北京新三里屯时尚文化区项目市场定位分析报告（45页） .ppt

,项目内容,“新三里屯时尚文化区”建设用地5.26万平方米，总建筑面积15.9万平方米。其中：地上建筑面积8.4万平方米，地下建筑面积7.5万平方米。项目分为南北两个区，将成为引领朝阳区16.67公顷时尚文化区的先锋.是集商业、居住、酒店、办公、文化、餐饮为一体的休闲及商务交往的中心。,超前且独具特色的商业模式城区特色商业区,打造围合式街巷设计、商业长廊和独立商业楼组成的城区特色商业空间，真正满足周边中高档社区高素质人群的特色消费，享受“逛”的乐趣。城区特色商业区正在成为新的时尚在全世界流行开来。,案例参考：东京六本木casestudy:roppongi,tokyo,案例参考：上海新天地casestudy:xintiandi,shanghai,案例参考/casestudy：santamonica,california,新三里屯时尚文化区,三里屯时尚文化区特色,定位：三里屯独特的地理位置是北京最适合于定位此种商业模式的项目。产品：34层建筑围合的街巷，休闲、轻松的购物环境。亮点:大（提供多达800多个商铺），全（休闲、娱乐、餐饮、购物与一体）营销:采取先招商后销售的策略，通过有选择的招商，带租约销售的方式对投资人提供可靠的投资回报保证。,市场分析,项目分为南北两个区，由于定位差异，销售策略完全不同南区定位：由于已经存在的酒吧文化，因此主要定位是以商业、酒吧、餐饮娱乐等时尚文化为主北区定位：由于紧邻使馆区，相对安静，定位为商住、酒店及办公，以满足国际品牌酒店、旗舰店和办公的需要,easternview/位置示意图,南区销售策略,由于南区定位年轻时尚的消费群体，且可其建筑形态的可分割性，市场推广策略可采用租售互动即“边租边售、边售边租”以尽快的完成销售。通过将南区分割为众多独立的小面积单位进行预租工作带动销售，提供“实实在在”的租金收入，吸引投资者，或由投资者自主经营，以此达到保持三里屯地带原有的特色无计划的、自然结合的、众多的、多元的业态组合。既达到预定销售目标定位的同时，也可以通过销售完成激活三里屯时尚文化的内容。,目标客户群分析及销售预测,南区销售的目标群以固定个体投资者或商业经营者为主，经专业咨询机构世邦魏理仕初步市调结果显示，以餐饮、休闲及娱乐为主的商业目前在北京空置率不到10%，调查根据南区不同的液态锁定了相应的客户群，具体如下：,目标客户群分析及销售预测,地下一层：可提供面积14382平米其中：影院：4207平米快餐：4191.9平米本地服装：2208.7平米迪斯科、卡拉ok：3774.4平米,南区地下一层,影院：4207平米好利友院线（orion“megabox”）已进入商业谈判阶段可供选择的华纳兄弟电影公司销售预测：意向日租金1.65元/平米，按10%回报率，销售单价6000元/平米，可实现销售2500万元（公司意向不出售）。,internationalmegaboxcineplex美国好利友,南区地下一层,快餐：4191.9平米已调查潜在客户麦当劳、肯德基、必胜客、吉野家、回转寿司、茶餐厅等19家，按每户平均500平米，市场需求9500平米。销售预测：按日租金5元/平米，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售7650万元。,南区地下一层,本地服装：2208.7平米未提供市调结果销售预测：按日租金3.5元/平米，按10%回报率，销售单价15000元/平米，可实现销售3300万元。,南区地下一层,迪斯科、卡拉ok：3774.4平米锁定客户10家，包括钱柜、麦乐迪、mix、法度等，每家平均经营面积4000平米，需求24500平米。销售预测：按日租金5元/平米（卡拉ok租金较高约为8-12元，如泛利大厦租金是12元每平方米），按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售6900万元。,南区地下一层统计,目标客户群分析及销售预测,地上一层：可提供面积11892平米其中：国际消闲服装：5553平米珠宝、表、礼品：3076平米咖啡店等：768平米时尚概念及展示厅（含二层）：3324平米文化广场：2382平米（不出售）,南区地上一层,国际休闲服装、运动品牌：5553平米锁定目标客户包括nike、esprit、g2000等22户，每户面积200-400平米，需求4500平米。销售预测：按日租金20元/平米，按10%回报率，销售单价73000元/平米，可实现销售40500万元。,南区地上一层,珠宝、表、礼品：3076平米已调查潜在客户恒信、琉璃工房、名表城、施华洛世奇等15家，按每户平均300平米，市场需求4500平米。销售预测：按日租金20元/平米，按10%回报率，销售单价73000元/平米，可实现销售22500万元。,南区地上一层,咖啡店、冰淇淋、甜品店等：768平米提供5个单位，面积96-247平米，目标客户锁定包括哈根达斯、水果捞、赛百味、泡夫、星巴克等15家，按均户85平米计，需求面积1275平米。销售预测：按日租金20元/平米，按10%回报率，销售单价73000元/平米，可实现销售5600万元。,南区地上一层,时尚概念及展示厅（含二层）：3324平米锁定目标客户包括索尼、松下及名牌汽车展示等，调查需求1600平米。销售预测：按日租金15元/平米（一、二层均价），按10%回报率，销售单价55000元/平米，可实现销售18300万元。,南区地上一层统计,目标客户群分析及销售预测,地上二层：可提供面积11892平米其中：酒吧：3119平米中餐厅：2499平米女士装、鞋包等：3114平米高级会所（含三、四层）：2626平米,南区地上二层,酒吧：3119平米锁定目标客户为现有三里屯酒吧商户及其他国际品牌8家，均户面积250平米。销售预测：按日租金12元/平米，按10%回报率，销售单价43800元/平米，可实现销售13700万元。,南区地上二层,中餐厅：2499平米目标客户包括茶马谷道、渝乡人家等20家，均户面积650平米，市场需求13000平米。销售预测：按日租金10元/平米，按10%回报率，销售单价36500元/平米，可实现销售9000万元。,南区地上二层,女士装、鞋包等：3114平米目标客户包括杰西卡、百丽、爱步等20家，均户面积300平米，市场需求6000平米。销售预测：按日租金12元/平米，按10%回报率，销售单价43800元/平米，可实现销售13600万元。,南区地上二层,高级会所（含三、四层）：2626平米锁定商户包括chinablack等3家，均户面积1500平米，市场需求4500平米。销售预测：按均日租金10元/平米，按10%回报率，销售单价36500元/平米，可实现销售9600万元。,南区地上二层统计,目标客户群分析及销售预测,地上三、四层：可提供面积20134平米其中：艺术类：5732平米西餐及特色餐厅：4438平米美容、医疗等：3179平米体育、健身等：2366平米中餐厅：1584平米,南区地上三、四层,家具、书店、音像等：5732平米市调部分古典家具、曲美及特色书店等4户，均户面积600平米，调查需求2400平米。销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售10500万元。,南区地上三、四层,西餐及特色餐厅：4438平米目标客户包括福楼、泰餐、星期五餐厅等11家，均户面积500平米，调查需求5500平米。销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售8100万元。,南区地上三层,美容、医疗等：3179平米锁定资生堂、屈臣世等目标客户12户，均户面积300平米，需求3600平米。销售预测：按均日租金6元/平米，按10%回报率，销售单价21900元/平米，可实现销售7000万元。,南区地上三层,体育、健身等：2366平米目标客户为纯瑜珈及第一健身等4户，均户面积2250平米，需求9000平米。销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售4300万元。,南区地上三层,中餐厅：1584平米目标客户同上销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售2900万元。,南区地上三层统计,南区地上销售预测,北区销售策略,北区产品定位以长线租赁与投资者购买相结合的模式。国际品牌的租户一般都有自己的投资人，所以在完成出租后，即可销售也可转让收益权等多种方式，以确保长期效益短期实现。北区可采用先整租整售、先租后售，即“通过预租带动预售”以满足国际品牌拓展市场的需求。,目标客户群分析及销售预测,北区定位有精品酒店、国际时尚品牌及高端办公区，所以销售的目标