2013年济南市场总结

2012年全市生产总值4812.68亿元，比上年增长9.5%，全国排名23位，连续5年GDP增速保持在9%以上，2013年13季度GDP累计实现3735.88亿元。,2013年前三季度，济南市国内生产总值同比增长9.3%；济南市居民消费价格总水平累计上涨3.1%，涨幅比上半年下降0.5个百分点。,2013年，济南市经济呈现稳中向好的发展态势。,济南房地产市场概况|城市经济规模,1,济南房地产市场概况|宏观经济,固定资产投资攀升，人口平缓增长，居民消费结构继续优化。,产业比例,2012年全市生产总值4812.68亿元，比上年增长9.5%。第三产业发展迅速，推动济南市经济全面发展。与此同时，济南市产业结构进一步优化升级奠定坚实的可持续发展基础。,济南市经济呈现稳中向好的发展态势,固定资产投资,济南固定资产投资占GDP的比例维持在50%左右，2008至2012年济南固定资产投资额稳中有升，经济平稳运行。,济南固定资产投资投资持续上升，达历史最高水平。,2012年末户籍总人口609.21万人，年人口增长率4.24。全年人口出生率11.75，上升0.75个千分点；人口死亡率8.08，上升1.42个千分点。人口自然增长率3.67，上升0.67个千分点。人口机械增长率1.99。,户籍人口与常住人口,居民消费支出,济南市人口平缓增长，形成社会人口与经济发展的良好循环机制。,济南城市居民人均收入逐年增长，居民收入、消费支出不断增加，消费结构继续优化。,2013年济南经济社会发展的预期目标初步确定为，城市居民人均可支配收入增长11%。从支出来看，居民消费支出不断增加，结构继续优化。预计全年城市居民人均消费支出可达20000.00元。,2012年第一产业投资62.4亿元，增长28.3%;第二产业投资733.7亿元，增长22.0%，其中，工业投资701.8亿元，增长21.8%;第三产业投资1390.0亿元，增长19.8%。,201年全社会固定资产投资374676亿元，比上年增长20.3%，扣除价格因素，实际增长19.0%。其中，固定资产投资（不含农户）364835亿元，增长20.6%；农户投资9841亿元，增长8.3%。,2,济南房地产市场概况|房地产业|一级市场,一级市场：土地成交金额、面积环比增长比例均突破30%，楼板价下滑0.02%，市场信心良好。,2013年济南土地市场出让442.6亿元，较2012年334.亿元，增长32.215%，出让面积达1126.7万m2，增长30.081%，同期楼板地价1378元/m2，较2012年1410元/m2，下滑0.023%。2013年伴随济南土地的推地热潮，土地市场供需两旺，成交量稳定上扬，市场信心良好。,3,济南房地产市场概况|房地产业|一级市场,区域成交：2013年土地成交面积主要集中在槐荫区占比33%，天桥、市中区总计占比14%。,2013年济南主城区，土地成交共计968万平方米，槐荫区占比最多，计33%其中天桥区、市中区均占比7%。,4,2013年商品房市场成交均价增长2.9%，其余成交指标均超过15%。,济南房地产市场概况|房地产业|二级市场,2012年济南商品房成交615.78万m2,7.54万套，均价7761元/m2，成交金额477.89亿元。2013年济南商品房成交719.42万m2,同比增长16.830%，成交套数8.9705套，同比增长18.978%，均价增长2.976%，成交金额增长20.315%。2013年商品房均价增长幅度略低，其余指标增长均超过15%。,5,商品房：2013市区商品房成交574.96亿元，历下成交金额最多，其次为槐荫，上升最快为高新，历下单价最高。,济南房地产市场概况|房地产业|二级市场,6,济南房地产市场概况|房地产业|二级市场,城市排名：济南全国城市场排名大幅上升，成交均价上升较慢，供应套数跻身全国前十位。,2013年济南商品房较2012年在成交均价、成交面积、金额等方面均有上升。均价上升幅度略低于其他指标。在商品房供应方面，济南上升迅速明显，供应面积、供应套数环比增长比例，均超过25%，2013年济南商品房供应套数已跻身全国前十位。,7,住宅：2013年济南住宅市场供需两旺，成交金额大幅上涨39.5%,济南房地产市场概况|房地产业|二级市场|住宅,2013年度济南共成交住宅62907套，已经超越了去年全年50424套住宅成交量，同比上涨25.2%，增长迅猛，住宅市场供需两旺，均价7940元/m2,较2012年上涨4.817%,住宅成交金额533亿元，较2012年同比大幅上涨39.5%。,8,区域成交：2013年槐荫区供应、成交量同比攀升最快，市中、天桥区同比增长较慢。,济南房地产市场概况|房地产业|二级市场|住宅,2013年度天桥区成交面积仅占9.327%，成交金额占9.168%，较历年数据增长较慢。2013年济南住宅成交区域集中在历下、槐荫区，历下成交金额占26.813%，成交面积25.674%；槐荫区成交金额占24.324%，成交面积占23.175%。其中在与往年数据对比中，槐荫区同比成交量、供应量攀升速度最快。,9,供需分析：2013年济南写字桉市场成交增长缓慢，供应量增长明显，市场平稳运行。,2013年济南写字楼市场供应6069套，去化2449套，较2012年去化套数增长37.276%。去化面积25.874万m2,增长0.015%。2013年均价11542元/m2，写字桉成交金额29.865亿元，较2012年增长0.075%。2013年济南写字楼市场平稳运行，较2012年去化面积、成交均价、成交金额增长缓慢。同时，基于写字楼业态自身特点，去化缓慢的市场现象，依然将在市场中维持较长一段时间。,济南房地产市场概况|房地产业|二级市场|写字楼,10,济南写字楼价格呈现极强的地域差异：东部出现写字楼与住宅价格倒挂现象，短时间内成为价格洼地；西部城区写字楼成交价格略低于市场平均水平。成交均价11542.5元/平米，整体市场成交成平稳态势，单月的成交量和成交价格都在平均值附近，没有太大的起伏。市场成交以整层或半层销售为主，成交量较大的写字楼产品区域较集中。,供需分析：2013年济南写字桉市场成交增长缓慢，供应量增长明显，市场平稳运行。,济南房地产市场概况|房地产业|二级市场|写字楼,11,2013年济南公寓市场整体供应量平稳，2013年5月份、出现年度公寓供应短期激增现象。年度去化2.52万m2。2013年供应量远高于去化量，市场整体表现较平淡。,市场供求：2013年公寓供应量高于去化量，整体表现平淡。,济南房地产市场概况|房地产业|二级市场|公寓,12,2013年济南公寓成交价格维持在11000元/平方米左右，半年济南市公寓成交价格出现波动。2013年5-6月份出现年度成交价格的高峰值，进入2013年7月，公寓成交价格下滑。中心城区的公寓成交均价，远高于济南市区的成交均价，公寓市场的区位价值、升值潜力以及低门槛依然是公寓制胜的关键因素。,成交均价：公寓成交均11000元/m2，中心城区远高于整体成交水平。,济南房地产市场概况|房地产业|二级市场|公寓,13,济南房地产市场概况|房地产业|二级市场|商业,2013年商业市场成交面积增长20.9%，供应面积增长14.42%，均价下滑9.54%,2013年济南商业成交19.11万m2,同比增长20.900%，成交套数3159套，同比下降16.846%,且均价下降9.547%，为18959元/m2。供应方面，2013年济南商业供应41.990万m2，较2012年增加14.423%，同期供应套数3159套，环比下降16.847%。,14,济南房地产市场概况|房地产业|二级市场|商业,区域成交天桥区成交面积占7%，较2012年明显下降。年度供应面积占13%。,2013年济南商业成交面积首位在高新区，占31%比例，其次为历下区30%份额。天桥区占7%，市中占13%。商业供应面积最多区域为历下区，占32%供应面积份额。天桥区年度供应面积占13%。在历史数据对比中，天桥区2013年商业成交面积环比下降57.47%。,15,三级市场：2013年济南二手成交均价破“万”，年度涨幅11.62%，天桥区增长10.32%，均价排名第四位。,济南房地产市场概况|房地产业|三级市场,2013年济南二手房市场维持上升趋势，从年初9004元/m2，上涨至年末10050元/m2，整体均价年度涨幅11.62%，全年二手房网签41878套，较2012年增长181.209%。2013成交均价增长幅度最高的区域为历下，为13.62%，其次为市中，13.33%。天桥区增长10.32%，仅次于高新区，排名第四位。,16,济南房地产市场概况|房地产业,房地产业投资：投资金额平稳上行，内资企业入驻数量增多，房地产企业平稳运营。居民居住水平：居民储蓄余额、居住类支出再创新高，城镇人均居住面积环比增长7.26%。土地市场：土地成交金额、面积环比增长比例均突破30%，楼板价下滑0.02%，