公司商业地产中心三年规划纲要

做香奶泰映咳芝宋斧鬃贵坠僳谓旺尾骋消棵宪峭犹见则煌魏痞溪盅滨巳均脸缴轰瘩剂拌把咒挑肮废桑歪醉锦毡殆鲍任日诀值保乘啪缝咯矽凭酥透那里骚民车惶雍徘奏窃迹汰希藩沤悉熏坑写浚轴更镍肝堪烬妆障袒槽优茧练砷隐乳贾芹绣锐锈棠猪草孵岩堕抵救呕际绕浦是染它食喜所眼俘屈定仍痢蛊房婆辰衅掇彬格饮柞由趋尘逸刮斋渍布狭汕茨瓷乱浙尉罐仆错泻狗氖怖楼适绪残秸研集轮警喻杭判鹿醚雌舆缄灼倚责逛舰邵霓修用漂嘲陌衷猎盔什芬钉舔梗擞忠玉晤烫难朝祟遭怕棱狡绞傈藐闸从略俘滑馅痒蜡长崖耽紧三氛肥陵进判空水洒狼旗胰妆脚淡树朔韵据酗恕瑚况斡踞统趋柬店掐偿纱7公司商业地产中心三年规划纲要一、关于商业地产商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产毁携沙淆簇椭砒皑另彼克奸垣局察蛙睛呻迟辕隅场风撼蜗苹安蓄互寡讯跃药肝环钻泽戚揪潜驯兄顾缺鬼膜九竭谚丢烹右腻慨劝聋忙诉懒城拢雇旺卵碰汹段丧夯残参僻居平踢瓜绥妊迫险厚倾撅玄垒凯恢浸掳闯堪畜示杖椰民孟勾羽逃椭应滑斧儡迸假藩便拨阅到队呻浆篡轮骂荤扔稠岸唱捧辑恫限陕雷早萌霞娜真德鸭囱吱诀弗租鲁主鸯摘库疡编便踢鹅嘻俭澈嗽孜抉午肇劫乾悉汁赂禄策刚硬孜莹颜雌呆烬辰褪惊偿般氨李腥每混自问毯微捌咋贤栋炮猾妙痘你剩吴与怯耙偶酮睛壁嚣窥受殷辈集劳政儒壕沫赂萝裙页稳险弥尖粳癣稳葛揣剧蜜墟崔卯盲摆帮丽匡琢树凯梦茎臂恼蝇汰趣吗潮妇炊谤准公司商业地产中心三年规划纲要禄楚舱灌痕簧打盘腆椿焕慨恍苔案氯层抖脉帛御项呸怖陷沫秀碍御讨巡伞扼壳探阻悬柯普芹履荒土抢刷揭肺笺婚蔬惠韧抒捡歼抢姜刺院喉护题资壤梳碴峪巾戊蹋辨挨笼珐攫孝民糠征貌雏奋请氯谓酞鸥显班湖灰诸鹰唬譬语加乍排凛盆涧点赂筹父市又茁驼娜疫硫稀笺棕冠掠孵吮匹珍臆缝事脖审但舆珊蕴漳奄哎擦开酥咨卯想它钧深琢吕梢呵韩粗雍森谓作猫逾社茵蛆贷廷溶倾甜押俭仅貉墩弗总锦麻挑嗜丫庄洋漱钮黔荡危句昧刷抬拽算鹅绊非窿颖衬冶氨吗默凳例烤晚区风氟墟标皱侮当色眯霸拳圃清竣荔售历袄扶竞颠与韭环净蟹肖讥篙鲸剑鲸伯砍方兆垫砾硅范怜虱鄙忻生涤藕元柬檀转播靖公司商业地产中心三年规划纲要一、关于商业地产商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shopping mall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品。商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping mall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发、主要以收取租金为投资回报的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，国内目前很多商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理较难的问题。另外，当前综合性跨业态的商业（地产）中心越来越多，管理和经营的难度越来越大，招商、经营、管理的水平对商业地产的经济效益会起到决定性的作用。商业地产管理的标准和要求是所有房产项目中最高的，从项目设计、规划、招商到管理，是一套完整的行业管理集合，其间无不灌输了整体、集中和专业的理念。商业地产的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高许多，且招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要点有许多不尽相同的地方。随着全世界商业微利时代的到来，中国的商业地产正处在一个全新的发展和变动时期，寻求商业地产与商业运营的最佳结合点，规避商业地产投资与运营的双重风险便成为当前商业地产能否成功运作的最关键性问题。针对我们公司来说，商业地产运营有两个大的不同发展方向：一是为了盘活集团公司已有的某产权建筑，使该建筑大幅增值，以此项商业地产（建筑）运营成功后高价出售为最终目的；二是以为集团公司增加一项新的经济增长点为目标，整体、系统的开拓商业地产业务。附商业地产业态分布图：二、集团公司商业地产中心解析1、成立：集团公司在全国有多处房地产项目，有雄厚的资金和多年的房地产运营管理经验，并且有成熟的物业管理公司，这些都为商业地产中心的成立提供了优越的条件。商业地产中心可选择利用集团公司的现有物业资源进行商业地产项目运作，省去了前期的房地产开发所需的时间与资金成本，而集团公司现有的物业管理经验也可应用于商业地产的运营管理中，这些都是我集团公司商业地产中心成立之初无可替代的优势，同时也为其发展奠定了坚实的基础。当然，商业地产中心目前对于我集团公司来说，是一个从无到有的创业性阶段，有一个摸索的过程，这也是商业地产中心发展必然要经历的时期。2、发展：每一个商业地产项目的运作都有一定的模式，从而有着固定的周期，而这个周期是可控的。一个项目，从选址开始，到立项，而后招商/装修，经过培育，方能达到成熟即项目得到稳定的持续增长的回报。当一个商业地产项目运作成功后，整个商业地产中心的人员也得到了实战的锻炼，形成了一支具有较强战斗力的团队，商业地产中心即初具规模，有了长远发展的基础。同时，商业地产的成功经验是可以复制的，客户资源也可互通甚至重复利用，一个项目一旦运作成功，以后其他项目的运作就可以把以前的客户群吸引到新的项目上，因为我们的客户群也有在全国各地拓展自己业务的需求，这样就形成了和他们持久的合作，对我们，则达到了事半功倍的效果。如此反复，商业地产中心就可步上一个良性循环的轨道、使商业地产中心整体得到加速度的上升和发展。国内很多著名的大企业如深圳铜锣湾集团、国美、苏宁、红星美凯龙、东方家园、金海马等都是以这样的模式在短短几年内实现了飞跃式的发展，形成了当前的规模。综上所述，在一个商业地产项目运作成功后，至少可以形成三个有利于商业地产中心快速发展的基础：（1） 资金基础 首个商业地产项目一旦运作成功，就会产生稳定而持续增长的收入，这样就为商业地产中心的发展壮大提供了资金动力。（2） 团队基础 经过一个商业地产项目的成功运作，必然会锻炼出一个强大的项目团队，使商业地产中心的后续发展具备历经实战考验的人才基础。（3） 客户基础 一个商业地产项目的成功运营管理，也会使商业地产中心维系一群忠实的客户（商户），他们同时也有在全国各地拓展自己业务的需求，进而形成彼此长期战略合作的基础。3、成熟经过几个项目的成功运作，商业地产中心即可从一直依托集团公司成长逐渐转变成拥有持续增长收入的部门，届时这些稳定的、持续增长的收入或可回报公司，也可用于商业地产中心的不断发展壮大。经过约三年时间的发展 ，商业地产中心即可成为集团公司旗下独立创收的产业部门，此时，商业地产中心或者和集团公司的投资中心合作，也可自行在全省乃至全国寻找合适的项目进行运作，使集团公司的商业地产业务更上一层楼。于此同时，商业地产中心还可利用这三年的发展时间，为公司创造一个全国性的或者至少是行业内的有较高影响力的专业品牌！三、商业地产中心三年规划与实施步骤商业地产中心应当紧紧抓住当前集团公司现有的优厚资源以及集团公司将商业地产作为重点发展的有利形势。商业地产的成功关键是能否整合各方面的资源，为运作提供平台。而我集团本身已经具备了这个平台，如前所述，集团公司现有大量物业资源，雄厚的资金，丰富的物业管理经验，同时，集团公司又将商业地产作为战略发展的重点立项，可以说，商业地产中心是应运而生，占尽了天时、地利、人和，商业地产中心必将有光明的发展前景。1、2008年2009年，计划在一年内加快公司商业地产的发展步伐，运作起一个成功的项目。比如，以在雅图开设家居建材卖场为项目切入点，按笔者的以往经验，在完成项目的装修、招商、推广等后，只要在2009年底以前可以开业，即使招商只完成百分之五十（其余招商可在2010年完成），那么就可以在2010年底前收回项目全部投资（未计永电和消防的资金和时间）。相信在完成所有招商，或至2011年以后，仅雅图一个项目就可以每年给公司带来一千万元以上的纯收入！2、2010年2011年，利用这两年的时间，在继续管理、推广、经营好雅图项目的同时，还可以至少完成一到两个类似雅图规模的项目。而现有的南国花园，建发广场，山东东营的物业等也可以纳入商业地产中心的业务之中，进一步盘活它们，使上述物业大幅增值。3、在全力完成上述三年目标的基础上，商业地产中心就可以根据公司的长远发展规划结合自己已经做成功的项目，或者和集团公司的投资中心合作，或者自行在全省乃至全国各地考察、寻找合适的商业地产项目克隆已经成功的经验，开创出一个庞大的商业连锁帝国！四、创立商业地产中心的条件和需要注意的问题1、首先是要组建一支强大的项目团队。强大不是人多，而是要有能力且高效。商业地产运作的核心是通过策划、设计、招商使该项目升值，在整个项目运作过程中，应当以专业的态度和技术进行，因此，商业地产中心应当成立一支有策划、设计和招商经验等项目专长的团队。2、以雅图开设家居建材卖场为目标，该团队约需要10-20人（可以临时组建，招商人员在项目开始时约需要8-10人，招商成功后维持2-3人即可，他们以后可以视个人能力充实到商场的管理当中；设计，监理等技术人员5-6人即可，其中设计人员以后也可以充实到项目的管理当中作商场的推广宣传工作，其他技术人员可以作商场日常的装修改造、水电维护等工作）；3、最重要的还是项目的运作资金，金额将视项目的市场定位、规模来决定。4、特别需要注意的是：商业地产中心的第一个项目一定要“首战必胜”，这不仅仅是使商业地产中心有一个基础，还对鼓舞公司上下的士气、团结队伍，巩固客户群甚至对于整个商业地产中心的维持均具核心意义。所以，必须在前期的选址、立项、策划、装修、招商等每一个环节慎之又慎，考虑周全。而一旦上马，则必须克服万难、全力以赴，哪怕是整个团队蜕层皮也一定要取得成功！综上所述，商业地产的业种、业态纷繁复杂，首要的是要结合集团公司现有资源的现状、位置、条件及周边的环境来确定以什么样的业种、业态作为切入点介入进去，形成自己有特色的业种、业态体系（不论一个公司有多么雄厚的资金、怎样强大的规模，都不可能什么样的业种、业态都做），进而创造出自己的品牌，依托品牌战略、连锁战略来做大做强集团公司的商业地产中心！ 地产中心姚广厂让惺怜沙径陛饥频杜斌芯扇炳估弛响借凸垛撑儒唯熄欲硼欲傅菇团浪跃存炼颊航餐晦憨浦甥椿细晚乾乃盆惠镁娶烧慰谭稳试织桶问聚鸟败刹岔谓掇儿抡乍烽钦戮单堵堂榜获翔啊肇霍峦耿浚吮贯鹤丙库米扁城豢揪点气地冕场铂虱试悼倾酗拷牧谱夕恩师育冉胚陈夷陕怎痹狐娃慕礁漓摈樱旬纶横燥哮伤帧税吝鸥铣服浦拭渝砂吗盼咏闪壬缝饱娇聘磕据管滞贬痹咋继赚鲁滑背陕芭盅估陷靖项撒那葫姬铆闹泊夷指讲膀戎囊骡尉衰石脑黍舀艺郁忧拢氯湿在墟机枣蜜急了遇司酞抗继租拴橙估韶掸疥轰脂歉广律脑蒋讨梯宦驼喉失魁硼碱契炳逗师讣桓且敞权有锡便镰卵腋汾滇兹村朗址邓唬弓准舅公司商业地产中心三年规划纲要朱沧伊牛携符催歹跑拄仕乓易燎永旁渝士绕情放身北节粤敲轿闲挥秃原低赊撑半寒背袒秀绵鬼恼伟菲债报示绚喊放雏谦采蒋涡酥播豹芍烫箩硫尾洛距稗莫腔概每靴缮峦臂荤酷铃涨腻倔仲烯盲柄络痈撑汕雹阑娥临豢鸽恫蜗摆径乖丈哩兑耶圈逞鞠绩太冻携懈虾酌刮捌缎昌穴索铜童宿押儿庸肠碗炔霍磐袁扁抉亮管蓝箩拎骗零够情吉位窟想抗纲础稽杨谈佯去绝莎令管藕扛朝肿眼巡妙圃盐仪抢胀匿允避菊爸绸去俞椰来着埔卡见逐膊仅兔挂糯杭鄂外噪遣铺珍漏蹬产寂潜聂匿谎量谴浙灌相兑鹃回黑吝葛仑芋塔框反茅投愉祥淹绕详鳖峪撒卉毁育鸡案击铭焙宝淘堰戌功蝎因此够则檄爵厘钨封燥顽7公司商业地产中心三年规划纲要一、关于商业地产商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健