11月呼和浩特市房地产市场监测月报 36页.ppt

,2012年11月呼和浩特市房地产市场监测月报,二一二年十一月,月度政策摘要,月度土地情况,全国土地情况,呼市土地情况,月度住宅宏观情况,全国住宅情况,重点城市住宅情况,呼市住宅情况,市场调研情况,呼市市场总结,月度市场动态,呼市市场报广,报告架构,月度市场动态,月度市场动态,月度市场动态,相对过去两个月而言，11月份将不再是一个推盘高峰期，各房企的策略也将以消化高企库存为主，而面对年末销售业绩带来的经营压力与资金困境，中小房企只能继续依靠“以价换量”的策略来赢得市场,月度政策摘要,政策摘要,月度政策摘要,月度土地情况,全国土地情况,11月全国土地情况,土地成交量继续回落，交易价格与溢价率均同比上升,供应情况,成交情况,楼面价情况,年末将至，土地市场迎来供地高峰期，本月推地量继续维持高位，同比小幅下降,四季度以来一线房企加快拿地，重点城市成交率增高，市场整体表现回暖,受优质地块接连入市和开发商资金压力减轻影响，本月土地与住宅用地价格均在高位运行，溢价率升高。,1-11月全国城市,1-11月，全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月推出量仅10、11月高于去年同期，受全年供地计划影响，四季度住宅用地供应量明显增加。,1-11月，全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月成交量仅2、10月高于去年同期，住宅用地市场走势较平稳，本月成交量同比跌幅小于整体市场，年末更多优质地块陆续入市，市场将持续活跃。,1-11月全国城市,1-11月，全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价除3、4、9、10、11月外均低于去年同期，本月住宅用地成交楼面均价延续上涨趋势，创年内最高值,溢价率：11月，全国300个城市土地平均溢价率为9%，较上月减少1个百分点，较去年同期增加4个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为11%，较上月减少2个百分点，较去年同期增加6个百分点，9月以来住宅用地溢价率维持平稳走势。,11月全国重点城市土地成交情况,月度土地情况,呼市土地情况,2012年11月呼和浩特土地成交一览表,土地市场供应量,11月呼和浩特新增供应16宗经营性土地，总得供应面积为1829.84亩，10月无经营性土地供应，环比9月供应面积增加84%。,11月呼和浩特土地成交情况,土地市场成交量,全市范围内成交经营性用地15宗，累计成交面积1286.21亩，其中成交面积环比9月上涨77.8%；累计成交金额23.89亿元，环比9月增加60%。,土地市场成交价格,11月呼和浩特土地累计成交金额23.89亿元，土地市场这两年受调控影响与前几年相比土地成交一直比较冷淡，但不否认市区和开发区的土地价值空间依然存在，尤其是东北南店板块，上海绿地做为一线品牌房企，拥有多年的超级大盘开发经验，选择在这个时候吃进低价土地，是相当前瞻性的战略之举。,月度住宅宏观情况,全国住宅情况重点城市住宅情况,11月全国住宅情况,环比涨幅居前的城市：2012年11月，住宅价格环比10月上涨的60个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：菏泽、桂林、威海、赣州、台州、宿迁、江门、吴江、泰州、常熟，其中，菏泽、桂林、威海、赣州涨幅在1.8%-2%（含1.8%）之间；台州、宿迁等6个城市涨幅在1.4%-1.8%之间。另外，营口、西宁、徐州等50个城市环比上涨，其中营口、西宁等7个城市涨幅在1%-1.4%之间；长沙、乌鲁木齐、连云港等20个城市涨幅在0.5%-1%之间；株洲、邯郸、昆明等21个城市涨幅在0.1%-0.5%之间；上海、南昌涨幅在0.1%以内。环比跌幅居前的城市：2012年11月，有62个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月减少4个，其中，金华、张家港、湛江跌幅介于5%-8%之间；廊坊、株洲、无锡等45个城市跌幅在1%-5%之间；长沙、中山等14个城市跌幅在1%以内。,百城住宅价格同比涨跌形式2012年11月，百城住宅价格同比2011年11月下跌0.46%，跌幅较上月缩小0.54个百分点。有38个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数比上月增加4个，其中，厦门、西宁涨幅超过6%；衡水、太原等22个城市涨幅在1%-5%之间；新乡、深圳等14个城市涨幅在1%以内。,11月百城住宅均价8791元/平连续6个月上涨,11月重点城市住宅情况,11月市场出现一二线城市成交环比上涨相对较多，而三四线城市成交环比下降占多数的局面。,月度住宅宏观情况,呼市住宅情况,11月呼市住宅情况,11月首府住宅用房成交数据,11月首府办公用房成交数据,11月首府商业用房成交数据,小结：呼和浩特楼市的区域发展正逐步进入平衡期，无论是住宅、办公还是商业，赛罕区依旧是首当其冲，领跑首府楼市，区域成交差异明显，11月首府共成交1265套，其中住宅成交1091套，远远超过商业用房以及办公用房数量。呼和浩特市11月住宅用房依旧是成交主力，位居商品房成交榜首。相对来说玉泉区以及回民区的办公用房和商业用房均为零成交，也是本月所关注的问题之一。但是与10月份成交情况相比，商品房成交量都略有上升趋势。,市场调研情况,同城代表性项目分析汇总,同城代表性项目分析汇总,解读项目,小结：代表性项目分析汇总1、产品共性：（1）地段、企业品牌、户型、景观环境、产品规划、物业及配套服务等综合指标依旧是高端消费者目前选择的重要因素。（2）根据项目的素质综合分析，目标客户群普遍支付能力较高，具有高收入的实力人群多愿意为品质生活买单，高端产品均在产品打造上赋予品牌因素。目标客户群普遍具有高收入、高学历的特征，对经济、时尚较为关注，具有较高的文化品位,家庭结构多为一家三口或一家四口。（3）从整体营销推广上来看，以上项目的产品硬实力均较强，产品丰富，卖点较清晰，尖锐；软实力上，全媒体覆盖，全城发布，手笔均较大。11月份以上项目媒体发布力度均有所下降。2、产品差异性：（1）目前除洋房、别墅外，大部分以高层和小高层产品为主；恒大雅苑以精装修、大品牌作为自己的强势卖点和项目形象；（2）中海外滩、万达广场更以大盘、大品牌、低价格、主流户型冲击市场客户，独领风骚，宣传力度大，更以强势的促销，丰厚的优惠占领高端市场先机；（3）巨华朗域、蒙西文化广场、迎宾华庭以城市中心地段抢占市场份额；（4）城市维也纳、呼和佳地等以景观及其他附加价值较多。,市场调研情况,个案分析,案例剖析恒大雅苑,项目简介：恒大雅苑，首府地标欧陆御湖豪门，它坐落于呼和浩特市回民区新城区，成吉思汗景观大道沿线，尊享乌素图召、内蒙古团委生态园、大青山野生动物园和乌素图国家森林公园4处大中型旅游景观区和景点，尊踞东西双城新核心，秉承城市绿肺之生态贵脉，以欧陆经典风格打造青城精装华宅新标杆。项目总建筑面积近30万平米，集5000五星级豪华会所、25000景观园林、6000臻美御湖、11000恒大剧场、2000幼儿园于一体，功能配套齐全，打造回民区新区中央生活典范。优惠政策:首付款可分期，首付款可分5年还清，一年只付9%。现在每天10套特价房，首付7.2万，最高优惠10万/套，送1500元/平米装修，不接受公积金。全款95折，按揭98折，准时签约99折。老客户可得8000元购物卡，新客户可在原基础上享受9.9折优惠（特价房优惠除外）。,市场调研情况,二.户型分析,.恒大雅苑四房户型分析,恒大雅苑a户型3室2厅1卫1厨103.98户型点评户型优点：（1）明厨明卫，全明式设计，增大户型采光面。（2）主卧飘窗设计，收纳城市美景，享受更多阳光宠爱。（3）厨房设计服务阳台，为烹饪美食增添更多情趣。（4）客厅超大景观阳台，无限延伸空间感，提升生活品质（5）餐客厅一体，空间互借，进退自如，便利生活。户型缺点：（1）户型设计整体上不够方正，降低生活舒适度。（2）入户门正对卫生间，紧挨厨房，影响居住品质。,案例剖析恒大雅苑,市场调研情况,建筑理念：新欧陆古典建筑，演绎世家豪门风范。1、以纯粹的欧罗巴气质，吸取西方建筑精华，凝聚古典与浪漫的高贵气息，凝练出大气而又稀有的欧陆建筑风格。2、整体立面造型丰富、品质高雅、色彩明快、历久弥新，璀璨芳华中，昭示出皇家气派。3、32层瞰景高层洋房通风采光较好，视野开阔，近观湖景一处，远望园林大景，典雅尊贵。,装修标准：满屋名牌9a精装，极致豪宅标准。全面发挥恒大地产集团世界级整合能力的优势，联合多名顶级装修设计师，携手近百家国际品牌坚持9a级精装标准，将6000余条精品标准贯穿于项目建设中，倾力打造国际级精品社区。同时，便捷每一户居家生活，环保方便，安适静谧。,物业管理：24小时贴身管家式物业,案例剖析恒大雅苑,市场调研情况,市场调研情况,案例剖析蒙西文化广场,项目简介：呼和浩特蒙西文化广场项目由蒙西房地产开发有限公司开发建设，是呼和浩特市重点文化产业类项目。项目地处呼和浩特市玉泉区，位于大学西街南、石羊桥路东，建华街北，总占地面积约45950。总建筑面积约19.7万，其中地上约15.1万、地下约4万，总投资约9.5亿元。项目建成后，将成为全市首座集文化商业、文化传媒、创意设计、休闲娱乐和演艺餐饮于一体的文化综合体。其业态包括文化局办公楼（满足文化局下属8家单位办公）、民族文化演艺中心和群众艺术馆（满足我市开展大型公益性演艺活动及市民文化休闲的需求）、文化商城（将打造成为首府重要的文化产品销购基地）、文化大厦（形成文化创意产业基地）等。项目汇聚了以文化为主题的多种产业，形成规模效应，打造满足地区经济、文化发展需求的文化商业中心。,二.户型分析,市场调研情况,案例剖析蒙西文化广场,蒙西文化广场4室2厅2卫1厨171.1户型点评户型优点：(1）户型格局方正、功能布局合理，属南北通透户型；(2）171大四居，彰显主人地位凸显尊贵典雅；(3）4.8米明朗起居室，通风采光性好，提升居住品质；(4）南向两卧室双阳面设计，提高居住舒适度；(5）独立餐厅与厨房相连，用餐便捷，舒适度高；户型缺点：(1)171平米户型无储藏室的设计，使用便捷性差，居住品质降低；(2)起居室无阳台设计，不符合北方人的居住习惯；(3)起居室紧邻卫生间，影响主人对安静度的需求。,市场调研情况,案例剖析蒙西文化广场,交通便利：项目地处呼和浩特市玉泉区，位于大学西街南、石羊桥路东，建华街北，位于青城公园旁，附近有维多利商圈，属于市中心。物业服务：24小时不间断电子监测、监视与人员巡视，检查。后期规划：项目集文化商业、文化传媒、创意设计、休闲娱乐和演艺餐饮于一体的文化综合体。,市场调研情况,呼市市场总结,呼市市场总结,截止2012年11月30日，呼和浩特市区11月份新建住宅销售均价为5411元/平米，这个均价水平比最近两个月都有所下降。最近三年以来，受地产调控的影响，呼和浩特房价表现比较平稳，今年前11个月呼和浩特市区新建住宅销售均价增长还是非常明显的，同比去年同期大约上涨了19%。需要注意的是，今年前11个月呼和浩特楼市出现“价升量跌”的态势，目前呼和浩特楼市绝大多数在售楼盘的价格比较稳定，优惠和折扣的力度略有减弱的迹象；另外呼市一些中高档楼盘新品上市，多采取“以价换量”、“低开高走”的价格策略！,市场报广情况,呼市市场报广,报纸媒体,本报告媒体投放部分以新报为例。11月，呼和浩特市内四区以及三个开发区均有报媒投放。本月各区域楼盘的报广投放量环比10月投放量基本一致。本月报广诉求点以促销认筹和形象推广为主；推售产品中商铺、公寓比重逐步上升。,投放分析,投放量：113次。媒体：北方新报。投放区域：如意开发区、金川开发区、金桥开发区、赛罕区、新城区、玉泉区、回民区等7个区域。楼盘：包括王府井百货、万达广场、中海外滩、内大