关于申请设立保障房债权计划的方案构想-开发主体模式

关于申请设立“保障房集合项目债权计划”的方案构想前提：我国计划“十二五”期间完成3600万套保障房建设任务，其中2011-2012年每年完成1000万套、2013-2015年每年完成500-600万套，使保障房的覆盖率达到20%。这意味着与之对应的融资需求高达5万亿元，其中2011-2012每年1.3万亿元，5000亿元由政府以土地形式筹措，8000亿元通过社会机构与保障对象所在企业筹建，由于不同于普通商品房开发，保障房建设运营周期长，利润率较低，商业房地产企业参与动力不足，同时地方政府对于完成规划动力不足，保障房巨大的资金缺口，普遍让地方政府财政吃紧。而另一方面，保障房建设的融资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，因此对于保险资金而言，是风险可控、担保可靠的投资品种，具备一定的吸引力。数据显示，截止2010年末保险资金可用余额达5.08万亿元，相对于2009年3.7万亿增长了36%，并且将来在此基础上还将持续规模性上涨，雄厚的保险资金亟待稳定的收益产品。因此，借鉴社保基金投资保障房的成功经验，在清除政策壁垒的前提下，如何有效规避风险和适当提高收益率，成为保险资金大规模注入保障房建设行业的关键。2010年9月，保监会保险资金投资不动产暂行办法出台，与之前出台的保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法，构成保险资金投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品的政策指引。按照暂行办法的规定：保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，则按照目前保险资金可用余额推断，至少有5000亿元保险资金有机会进入房地产市场。今年“两会”上，保监会主席吴定富“支持上海试点险资投资保障性住房”的语音方落，中国太平洋保险集团就宣布，其参与上海首批公共租赁房项目的债权投资计划已通过保监会备案，由此成为国内保险机构的第一单不动产债权投资计划。紧随其后，七家险资企业宣布计划百亿资金支持北京保障性住房建设；近日上海城投又宣布，与平安资产携手推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设，截止目前，包括北京、上海、杭州、重庆、南京等城市都已经开始险资投资保障房建设的启动。第一部分：暂行办法的合规性要求 2010年9月出台的保险资金投资不动产暂行办法就保险资金如何参与廉租房、保障房建设的相关各个方面进行了规定，对保险机构、资产管理机构、专业中介机构规定了明确的资格要求；对投资程序、投资比例、风险控制、监管管理均形成了具体的标准。 1、保障房项目的资质要求 关于债权计划可以投资的（保障房）不动产类型，涵盖形式广泛，基本原则为地方政府根据保障房建设规划与建设任务，确定的当期和中长期保障房项目。 2、保障房项目的建设区域要求 关于债权计划可以投资的保障房所在区域，暂行办法第十一条同时规定： “保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。” 目前，实际主要限于省会城市以及副省级以上城市（计划单列市），包括北京、上海、重庆、杭州、南京在内的主要城市都已经开始启动。 3、保障房债权计划的期限与规模要求 关于债权计划可以建立的期限、规模、收益等条件，暂行办法第十五条规定：“保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。”目前，实际险资投资债权计划期限一般5-7年，资金规模一般限于30亿元，预期资金收益率5-8%。 4、保障房债权计划的参与机构要求保障房债权计划的参与机构，类似其他险资发行的债权计划，包括负责投资管理的保险资产管理公司、认购债权计划的保险公司、提供专业服务的中介机构、提供托管服务的商业银行等，对此，暂行办法的第八、九、十条都有相关明确规定。目前，主要能够进行债权计划的保险公司，包括太保、国寿、平安在内的7家大型险资企业，每家险资企业均配备有完整的保险资产管理公司、中介机构、托管商业银行等项目团队。第二部分：债权计划的基本交易结构保障房建设资金主要来源渠道包括4种，即政府财政资金、公积金增值部分收益、土地出让金以及社会资金或其他渠道。目前主要以前3种为主，社会资金的参与相对较少，暂行办法出台后，险资可以通过发行不动产债权计划，进入保障房投资领域。1、 债权计划的参与主体：（1） 保险公司团队：包括保险资产管理公司；提供专业服务的律师、会计师、评级机构等；提供托管服务的商业银行。（2） 项目融资团队：包括总负责的主管市领导；负责协调融资业务、协调地方金融机构的金融委；管理保障房建设的住建委、城投公司及相关部门。（3） 项目主体：包括负责建设保障房、申请债权计划的具体实施主体，即进入地方保障房建设名录的开发建设企业；承担担保责任的具体担保主体（包括城投公司或大型央企）。2、债权计划的运作思路保险资金不动产债权计划的形式，为通过债权计划，把保险资金借贷给各地政府的运作主体（如保障房建设中心、土地储备中心、指定建设公司等），由后者利用资金建设保障房，直至出售和租赁，完成资金回笼。在认真分析目前险资进入保障房建设的思路、案例和经验，建议创新性的设计保障房债权计划，形成地方政府-保障房开发企业的联合运作主体，推进地方保障房建设进度，具体实施步骤包括：2.1 准备阶段：（1） 资格准入准备：进入省会城市或副省级城市（或计划单列市）保障房开发建设目录。即，作为符合资格的保障房开发建设企业，成为地方政府认可的、承担具体保障房建设任务的开发主体。（2） 项目库准备：地方政府，即符合资格的省会城市或副省级城市（或计划单列市），选取地方规划中待开发建设的保障房项目、或选取地方规划中待划拨进行保障房建设的土地，形成关于当期与中长期保障房建设的立项文件，所选项目形成本次债权计划的项目库。（3） 项目团队准备：地方政府由总负责的主管副市长或秘书长牵头，负责协调相关的金融委、住建委、城投公司有关部门，确定参与人员，与保障房开发建设企业共同组建项目融资团队，全程参与债权计划的准备、申请、实施、收尾工作。（4） 方案咨询：在地方政府与开发建设企业进行良好磋商后，根据地方政府的保障房建设任务与规划，由开发建设企业组织编制保障房债权计划的申请方案，接洽合适的险资机构，咨询保监会，确定债权计划方案的具体运作思路、方式与条件。2.2 启动阶段：（1） 方案申请：地方政府-保障房开发建设企业作为联合运作主体，正式向确定的险资机构申请，以项目库中的保障房项目为标的，申请发行保障房债权计划，配合进行必要的项目调查工作。（2） 方案获批备案：开发建设企业负责了解险资机构的工作进展，及时获得保监会相关的备案。（3） 资金拨付与监督：开发建设企业负责了解保障房债权计划资金的募集进度，及时掌握资金拨付至托管账户的状态，负责资金托管与监督过程中的阶段汇报。2.3 实施阶段：（1） 保障房的开发建设：作为符合资格的保障房开发建设企业，负责按照地方政府的保障房规划与实施步骤，逐个项目组织开发建设，保质保量、如期完成开发建设任务。（2） 保障房的具体项目承建：开发建设过程中，按照地方政府的招投标要求与程序，由地方政府和开发建设企业共同确定具体项目的承建单位。（3） 保障房的具体项目回购：保障房的开发建设遵循逐个项目进行、逐个项目回购的原则，由地方政府按照当地财政安排，制定回购、出售或租赁方案。（4） 存续期间的债权资金循环使用：债权计划的存续期间，债权计划资金只能用于项目库中的保障房项目建设，具体操作程序中为提高资金效率，可以在上一项目完成回购、资金回笼后，继续进行下一项目的资金使用，直至债权计划期末还本付息。2.4 收尾阶段：（1） 债权计划的还本付息：保障房债权计划到期前，地方政府负责按照协议约定，提供政府回购、出售或租赁资金，用以偿还债券计划。（2） 债权计划的验收：开发建设企业，作为保障房债权计划的项目主体，负责债权计划的资金偿还、及相关资料的验收。第三部分：其他债权计划的案例借鉴1、太平洋上海公共租赁房项目债权投资计划 2010年10月上海市下发了关于切实推进本市公共租赁住房工作的通知，通知提到，抓紧研究成立市级投融资机构和投资试点机构，引导公积金、保险资金、社会资金等投资公租房建设项目，形成投资、建设、经营、管理的市场化运行机制。2011年3月，中国太平洋保险宣布，近期负责其保险资金运作的太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。该债权计划的要点包括：（1） 项目：上海地产集团在上海市区50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。（2） 项目实施主体：上海地产集团，为上海市承担保障房建设项目的主要单位。（3） 项目担保主体：上海城投集团，为上海市地方融资平台。（4） 债权计划发行主体：中国太平洋保险资产管理公司。（5） 债权计划发行规模：期限10年、金额40亿、预计收益率约6%。紧随其后的“平台-上海城投债权计划”与此基本类似。2、 太平洋保险、中国人寿等七险企百亿资金支持北京保障性住房建设北京市金融局近日组织保险资金投资本市基础设施建设研讨会上透露，包括太保、国寿、平安在内的7家保险资产管理公司联合参与投资北京保障性住房建设。据初步估算，目前可以基础设施债权投资方式运作，参与投资北京保障性住房房建设的保险资金规模在300亿元至500亿元。具体操作模式，就是由保险资产管理公司通过发行债权计划，募集资金后将资金借贷给北京市土地储备中心，用于当地保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等。这一债权投资计划的期限是7年，收益率在五年期贷款利率的基础上下浮11%，按季结息付息。第四部分 保障房债权计划的深远意义保障房建设是国家、政府和社会各界关注的重点领域之一，对于保险行业来讲，除了获得稳定的投资收益之外，更重要的还是能够提升保险业的社会形象和影响力。另一方面，投资保障房建设，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，可以和保险资金的久期相匹配，同时，保障房建设投资计划与股票、债券类资产具有不同的属性特征，相关性较小，有利于增强公司资产组合收益的稳