我们身边的法律故事PPT课件

-,1,我们身边的法律故事,-,2,目录,-,3,我们身边的房地产买卖纠纷,房地产业迅猛发展，使房地产业在我国国民经济中的基础性、先导性、支柱性地位越来越突出。但是商品房市场的发展变化，使得商品房买卖纠纷也日益增多；特别是在房地产市场的调整阶段，买受人会采取比较轻易使用法律手段，来实现取得经济利益的目的。我们在这种市场环境下，更要厘清商品房买卖合同纠纷案件涉及的主要法律问题，正确判断买受人的诉求是否合理，我们既要满足买受人合理的诉求，防止发生群体性诉讼，又要坚决拒绝买受人的非份要求，维护公司的合法利益。接下来我们通过两个案例来分析一下今年来的两种商品房买卖合同纠纷热点类型：,-,4,案例一：认购纠纷,2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。,-,5,案例一,法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。,-,6,案例评析,商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。,-,7,案例二：房贷难引发的逾期违约责任纠纷,2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久，国十条调控政策出台。国十条要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。,-,8,案例分析,购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。,-,9,案例评析,以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的。在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”,-,10,案例评析,如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则。在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条之规定，行使解除合同的权利。该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。虽然人民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用形式变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任。,-,11,我们身边的房屋租赁合同纠纷,随着社会主义市场经济体制的建立，房地产市场不断发展，与此对应，房屋租赁合同纠纷案件也是呈逐年上升的趋势，据法院房产庭统计，房屋租赁合同纠纷案件约占该庭受理的房的房地产案件的三分之一，与房屋买卖合同纠纷案件和建筑装潢工程纠纷案件基本呈三足鼎立之势。分析房屋租赁合同纠纷案件，有助于促进正确解决该类房地产纠纷案件，促进房地产市场的发函和完善。接下来我们来看看下面几个案例：,-,12,案例一,房某向谢某借了10万元.双方签订书面合同,约定:房某以房屋作抵押,并到有关部门作抵押登记.之后,房某将房屋出租给孙某,双方签订了租赁合同,并向有关部门登记备案.合同约定每月租金1500元,租期为两年.房某将租赁之事告诉谢某,谢某表示同意.借款到期后,房某无法偿还欠款.经协商一致,决定将房屋作价10万元出卖.房屋出售广告贴出后,许多人纷纷表示愿意购卖,但听说该房屋还处于租赁期间,便都作罢.房某只好同孙某商量,请求孙某以10万元将房屋买下,而孙某表示拒绝.谢某只好同意将该房屋作价10万元自己买下,充当房某的债权,条件是孙某必须在3天之内搬出.房某和谢某到房管部门办理了过户手续.但是孙某以与房某有租赁合同为由坚决拒绝搬出.谢某经多次交涉仍然未果,但起诉至人民法院,要求确认房某和孙某的租赁合同无效,判决孙某立即搬出。,-,13,案例解析,抵押的房屋能否出租？本案中，房某将房屋租赁之事告诉了房屋抵押权人谢某，谢某表示同意。因此房某租赁房屋没有违反法律规定的禁止性规定。房某和孙某订立的租赁合同期限是两年，超过了房某偿还10万元债务的履行期限，这将导致一旦房某无力偿还到期债务，谢某要实现其抵押权的时候,租赁关系仍然存在，必然使抵押房屋在出卖时的价值受到影响以致房屋难以实现其应有价值。孙某的租赁权与谢某的抵押权发生冲突，孙某应搬出房屋。如果房某在出租房屋时将抵押事宜告知过孙某，则孙某应自己承担损失。,-,14,案例二,卢某购买了某大厦第三层一商业用房.在房屋买卖合同中,约定卢某服从房屋出卖方对大厦经营范围和功能布局的统一安排.卢某取得了该房屋的所要权证.2004年3月,某公司接管该大厦后决定利用该大厦第三层进行商业经营,并与卢某签订了房屋租赁合同.合同约定卢某将房屋出租给某公司,某公司如果要在承租的房屋进行装修,须经过卢某同意.如果任何一方违约,则须支付对方违约金30万元.2004年3月未,某公司在晚报上刊登了一则要求各业主与之接洽办理装修协调事宜的公告.2004年3月未,某公司在取得市规划局的批准后,开始对大厦的地面、墙壁和天花板进行装修。同年6月，某公司在装修即将完成时，卢某对某公司的装修行为提出异议，认为装修没有经过其同意，侵犯了卢某的合法权益。而某公司认为自己已经在晚报上刊登了各业主与之接洽办理装修事宜的公告，卢某对此没有提出异议，就说明卢某已经同意了某公司的装修行为。双方为此发生纠纷。卢某遂起诉至法院，请求法院判决某公司拆除对其所有房屋的装修，恢复房屋的原状，并按照房屋买卖合同承担违约责任，支付违约金30万元。,-,15,案例解析,未经出租人许可装修房屋的，是否属于违约行为？合同法114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少”本案中，某公司和卢某在合同中约定，如果某公司要在承租的房屋进行装修，须经过卢某的同意。而某公司在装修前，在晚报上刊登了一则要求各业主与之接洽办理装修协调事宜的公告，这一行为只是某公司的单方行为，对卢某没有法律约束力。所以，某公司对卢某房屋进行装修并未取得卢某的同意，已经构成违约。但公司的装修行为并未造成卢某房屋使用价值的降低，也没有造成卢某的经济损失。该装修在租赁期满后是可以恢复原状的，但恢复原状对卢某不利，对某公司有损。因此，不应当支持卢某恢复房屋原状的请求。根据日常观念和装修经验，某公司的装修行为虽然对卢某的的房屋存在损害，但卢某的损失是客观存在的。因此，某公司不用支付30万元的违约金，但应当对卢某给于一定的赔偿。,-,16,案例三,卢某与张某签订房屋租赁合同，约定：张某将两间平房租给卢某使用，租赁期限为3年，在租期未到前，双方都不得终止租赁合同；所租房屋只准卢某使用，不允许转租。该合同签订后，双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案。此后，卢某迁居外地，将两间房屋转租给李某使用，并由李某支付租金。而张某认为卢某违反了不得转租给李某使用，并由李某支付租金。而张某认为卢某违反了不得转租的约定，要求收回房屋。但卢某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。经多次协商未果，张某便起诉至法院，要求解除与卢某签订的房屋租赁合同，收回房屋。,-,17,案例解析,未经出租人同意转租房屋的，能否解除租赁合同？在本案中,卢某和张某签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用，不允许租转”的条款，卢某在长期不使用租赁房屋时，完全可以与张某协商解除合同，但卢某未经出租人张某同意而擅自将租赁房屋转租他人，直接侵害了张某对于房屋的所有权，所以，张某有权解除房屋租赁合同。同时，需要注意的问题是，通知对方面军及达成的解除协议均应采用书面形式。解除房屋租赁合同的通知，应当提前一段时间告知对方。房屋租赁合同解除后，如卢某逾期不搬出，张某可以向法院申请强制执行，张某因此遭受的损失由承租人负责赔偿。,-,18,我们身边的物业管理纠纷,伴随着商品房市场的迅猛发展，物业管理纠纷也就随之产生。特别是近一段时间以来，物业纠纷不仅在数量上有上升的趋势，而且矛盾冲突也有不断升级的迹象。由于物业管理费拖欠最终导致纠纷,表面上看来物业公司是受害者,但是,实质上最大的输家是广大业主。物业管理服务具有不可分割性。因此如何运用法律处理好两者之间的矛盾与纠纷，是解决这些问题的关键。,-,19,案例一,某高校住户范某发现其厕所顶棚往下漏水，于是与楼上住户徐某交涉，要求其将厕所的防水再做一遍，费用由徐某承担，徐某以自家没有装修为由不予理会，范某多次要求解决未果，因此将徐某告上了法庭，但在庭审中范某由于证据不足而败诉。于是范某将自家的厕所顶棚重新更换。后范某家的厕所顶棚大面积漏水，范某又来到徐某家查看，原来暖气管的阀门被徐某弄坏，大量暖气水流到地面并向楼下渗漏。范某又向徐某提出更换厕所地砖、重做防水的要求。由于以前的纠纷，徐某执意不肯。于是范某找到物业服务企业，要求给予解决，物业服务企业了解情况后，又亲自到两家调查，发现是由于管道多年未修，已经腐烂，需要更换，管道系学校售房给个人时承诺由学校维修的公共部位，因此，维修费应由学校支付。物业服务企业向学校上报了申请专款的报告，并经批准再与两家协商后达成共识，将徐某家的防水重做一次，并保证使用与原地砖颜色相近的材料，从而解决了两家的纠纷。,-,20,此案例中，楼上漏水维修费应由谁承担?,-,21,案例解析,楼上漏水是造成邻里之间纠纷和矛盾的一个重要因素，及时解决漏水问题有利于维护业主之间和睦共处的关系。民法通则第八十三条明确规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错造成的后果，就由过错者承担责任负担费用;没有过错就没有责任，那么费用的承担就适用公平原则，由双方共同分担。本纠纷由于是学校承诺的公共部位长久使用，管道损坏所致，所以应由承诺方学校支付维修费用。,-,22,案例二,某日，某小区的保安人员在检查进小区车辆时，发现某车辆上装载的107胶时有洒落，随后保安进行了清除。当晚下雨，次日下午1时，业主孙某(73岁)行至该坡道处，脚踩到未清除干净的107胶摔倒，遂被送到医院进行治疗。医院诊断业主孙某损伤系“颈椎外伤，脊髓损伤伴不全瘫”，后经鉴定为四级伤残。业主孙某以物业服务企业未及时履行清扫、保洁义务造成人身损害为由，诉至某区人民法院，要求该物业服务企业承担民事责任，赔偿其医疗费、营养费、误工损失费、残疾补偿费、精神损失费共计九万元。,-,23,案例二,一审法院判决认定，该物业服务企业未清洁坡道上的107胶，业主孙某损害结果的发生与该物业服务企业疏于管理存在着必然的因果关系，因此，对业主孙某的经济损失，该物业服务企业应承担赔偿责任，即赔偿住院医疗费、出诊治疗费、鉴定费、就医交通费、残疾生活补助金等合计九万元。一审判决后该物业服务企业以一审法院赔偿过高为由提出上诉。该物业服务企业认为一审法院未能确定侵害人、责任人，未查明孙某致伤因果关系，草率认定其负有全部责任，有悖“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。,-,24,案例二,二审法院判决认为，该物业服务企业和业主孙某系物业管理关系，作为管理部门应当保证小