国有产权转让。重要子企业的重大国有产权转让事项，应当报同级国有资产监督管理机构会签财政部门后批准,四、国有产权交易的流程,1.转让前准备工作（续）,（1）评估基准日后转让方对标的企业新发生的债权如何转让？转让方与标的企业签订合法有效的借款协议，并在标的企业的审计报告中明确双方债权债务关系后，方可将对标的企业的债权与持有的企业股权一同转让。评估基准日后，如标的企业与转让方发生新的债务关系，转让方应要求其委托的会计师事务所对于新的债务进行审计，在出具审计报告的补充说明后，方可将新发生的债权与股权一同转让。,四、国有产权交易的流程,1.转让前准备工作（续）,（2）涉及哪些情形的产权转让项目须经集团审核并报国资委备案后才能信息发布？对于拟转让所持全部国有股权或转让后致使转让方不再拥有控股地位的国有产权转让项目，如涉及以下情形，须经集团审核并报国资委备案后才能信息发布：涉及管理层拟参与受让；涉及有限责任公司的其他股东拟参与受让；涉及中外合资经营企业的合营他方拟参与受让。,四、国有产权交易的流程,1.转让前准备工作（续）,（3）产权交易涉及职工安置需要注意哪些问题？国有或国有控股公司，转让后不再控股的，一般涉及职工安置。提交标的企业职工安置方案。提交标的企业职工代表大会决议（职工代表签字），投票职工代表占应到代表数的2/3以上，赞成票占应到职工代表人数的1/2以上时为表决通过；若不涉及职工安置，由转让方出具说明。,四、国有产权交易的流程,1.转让前准备工作（续）,（4）多家转让方捆绑项目能否一起转让？捆绑项目：（1）指多家转让方转让同一标的企业股权，转让方要求将股权加总，作为一个项目挂牌的项目；（2）各转让方应分别提交转让申请书和相关资料；（3）每份转让申请书所列明的挂牌条件应一致，涉及保证金的要分别计算；（4）系统录入时，要将各转让标的数据加总填报。,四、国有产权交易的流程,1.转让前准备工作（续）,（5）同一个转让方能否转让多个项目？打包项目：（1）指同一转让方转让多个标的企业股权，要求意向受让方同时对多个股权提出受让申请的项目；（2）如某标的企业原股东未放弃优先购买权，不得进行打包转让；（3）打包的各项目挂牌条件应一致；（4）各项目挂牌条件中都应明确，意向受让方须同时受让其他标的。,四、国有产权交易的流程,2.场内交易流程,应当将产权转让公告委托产权交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公告期为20个工作日。,挂牌申报材料：挂牌申请书；主体资格证明材料；产权权属证明；决策批准文件；产权清单、审计、资产评估报告；法律意见书等,受让申报材料主要包括：受让申请书；主体资格证明材料；内部决策文件或批准文件；资金或相关资信证明；其他文件。,挂牌申报,只产生一个受让方的，采取协议转让的方式；产生两个以上受让方的，可以采取拍卖、招投标、网络竞价等方式组织实施产权交易。,企业国有产权转让成交后，转让方与受让方应当签订产权转让合同，并应当取得产权交易机构出具的产权交易凭证。,信息披露,举牌受让,组织交易,成交签约,四、国有产权交易的流程,2.场内交易流程（挂牌价格）,挂牌价格应如何确定？首次挂牌价一般是经核准或备案评估的净资产价格。当挂牌期满后未有意向受让人举牌，可在前次挂牌价基础上下浮10%继续挂牌。三次挂牌后仍未有意向受让人，拟调整挂牌价继续挂牌的，如挂牌价低于资产评估结果90%，需提供财政部或主管部门重新确认的文件或书面意见。挂牌价需调整的，可按每次下浮10%报批，也可一次性按市场实际情况报批，分次降价挂牌。,交易方式,网络竞价,拍卖,招标,多次报价,一次报价,场内行权,场外行权,意向受让人=1,意向受让人2,协议转让,2.场内交易工作,动态报价,四、国有产权交易的流程,四、国有产权交易的流程,3.转让后相关工作,价款结算,资产交割,权证变更,转让价款原则上应当一次付清。如一次付清确有困难的，可采取分期付款的方式，但受让方首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应提供合法的担保，并按同期银行贷款利率支付利息，付款期限不得超过1年。,企业国有产权转让成交后，转让和受让双方应当凭产权交易机构出具的产权交易凭证，按照国家有关规定及时办理相关产权登记手续。,股权和资产（房产、设备、车辆）交割两种。,四、国有产权交易的流程,3.转让后相关工作,采用分期付款方式的项目需注意哪些问题？受让方首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付。受让方须提供其余款项的合法担保，并按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息，付款期限不得超过1年，担保人应提交其章程、内部决议、近期财务报表以及四方协议；担保人对外担保额不得超出其净资产，标的企业不得作为担保人。,4、实物资产交易的流程,4、实物资产交易的流程,转让方提出转让申请并选择转让方式,转让标的为房地产的，转让方还需提供：,（一）房屋所有权证、国有土地使用权证或具有法律效力的其他权属证明文件等；（若单独转让土地的或地上为无证的构筑物的，土地性质须为国有出让）（二）如标的房产存在租赁，需提供房屋租赁合同（若存在整体租赁，须书面通知租赁人，租赁人须书面明确是否行使优先购买权）。,转让标的为机动车的，转让方还需提供：,车辆应在年检期内且无欠缴的各项费用（包括但不限于违章罚款），权属证明文件包括购置发票，机动车登记证、机动车行驶证、购置附加费（税）证、保险单、养路费证、车船使用税完税凭证等。,4、实物资产交易的流程,实物资产信息发布,挂牌和拍卖转让项目：,动态报价转让项目：,目录,五、房地产交易实务,1.不动产的基本概念不动产：又称房地产、物业等，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物和附带的各种权益的总称。不动产是区域位置、物质实体、权属状况和三者的综合体。物质实体又是权益的载体。三个要素：区域位置、物质实体、权属状况,五、房地产交易实务,2.房地产的主要特点不可移动性供给有限性相互影响性需求的普遍性,五、房地产交易实务,3.房地产概念的深化与应用随着社会的发展，房地产基本概念中的三个组成要素又有着不同程度的延伸和扩展，在一些特定的环境、时间里。这种概念的延伸对房地产的市场价值及市场流动性往往起着举足轻重的作用。,五、房地产交易实务,3.1区域位置的外延空间的相互关系交通路线的距离交通时间的距离如：北京轨道交通的建设对沿途房地产价格的变化,五、房地产交易实务,3.2物质实体的内涵：建筑物的外观和艺术造型功能性损耗和折旧环保与舒适性使用率如：鸟巢,五、房地产交易实务,3.3权属状况的新变化产权的多样化政策引发的权利变化建筑物区分所有权问题物权法中第六章第七十条中规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”,（1）资产买卖（含资产置换）（2）股权交易（法人资格保留）（3）吸收合并（取消法人资格）（4）投资入股（以股权换股权）（5）特殊交易模式（购买被并购企业股东的股权）（6）其他交易模式（1）和（2）是最常见的交易模式，操作简单，其他几种交易模式在特殊情况下也是非常值得探讨实施的方法。理论上都是可行的，在具体项目上要具体分析，确定所要采用的最佳交易模式。,五、房地产